Horch Tabet relève la tête

moteurs immobiliers du quartier.
Le développement urbain, qui a commencé
à la fin des années 1960, a d’abord consisté
en quelques résidences luxueuses,
comme celles des familles Sursock (baptisée
aujourd’hui palais Noura), Awad, Sfeir,
Hayek et Toubachi. « Après avoir acheté en
1968 un terrain à proximité du palais
Noura, nous y avons construit un immeuble
Près de 200 millions de dollars investis
par Habtoor dans deux hôtels et
un centre commercial ont suffi à
redynamiser le quartier de Horch Tabet à
Sin el-Fil. Il n’y a pas si longtemps, le groupe
émirati essuyait une volée de critiques
pour avoir décidé de s’implanter dans une
région qui ne s’était jamais distinguée dans
le domaine hôtelier. Aujourd’hui, force est
de constater que Habtoor est en passe de
réussir son pari touristique et commercial.
Un destin surprenant pour Horch Tabet qui,
comme son nom l’indique, était il y a
quelques décennies encore « une forêt,
presque sans constructions, où il était possible
de croiser des renards », raconte l’urbaniste
Kamil Najm, l’un des premiers propour
notre famille », se souvient Najm. Les
événements de 1975 à 1990 ont cependant
provoqué la suspension du développement
du quartier – trop proche de Tall ez-
Zaatar.
MIEUX QU’ACHRAFIEH
Aujourd’hui, la zone offre un paysage résidentiel
atypique. Le quartier tire son charme
de la verdure et d’un environnement
peu densifié, fruit d’une réglementation
stricte de la construction. Le coefficient
d’exploitation de 30 % au sol contribue à
préserver le secteur. « Horch Tabet est le
Neuilly-sur-Seine libanais avec ses
espaces verts, ses villas et ses appartements
haut de gamme », confirme
Christian Baz, propriétaire de l’agence
immobilière Baz Real Estate. « Situé sur un
versant de Nahr Beyrouth, Horch Tabet est
exposé à des vents dominants sud-ouest
qui lui assurent un climat clément en été »,
ajoute Najm.
Horch Tabet n’a pas encore été gagné par
la hausse des prix provoquée par le boom
immobilier dans la plupart des quartiers de
Beyrouth. La zone attire une population qui
n’a pas les moyens d’aller dans les
Trois autres hôtels
La région de Horch Tabet
serait-elle devenue une
nouvelle destination hôtelière
? Après l’arrivée de
Habtoor, trois nouveaux
établissements ont ouvert
leurs portes : Morgan au
Futuroscope, Gardenia à
quelques mètres du même
centre et Padova en contrebas
du Metropolitan.
« Nous avons acheté cette
parcelle de 1 000 m2 en
1998, bien avant le
Metropolitan. Beaucoup de
gens ont été étonnés de
notre choix géographique.
Pourtant, cette région est
proche de nombreux sièges
sociaux de grandes compagnies
qui attirent des visiteurs
étrangers et qui organisent
des séminaires. À
cette époque, il y avait un
créneau à exploiter »,
explique Joe Chammas,
propriétaire du Padova.
Après un démarrage assez
lent du projet, l’hôtel
quatre étoiles a été inauguré
fin 2005.
L’établissement, dont l’investissement
total est estimé
à trois millions de dollars,
compte 70 chambres
réparties sur 11 étages. La
nuitée varie de 50 à 100
dollars.
Nullement impressionné
par le complexe Habtoor
avec ses 485 chambres,
Padova veut se faire une
place dans la région. « La
présence de ces hôtels est
un plus pour nous, car nous
espérons attirer une partie
de la clientèle étrangère »,
précise Chammas, déjà
propriétaire d’un hôtel à
Broummana, le Crillon. MARCHÉ DES BUREAUX
Au début des années 2000, soit juste avant
l’implantation du Metropolitan, les prix des
terrains tournaient autour de 900 dollars le
m2. Aujourd’hui, les plus belles parcelles
sont mises sur le marché à 1 100-1 200
dollars, par exemple rue Dimitri Hayek (qui
longe Noura). Dans la partie est de Horch
Tabet (entre les centres Ivoire et GGF), les
prix s’étalent de 600 à 800 dollars le m2.
Côté bureaux, Horch Tabet reste une
importante zone d’affaires. Plusieurs
entreprises locales (dont les groupes
Tamer, Abela ou Zakhem) y ont implanté
leur siège social.
Horch Tabet offre plusieurs atouts : proximité
de Beyrouth, accès facile aux nouveaux
axes de communication en provenance
de Hazmieh, de Broummana, du littoral
nord ou de Beyrouth, et disponibilité
de bureaux bon marché. Les professionnels
du secteur observent déjà une forte
demande. « Les prix à la vente vont de 600
à 1 200 dollars le m2 et la location va de 50
à 100 dollars le m2. L’offre est inférieure à
la demande. En règle générale, le taux
d’occupation des immeubles de bureaux
est bon, parce que les prix y sont justes. La
région va avoir de plus en plus de succès et
les prix ne vont pas nécessairement augmenter
», confirme Bazerji.
LE COMMERCIAL TIRÉ
PAR “LE BOULEVARD”
Le phénomène a été trop rapide dans le
segment commercial. Les propriétaires
d'espaces commerciaux à Horch Tabet
ont cru pouvoir augmenter trop vite leurs
prix pour profiter de l'arrivée de la galerie
marchande Le Boulevard , oubliant
que la région était jusqu'alors bien discrète
dans le paysage commercial beyrouthin.
Selon Amine Bazerji, « les prix
demandés à la vente (pour les magasins)
se situent entre 2 500 à 3 000 dollars le m2,
un niveau qu'il juge illogique par rapport
à l'importance de l'offre disponible ». En
fonction de l'emplacement, les loyers
annuels varient de 60 à 175 dollars le m2,
soit un loyer mensuel pour un magasin de
100 m2 allant de 500 à 1 500 dollars.
Pour l’instant, l’effet Habtoor s’est limité
à cette hausse des prix. Il ne s’est pas
traduit par une reconfiguration de la
répartition des commerces, comme à
Achrafieh où l’ABC avait attiré une multitude
d’enseignes déjà présentes dans le
quartier. Il faut dire que le long des axes
principaux, on trouve surtout des salles
d’exposition de voitures (Saab,
Mitsubishi), des articles pour la maison
et des galeries de meubles.
Incontestablement, ces enseignes n’ont
pas intérêt à s’implanter dans un centre
commercial comme Le Boulevard. Une
exception, toutefois, la bijouterie Cheaib
a loué un emplacement dans la galerie.
Inauguré en septembre 2005, Le
Boulevard se veut un espace haut de
gamme avec des enseignes ciblées pour
une clientèle touristique et aisée.
« Toutes les boutiques sont belles, bien
aménagées et assez spacieuses. Mais
les espaces communs sont plutôt
étroits », constate Bazerji.
Bien que la majorité des boutiques soit
occupée et que de nombreuses franchises
internationales y soient présentes,
il est encore trop tôt pour savoir
si cet espace a réussi à s’imposer. Mais
la tendance est déjà là pour l’ensemble
du quartier…
beaux quartiers d’Achrafieh, ni du temps à
perdre dans les embouteillages de l’autoroute
du littoral nord. « À l’instar de Mar
Takla et de Hazmieh, Horch Tabet est très
demandé », constate Amine Bazerji, agent
immobilier installé à Sin el-Fil.
Les prix des appartements situés dans de
bons immeubles varient entre 1 000 et
1 250 dollars le mètre carré (m2). La tendance
est haussière, en raison de la rareté
des nouvelles constructions. « Je suis
convaincu que Horch Tabet a un fort potentiel.
Par rapport aux prix pratiqués à
Beyrouth, je suis étonné que le secteur
résidentiel n’attire pas davantage de promoteurs
», commente Baz.
Des ressortissants arabes ont réalisé
quelques transactions. « La région fait parler
d’elle depuis l’arrivée de Habtoor. Nous
avons constaté une hausse des demandes
arabes, tandis que des habitants de Rabieh
sont venus ici chercher des appartements
», précise Najm, qui possède également
un immeuble de 14 étages face au
palais Noura.
C
Le boom autour du Beirut Hall
Qui aurait cru que cette
région connue pour ses
cultures sous serres et ses
dépôts industriels (Fattal,
Jreissati et Amatoury)
connaîtrait un jour un
développement résidentiel
? En quelques mois,
une dizaine d’immeubles
sont sortis de terre.
Depuis l’ouverture de
nouvelles rues, les
constructions se succèdent.
« La zone du Beirut
Hall n’a pas le même
niveau que Horch Tabet,
mais elle reste un quartier
correct, plutôt dégagé
et proche de
Beyrouth. Les prix des
appartements sont nettement
moins chers qu’à
Horch Tabet, autour de
800 dollars le mètre
carré, ciblant ainsi les
jeunes couples à budget
limité », explique Amine
Bazerji. Ces petits appartements
se vendent
d’ailleurs très vite, ce qui
va inciter à la multiplication
d’autres projets résidentiels.