La Sagesse, Geitaoui et Fassouh : les “mal-aimés” d’Achrafié

Trouver un appartement neuf de trois chambres à moins de 300 000 dollars à l’est de Beyrouth est devenu un défi pour de nombreux Libanais. Les solutions ne sont pas nombreuses. Alors que les projets se multiplient dans les “beaux” quartiers dont Tabaris, Furn el-Hayek, Monnot, Sursock, Gemmayzé, quelques opportunités pour les budgets plus limités se présentent dans des zones résidentielles périphériques telles que La Sagesse, Geitaoui et Fassouh. Une poignée de nouvelles constructions sont en cours. Toutefois, les mentalités sont difficiles à changer. En effet, la clientèle hésite encore à s’aventurer dans ces anciens quartiers réputés populaires et très denses. Ainsi, malgré des prix de départ qui varient de 1 200 à 1 500 dollars le m2, soit un logement au premier étage de 220 000 à 380 000 dollars, les taux de vente restent moyens et ne sont pas plus performants qu’ailleurs. Trois explications sont possibles : la crise du marché, le blocage psychologique pour ces zones géographiques et des prix trop élevés par rapport aux budgets de la clientèle, dont le profil s’approche du couple d’employés avec des enfants. Pour l’instant, La Sagesse, Geitaoui et Fassouh ne sont pas des premiers choix pour cette classe sociale qui préfère s’orienter vers des secteurs plus en vogue tels que Sioufi, Hôpital Rizk et derrière la Banque Byblos, à Sassine.

Geitaoui : un quartier dominé par l’habitat ancien

Dominé par un habitat ancien, Geitaoui est un quartier résidentiel qui s’étire entre deux fortes polarités : les hôpitaux Saint-Georges et Libanais. Au milieu de cette forte concentration d’immeubles, un îlot de verdure souvent méconnu, le jardin public de Geitaoui. C’est à proximité de cet espace vert que deux promoteurs ont décidé d’investir.
Rue al-Mahatta, l’immeuble Abou Haidar compte 14 appartements de 270 m2. La date de livraison est prévue pour l’été 2008. Quelques unités sont encore disponibles à partir de 1 300 dollars le m2 pour le premier étage. Il faut compter 25 dollars le mètre carré par étage supplémentaire.
« J’ai acquis ce terrain en 2006 dans l’espoir d’y développer mon premier projet résidentiel au Liban. Une fois la maison existante détruite, j’ai obtenu le permis de construire en septembre 2006 », précise Riad Abou Haidar, le promoteur.
Face à ce projet, soit à l’angle des rues al-Mahatta et Shukri Shoucair, l’immeuble de Raja Maroun propose 10 logements de 228 m2. Le prix au mètre carré commence à 1 200 dollars, soit 273 000 dollars pour le premier étage. La valeur des unités augmente de 5 000 dollars par étage. Livrés en janvier 2008, les appartements bénéficient d’un double vitrage, deux places de parking, d’un chauffage individuel. À ce jour, trois appartements sont encore disponibles. Le promoteur est optimiste et pense que certains clients attendent l’achèvement des travaux pour acquérir leur logement. « Nous avons misé sur le quartier Geitaoui pour sa proximité avec la place Sassine et le centre commercial ABC », précise M. Maroun, qui vient d’acquérir une nouvelle parcelle également rue al-Mahatta afin de construire une tour de 18 étages avec des unités de 250 m2.
Face à l’ancien immeuble de la MTV, le promoteur Joseph Acra a acquis, il y a deux ans, un terrain sur lequel il compte construire un immeuble de 15 étages avec des logements de 280 m2. Bien qu’ayant déjà obtenu le permis de construire, le promoteur attend une amélioration de la situation politique pour commencer son projet. Joseph Acra a déjà une expérience dans le secteur immobilier avec le projet Saifi 964, rue du Liban, à Furn el-Hayek. Terminé en 2006, cet immeuble proposait des simplex de 330 m2 et un duplex de 515 m2.

Fassouh profite de l’engouement de l’ABC

L’essor commercial de la place Sassine avec l’engouement de l’ABC a considérablement rehaussé la cote immobilière des quartiers qui lui sont adjacents tels que Sioufi, Lazarieh, Saydé et Fassouh. Certains promoteurs veulent en profiter.
Face à l’église al-Saydé le long de l’avenue Élias Sarkis, ESLA Tower est un ambitieux projet résidentiel et commercial de 12 étages avec 17 appartements : 12 simplex de 253 m2 et 265 m2 et 5 duplex de 302 m2. Un jardin doit séparer la tour résidentielle et les espaces commerciaux.
« L’acquisition de ces parcelles dont l’une était déjà excavée a pris du temps, puisque le site est un assemblage de trois lots achetés entre 2006 et 2007 », précise Me Raymond Moukarzel, avocat du promoteur Élias Saad.
Si la fin des travaux est prévue pour mai 2009, la commercialisation des commerces et des logements dont le prix de départ a été fixé à 1 500 dollars le mètre carré a débuté en octobre 2007.
ESLA Tower chevauche les quartiers de Fassouh et de Sassine, mais pour des raisons promotionnelles les investisseurs ont tendance à axer leur marketing sur la proximité de la place Sassine, une adresse bien plus prestigieuse que Fassouh. « Notre façade sur l’avenue qui mène à Sassine est de 35 mètres tandis que celle exposée rue Moutran Messara en provenance de Fassouh est de 20 mètres », justifie Ghassan Chaccour, PDG du bureau d’études en charge du projet.
Le promoteur Élias Saad a également un projet résidentiel à Brazilia avec des appartements d’environ 400 m2 et planifie prochainement la construction d’une tour résidentielle le long de l’avenue Alfred Naccache à proximité de l’université AUST à Achrafié.
Rue Moutran Messara, Achrafié 19 est un immeuble d’environ 2 500 m2 de surface résidentielle. Le projet du groupe Karam propose des appartements de 185 m2 dont la valeur varie d’environ 1 200 à 1 350 dollars le m2.
À ce jour, plus de 40 % du projet a été vendu, bien que les appartements soient livrés en novembre 2007.

La Sagesse : encore épargné par la frénésie immobilière

Le quartier de La La Sagesse est intercalé entre les zones résidentielles de Accaoui et de Geitaoui. Caractérisé par un habitat très ancien et dégradé, le secteur est encore épargné de la frénésie immobilière. Le morcellement parcellaire et le projet d’une voie rapide entre l’avenue Charles Malek et Mar Mikhaël, qui doit couper le quartier en deux, retardent son développement. Un seul projet y est en cours de construction. Rue Moutran Moubarak, Rmeil 817 dont le promoteur est le ministre Mohammad Safadi est un immeuble de 12 étages atypique par la superficie des appartements : 18 unités de 95 à 105 m2. Un créneau ambitieux qui permet de séduire une clientèle spécifique telle que les salariés célibataires. Seuls les 10e et 11e étages proposent des logements de 200 et 220 m2.
« Cette parcelle de 430 m2 a été achetée depuis plusieurs années par le promoteur. En 2005, il a décidé d’y construire un immeuble avec de petits appartements d’environ 100 m2. Il s’agit d’une niche jusque-là très peu exploitée sur le marché à Achrafié », explique Amale Khoury, directrice de communication de la société Stow en charge du marketing du projet.
Les quelques unités encore sur le marché sont affichées à 2 150 dollars le m2 pour le premier étage et 2 300 dollars le m2 pour le 4e étage. Ces tarifs qui ont augmenté de 59 % en l’espace de sept mois sont aussi élevés que ceux pratiqués dans les secteurs les plus cotés d’Achrafié. Rmeil 817 sera terminé en avril 2008.
Mohammad Safadi est également l’un des propriétaires du projet Marina Towers en construction sur le front de mer du centre-ville de Beyrouth.
La phase d’excavation d’un nouveau projet, sur l'avenue Charles Malek, a aussi commencé en septembre, face à La Sagesse. Baptisé 509 Charles Malek Avenue, le futur immeuble est adjacent à l'ambassade des Philippines, face au restaurant Roadster. Il s'agit d'un projet de 12 étages, avec des appartements de 267 m2. Il compte un espace commercial de 323 m2 au rez-de-chaussée avec mezzanine. Les promoteurs sont Sami Helou & Partners. Ils n’ont pas souhaité communiquer leur prix dans l’immédiat. Projet Adresse Surface des unités (m2) Prix de départ ($/m2) Fin des travaux
ESLA Tower Al-Saydé-Fassouh 253 – 265 – 302 1 500 Mai 2009
Karam Fassouh 185 1 200 Novembre 2007
Rmeil 817 La Sagesse 95 – 105 – 200 – 220 2 150 Avril 2008
Abou Haidar Geitaoui 270 1 300 Août 2008
Maroun Geitaoui 228 1 200 Janvier 2008