La construction de luxueuses villas au cours des années 60 a permis à Horch Tabet de s’affirmer comme le petit “Neuilly” de Beyrouth. Comparaison excessive ou non, le quartier était devenu l’adresse de la classe politique locale. Il n’était pas rare de voir ministres et députés y élire domicile. Charles Hélou avait même décidé d’y installer son palais présidentiel. Le plan Écochard de 1963 avait prévu de faire de la région une zone de villas, décrétant de nombreux terrains non aedificandi pour permettre de préserver les espaces boisés. Résultat, la région reste aujourd’hui l’une des plus vertes de la périphérie de la capitale bien que l’ancienne forêt de pins ne soit plus aussi dense qu’auparavant. Grâce à un coefficient d’exploitation de 30 % au sol qui implique de larges espacements entre les immeubles, l’environnement y est peu densifié. À cela s’ajoutent des axes de communication larges et bien entretenus. Tous les ingrédients sont réunis pour offrir un paysage urbain agréable.
La région est également particulièrement bien équipée : centres commerciaux (Futuroscope, Le Mall), hôtels de luxe (Habtoor, Metropolitan), hôpitaux (Hayek, Hôpital libano-canadien), écoles et antennes d’université...
Aujourd’hui, Horch Tabet attire de plus en plus une clientèle locale et expatriée aisée à la recherche d’appartements au-delà de 500 000 dollars. Une population désireuse de sortir de Beyrouth pour bénéficier de prix plus avantageux qu’à Achrafié. Les logements se vendent en moyenne à 2 200 dollars le m² à partir du premier étage et les superficies varient de 250 à 350 m². Une douzaine de projets sont actuellement en construction, dont le tiers sera livré avant l’automne 2009. Les bons taux de vente – il ne reste déjà plus qu’une quarantaine d’appartements à vendre – prouvent que Horch Tabet est redevenu une destination résidentielle recherchée et appréciée. Les prix ont doublé en l’espace de trois ans.

Une nouvelle adresse résidentielle

Ancienne zone agricole et industrielle, la partie occidentale de Horch Tabet s’est nouvellement imposée comme une nouvelle adresse résidentielle depuis le début des années 2000. Si en 2006, il était possible d’acquérir un appartement neuf à 800 dollars le m2, désormais il faut prévoir presque le triple. Les appartements ont des superficies de 230 à 300 m2.
Au début de la rue Camille Chamoun qui est en contrebas de l’ancien palais Noura, le projet Horch Tabet 2201 appartient au promoteur Sako Kazandjan, qui a déjà bâti une dizaine d’immeubles dans la région ces dix dernières années, reprenant l’affaire de son père. L’immeuble compte sept appartements de 300 m². Quatre sont encore disponibles à partir de 450 000 dollars. Double mur et double vitrage sont prévus, ainsi que du chauffage individuel, mais l’air conditionné individuel n’est pas compris dans le prix des unités. Dans la même rue, trois autres projets se suivent les uns les autres, peu avant la librairie la Phénicie. Les travaux du projet Horch Tabet 1840 ont commencé il y a six mois et doivent s’achever à l’été 2010. L’immeuble, qui appartient à Alfred Bou Daou, est composé de cinq simplex de 230 m² et d’un duplex qui est réservé au propriétaire. Trois étages restent toujours à vendre, respectivement de 525 000 à 625 000 dollars. Deux places de parking et une cave de 10 m² sont prévues pour chaque appartement. « Même avec la récession, le Liban reste encore bien moins cher que tous les pays voisins ou les pays du Golfe. Acheter un studio à Dubaï revient aujourd’hui à un demi-million de dollars », compare Alfred Bou Daou. « Les expatriés retrouvent confiance dans leur pays, avec la stabilité politique et économique. Les banques, qui disposent de nombreuses liquidités, vont donner plus de facilités à des acheteurs ou des investisseurs. Le climat général est très favorable, et on peut s’attendre à une forte hausse de la demande cet été. La conséquence pourrait être une augmentation des prix d’environ 30 % », pronostique le promoteur, lui-même expatrié.
Toujours rue Camille Chamoun, Nassim Chahine développe Horch Tabet 1885. Le terrain de 1 050 m² a été acheté début 2008 et les travaux ont commencé dans la foulée. Les unités seront livrées à la fin de l’année 2009 : six appartements de 250 m² et un appartement de 400 m² avec une terrasse au deuxième étage. Ce dernier est encore disponible à 765 000 dollars, ainsi que le simplex du quatrième étage, pour une valeur de 600 000 dollars. Les autres unités ont toutes été écoulées au cours de l’année 2009. Les logements sont munis de double mur et double vitrage, d’AC et de chauffage individuel. Une place de parking est prévue pour chaque appartement, avec douze places supplémentaires en dehors de l’immeuble, pouvant servir pour les visiteurs. « Au rez-de-chaussée, un espace de 650 m² pourra accueillir une salle d’exposition, une société ou même une clinique », note Nassim Chahine. « Depuis trois ans, la région devient de plus en plus cotée. Le prix des terrains oscille entre 1 500 et 2 000 dollars le m². Horch Tabet est à la fois proche de Beyrouth et de la montagne, avec de nombreux services, un confort de vie et un climat peu humide », soutient le promoteur, qui construit actuellement un autre immeuble à Aïn Saadé. Adjacent à l’immeuble de Nassim Chahine, Horch Tabet 1883 du promoteur Joseph Chalhoub a commencé en août 2008 et doit se terminer en janvier 2010. Il comporte neuf simplex de 335 m² et un duplex de 550 m². Six appartements ont déjà été vendus entre février et juin 2009. « La demande attire la demande, la région devient de plus en plus à la mode. Nous vendons nettement mieux notre projet à Horch Tabet que nos quatre immeubles à Mansourié », explique l’ingénieur topographe du projet Naji Sejaan. Les appartements disposent de quatre places de parking et d’une cave. Un système solaire est prévu pour chauffer l’eau. Les prix demandés au 1er étage atteignent 800 000 dollars. Il faut rajouter 25 000 dollars par étage supplémentaire.

« Les appartements ne pourront plus se vendre à moins de 2 500 dollars le m² »

Situé dans la rue du patriarche Mouache, une parallèle à la rue Camille Chamoun, le projet Sara est à proximité du Beirut Hall. La zone compte encore quelques petits potagers préservés par leurs propriétaires qui ne souhaitent pas vendre leur bien. L’immeuble Sara appartient à Nijad Charafeddine, directeur de la société Jeel. Les travaux ont débuté au milieu de l’année 2008, six mois après l’achat du terrain. La livraison des appartements est prévue pour février 2010. Un seul appartement de 235 m² au 8e étage reste à vendre à 475 000 dollars. Les autres unités se sont vendues rapidement l’année dernière. Le double mur, le double vitrage et le chauffage central individuel sont inclus, mais seulement les installations pour l’air conditionné individuel, « pour que chacun puisse choisir la qualité qu’il souhaite », explique le propriétaire du projet. Deux places de parkings ainsi qu’une cave de 10 m² sont prévues pour chaque appartement. « Les prix ont déjà commencé à augmenter depuis les élections et ils vont encore croître de manière progressive après la formation du gouvernement. Les promoteurs qui vont lancer de nouveaux projets dans la région ne pourront pas les vendre à moins de 2 500 dollars le m² », prévoit Nijad Charafeddine. À quelques mètres, le projet Gloria Residence, à l’architecture originale, sera livré fin août 2009. Il propose huit unités de 330 m², dont trois ont été vendues depuis le début de l’année. Le prix demandé au premier étage est de 650 000 dollars. Il augmente de 35 000 dollars par étage supplémentaire. « Les prix ne devraient pas augmenter, car ils sont déjà élevés, même par rapport aux prix des terrains », affirme de son côté Sélim Hojeily, le propriétaire du projet qui compte prochainement lancer un autre bâtiment dans la même rue. Toujours rue du patriarche Mouache, à proximité du Futuroscope, Horch Tabet 1362 a démarré au début de l’année 2009 et sera achevé en mars 2010. Il se compose de onze appartements de 330 m². Plus de la moitié a été vendue. Le prix proposé par le promoteur Abdo Chaoul tourne autour de 2 500 dollars le m². Les logements comprennent chauffage et AC individuels, double mur et double vitrage. Quatre places de parkings et une cave de 25 m² font partie des prestations offertes.

La demande repart

Au cœur de Horch Tabet, le long du boulevard Sin el-Fil, à proximité de la librairie Antoine, l’immeuble Dib est un projet familial géré par Robert Dib. Le terrain a été acheté en 1989, les travaux ont commencé en 1996 et ont été stoppés en 1999. « Les travaux vont reprendre incessamment, le marché est de nouveau porteur », assure Robert Dib, qui a souhaité financer son immeuble avec des fonds propres. Le projet est formé de trois magasins au rez-de-chaussée, de bureaux au premier étage et de six étages avec un appartement de 320 m² par étage. « Même si la région retrouve un certain prestige, cela reste encore plus intéressant de construire à Achrafié : le coefficient d’exploitation y est plus élevé et les prix plus chers. Le coefficient d’exploitation défini par le plan Écochard pour Horch Tabet au début des années 60 n’est plus adapté aujourd’hui », affirme Robert Dib.
Parallèle au boulevard Sin el-Fil, le projet Horch Tabet 998 se trouve dans la rue Dimitri Hayek, à proximité de l’hôtel Metropolitan Palace. L’immeuble appartient à Pierre Nasr, associé avec Tony Nasr et Tony Azar. Les travaux sont pratiquement finis, après deux ans de chantier. Le projet comprend sept simplex de 385 m² et un duplex de 550 m². Mais seul le 1er étage reste encore disponible à 950 000 dollars. Les appartements disposent de spécifications haut de gamme : double vitrage, double mur, AC et chauffage individuels, système solaire pour chauffer l’eau, deux ascenseurs, trois places de parkings et une cave de 25 m² par unité. Pierre Nasr prépare un nouveau à Horch Tabet et dispose également de trois immeubles en construction à Achrafié. « La demande reprend doucement ces derniers mois à Horch Tabet et attire plus de résidents que d’expatriés, contrairement à Achrafié », argumente Pierre Nasr. En face de l’entrée du Metropolitan Palace, le projet La Perle sera livré au mois d’août. Les travaux ont démarré en mai 2008. Sept simplex de 480 m² ont déjà trouvé acquéreur en 2008, mais un duplex de 700 m² reste à vendre pour 4 millions de dollars, une somme record dans la région, ce qui s’explique notamment par l’emplacement de l’immeuble. Le terrain, acheté en 2008 à 1 800 dollars le m² après de rudes négociations, vaudrait – selon son propriétaire – aujourd’hui au moins 2 400 dollars le m². L’immeuble appartient à Kozhaya Chaoul et Mounir Chalhoub, associés également dans un autre projet à deux pas de l’hôpital Hayek avec Jad Chalhoub. Il s’agit du Sin el-Fil 1123, qui se situe dans une allée verdoyante, à l’écart de la circulation, devrait s’achever en septembre 2009. Le projet offre six appartements : cinq simplex de 350 m² et une unité de 700 m² qui bénéficie d’une partie du roof du dernier étage. Trois logements restent à vendre à partir de 850 000 dollars, ainsi que le duplex à 1,5 million de dollars. Double mur, double vitrage, AC et chauffage individuels sont fournis. Trois places de parkings (deux à l’extérieur, une en sous-sol) et une cave par appartement sont prévues. Le rez-de-chaussée comprendra également une salle polyvalente. « La demande repart, je reçois quatre ou cinq appels par semaine, explique le promoteur Jad Chalhoub. Mais les prix ne devraient pas monter en flèche, car ils ont beaucoup augmenté depuis 2007 à cause de la flambée des matériaux de construction et des prix du terrain. » Les promoteurs Chalhoub et Chaoul ont déjà réalisé l’immeuble La Merveille à proximité du palais Noura et d’autres projets dans le secteur du Beirut Hall.
Dans une zone peu urbanisée près de la Clinique du Levant, Horch Tabet 2178 appartient aux familles Kazandjan et Geahshan. De nombreux terrains restent inexploités dans la zone, des problèmes d’héritage bloquent les éventualités de vente. Les travaux, commencés il y a trois mois, seront terminés en juillet 2010, selon les prévisions du promoteur Sako Kazandjan. Cinq appartements de 245 m² restent disponibles sur les huit de départ. Le prix est de 400 000 dollars, en comptant 5 000 dollars par étage supplémentaire. L’AC individuel n’est pas prévu pour les logements, qui sont cependant munis de double vitrage, double mur, de chauffage individuel et d’un réservoir d’eau de 2 000 litres.

Une nouvelle extension de Horch Tabet près du Fleuve de Beyrouth
Toujours en quête de nouvelles opportunités d’investissement, certains promoteurs ambitionnent de changer le paysage de la zone située entre le Futuroscope et le Fleuve de Beyrouth. Les prix du terrain sont moins chers – selon les estimations des promoteurs entre 1 000 et 1 200 dollars le m² – qu’à Horch Tabet. La zone sort tout juste de son état agricole, puisque les routes n’ont pas encore été goudronnées. Quelques projets sont en cours de construction. Le promoteur Milad Abi Saad a été le premier à lancer un immeuble de 10 appartements, l’immeuble Abi Saad, qui s’est entièrement vendu l’année dernière. Il a commencé il y a deux mois, à côté du précédent, l’immeuble Abi Saad 2. Le projet sera terminé à l’été 2011. Il reste dix appartements disponibles de 191 m² à 285 000 dollars, qui sont équipés de double mur, de double vitrage et de chauffage individuel au gaz. Seules les installations ont été prévues pour l’air conditionné. Chaque unité disposera de deux places de parkings et le sous-sol contiendra une salle de sport de 625 m². À proximité, la résidence Chalfoun-Saadé, appartenant à Mansour Chalfoun et Charbel Saadé, sera terminée en décembre 2009 après deux ans de chantier. L’immeuble est constitué de deux blocs : un premier bloc de 16 unités de 190 m² et d’un simplex de 400 m² sur le roof au 9e étage et un second bloc de neuf appartements de 225 m². Au total, une quinzaine d’appartements restent à vendre à 1 500 dollars le m², en ajoutant 5 000 dollars par étage supplémentaire. « Comme il n’y a plus beaucoup de terrains en vente à Horch Tabet, cette nouvelle zone va rapidement s’étendre. Plusieurs promoteurs sont en train de réaliser les formalités de permis de construire dans ce périmètre », explique l’ingénieur du projet Michel Rizkallah. En face de la résidence Chalfoun-Saadé, un grand projet d’hôtel de 240 chambres avec trois bâtiments de quinze étages a d’ailleurs été lancé depuis juin 2009 par le promoteur Élie Ozeir sur une surface de 3 000 m².