Roger Sabbagh,
directeur de Betabat,
entrepreneur et promoteur

« Une baisse sournoise des prix depuis janvier »

Les prix de vente des appartements ont augmenté de plus de 30 % au premier semestre 2008, une hausse que les promoteurs ont justifiée par la flambée du prix des matériaux et l’anticipation d’une hausse du prix des terrains. Cependant, même si les coûts de construction ont augmenté de 20 à 30 %, la répercussion sur les prix de vente ne pouvait être que de 10 %, car l’incidence des coûts de construction n’est pas si forte. Quant au coût des terrains, s’il a doublé dans certains cas entre septembre 2007 et septembre 2008, il ne suffit pas à justifier une telle hausse des prix. Les promoteurs sont donc forcés de revoir leur échelle tarifaire. On peut déjà constater depuis janvier une baisse “sournoise”, de 10 à 15 %, car les promoteurs lâchent du lest en prévision d’un avenir imprévisible. Il ne faut cependant pas s’attendre à des baisses spectaculaires comme à Dubaï, où la chute brutale des prix a été proportionnelle à la hausse incroyable constatée début 2008.
Au Liban, la demande s’est quasiment arrêtée depuis août, notamment celle des expatriés recherchant des produits haut de gamme (à partir de 700 000 dollars). Mais une reprise progressive est inéluctable, car les besoins des locaux et des expatriés sont réels. La crise économique pourrait finalement générer son propre antidote : comme peu de nouveaux projets ont été activés ces six derniers mois, une fois que l’excédent actuel d’offre sera écoulé, un rééquilibrage de l’offre et de la demande se fera naturellement vers la fin de l’année. Il ne devrait donc pas y avoir d’augmentation des prix avant un, voire deux ans.


René Matta,
PDG de la Société Matta, entrepreneur

« La demande n’est pas fictive comme à Dubaï »

Les prix ne vont pas baisser, car il existe toujours au Liban une vraie demande. Ce n’est pas comme à Dubaï, où depuis cinq mois pas un seul appartement ne se vend, car la grande majorité des acheteurs sont des investisseurs et non pas des clients finals. Il existe au Liban une classe moyenne qui a les moyens d’acheter. S’y ajoutent les émigrés du Golfe ou d’Afrique qui disposent d’un certain niveau d’épargne. On devrait donc s’attendre à une forte demande cet été, même dans le secteur du haut de gamme, où les appartements se vendront bien. Jusqu’ici, les clients se sont permis d’attendre une baisse des prix et n’ont pas acheté, car l’offre est relativement abondante. Mais ils ne pourront pas indéfiniment repousser leur achat. L’année dernière, ils achetaient par avance, au jour le jour, d’une peur d’une hausse des prix, maintenant ils achètent seulement quand ils en ressentent le besoin. Des projets continuent d’être lancés malgré la crise, car la hausse du prix des terrains est compensée par la baisse des coûts de construction. Nos carnets de commandes ont augmenté de 30 % d’ici à fin 2009. Et même si l’exécution de certains projets a ralenti, il y a eu un tel boom de l’immobilier en 2008 que la réserve d’offre est suffisante pour plusieurs mois. Je ne peux imaginer de vrai freinage que si la crise dure plus d’un an. Les prix ne baisseront pas, sauf en cas de crise sécuritaire interne, car l’offre de terrains est limitée dans le pays. En cas de stabilité politique, les prix commenceront à remonter dans plusieurs mois, après avoir passé une phase de stabilisation entre l’offre et la demande.


Nabil Azar,
architecte, PDG de Builders Design Consultant

« Le marché est encore en phase d’observation »

Entre mars et avril 2008, la flambée des prix a été comparable à celle de Dubaï, mais elle a été jugulée par la Banque centrale qui a limité la possibilité d’acheter des terrains à crédit. Les prix sont ensuite restés bloqués à leur pic, en juillet 2008, et ils restent donc déconnectés de la réalité du marché. Une baisse de 5 à 10 % est inévitable. La marge de négociation est plus grande pour les acheteurs. Le marché est encore dans une phase d’observation. Les clients attendent que les promoteurs baissent leurs prix, tandis que ces derniers refusent de sacrifier leurs marges. Les promoteurs qui ont emprunté des sommes importantes aux banques vont être acculés à vendre, sauf s’ils ont déjà écoulé au moins le tiers de leurs appartements, ce qui leur permet d’aller au bout du projet sans vendre à prix cassés. Les projets haut de gamme ne devraient pas souffrir, car ils sont plus solides financièrement. Contrairement à ce qui se passe en Europe, le secteur du luxe repose peu sur des crédits bancaires. En plus, la demande reste importante, notamment du côté des Arabes du Golfe. Les Libanais expatriés pourraient faire le choix de venir s’installer au Liban si la crise dure dans les pays du Golfe. Il faudra attendre la rentrée scolaire pour le savoir, la majorité des acheteurs étant des jeunes couples avec enfants.


Chawki Farhat, promoteur à Beyrouth

« Le Liban reste apprécié dans tout le Moyen-Orient »

Les prix devraient logiquement baisser, car les coûts de construction ont diminué de 20 % depuis octobre, sous l’effet de la chute de l’euro, de celle de l’acier (60 à 70 % de réduction) et du baril de pétrole. Le prix des terrains a aussi mécaniquement baissé depuis novembre, car la vente des appartements a diminué. Cela est surtout vrai pour les beaux terrains dont le coût avait augmenté de manière déraisonnable. Mais le marché immobilier dépend surtout de la loi de l’offre et de la demande. Cette dernière reste forte, car le Liban est très apprécié dans tout le Moyen-Orient et les prix y sont moins chers que dans le Golfe, à Amman ou même à Damas, où à qualité de luxe égal, les prix peuvent être jusqu’à 50 % plus élevés. Dans le haut de gamme, la demande risque en revanche de se réorienter vers des surfaces plus petites, passant par exemple de 500 à 300 m². Je suis très optimiste, même concernant la demande des Arabes du Golfe pour les grands projets à Beyrouth, car ils ont été déçus par leurs investissements dans le Golfe. L’offre ne sera pas très élevée, car les promoteurs ne veulent pas lancer beaucoup de projets sur le marché de peur de faire baisser les prix de façon concurrentielle. Et ils préfèrent attendre les évolutions de la crise. Après un relatif équilibrage de l’offre et de la demande dans quelques mois, les prix devraient même légèrement remonter.


Joe Kanaan,
PDG de l’agence immobilière Sodeco Gestion

« Des baisses variables selon la valeur des appartements »

Les prix stagnent ou baissent légèrement, selon la valeur des appartements. Les logements neufs luxueux de plus de 4 000 dollars le mètre carré peuvent diminuer jusqu’à 15 %, ceux entre 3 000 et 4 000 dollars de 5 à 10 % et pour la plupart des appartements en dessous de 3 000 dollars le m², les réductions seront minimes, négociées au cas par cas. La baisse actuelle s’explique essentiellement par la baisse de la demande, surtout celle provenant des expatriés (environ -50 % depuis l’été dernier). Avec la diminution de leurs avoirs, ils ont revu leurs investissements à la baisse. Il est difficile de faire des pronostics pour l’été, mais si les prix restent identiques, les transactions seront moins importantes que l’été dernier. Les plus pressés pourront même reconvertir leurs achats potentiels en locations. La plupart des promoteurs peuvent se permettre d’attendre pour vendre, ou alors ils vendent au compte-goutte uniquement pour assurer leurs besoins de trésorerie. La plupart des projets ont déjà été vendus en partie à un prix fort et les promoteurs veulent vendre le reste à prix égal. Le marché libanais est beaucoup plus élastique qu’en Europe où les projets peuvent être terminés en un an. Au Liban, un projet peut s’étendre sur trois à cinq ans, ce qui leur laisse une plus grande marge de manœuvre. Les promoteurs ne peuvent en tout cas plus brandir l’excuse de la hausse des coûts de construction, ces derniers ayant nettement baissé ces derniers mois. Et même ceux qui ont acheté des terrains au prix fort en 2008 et qui construisent maintenant peuvent continuer de faire des marges de 30 à 50 % en vendant aux prix du marché, car ils ont souvent réalisé des préventes au bon moment.


Antoine el-Khoury,
directeur général de BREI, promoteur

« L’immobilier pourrait sortir grandi de la crise »

Si le marché de l’immobilier risque de ralentir, il pourrait au final sortir gagnant de cette phase, car il est devenu une valeur refuge. Il a gagné du terrain comme produit d’investissement, car c’est un bien palpable, connecté à l’économie réelle. La clientèle la plus exposée à la crise financière est la classe la plus aisée. C’est pourquoi, nous nous recentrons vers la classe moyenne libanaise et les expatriés plus jeunes, avec des revenus moins élevés que leurs aînés et ayant un vrai besoin d’acquérir des appartements. Dans ce sens, nous avons décidé de lancer en 2010 la construction du centre-ville de Faqra Club avec environ 130 chalets de petites surfaces, dont les prix commenceront à partir de 350 000 dollars. La demande, qui a été stoppée net entre septembre et décembre, reprend très doucement, même pendant les premiers mois de l’année, traditionnelle période de creux. Le facteur psychologique lié à la crise reste très fort, mais la demande d’informations est importante, sans nécessairement se convertir en achats. Les promoteurs sont plus flexibles sur les modes de paiement. Ceux qui ont des financements bancaires solides peuvent attendre, il ne s’agit pas pour eux de vendre à perte. Il y a deux mois, une de nos décisions a mis en ébullition le marché, mais elle a été mal interprétée : sur un de nos projets qui n’est pas encore lancé (Convivium VI), nous sommes revenus à un prix défini en mars 2008, pour répercuter la baisse des coûts de construction sur le prix de vente. Dans le prix que nous avions estimé en 2008, nous avions simplement anticipé une hausse forte et durable des coûts de construction. Au final, il ne s’agit donc pas d’une baisse réelle des prix.


Maroun Hélou,
PDG de Abniah, entrepreneur

« Les promoteurs devront se contenter de marges plus faibles »

D’ici à la fin de l’année 2009, le marché va reprendre son cours normal. Ces derniers mois, l’offre a été supérieure à la demande, avec la quasi-stagnation des transactions. Mais environ 15 à 20 % des promoteurs vont sûrement devoir vendre ces prochains mois s’ils doivent rembourser des emprunts bancaires, quitte à brader un ou deux appartements. Une fois ce lot d’appartements vendus, le marché va s’équilibrer, peut-être dès cet été. La demande des expatriés et des Arabes va repartir, car, depuis les accords de Doha, le Liban est très stable politiquement et il a été relativement épargné par la crise bancaire. La demande locale connaît, elle, une croissance régulière. Quant aux promoteurs, ils devront se contenter de marges de 25 à 30 %. Ils savent que les marges exceptionnelles de plus de 100 % qu’ils ont réalisées entre fin 2007 et début 2008 sont révolues. Tous les cinq ou six ans, les prix montent spectaculairement pour ensuite se stabiliser, ce n’est pas nouveau. Les promoteurs restent dans une bien meilleure situation que dans le reste du monde arabe. Jusqu’ici, je n’ai toujours pas vu de chantier qui s’est arrêté, simplement certains qui ont ralenti. Le marché est actuellement dans une phase saine et continue de fonctionner. En tant qu’entrepreneur, nous sommes régulièrement sollicités pour présenter des études de prix pour de nouveaux immeubles. Nous pronostiquons au moins 20 % de commandes en plus pour 2010.


Georges Abou Jaoudé,
PDG de FFA Real Estate, promoteur

« Une baisse des prix justifiée par la baisse des coûts de construction »

On constate 5 à 10 % de baisse des prix depuis le mois de janvier, essentiellement parce que les coûts de construction ont diminué d’environ 10 % ces six derniers mois. Les promoteurs, qui disent répercuter sur leur prix de vente les coûts de construction de l’été 2008, ont souvent effectué des préventes au même moment, ce qui plaide pour ne pas maintenir ce niveau élevé de prix. Surtout que le coût des terrains ou les frais généraux sont restés globalement stables. En 2008, les prix ont grimpé en flèche à cause des immenses liquidités disponibles dans le Golfe, mais, aujourd’hui, on ne peut presque plus vendre sans faire de réductions. La demande va se modifier ces prochains mois : plus de locations pour les expatriés, qui pourraient venir s’installer au Liban en attendant que la crise passe, et une réorientation de la demande vers des achats plus modestes. On ne pourra plus vendre des appartements de 500 m² à deux ou trois millions de dollars comme avant la crise. À Beyrouth, les acheteurs vont rechercher aussi des quartiers intermédiaires, Badaro par exemple davantage qu’Achrafié, à condition bien sûr qu’un certain standing soit assuré. Le marché devient un marché d’acheteurs davantage que de promoteurs. Avant, les clients achetaient pratiquement sans conditions ce que se trouvait sur le marché, maintenant, ils deviennent beaucoup plus exigeants, demandent une quantité de détails. La vraie demande arrivera avec l’été, mais nous venons d’ores et déjà de lancer un projet de 32 appartements à Badaro, dont la moitié s’est vendue par le bouche-à-oreille. Nous attendons les élections avant d’élaborer de nouveaux projets. Si elles se déroulent bien, nous aurons peut-être quatre ans de stabilité devant nous.


Karim Ibrahim,
directeur général de Jamil Brahim, promoteur

« À Beyrouth, l’incidence foncière limite les baisses de prix »

À Beyrouth, les prix sont restés plutôt stables ces derniers mois. Il est difficile de les réduire, car l’incidence foncière représente au moins 60 % du prix de vente d’un appartement. Il n’y a presque plus de terrains libres dans la capitale, car, depuis trois ans, les promoteurs ont beaucoup acheté. Cela explique les prix toujours très élevés. La baisse des coûts de construction n’est pas significative au point de justifier une baisse des prix. Dans mes projets, l’acier représente par exemple 1 % du prix de l’appartement. Si on peut constater une petite baisse des prix, c’est surtout que des investisseurs, en grande partie des expatriés ou des Arabes, qui ont besoin de cash et font des réductions, parfois jusqu’à 20 %. Mais ces spéculateurs représentent à peine 10 % du marché et leur comportement ne peut pas avoir une réelle influence sur les prix. Les promoteurs ne sont pas nécessairement obligés de vendre, surtout ceux qui ont effectué beaucoup de préventes en 2008. Ils ont déjà pratiquement remboursé les emprunts des banques. Nous pouvons par exemple nous permettre d’attendre presque deux ans avant de vendre, le temps que la demande revienne. Mais nous sommes prudents pour l’avenir, cela fait près de six mois que nous n’avons pas acheté de nouveaux terrains. Les banques sont aussi plus exigeantes avec nous et ont légèrement augmenté leur taux d’intérêt. Si la crise financière s’achève, le marché libanais pourra repartir très vite. Nos projets sont enfin dépendants de l’évolution des cours du pétrole, pour certains de nos clients importants qui travaillent en Afrique.

Raja Makarem, directeur général de RAMCO, consultant immobilier

« Jusqu’à 20 % de correction sur les prix des appartements neufs »

Les sept premiers mois de l’année 2008 ont été marqués par une hausse des prix des appartements neufs d’environ 40 %. Aujourd’hui, nous observons une correction de 20 % qui reflète une baisse de 10 % de la valeur des terrains et de 10 % du coût de construction.
C’est le minimum auquel s’attendent les acheteurs. Toutefois, dans le contexte actuel de crise économique mondiale, certains acquéreurs cherchent encore à obtenir une baisse additionnelle de 10 %.
De leur côté, les promoteurs ont différentes réactions : d’une part, il y a ceux qui s’accrochent à leur prix et vont attendre la fin de 2009 pour trouver de potentiels acheteurs. Surtout s’ils ne sont pas endettés, comme c’est souvent le cas, ces propriétaires campent sur leur position en attendant des conditions futures plus favorables. D’autre part, il y a ceux qui acceptent de répercuter la baisse du coût de construction sur leur prix. Ayant compris la nouvelle donne du marché, ces promoteurs sont de plus en plus flexibles face aux offres d’achat des clients.
En tout cas, les prix sont sous pression dans ce contexte de bras de fer entre les vendeurs et les acquéreurs. Mais si tout le monde pense que les prix sont à la baisse et cherche une transaction à un prix raisonnable, paradoxalement, les belles occasions – les “laktat” – sont rares.
Nous restons normalement sollicités par des acheteurs sérieux pour des appartements neufs et anciens. C’est une bonne nouvelle et cela prouve que le marché immobilier local est sain. Il est toujours debout, alors que ceux – par exemple – de Dubaï, Londres et New York traversent une période très délicate.
Dans ce climat spécifique, les transactions sont possibles et tout ce qui est à son juste prix trouve preneur. Si certains promoteurs n’ont rien vendu depuis six mois, dans le même temps il y a des projets qui se sont très bien vendus ces derniers jours. Il n’y a pas de secret, plus le prix demandé est cohérent plus l’intérêt des clients suivra.
À l’avenir, les prix des appartements seront liés à plusieurs facteurs : le déroulement des élections législatives, l’évolution de la crise économique à l’échelle régionale, la flexibilité des banques pour accorder des prêts et l’appétit des expatriés dont les budgets ont été touchés par la chute boursière. En fonction de ces paramètres, les prix vont rester stables jusqu’à la fin de l’année 2009, soit reprendre une croissance cohérente comme en 2007.

Élie Harb,
PDG de Coldwell and Banker, agent immobilier

« Une hausse des prix possible dès le mois d’avril »

Les prix des appartements au Liban descendent rarement. Il y a plutôt une alternance entre des périodes de stabilisation et des périodes de hausse. Le marché vit dans une sorte d’hibernation depuis plusieurs mois, mais cela correspond à une période creuse. En janvier 2009, il y a tout de même eu 4 531 transactions contre 4 274 en 2008 à la même période. Dès avril, la demande pourrait remonter et les prix par la même occasion. Car au Liban, c’est la demande qui dirige le marché. Les Libanais achètent par besoin, peu importe qu’il y ait une crise économique ou politique. En cinq ans de tempête politique, la demande ne s’est jamais vraiment stoppée. La demande locale connaît une croissance naturelle et les expatriés tiennent à investir dans leur pays. Quand ils travaillent dans le Golfe, ils y restent en moyenne trois ans et retournent au Liban pour l’éducation de leurs enfants. Le cycle est plus long pour ceux qui vivent en Europe, aux États-Unis ou en Australie. Les jeunes expatriés qui gagnent plus de 5 000 dollars par mois vont toujours être demandeurs d’appartements entre 250 000 et 300 000 dollars, même s’ils ont été affectés par la crise. Ils ne vont pas se tourner vers des locations, ou alors à très court terme. Si 10 % des expatriés reviennent vivre au Liban, si la crise dure, cela va même totalement relancer la demande. Les Arabes du Golfe vont eux moins acheter, mais ils ne représentent que 6 à 7 % des acheteurs au Liban, et plutôt dans le secteur du haut de gamme.


Johnny Achkar,
responsable des dossiers immobiliers
au Corporate, à Bank Audi

« Les banques sont devenues plus exigeantes »

Les banques ont un problème de visibilité : elles ne savent pas si la crise financière va se prolonger durant douze ou trente-six mois. Du coup, elles sont devenues plus strictes pour ceux qui veulent lancer de nouveaux projets. Avant de prêter, nous nous assurons que les promoteurs ont au moins réalisé 20 à 30 % de ventes sur plan, ce qui permet de rembourser l’emprunt au fur et à mesure. On constate actuellement moins de prêts pour les projets qui ont été peu vendus. En moyenne, nous finançons 30 à 35 % du projet, alors qu’avant la crise, il nous arrivait parfois de dépasser 40 %. Les projets qui ont été vendus de 30 à 50 % en 2008 sont en cours de construction ou vont commencer, avec pour conséquence une offre sur le marché plus importante que la demande en 2009, donc une baisse possible des prix de 10 à 20 %, selon les régions et la qualité des appartements. Mais si la crise se prolonge quelques mois et que de nouveaux projets ne sont pas lancés d’ici là, il y aura une pénurie d’offre en 2010-2011. Si entre-temps la demande est relancée, il y aura une hausse des prix inévitable. Si la crise dure longtemps, alors c’est tout le marché qui continuera d’être bloqué, avec une stagnation des ventes et des prix. Nous allons attendre l’été pour connaître les premières évolutions. La demande des expatriés risque en tout cas de diminuer, car leurs bonus de salaires qui leur permettaient d’effectuer des investissements ont souvent diminué, voire disparu.