Hamra
Rue Émile Eddé 1 400 $/m2
Rue Aboussouan 1 500 $/m2
Rue Jeanne d’Arc 1 600-1 700 $/m2
Rue Makdissi 1 700 $/m2
Rue Bliss 2 500-2 700 $/m2
Habiter Hamra est incontestablement un
choix professionnel. Centre économique
dynamique avec ses universités
(AUB et LAU), ses hôpitaux (AUH, Trad,
CMC, Najjar), ses cabinets médicaux, ses
commerces, ses banques, ses hôtels, ses
appartements meublés et ses bureaux, le
quartier attire de plus en plus de jeunes
couples et de cadres qui veulent vivre à
proximité de leur lieu de travail.
La partie nord de Hamra à proximité de
l’Université américaine, est une zone très appréciée.
Certains appartements le long des rues
Bliss et Makhoul ont des vues parfaitement
dégagées. À proximité du poste de police
Hobeiche, le projet Bliss 822 propose des unités
de 370 m2. Il faut compter plus de 3 200 dollars
le m2 pour un 6e étage. Un projet résidentiel doit
prochainement commencer rue Makhoul avec
10 logements de 280 m2. Le prix du 7e étage est
affiché à 2 700 dollars le m2.
D’autres promoteurs offrent des tailles plus
réduites, rue Jeanne d’Arc. Achevé à l’automne
2006, le centre Ghandour propose des
210 m2 pour des budgets de 325 000 à
350 000 dollars. Juste à côté de cet immeuble,
le groupe Sakkal construit actuellement Garden
Tower, une tour de 16 étages avec des appartements
de 220 et 270 m2. La formule est
payante, puisque la quasi-totalité du projet a
déjà été vendue, plus d’un an avant la fin des
travaux. Rue Makdissi, le projet Makdissi
2266 de la société Green Mile mise sur des
appartements de 290 m2. Les prix varient de
500 000 à 600 000 dollars.
La partie sud du quartier Hamra est moins
connue, alors qu’elle offre souvent des
opportunités pour des budgets plus limités.
Les jeunes couples issus de la classe moyenne
qui veulent se loger dans de petits logements
(autour de 200 m2) au coeur de Ras Beyrouth
sont la cible des nouvelles constructions rues
al-Hussein et Émile Eddé. Situé derrière la villa
Eddé (rue Aboussouan) dans un secteur relativement
calme, le projet Casa Amarella dispose
de huit appartements de 270 m2. Plusieurs
unités de 400 000 à 500 000 dollars sont
toujours disponibles. Clemenceau – Aïn el-Mraissé – Kantari
Kantari 1 600 $/m2
Rue Hourani 1 650 $/m2
Rue Rustom Pacha 1 600-1 700 $/m2
Rue Maamari 1 700 $/m2
Rue Clemenceau 1 800 $/m2
Rue d’Amérique 1 900 $/m2
Rue Omar Daouk 2 000 $/m2
Rue Deir el-Mraissé 2 500 $/m2
Avenue de Paris > à 4 200 $/m2 (core & shell)
E ntre ce qui reste de l’ancien hôtel
Holiday Inn et l’Université américaine
de Beyrouth, le quartier de Clemenceau
s’affirme peu à peu comme une nouvelle
destination résidentielle haut de gamme.
Historiquement, le secteur a toujours bénéficié
d’une bonne réputation avec ses villas
Daouk et Joumblatt. Le potentiel de développement
est considérable, si l’on en juge
par le nombre de belles parcelles mises sur
le marché actuellement. Les prix des
appartements ne cessent d’augmenter
(plus de 30 % en deux ans).
Situé dans le prolongement de Clemenceau,
vers la mer, le quartier des hôtels et des
appartements meublés, Aïn el-Mraissé, est
également une zone résidentielle qui bénéficie
de sa proximité avec le centre-ville de
Beyrouth. Deux secteurs se distinguent : le
front de mer avec ses immeubles haut de
gamme et l’intérieur d’Aïn el-Mraissé.
Dans le même secteur, longtemps occupé
par des familles réfugiées et délaissé des
promoteurs, le quartier Kantari a un fort
potentiel de développement. Intercalé entre
le centre-ville, Clemenceau et Hamra, le
quartier a une excellente accessibilité.
La construction de l’immeuble Daouk rue Omar
Daouk se termine, à Clemenceau. Si tous les
logements de 460 m2 ont déjà été vendus, plusieurs
reventes donnent une idée de la valeur
actuelle de certains étages. Ainsi, le 4e varie de
2 300 à 2 400 dollars le m2 et le 15e de 3 200
à 3 300 dollars le m2. Le nouveau projet de 26
étages – intitulé al-Hosn 440 – de la société
libanaise ACC à proximité du centre d’affaires
St-Charles affiche des prétentions plus élevées.
Par comparaison avec l’immeuble Daouk, le 6e
étage d’al-Hosn 440 est supérieur à 3 100 dollars
le m2 et la barre des 4 100 dollars le m2 est
dépassée à partir du 15e étage.
Les bonnes affaires sont possibles avec le projet
Clemenceau 283 rue Hourani, un axe relative ment calme entre les rues Clemenceau et Omar
Daouk. Le 8e étage de 350 m2 est offert à 2 100
dollars le m2 et le prix des duplex de 700 m2
tourne autour de 2 500 dollars le m2.
Les promoteurs Anis Tabbara et Bilal Khalifeh
construisent actuellement deux projets dans la
région de Clemenceau : Nour 1 (rue
Clemenceau) et Clemenceau Gardens (rue
d’Amérique). Le premier propose de petits
appartements de 224 m2 dont les prix varient du
1er au 7e étage de 400 000 à 435 000 dollars.
Le second dispose d’unités de 280 m2, où le prix
de départ est de 1 900 dollars le m2. En l’espace
de 18 mois, les prix dans le quartier ont augmenté
de 26 %.
À Aïn el-Mraissé, sur l’avenue de Paris, le projet
Horizon Tower est dans la continuité des
immeubles de très haut standing al-Ahlam et
Sanayeh – Zarif – Zokak el-Blatt
Le plus vaste jardin public de Beyrouth,
Sanayeh, est un havre de verdure au
coeur de la ville. Une aubaine pour les
résidents. Les appartements bénéficient
de vues agréables et dégagées. En
revanche, Zarif est un quartier résidentiel
très dense avec peu d’espaces de dégagement.
Pourtant, il présente aujourd’hui
l’un des meilleurs rapports qualité/prix de
Beyrouth-Ouest. À deux pas du centreville,
de Hamra et de Verdun, il est l’un des
rares quartiers où le mètre carré tourne
autour de 1 100 à 1 200 dollars. Zokak el-
Blatt, le secteur sud-ouest limitrophe au
périmètre du centre-ville, est le théâtre
d’un boom immobilier récent. Le quartier
est dopé par la proximité de Solidere. Les
Rue des Omayyades 1 000 $/m2
Rue Bouhtouri 1 100 $/m2
Rue Toufic Tabbara 1 400 $/m2
Rue Mohammad Alaya 1 500 $/m2
Rue Halawani 1 900 $/m2
Avenue Fouad Chéhab 2 850 $/m2
Corniche Tower construits à la fin des années
1990. Situé sur l’ancienne parcelle de l’ambassade
des États-Unis, Horizon Tower est un projet
colossal de 21 000 m2 de surface résidentielle
avec des appartements de 530 m2 et environ
1 100 m2. Naturellement, les fortunes du
Golfe sont la cible privilégiée des promoteurs,
puisque le prix des appartements varie de
2 200 000 à 5 385 000 dollars (core &
shell) c’est-à-dire dans sa structure béton. Sur
une parallèle au front de mer, la société ACW
propose rue Deir el-Mraissé, le projet Vega
Residence, avec onze unités de 500 m2 pour un
prix au mètre carré de 2 500 à 3 000 dollars.
La rue Rustom Pacha connaît un développement
immobilier important. Situés dans une
zone densément urbanisée et populaire, deux
projets sont en construction (immeuble
Baalbacki et 190 Aïn el-Mraissé) avec des
unités de 220 m2. Les prix de vente varient de
350 000 à 500 000 dollars. L’intérêt du
public est réel pour ce secteur qui offre pourtant
un paysage très contrasté avec des
ruines, des immeubles abandonnés et de
nouvelles constructions.
Le projet 535 Minet el-Hosn propose de petits
logements de 156 et 200 m2. Les dernières
unités disponibles sont à 1 500 dollars le m2.
À proximité, le projet de 18 étages du 580
Residence a vendu tous ses appartements de
305 et 315 m2. Quatre unités de 530 et 540 m2
sont encore sur le marché à partir de 1 400 000
dollars dans les étages élevés. Le mètre carré du
duplex aux 17e et 18e étages (environ 3 500 dollars)
est commercialisé au prix d’un premier
étage à Wadi Abou Jmil.
projets les plus spectaculaires se situent
en contrebas de la tour Murr le long de
l’avenue Fouad Chéhab (le ring).
À ce jour, Garden View est le seul projet résidentiel
en cours de construction, à Sanayeh, rue
Halawani. Le promoteur Abdel Karim Ibrahim
propose des unités de 360 m2. Alors que les travaux
d’excavation se terminent, 50 % des
appartements ont déjà été vendus. Le prix
de départ est de 700 000 dollars, soit environ
1 950 dollars le m2.
Un peu plus loin, dans le quartier Zarif, la majorité
des appartements mis sur le marché du neuf
varie de 150 à 250 m2 et se vend rapidement
sur plan. La meilleure illustration en est le projet
Les Trois Palmes de la société immobilière
Khiamé rue Bouhtouri qui a vendu la totalité de
ses unités de trois chambres à coucher (155,
190 et 312 m2) au cours de la phase d’excavation.
Le secteur séduit ainsi de plus en plus de
familles issues de la classe moyenne, attirées
par les prix abordables, et la clientèle qui n’a pas
le budget pour résider dans des quartiers mieux
cotés (parfois à tort).
À Zokak el-Blatt, le promoteur Kamil
Sarieddine et ses associés viennent de commencer
les travaux du Royal View, une tour
de 14 étages avec des logements de 508 m2.
Les prix varient du premier au troisième
étage de 1 450 000 à 1 550 000 dollars, soit
une valeur de départ de 2 850 dollars le m2.
C’est presque le triple des prix demandés à
l’intérieur du quartier. Tallet el-Khayat – Unesco
Tallet el-Khayat a une image parfaitement
définie, celle d’un secteur uniquement
résidentiel intercalé entre les
quartiers du front de mer de Ramlet el-
Baïda et Aïn el-Tiné et les zones populaires
d’Aïcha Bakkar et de Mar Élias.
Cette réputation peut être un atout. La
construction depuis le début 2000 des
immeubles Unesco Tower 1 et 2 par
Nadim Fakhry & Partners a donné des
idées aux promoteurs. De même, la zone
de l’Unesco s’affirme d’année en année
comme une adresse résidentielle bien
desservie et peu dense.
Tallet el-Khayat est une zone très appréciée
pour son calme, ses appartements de
bonne qualité à des prix compétitifs. Il faut
compter 1 500 à 1 800 dollars le m2 pour
les premiers étages et 2 000 à 2 300 dollars
le m2 pour les unités au-delà du 10e étage.
Le prix du mètre carré y a gagné environ
20 % en deux ans. Rue Mazraa, le groupe
Machaka et Kebbeh termine la
construction de son projet al-Yasmine de
Rue Mazraa 1 500-1 800 $/m2
Rue Chibli Mallat 1 700-2 200 $/m2
Place Habib Abi Chahla 2 300 $/m2
12 étages avec des unités de 206 m2.
Dans le secteur de l’Unesco, deux projets
sont en travaux rue Chibli Mallat.
L’immeuble Canary offre des 360 m2
répartis sur 14 étages. À titre indicatif, il
faut compter 660 000 dollars pour le 6e et
700 000 dollars pour le 9e. Dans la même
rue, les prix font le grand écart avec le projet
Unesco 3305 qui compte 11 unités de
260 m2. Le mètre carré est à 2 200 dollars
au 1er étage et à 2 390 dollars au 6e.
Quelque 45 % des appartements sont déjà
vendus, alors que le projet ne sera pas
livré avant la fin 2008.
Surplombant la place Habib Abi Chahla,
le projet Panda-Hindawi comporte huit unités
de 300 m2. Le 1er étage est proposé à
700 000 dollars. Manara – Raouché – Caracas
Destination touristique et adresse résidentielle
haut de gamme, le front de
mer de Manara, à Raouché, offre des
vues imprenables sur le littoral et la
Grotte aux pigeons. Les prix des appartements
y sont naturellement parmi les
plus élevés du marché hors le périmètre
de Solidere. Entre les quartiers Hamra,
Raouché et Manara, le secteur Caracas a
un potentiel intéressant : bon rapport
qualité/prix, facile d’accès et idéalement
situé à Ras Beyrouth.
L’immeuble Bahri Gardens est le dernier projet
résidentiel de luxe récemment inauguré à
Raouché, avenue Charles de Gaulle.
Constitué de 24 appartements de 565 m2,
cet immeuble fait actuellement l’objet de
quelques reventes à des prix qui se situent
dans le haut de la fourchette de Ras
Beyrouth. Le 14e étage approche la barre
des 5 000 dollars le m2 et le prix du 22e
fluctue entre 5 500 et 5 600 dollars le m2.
Le promoteur Jamil Ibrahim Est. construit
Rue Khaled Chéhab 1 550 $/m2
Rue Georges Zouein 1 600 $/m2
Rue el-Qalaa 2 000-2 200 $/m2
Av. Charles de Gaulle (Manara) 3 000-3 500 $/m2
Av. Charles de Gaulle (Raouché) 3 500-4 000 $/m2
Koraytem – Snoubra
L e jardin du Collège protestant français
est un espace de verdure privilégié au
coeur de Beyrouth-Ouest. Sa présence n’a
pas échappé aux promoteurs immobiliers.
Cinq projets (Nova Towers, Madame
Curie Residence, Sky Homes, Zeino
Tower One, Maya 1071) sont en construction
autour du site scolaire. Au total, plus
de 170 unités réparties dans neuf tours
avec des appartements qui varient généralement
de 350 à 600 m2. Le boom rési-
Snoubra 1 400-1 500 $/m2
Rue Takieddine Solh 1 800-2 000 $/m2
Rue Madame Curie 2 000 $/m2
dentiel actuel de Koraytem est impressionnant.
Cette dynamique s’explique par
plusieurs éléments : historiquement, le
secteur a toujours constitué une zone
résidentielle de la bourgeoisie citadine
comme la présence de plusieurs villas le
prouve ; Koraytem constitue un point
élevé à Ras Beyrouth qui offre des vues
dégagées dès les premiers étages ; les
promoteurs proposent des biens de luxe
qui séduisent la clientèle aisée.
Limitrophe de Koraytem, le quartier
Snoubra connaît également un important
développement immobilier.
Rue Madame Curie, le projet de Nadim Fakhry
& Partners est l’un des premiers dans le secteur.
Madame Curie Residence propose 35 appartements
de 406 m2. Ce projet est entouré, au
nord, par Nova Towers (44 unités de 500 m2)
et, au sud, par Sky Homes (60 logements de
600 m2). Les prix des premiers étages commencent
autour de 2 000 dollars le m2. En
revanche, à partir du 20e étage, les prix approchent
les 3 000 dollars le m2. De son côté, le
projet Karkouti à proximité des palais Hariri et
Diab construit des unités de 443 m2 dont le prix
de départ est de 1 225 000 dollars.
Sur la rue Takieddine Solh, l’immeuble Maya
1071 compte huit appartements de 346 m2. Il
faut compter 800 000 dollars pour le 4e étage.
Adjacent, Zeino Tower One est un imposant projet
haut de gamme avec de larges unités de 450
et 600 m2, sans compter les penthouses. À
proximité des jardins du Collège protestant français,
la valeur moyenne des appartements de
600 m2 de Sky Homes du promoteur Jamil
Ibrahim Est. est de 2 500 dollars le m2 avec un
prix de départ à 1 800 dollars. Les trois quarts
du projet ont été vendus.
Dans le quartier limitrophe de Snoubra, trois projets
dont al-Inaam et al-Omnia sont en construction.
Les appartements varient de 185 à 245 m2
et ciblent des budgets de 300 000 à 400 000
dollars. Le secteur a un fort potentiel. Bien situé
à proximité de Verdun et de Hamra, Snoubra est
une solution abordable. Les prix y ont augmenté
de 18 % au cours des 12 derniers mois.
deux projets (Astoria à Manara et Dream Bay
à Raouché) situés sur des parcelles qui surplombent
la mer. La taille des appartements
à Astoria est de 470 m2. La moyenne des
ventes se situe à 3 500 dollars le m2. Dream Bay
offre des 600 m2 pour des budgets qui s’échelonnent
de 1 920 000 à 3 000 000 dollars. La
clientèle du Golfe et les expatriés restent les
cibles privilégiées pour ce type de résidences.
Le groupe Jamil Ibrahim compte
également développer un nouveau projet à
Raouché, rue Khaled Chéhab à proximité
des studios de la Future : Raouche
Residences propose des unités de 430 m2 à
partir de 1 550 dollars le m2. La moyenne se
situe actuellement à 2 200 dollars le m2. La moitié
des appartements ont déjà trouvé preneurs.
À Caracas, Rue el-Qalaa, deux projets sont
en cours de construction, Yasmine Tower et
708 Caracas Tower. Ce dernier est l’oeuvre
du promoteur Moustapha Bsat. Les trois
quarts du stock ont été vendus. Deux duplex
de 374 m2 aux étages inférieurs sont disponibles
à 750 000 et 780 000 dollars. Verdun – Aïn el-Tiné – Ramlet el-Baïda
Rue Hassan Kamel al-Sabbah 1 200 $/m2
Rue Aïcha Bakkar 1 500 $/m2
Rue Schubert 2 200 $/m2
Rue de Vienne 2 200 $/m2
Rue Madame Curie 2 200-2 300 $/m2
Rue Farid Trad 2 200-2 400 $/m2
Rue Verdun 2 400-2 500 $/m2
Rue Thomas Edisson 3 000 $/m2
Majoritairement composé d’immeubles
de bureaux et de galeries
marchandes, le paysage urbain de la rue
Verdun se transforme avec la construction
de plusieurs projets résidentiels.
Proche du littoral, facile d’accès, larges
avenues, immeubles de luxe, le secteur
d’Aïn el-Tiné reste une valeur sûre sur le
marché du luxe. Les prix y ont augmenté
de 15 % en l’espace de deux ans. La
renommée du quartier suffit à séduire
une clientèle huppée.
Si Ramlet el-Baïda a longtemps été l’une
des zones résidentielles les plus chères
de Beyrouth, les prix y sont désormais
moins élevés qu’au centre-ville. Le quartier
a toujours les faveurs de la clientèle
locale aisée et arabe.
À proximité du centre Concorde et de l’hôtel Le
Bristol, les nouvelles constructions se multiplient
à Verdun. La plus imposante est le projet du
groupe Hariri sur le site communément appelé
Verdun 2. Mais peu d’informations sont disponibles
sur cette réalisation qui est dans sa phase
d’excavation. Rue Madame Curie, deux parcelles
sont en cours de construction : Hatab
Tower et Hatab 2612. Le premier est développé
par le groupe HEC et le second par MCTC. Il
faut compter 650 000 dollars pour un 260 m2
au 3e étage (Hatab 2612) et 750 000 dollars
pour un 300 m2 au 9e étage (Hatab Tower). Le
taux de vente, autour de 70 %, prouve que ces
projets ont séduit une clientèle expatriée et locale.
Cette réussite est l’un des paramètres qui
poussera le prix du mètre carré à la hausse à
court terme.
Au sud de la rue Verdun, Chada Residence propose
également des appartements inférieurs à
300 m2. Une nouvelle tendance pour un secteur
connu pour ses vastes appartements (de 400 à
500 m2) haut de gamme. Les dernières unités
de 275 m2 au second étage du projet Chada
Residence sont affichées à 2 500 dollars le m2.
En retrait de la rue Verdun, quelques
immeubles sont en construction sur des axes
parallèles, dans le secteur de Tallet el-Druze.
Un projet rue Aïcha Bakkar offre des 200 m2
pour une moyenne de 1 750 dollars le m2. Rue
Hassan Kamel al-Sabbah, Inaya 4475 se
compose d’unités de 150 m2 et de 230 m2. Le
prix de départ est de 1 200 dollars le m2.
Dans le secteur de Aïn el-Tiné, deux projets
(Jad 2, rue de Vienne et Celine 2, rue
Schubert) du promoteur Rabah Jaber sont
en cours de construction. La taille des appartements
varie de 400 à 450 m2. Les dernières
unités aux étages inférieurs se vendent
de 2 200 à 2 400 dollars le m2.
À Ramlet el-Baïda, plusieurs projets résidentiels
situés sur le front de mer, avenue Rafic
Hariri, sont des propriétés privées et familiales.
Les nouveaux appartements sur le
marché se construisent le long de la rue Farid
Trad. Derrière la caserne militaire Émir Béchir,
l’immeuble Karen propose des 350 m2. Les
prix varient de 770 000 à 840 000 dollars
pour les premiers étages. Le projet Doha
Tower construit des appartements plus larges
de 415 m2. Les premiers étages sont disponibles
à environ un million de dollars tandis que
le mètre carré atteint la barre des 3 000 dollars
à partir du 9e étage. C’est approximativement le
prix demandé pour le premier étage d’al-Wada
Gardens, un projet de 7 unités de 430 m2 et un
duplex situé rue Thomas Edisson.