Zone piétonne, quartier d’affaires, curiosité touristique, centre politique et destination de culte, le secteur autour de la place de l’Étoile est un centre névralgique du centre-ville de Beyrouth. Son cadre urbain avec ses arcades et ses bâtiments hérités du mandat français est agréable et plaisant. Néanmoins, son essor économique marque le pas.

Selon The Quarterly, de la société Ramco Real Estate Advisers, le quartier de l’Étoile-Maarad peine à rivaliser avec le secteur Foch-Allenby qui est plus apprécié. Si les loyers des bureaux y sont stables, le marché commercial affiche ses contrastes. Certains loyers y sont dans une spirale négative.
Avec un total de 35 immeubles de bureaux, le secteur Étoile-Maarad est l’une des principales destinations d’affaires du centre-ville. Recherché par des compagnies locales et internationales, le parc de bureaux se trouve principalement dans des immeubles de quatre à cinq étages rénovés à la fin des années 90. Le stock comporte principalement des unités de 100 à 200 m2 déjà compartimentées. Toutefois, les espaces communs sont souvent “pauvres” et peu entretenus. Les loyers tournent autour de 250 dollars le m2. C’est 10 à 20 % moins cher que les bureaux situés dans le secteur Foch-Allenby.
Seulement trois immeubles ont été construits entre 2000 et 2005, et disposent d’espaces ouverts, d’entrées élégantes et parfois de parkings souterrains. À quelques exceptions, ces produits bénéficient d’un excellent taux d’occupation. Plusieurs appartiennent à la société Solidere. Les loyers peuvent y varier de 275 à 300 dollars le m2.
Toutefois, la dynamique de ce quartier d’affaires est plombée par la présence de plusieurs immeubles vides et abandonnés par leur propriétaire qui les laissent se dégrader. C’est plus de 22 % du nombre d’immeubles. C’est le cas dans les secteurs Souk Bazerkane et Toubia Aoun. Certains immeubles sont à la vente.
La structure commerciale de la rue Maarad est dominée par des enseignes de la restauration rapide (snacks, fast-foods et cafés-narguilé) qui ciblent principalement une clientèle grand public. Les établissements plus gastronomiques n’y ont pas leur place et ont préféré s’exiler vers l’avenue du Parc et Zaitunay Bay à Minet el-Hosn.
Toutefois, les fermetures des enseignes au cours des dernières années, comme Costa, Casper & Gambini’s, Lebneniyet, Dunkin Donuts’, Scoozi ou Entrecôte de Paris, qui appartiennent à des groupes de renom, prouvent qu’il n’est pas aisé de survivre à des loyers relativement élevés (de 1 000 à 1 500 dollars le m2 en fonction de la surface) par rapport au réel potentiel de la rue Maarad.
Paradoxalement, le quartier compte plusieurs axes totalement sinistrés avec une multitude de boutiques fermées. Certaines n’ont plus connu de locataires depuis cinq à six ans. Les rues Toubia Aoun, Abou Nasr, al-Maliyé, Souk Bazerkane, Zahia Kaddoura offrent un linéaire de rideaux baissés. Pourtant entre 2003 et 2005, aucun local n’y était disponible. Puis, la roue a tourné. Le sit-in de 2007 et les manifestations à répétition ont modifié l’image du secteur. Désormais, certains axes sont totalement boudés par les commerçants malgré des loyers inférieurs à 500 dollars le m2. Le marché y est au point mort. Les tarifs ne sont pas encore assez attractifs afin de contrebalancer le scepticisme des professionnels qui ne voient actuellement aucun intérêt de s’y implanter.