Où acheter à Beyrouth en 2007 ?

Une évidence s’impose : la situation
politique et sécuritaire des dix derniers
mois a affecté le marché
immobilier. Naturellement, la crise
a entraîné une forte réduction de la demande
et les prix sont sous pression.
La crise a d’abord affecté la géographie de
la demande. Les produits de luxe en sont
les premières victimes, leurs ventes ayant
fortement diminué. La clientèle locale
aisée et celle des pays du Golfe se font
discrètes et restent dans l’expectative. Les
grands appartements supérieurs à 450 m2
ne séduisent plus comme avant. Certains
des immeubles en cours de construction
par des promoteurs très réputés n’ont
enregistré qu’une à deux ventes depuis
juillet 2006.
À l’opposé, les petits appartements de 150 à
250 m2 attirent de plus en plus. Les prix ont
tellement grimpé au cours des trois dernières
années que la clientèle est désormais prête à
acheter plus petit dans un quartier de
Beyrouth moins prestigieux. Les budgets de
200 000 à 400 000 dollars tendent à diriger
la demande.
La principale conséquence de la guerre a été
de donner un coup d’arrêt à la logique inflationniste
qui prévalait auparavant. Le ralentissement
de la demande a entraîné une
longue période de stagnation des prix, alors
que le mètre carré avait connu une forte progression
de 2005 à 2006 (de 20 à 30 %).
Cependant, depuis début 2007, la valeur du
mètre carré est repartie à la hausse (plus de
5 %, soit plus de 50 à 100 dollars le m2).
L’une des raisons en est la hausse du coût
de la construction, avec la flambée de
l’acier.
Le panorama de l’immobilier à Beyrouth
reste malgré tout très contrasté. Les prix
font le grand écart d’un quartier à un
autre. En fonction des étages, le mètre
carré varie de 800 dollars dans un quartier
populaire de la capitale à 8 000 dollars au
centre-ville.
Les prix cartonnent au centre-ville (de 3 200 à
8 000 dollars le m2) et sur le front de mer (de
3 000 à 5 000 dollars le m2).
Dans les quartiers considérés comme des
valeurs sûres, et donc bien cotés, à
Beyrouth-Ouest (Hamra, Clemenceau) et à
Achrafié (Saïfi, Gemmayzé, Tabaris, Furn el-
Hayeck), le mètre carré varie de 1 700 à 2 500
dollars le m2. C’est vers de nouvelles zones
résidentielles telles que Zarif, Snoubra,
Hôpital Rizk, place Sassine et Sioufi que les
clients se tournent pour faire de bonnes
affaires et bénéficier de prix encore abordables
(de 1 000 à 1 700 dollars le m2). Méthodologie
Notre enquête concerne les
secteurs du centre-ville, du
front de mer, de Ras Beyrouth
et d’Achrafié. Elle y recense
l’essentiel des nouveaux
immeubles destinés à une
clientèle moyen et haut de
gamme.
Les chiffres indiqués dans les
tableaux sont les prix communiqués
pour les premiers étages
des immeubles résidentiels en
cours de construction en février
et mars 2007. Dans certains
cas, il s’agit d’estimations.
La liste des projets n’est pas
exhaustive. Par exemple, certains
projets, dont tous les
appartements ont déjà été vendus,
n’ont pas été évoqués.
Ne sont pas mentionnés non
plus les projets dont les propriétaires
et les responsables
marketing n’ont pas répondu à
nos questions.
Naturellement, les prix indiqués
dans ce dossier sont sujets
à négociation. Entre le prix
demandé et le prix effectif, la
différence est en moyenne 5 à
10 %. Dans certains cas, des
“prix d’amis” peuvent entraîner
une baisse de plus de 20 %.
La hausse des coûts de
construction (dont l’acier et le
ciment) peut aussi pousser les
promoteurs à réajuster leurs
prix – s’ils n’avaient pas déjà
passé leurs commandes – entre
le moment de l’enquête et la
date de publication de ce dossier.
La disponibilité des appartements
peut également avoir
changé.