Saïfi – Gemmayzé – Sursock – Tabaris
E n quelques années, les quartiers
Saïfi, Gemmayzé, Sursock et Tabaris
ont connu un impressionnant essor
immobilier. Limitrophe du centre-ville,
cette région fait partie des derniers secteurs
résidentiels de Beyrouth à avoir
gardé un caractère traditionnel et atypique
avec un paysage hétéroclite d’immeubles
anciens parfois abandonnés, de
petites ruelles isolées, de jardins privés
et de vieilles maisons bourgeoises.
Toutefois, depuis 2005, cette euphorie
est retombée avec la mise sous étude du
quartier par la Direction générale de l’urbanisme
(DGU) afin de préserver le secteur
devant la multiplication des tours
résidentielles de 20 à 25 étages. Cette
affaire a contrarié certains promoteurs
qui, dans l’attente de leur permis de
construire, ont arrêté leur projet.
Néanmoins, si la volonté de canaliser
Avenue Charles Malek 1 700 $/m2
Rue Mar Antonios 1 700-1 800 $/m2
Rue Chafic Mouaiyad 1 800 $/m2
Rue du Liban 1 900-2 000 $/m2
Rue Saïd Akl 2 000 $/m2
Rue Naccache 2 100 $/m2
Place Tuéni 2 100 $/m2
l’essor de ce secteur se concrétise, la
valeur des futurs projets se retrouvera
inexorablement gonflée. Déjà, les prix ont
connu une hausse de 5 à 25 % au cours
des douze derniers mois.
Le cas de Convivium V – rue Gouraud – est
une exception. Les prix y ont augmenté de
47 % en deux ans, soit nettement plus que la
moyenne, puisque le promoteur a mis l’accent
sur le caractère unique de son projet en
revalorisant les derniers appartements
encore disponibles. Par exemple, un 145 m2
au premier étage est vendu autour de
370 000 dollars. Le penthouse du
Convivium III – rue Naccache – est encore
sur le marché. Compte tenu de l’exclusivité
du produit et de sa taille (724 m2), les
négociations avoisinent les deux millions de
dollars pour une livraison en structure béton
(core & shell). Localisé rue Pasteur, le projet Medawar Tower
offre également des appartements de 312 m2 à
des prix particulièrement élevés : de 840 000 à
940 000 dollars le m2 du 1er au 8e étage.
Rue Mar Antonios, le promoteur Chawki
Farhat propose, avec son projet Gemmayzé
273, des appartements de 335 m2. Il faut
prévoir 620 000 à 635 000 dollars pour les 2e et
3e étages. Le mètre carré atteint 2 100 dollars à
partir du 6e. Le duplex de 550 m2 est affiché
à 1 375 000 dollars.
Réputé comme quartier d’affaires avec ses
immeubles de bureaux tels que Borj el-Ghazal,
Tabaris 812, SNA, Ashada, Tabaris connaît
également un important développement résidentiel.
Actuellement, quatre projets résidentiels
(Saifi Hills, Aidi Tower, Sursock Tower et Tabaris
130) sont en cours de construction. Pourtant,
Monnot – Sodeco
L a dynamique du quartier Monnot
connaît depuis quelques années un
virage radical. Si le début des années
2000 coïncide avec le boom de la restauration
et la multiplication des pubs, la
logique actuelle tend vers les investissements
résidentiels. Il est vrai que le quartier
offre certains atouts : proximité du
centre-ville, bonne accessibilité, prix
inférieur à ceux des quartiers voisins,
cadre urbain agréable et peu dense.
Certains ont été étonnés de constater
Rue de Damas 1 500 $/m2
Rue Victor Hugo 1 600-1 700 $/m2
Avenue Élias Sarkis 1 800-1 900 $/m2
cette évolution résidentielle n’était pas évidente
dans une zone bruyante autour de l’avenue
Charles Malek, où le trafic est particulièrement
dense. Finalement, il aura suffi du succès des
promoteurs Rayes et Jreissati – rue Saïd Akl –
pour enfin exploiter le potentiel du quartier. Juste
à côté, Saifi Hills a connu une belle réussite avec
des unités de 382 m2 vendues avant le début
des travaux. En l’espace de deux ans, les prix
ont augmenté de 43 %. Tabaris est ainsi
devenue l’une des destinations résidentielles
les plus chères de Beyrouth-Est qui séduit
surtout une clientèle expatriée à la recherche
d’un pied-à-terre de 380 à 500 m2.
Surplombant la place Gebran Tuéni,
Sursock Tower se veut le fleuron du groupe
Jamil Saab & Co. Dessinée par l’architecte
Pierre el-Khoury, cette tour de 18 étages offre
de larges appartements de 500 m2. La valeur du
mètre carré a été fixée à 2 500 dollars pour le 5e
et à 3 200 dollars pour le 9e étage. Le duplex de
1 000 m2 est un produit à part. Sa valeur est de
quatre millions de dollars.
À cheval sur l’avenue Charles Malek et la rue
Salim Bustros, le projet Tabaris 130 propose
des superficies plus réduites (268 m2). Si
la moitié des appartements ont été vendus,
les 2e et 3e étages sont mis sur le marché à
483 000 et 509 000 dollars respectivement.
Les prix des 10e et 11e étages varient de 2 600
à 2 700 dollars le m2.
De l’autre côté de l’avenue Charles Malek,
rue Chafic Mouaiyad, le projet 183 Rmeil
mise sur des petits logements de 244 m2. La
dernière unité restante est mise sur le marché
à 2 000 dollars le m2.
la présence d’immeubles résidentiels
au niveau du carrefour Sodeco. Secteur
commercial, d’affaires, bruyant et
dominé par les restaurants, la rue de
Damas et l’avenue Élias Sarkis comptent
deux nouvelles constructions :
Dakota et Alieh Residence.
Hugo 43, une initiative de la Banque Audi
Saradar via la CGI (Conseil et gestion immobilière),
est le projet le plus imposant du
secteur Monnot. Situé rue Victor Hugo,
Hugo 43 totalise plus de 13 500 m2 de surface
résidentielle et cible deux tailles de
logements : 300 et 407 m2. Les unités encore
sur le marché varient du 1er au 5e étage de
700 000 à 900 000 dollars pour les
grandes tailles. Le mètre carré pour les
étages élevés (du 15e au 20e) s’échelonne
de 2 800 à 3 300 dollars.
À quelques mètres d’Hugo 43, le projet
Monnot Residence du promoteur Hassan
Schreif propose principalement des unités de
300 m2. Les prix affichés se situent de 525 000
à 570 000 dollars du 2e au 5e étage.
Le développement résidentiel de Monnot
n’en est encore qu’à ses balbutiements. Les
promoteurs Jamil Saab & Co, Salim Mansour
et Chawki Farhat nourrissent plusieurs projets
autour de l’Université Saint-Joseph.
La dynamique du quartier a aussi entraîné
dans son sillage des projets résidentiels à
Sodeco. Le promoteur Adel Alieh a misé,
rue de Damas, sur des unités de 363 m2
dont la valeur varie de 1 500 à 1 625 dollars
le m2 pour les quatre premiers étages.
Les prix y ont connu une progression de
15 % en un an. Furn el-Hayek
Les prix ne cessent de flamber à Furn el-
Hayek. Le fameux “triangle d’or” entre la
rue du Liban, la rue Sélim Bustros, la rue
Abdel Wahab Inglizi et la rue Zahrat al-Ihsan
suscite l’intérêt de la clientèle. Le secteur a
depuis plusieurs années une belle cote
Rue Abdel Hadi 1 500-1 800 $/m2
Rue Abdel Wahab Inglizi 1 800 $/m2
Rue du Liban 1 800 $/m2
Rue Ghandour el-Saad 2 000 $/m2
Rue Wadih Naïm 2 000 $/m2
Rue Achrafié 2 000-2 100 $/m2
auprès de la classe aisée. Cette forte popularité
est parfois excessive pour un environnement
très dense, en manque de verdure,
où les espaces de dégagement commencent
à se faire rares. Le coût du mètre carré,
qui a augmenté de 30 à 40 % en l’espace de
deux ans et demi, varie désormais de 1 800
à 2 000 dollars le m2 pour un 1er étage. Ce
même niveau était généralement proposé à
1 400 dollars le m2 en 2005.
Pour des grandes surfaces à Furn el-Hayek,
les familles aisées se sont tournées vers le
projet le plus haut de gamme du secteur :
Achrafié Tower avec des appartements de
560 m2. L’immeuble de 24 étages du groupe
Sahyoun ne passe pas inaperçu rue
Doumani dans un tissu urbain qui mélange
l’ancien et le nouveau.
Autre projet haut de gamme, Loft 893 rue
Achrafié où les unités varient de 359 à 404
m2. Situé en face du siège du bijoutier Robert
Mouawad, le projet déjà vendu à 85 % et
dessiné par l’architecte Bernard Khoury doit
être livré à la fin de 2008. Dernièrement, il
fallait compter 850 000 dollars pour un 359
m2 au 3e étage.
Le projet Le Trabaud, rue Naïm, propose deux
superficies distinctes : 302 et 378 m2. Quelque
66 % du projet a déjà été vendu. Il faut compter
635 000 dollars pour un 302 m2 au 3e
étage et 830 000 dollars pour un 378 m2 au
5e étage. Les deux duplex de 530 et 650 m2
sont sur le marché à 2 750 dollars le m2.
Pour réduire la facture tout en restant dans un
environnement chic, la clientèle préfère des
logements de 250 à 300 m2. Le promoteur
Chawki Farhat cible à travers ses trois projets en
cours : Achrafié 683, Achrafié 700 et Achrafié
1274, les appartements de 280 et 285 m2. Ses
excellents taux de vente prouvent que le choix de
cette superficie répond à une attente. Situés en
face de l’église de l’Annonciation rue du Liban,
les appartements du projet Achrafié 1274 auront la garantie d’une vue dégagée. Le prix
demandé pour les deux dernières unités (9e de
265 m2 et duplex de 415 m2) est de 2 300 et
2 400 dollars le m2. La livraison du projet n’est
pas prévue avant 2009.
Achrafié 700, à l’angle des rues Abdel Wahab
Inglizi et Baroudi, compte 10 unités de
280 m2 et un duplex. Les prix ont progressé
de 28 % d’août 2005 à aujourd’hui. Le premier
étage est disponible à 1 800 dollars le m2.
Place Sassine – Hôtel Gabriel
Rue Alexandre 1 300 $/m2
Rue Georges Haïmari 2 200-2 400 $/m2
Les projets se bousculent rue Abdel Hadi,
l’un des axes les plus agréables de Furn el-
Hayek pour son calme et son authenticité. La
construction de l’immeuble Bardawil se termine.
Le projet Achrafié 1164 du promoteur
Élie Zahar a démarré récemment et se compose
de sept unités de 200 m2 dont les prix
varient de 360 000 à 450 000 dollars. À
quelques mètres de là, les travaux d’Achrafié
1166 devraient bientôt commencer. Les
promoteurs souhaitent proposer le 1er étage à
1 500 dollars le m2 pour des logements majoritairement
de 180 m2.
Deux autres projets avec des superficies inférieures
à 200 m2 sont également sur le marché.
Rue Chehadé, Achrafié 732 propose des
160 m2. Le 1er étage est offert à 1 500 dollars
le m2 et, rue Ghandour el-Saad, le projet Asly
Résidence vend des 180 m2. Le second niveau
est annoncé à 370 000 dollars.
La société Joseph Chikhani et Partners ne
cesse de miser sur le potentiel du quartier de la
place Sassine. Après la construction au début
des années 2000 de Sassine 210, qui surplombe
la place, les promoteurs vont prochainement
terminer la construction de Sassine
1760, avenue Élias Sarkis. Tous les appartements
ont été vendus plus d’un an et demi
avant la fin des travaux prévue à l’automne
2007. Afin de cibler un large public, le groupe
Chikhani et Partners a misé sur la flexibilité en
proposant un large choix de superficie (de 100
à 600 m2) en fonction de la demande. Cette
mixité de tailles, et donc de budgets, qui est
très rare sur le marché n’a pas été un handicap.
Sur sa lancée, le groupe vient de démarrer
un nouveau projet adjacent au précédent,
rue Alexandre, baptisé Sassine 1769. Les dernières
unités de 154 et 175 m2 sont proposées
respectivement à 208 000 et 230 000 dollars.
La rue Georges Haïmari est quasiment inconnue
du grand public et pourtant c’est l’un des
axes les plus “select” de Beyrouth-Est avec ses
immeubles haut de gamme Tilal, Abou Hamad
et Twin Towers. Situés dans un cadre agréable
et sur les hauteurs d’Achrafié, les appartements
bénéficient de vues imprenables sur la ville, le
littoral et la montagne. À l’extrémité est de la rue
Haïmari, les promoteurs Rayes et Jreissati
développent le projet Achrafié 339. Deux unités
de 500 m2 aux 7e et 8e étages se négocient respectivement
à 3 000 et 3 150 dollars le m2.
À titre de comparaison, un appartement de
520 m2 au 14e étage du Twin Towers du promoteur
Jamil Ibrahim est revendu sur le marché
à 3 075 dollars le m2 (core & shell).
?
Y aurait-il un véritable effet ABC sur le
marché de l’immobilier à Achrafié ?
La place Sassine a été l’un des premiers
quartiers à bénéficier de l’inauguration
du premier centre commercial de
Beyrouth. Pour nombre de professionnels,
cette attraction commerciale qui a
totalement dynamisé le quartier devrait
motiver les investisseurs. Sioufi
Quartier résidentiel calme, doté d’une
bonne accessibilité, de vues dégagées,
d’un trafic limité et de l’un des plus vastes
jardins publics de Beyrouth, Sioufi affiche
Rue Amine Gemayel 1 200 $/m2 (2e étage)
Rue Émile Lahoud 1 250-1 350 $/m2
Hôpital Rizk
Les acquéreurs en quête de bonnes
affaires se tournent désormais vers
le versant sud de la colline d’Achrafié.
Derrière l’hôpital Rizk et le siège de la
Banque Byblos, ce secteur connaît un
développement spectaculaire. Situé à
proximité de la place Sassine et du
centre commercial ABC, les projets
(tels Allegra, Toledo, Pucci) se multiplient.
L’objectif des promoteurs est de
Rue Toufic Rizk 1 100 $/m2
Rue Adib Ishac 1 400 $/m2
Rue Georges Naccache 1 400 $/m2
Rue Albert Khayat 1 500 $/m2
des prix très compétitifs par rapport aux
quartiers voisins. Aucun doute, le secteur ne
manque pas d’atouts pour devenir une zone
attractive. Il séduit surtout la classe moyenne
qui, comprenant la difficulté de résider au
coeur d’Achrafié, opte pour un choix plus
réaliste. À un prix encore raisonnable, Sioufi
peut être une valeur montante du marché.
Trois importants projets résidentiels totalisant
77 appartements, soit 22 000 m2 de surfaces
résidentielles, sont en cours de
construction : Sioufi Towers, Sioufi 5250 et
Sioufi Gardens.
À proximité de la pâtisserie Noura, la rue
Émile Lahoud compte deux projets. Sioufi
5250 se compose de trois immeubles distincts
avec des unités de 255, 270 et 400 m2.
Chaque bloc dispose d’un duplex de 420,
430 et 580 m2. Les prix varient naturellement
en fonction des étages et des dégagements.
La fourchette se situe de 1 350 à 1 700
dollars le m2 pour les petits logements et de
1 400 à 1 700 dollars le m2 pour les 400 m2.
Le projet Sioufi Gardens propose des appartements
de 205 et 210 m2 à partir de 256 000
dollars. Des unités de 300 m2 sont encore
accessibles de 1 500 à 1 600 dollars le m2.
Sioufi Gardens du promoteur Riad Salamoun
et associés doit être livré au début de 2008.
À flanc de colline, le long de la rue Amine
Gemayel qui surplombe le secteur “Fiat” et
le Fleuve de Beyrouth, Sioufi Towers est
constitué de deux blocs de 10 étages avec
des unités de 260 et 412 m2. Le promoteur
David Mansour a misé sur ce site qui bénéficie
d’un dégagement total sur la montagne.
La valeur des appartements varie de
1 200 à partir du 2e étage jusqu’à 1 760
dollars le m2.
proposer des petits appartements (de
170 à 250 m2) pour des budgets inférieurs
à 300 000 à 400 000 dollars.
Accessible par l’avenue Élias Sarkis ou
la rue Adib Ishac, le secteur attire les
acheteurs séduits par l’ambiance villageoise
de cette partie de la ville. Bien
que le quartier ne bénéficie pas d’une
excellente notoriété, il reste une zone
résidentielle calme où les prix sont
encore accessibles pour un large
public. Toutefois, l’inflation est en
marche. L’intérêt croissant des promoteurs
et l’augmentation de la demande
pour ce secteur géographique ont
entraîné une hausse de 40 % des prix
de 2006 à 2007.
Après le succès de son projet Bilbao à Mar
Mitr, la société MAC vient de lancer la
construction d’un immeuble en contrebas du
siège social de la Banque Byblos.
L’immeuble Toledo – rue Albert Khayat –
offre des lofts de 200 à 250 m2 et des unités
de 168 m2 de 270 000 à 300 000 dollars.
Le promoteur Robert Micaelian construit rue
Georges Naccache l’immeuble Allegra dont
la fin des travaux est prévue pour décembre
2007. Le projet comporte huit unités de Mar Mitr – Accaoui – Sagesse
Àla périphérie du “triangle d’or”, le
secteur longtemps oublié des promoteurs
fait preuve d’un réel dynamisme
immobilier. Séparés par l’avenue Charles
Malek, les quartiers Accaoui, Mar Mitr et
La Sagesse offrent un paysage urbain
hétéroclite qui ne cesse de séduire une
clientèle contrastée allant du cadre supérieur
aux jeunes célibataires.
La rue Debbas a perdu sa tranquillité. Le quotidien
est désormais rythmé par le vacarme des
camions de chantiers. Deux projets sont en
cours. L’un d’eux, 450 Charles Malek, propose
deux types d’appartements : 300 et 440 m2.
Alors que l’immeuble ne sera pas inauguré avant
l’été 2009, 60 % du projet a déjà été vendu. Le
mètre carré se négocie de 2 200 à 2 400 du 1er
au 5e étage pour les unités restantes.
Entre le complexe scolaire La Sagesse et
l’Hôpital Saint-Georges, le projet 683 Rmeil,
rue Moutran Moubarak, mise sur des
petites unités de 95 et 105 m2. Un pari audacieux
mais payant, puisque 81 % des appartements
ont été vendus. Le mètre carré du 1er
étage est vendu à 1 350 dollars et il passe à
1 500 dollars au 4e étage.
Le groupe MAC a ouvert la voie du renouveau
du secteur de Mar Mitr avec la construction de
Bilbao, un immeuble qui associe quatre appartements
de 152 m2, deux lofts de 200 m2 et
Rue Moutran Moubarak 1 350 $/m2
Rue Mar Mitr 1 400-1 500 $/m2
Rue Debbas 2 200 $/m2
250 m2 et un duplex de 350 m2. Les prix du
2e au 4e étage varient de 375 000 à 405 000
dollars. Quelque 44 % des appartements ont
déjà été vendus. Dans la montée de l’hôtel
Alexandre, rue Adib Ishac, l’immeuble
Pucci sera constitué de sept appartements
de 240 m2 et d’un duplex de 430 m2. La
valeur des cinq premiers étages varie de
336 000 à 384 000 dollars.
À l’extrémité sud de ce secteur, Achrafié 1766,
rue Toufic Rizk, propose des petits logements
de 150 m2 à partir de 165 000 dollars.
un duplex de 250 m2. La vente en un temps
record du projet a révélé que la rue Mar Mitr
a du potentiel et que les petites tailles séduisent
une tranche spécifique du public. Bien
que les ventes de Bilbao aient tourné autour
de 1 200 dollars le m2, la valeur actuelle de
la rue serait de 1 400 à 1 500 dollars le m2
pour les premiers étages.