Situé le long de l’autoroute qui relie Beyrouth à Jounié, la partie orientale de Zalka est ultracommerciale avec ses boutiques, ses hôtels et ses immeubles de bureaux. À l’opposé, l’intérieur offre un paysage urbain moins densifié. Une aubaine pour les promoteurs.
Le long d’un réseau de routes secondaires, une petite dizaine d’immeubles est actuellement en construction, dont quelques-uns ont déjà été totalement vendus. La région est relativement calme et dispose d’un havre de verdure : “la ceinture verte” qui était destinée à un projet d’autoroute abandonné.
Avec des tarifs d’environ 1 000 dollars le m², Zalka vise une clientèle avec des budgets entre 150 000 et 200 000 dollars pour des appartements de petites superficies de 130 à 160 m².
Intercalée entre Bkenaya, Bsalim et la vallée industrielle de Nahr el-Mott, Biakout surplombe la région littorale de Zalka. Située à 250 mètres d’altitude, Biakout offre des vues parfaitement dégagées sur Beyrouth et la Méditerranée. Longtemps mal desservie par les transports, la zone a été déconsidérée par les promoteurs. Toutefois, les choses tendent à évoluer avec l’émergence d’un nouveau quartier résidentiel au nord du village. Depuis quelques années, les projets s’y succèdent à un rythme impressionnant.

Immeubles éparpillés dans la plaine de Zalka

Perpendiculaire à l’ancienne route de Tripoli, la rue Assaad Rachid compte un nouveau projet résidentiel : Harrouk Building. L’immeuble des frères Tony et Nassif Harrouk est situé sur un terrain familial. Détruite, l’ancienne maison familiale laisse place désormais à une construction de sept étages, avec douze appartements de 168 m². Trois sont encore en vente. Les unités, qui seront livrées fin 2009 après deux ans de travaux, ne seront pas équipées de double vitrage et de double mur, mais seulement des installations pour l’air conditionné et de la tuyauterie pour le chauffage. Le prix demandé est de 195 000 dollars pour le deuxième étage. Il faut compter 5 000 dollars par étage supplémentaire. « Depuis février, la demande a bien remonté, après six mois de stagnation. Il faut dire que nous avons baissé nos prix de 10 à 15 % par rapport à l’été 2008, explique Tony Harrouk. Mais je ne vois pas cette baisse durer, car les coûts de construction commencent légèrement à remonter, en particulier l’acier, et les prix des terrains font de la résistance. Une parcelle comme la nôtre, près de l’autoroute, vaudrait aujourd’hui 1 200 dollars le m2 », souligne le promoteur.
Au centre de Zalka, se trouvent plusieurs projets dans le périmètre de la bijouterie Samarani. Rue Hadara, parallèle à la rue Saydet al-Najat, Zalka 472, appartenant à Ibrahim Samarani, doit être livré en juin 2009. La construction du projet a été interrompue pendant huit mois après la guerre de juillet 2006. Situé en face du Collège Saint-Georges, l’immeuble de sept étages compte quatorze unités de 160 m² à 1 000 dollars le m². Les spécifications sont sommaires : pas de double vitrage et ni double mur ni air conditionné ou chauffage. « Je ne suis pas si optimiste concernant la demande, car si nous sommes régulièrement en contact avec des acheteurs, ils ne concrétisent pas encore. La classe moyenne attend, bien que les conditions de crédit offertes depuis quelques mois par l’Établissement public de l’habitat soient plus favorables. Ces facilités d’emprunt permettent de suivre l’augmentation des prix », estime l’ingénieur du projet Ibrahim Khoury. « Construire à Zalka reste intéressant, car la région est recherchée et les coefficients d’exploitation sont élevés comme à Antélias ou Jal el-Dib. On peut aussi y construire des boutiques au rez-de-chaussée des projets. Toutefois, l’incidence foncière n’est pas négligeable : environ 370 dollars le m2 pour notre projet », poursuit l’ingénieur. À proximité de la bijouterie Samarani, localisé dans une impasse donnant sur la rue Raphaël Abou Jaoudé, l’immeuble Herro, avec sa façade jaune et blanche, est pratiquement achevé, après trois ans de chantier. Le projet est constitué de deux blocs A et B. Le second a déjà été terminé et vendu, il y a trois mois. Le bloc A, au stade final, dispose de 18 appartements de 145 m², dont huit sont encore à vendre, à partir du cinquième étage. « J’ai vendu les dix appartements de ce bloc pendant les deux derniers mois, à 80 % à des Libanais résidant au Liban. Auparavant, j’avais décidé de stopper pendant plusieurs mois les ventes », explique le promoteur Fadi Herro, associé avec son frère Joseph. Le promoteur demande 1 000 dollars le m², mais avec le minimum de prestations (ni double vitrage, ni double mur, ni air conditionné ou chauffage individuel).
Dans la partie sud de la plaine de Zalka au milieu des serres agricoles le long d’un nouvel axe qui relie l’ancienne route de Tripoli à la rue Michel Abou Jaoudé se trouve le projet al-Rachid sur la parcelle Zalka 459. Les travaux ont commencé depuis un an et doivent se terminer à la fin de l’année 2010. Youssef Akl, le propriétaire de l’immeuble, est l’un des plus grands propriétaires terriens de la région, possédant 40 000 m² de terrains à Zalka divisés en une dizaine de parcelles, depuis la Tour Murr jusqu’à l’intérieur de Zalka. « J’ai été très surpris que 90 % de mon projet se soit vendu lors des excavations en 2008, il ne me reste plus que deux appartements de 170 m² au 3e et au 4e étage sur les 24 qui étaient en vente », explique Youssef Akl. Le prix des appartements restants est d’environ 1 200 dollars le m², ce qui inclut double vitrage, double mur et air conditionné individuel. Le chauffage central n’a pas été considéré comme indispensable dans la région. « Pour la plupart, mes clients sont des jeunes cadres, qui ne veulent plus payer 3 000 ou 4 000 dollars le m² à Achrafié et qui préfèrent venir s’installer près de Beyrouth avec une qualité identique », soutient le propriétaire d’al-Rachid. « La région est à deux pas du Citymall, proche du centre-ville de Beyrouth et à 10 minutes de Baabdate », explique Youssef Akl, qui s’apprête à lancer en automne 2009 à côté d’al-Rachid un grand projet de 20 étages, al-Souraya, comprenant de 36 à 38 appartements, vendus autour de 1 300 dollars le m².

Les projets le long de la route Zalka-Biakout

Urbanisée depuis les années 80, la route de Zalka-Biakout est un alignement d’immeubles résidentiels. Au début de la route qui mène à Biakout, une bifurcation à gauche arrive au projet Zalka Résidence, en pente raide. L’immeuble appartient à Krikor Dekermendjan, qui est aussi le propriétaire de l’immeuble Zalka View, sur la route de Zalka-Biakout, en face de la station d’essence Younan. Si les unités du Zalka View ont été totalement vendues, les travaux du Zalka Résidence viennent de commencer en mars 2009 et s’achèveront en juin 2010. « Aucun des appartements n’a encore été mis en vente, nous attendons la fin du printemps 2009. Mais nous avons des contacts avec de jeunes couples libanais. Nous espérons une hausse de la demande mais pas avant la fin de l’année, surtout que les prix dans le Metn restent raisonnables », explique le promoteur, par ailleurs commerçant dans le prêt-à-porter. Le projet propose 12 appartements de 250 m² avec deux parkings et une cave par unité, double vitrage, double mur et air conditionné individuel. Les prestations étant plus élevées que dans les autres projets, le mètre carré demandé commence à 1 300 dollars, soit 325 000 dollars du 1er au 3e étage, 350 000 dollars du 4e au 6e et, enfin, 375 000 dollars jusqu’au 12e étage. Quelques mètres plus haut, face au couvent de La Croix se trouve Zalka 378. Débuté en janvier 2007, le projet sera livré en janvier 2010. Le terrain, acheté en 2005, s’étend sur 1 100 m². L’immeuble est de quatre étages, conformément aux réglementations de la zone et comprend 12 unités de 150 m². La moitié du projet a déjà été vendue en 2007 et 2008. Le promoteur et ingénieur Camille Tohmé vient de vendre un appartement en mars dernier. « En raison des rumeurs, les acheteurs ont attendu des baisses de prix. Mais ils ont finalement acheté, car les baisses n’étaient pas réelles et ils avaient besoin d’acheter des appartements », explique-t-il. Le prix demandé est de 1 000 dollars le m², avec double mur, double vitrage, mais seulement installations pour le chauffage et l’air conditionné. Le projet cible des couples mariés dont les deux salaires avoisinent les 2 000 dollars par mois. « Et les promoteurs ne peuvent pas réduire leurs prix s’ils veulent acheter des nouveaux terrains. Puisque encore largement sous-évalué, le prix du foncier risque encore d’augmenter », affirme Camille Tohmé, qui a acheté une parcelle à 200 mètres plus haut. Il compte lancer les travaux d’ici à trois mois.
À la limite entre les deux municipalités de Zalka-Biakout, se trouvent deux projets séparés par un chemin de terre, dans une rue face à la pharmacie Rania. Les prix proposés sont légèrement moins élevés que dans la partie basse de Zalka. Le projet Farhat et Riachi n° 8 des deux associés Habib Farhat et Nabih Riachi – qui ont déjà effectué trois projets à Zalka depuis une vingtaine d’années – comporte quatorze appartements de 140 m², dont deux ont été vendus ces deux derniers mois. Huit sont encore libres, variant de 900 à 1 000 dollars le m2 selon les étages. L’immeuble, commencé au début 2008 et qui doit être livré cet été, est équipé de double mur, mais ne dispose pas de double vitrage ou d’air conditionné individuel, de chauffage ou de cave. « J’ai pu accorder des baisses de 5 à 10 % pour les clients qui faisaient un important versement au début, mais pas pour ceux qui ne pouvaient avancer que 20 000 dollars », explique Habib Farhat. « Les expatriés, qui représentaient jusqu’à 40 % des clients avant la crise, n’achètent plus pour l’instant. Ils ont peut-être peur de ne pas pouvoir rembourser les emprunts des banques s’ils venaient à perdre leur emploi », estime le promoteur. « Mais la demande globale pourrait être bonne cet été si la situation sécuritaire est stable après les élections législatives », conclut Habib Farhat.
Quelques mètres plus bas, Zalka 806 des frères Khair et Édouard Abou Jaoudé s’étend sur un petit terrain de 651 m². Les surfaces proposées sont petites : 110 m². Débuté il y a six mois, le chantier sera terminé en avril 2010. Les 16 appartements disponibles sont vendus à 900 dollars le m², avec double mur, double vitrage, des installations pour l’air conditionné, mais pas de chauffage. « Inclure le chauffage augmente le prix d’un appartement de 5 000 à 7 000 dollars, ce qui n’est pas nécessaire pour des couples à revenus modérés », explique Khair Abou Jaoudé. « C’est quand les prix augmentent que les gens se pressent pour acheter, actuellement comme ils stagnent ou baissent, les gens prennent plus leur temps pour se décider. La demande peut encore se stabiliser jusqu’à la fin de l’année avant que les prix ne remontent », soutient le promoteur.

Biakout, la nouvelle vague

Considérée comme une région populaire, Biakout n’a pas toujours eu la faveur des promoteurs. Il est vrai que le centre de la municipalité se caractérise par une forte densité d’anciennes constructions et la voirie y est étroite et sinueuse. La présence du quartier dégradé de Hay el-Aïn n’a pas encouragé le développement de nouveaux projets. De plus, les effondrements de terrain qui ont eu lieu à la fin des années 90 au bord de la falaise qui surplombe la vallée du Nahr el-Mott ont bloqué l’expansion de la région. Depuis, de nombreux immeubles restent inachevés et le secteur a été déclaré « sinistré » par l’État.
En revanche, le versant nord de Biakout qui domine le couvent de La Croix s’est considérablement développé depuis une dizaine d’années. Cette zone résidentielle, dite Nouvelle Biakout, est depuis convoitée par les promoteurs. Entre l’église Oum el-Hazineh et le cimetière de Biakout, la zone fourmille de nouvelles constructions. Le projet Biakout 667 de Charles Khoury a connu des débuts difficiles. « Le projet a commencé, il y a un an et demi, puis s’est arrêté pendant un an. Le chantier a repris il y a deux mois, avec l’arrivée de nouveaux investisseurs associés, Roland Hnein et Élie Maalouf. Les travaux seront terminés d’ici à un an », explique l’ingénieur Brahim Luca. L’immeuble contient deux unités de 180 m² en sous-sol avec 50 m² de terrasse, puis quatre étages avec chacun trois unités entre 135 et 145 m². Offrant des vues sur la mer, les quatorze appartements sont tous en vente, à 1 000 dollars le m² pour le sous-sol et à 1 200 dollars pour les autres étages. Face à Biakout 667, le projet Prime New Biakout sera livré en mai 2009. « Le terrain a été acheté il y a un an et demi à 200 dollars le m², aujourd’hui il vaudrait 350 dollars. À Biakout, les terrains sont moins chers qu’à Zalka, mais on peut y construire moins de surface », explique Naïm Salamé, le promoteur de la société Prime Development. Les 10 appartements de 150 m² sont proposés de 170 000 dollars pour les sous-sols à 160 000 dollars pour le 1er étage. Il faut ajouter 2 000 dollars par étage supplémentaire. Les unités comprennent double mur, double vitrage et des installations pour l’air conditionné. Trois appartements ont déjà été vendus, dont deux en mars 2009. Pourtant, le promoteur n’est pas pressé de vendre. « Je préfère attendre l’été, les prix risquent de remonter. Comme je souhaite acheter trois parcelles et que les prix des terrains devraient encore augmenter, je ne peux pas baisser mes prix. » Naïm Salamé compte viser une classe plus modeste pour ses prochains projets : « Il y a davantage de demandes pour les plus petits appartements avec deux chambres à coucher. Selon un sondage que j’ai réalisé, 70 % des Libanais qui résident au Liban disposent d’un budget entre 80 000 et 120 000 dollars et seulement 20 % sont prêts à dépenser plus de 200 000 dollars. »
À proximité du cimetière, se trouvent également deux immeubles en construction, dont l’un appartient au maire de Biakout et l’autre à Dany et Ghassan Saliba. Ce dernier immeuble qui sera terminé en mai 2008 comportait 10 appartements de 125 m², tous vendus entre février et octobre 2008. « Nous comptons lancer dans deux mois le nouveau projet Biakout 624 de trois appartements de 380 m² dans le quartier de Oum al-Hazineh », explique Dany Saliba. Un peu plus loin, sur la route de Bsalim, le projet Belle Vue New Biakout est entouré de verdure. S’étendant sur une superficie de 1 062 m², il sera achevé à la fin 2009. À l’inverse des projets de la région, les promoteurs ont fait le pari des appartements de grande superficie : un quadruplex de 560 m² et deux duplex de 320 m². Seul un des duplex est encore mis en vente à 1 300 dollars le m². « Avec de grandes surfaces, j’ai moins de demandes, mais des clients sérieux. La demande des expatriés cet été ne va pas diminuer, car un ingénieur avec un salaire de 7 000 ou 8 000 dollars par mois a pu épargner pour acheter un appartement dans son pays malgré la crise », affirme avec optimisme l’ingénieur et promoteur Joseph Abdo.
Sur la route principale de Biakout, où plusieurs projets ont été récemment construits, se trouvent deux immeubles adjacents : Biakout 798, du propriétaire Avédis Geghalian, comprend deux unités de 130 m² et seize de 180 m². Les tarifs varient de 900 à 1 100 dollars le m² selon les étages. Il ne reste plus que deux logements libres au premier étage, les seize autres logements ayant été vendus en 2009. Juste à côté, l’immeuble Joseph Dardouh sera achevé cet été et est constitué de deux blocs de quatre étages, avec deux unités par étage. Les 16 appartements de 200 m² sont affichés à 200 000 dollars. Les ventes ont commencé en février 2009. Quatorze unités sont encore disponibles. Projet Nom du Surface des unités Prix des unités Date de livraison
promoteur (en m2) (dollars/m2)
Zalka 806 Khair et Édouard Abou Jaoudé 110 900 Avril 2010
Farhat et Riachi n°8 Habib Farhat et Nabih Riachi 140 900-1 000 Été 2009
Biakout 798 Avédis Geghalian 130-180 900 à 1 100 Avril 2010
Zalka 472 Brahim Samarani 160 1 000 Juin 2009
Immeuble Herro Fadi et Joseph Herro 145 1 000 Mai 2009
Zalka 378 Camille Tohmé 150 1 000 Janvier 2010
Immeuble Dardouh Joseph Dardouh 200 1 000 Juin 2009
Biakout 667 Charles Khoury, Élie Maalouf 135-145-180 1 000-1 200 Avril 2010
et Roland Hnein
Prime New Biakout Naïm Salamé 150 1 100 Mai 2009
Harrouk Building Tony et Nassif Harrouk 168 1 150 à 1 250 Déc. 2009
Al-Rachid Youssef Akl 170 1 200 Déc. 2010
Biakout 666 Joseph Abdo 320 1 300 Déc. 2009
Zalka Résidence Krikor Dekermendjian 250 1 300 à 1 500 Déc. 2010