Un an après la crise des “subprime” aux États-Unis et quelques mois après la panique économique et boursière mondiale, le retournement du marché immobilier beyrouthin est incontestable : ralentissement de la demande, allongement des délais de vente, crispation de la clientèle qui ne se précipite plus pour acheter n’importe quel bien au prix demandé par les vendeurs. Pourtant, contrairement aux idées reçues et faussement véhiculées, le marché est loin d’être à la dérive. Si certains promoteurs ont réajusté leur prix de 10 à 20 %, la majorité des projets en construction affiche les mêmes prix depuis la fin de l’été 2009.
Ainsi l’accalmie des derniers mois n’a pas permis d’atténuer la hausse globale des prix – de 30 à 40 % – de 2008. Un coup dur pour les ménages à la recherche d’un logement à Beyrouth où trouver un appartement à moins de 350 000 à 400 000 dollars est devenu un parcours du combattant.
Notre enquête révèle qu’il est impossible – hormis de rares exceptions – d’acquérir un logement neuf pour moins de 1 500 dollars le m2 au premier étage. Ainsi, le prix moyen s’établit aujourd’hui aux environs de 2 500 dollars le m2, c’est 25 % de plus qu’en 2008.
Crise ou non, il y a toujours autant d’immeubles en construction à Beyrouth. On en dénombre cinq à 10 par secteur géographique sélectionné. Une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs ! Plus le stock est important, plus ils ont des arguments de comparaison et plus ils peuvent négocier.
Les produits de luxe dans les beaux quartiers tels que Koraytem, Verdun, Ramlet el-Baida, Sursock et Furn el-Hayek ont toujours la cote et se négocient toujours très cher. Il n’y a rien à moins de 4 000 dollars le m2. Depuis 2008, les prix ont grimpé en flèche et se rapprochent de plus en plus de ceux pratiqués au centre-ville, historiquement la zone la plus chère de Beyrouth depuis sa reconstruction. Toutefois, les transactions à ces niveaux de prix se font plus rares. Si les clients fortunés sont avides d’investir sur plan grâce à de premiers versements très avantageux, ils restent plus timides une fois que les travaux sont bien avancés.
Les produits de milieu de gamme, trop chers pour les budgets serrés et trop peu luxueux pour les acquéreurs aisés, mettent plus de temps à trouver preneur. Les quartiers tels que Hamra, Sakiet el-Janzir, Sioufi et Zahret el-Ihsan sont demandés, mais les acquisitions sont possibles uniquement si le prix est âprement négocié.
Pour les budgets plus serrés, de nouveaux quartiers émergent et s’imposent comme une réelle alternative pour les couples disposant de 300 000 à 500 000 dollars, tels que les secteurs Hôtel-Dieu, sud de Nazareth, sud-ouest de Sioufi et Zarif. Bien que populaires, ces zones résidentielles attirent de plus en plus de promoteurs qui y multiplient de nouveaux projets avec des superficies de 175 à 250 m2 adaptées à la nouvelle donne en matière de pouvoir d’achat. Méthodologie
Pour la troisième année consécutive, Le Commerce du Levant et RAMCO Real Estate Advisers renouvellent leur partenariat afin de vous fournir en exclusivité les chiffres du marché de l’immobilier à Beyrouth.
Les prix indiqués dans cette enquête – fin février et début mars 2009 – ont été communiqués par les propriétaires des immeubles résidentiels en cours de construction qui ont accepté de répondre à nos questions. Certains projets dans l’attente de leur permis de construire ont été également pris en compte.
Cette liste n’est pas exhaustive.
Les chiffres mentionnés dans les tableaux pour chaque secteur géographique correspondent à la valeur du mètre carré au premier étage.
Le taux de négociation qui mesure l’écart entre le prix proposé par le vendeur et le prix effectif lors de la signature peut varier en fonction des modalités de paiement. De plus, entre le moment de l’enquête et la date de publication de ce dossier, la disponibilité et les prix des appartements peuvent avoir changé.