L'impôt sur les plus-values immobilières réalisées par les particuliers serait une nouveauté au Liban. Il procède d'un souci de justice fiscale à condition d'être aménagé pour tenir compte des spécificités de la société libanaise, sachant qu'il est possible de s'inspirer en la matière de l'expérience étrangère.
Le principe doit être simple : un impôt de 20 % s’applique aux personnes physiques réalisant des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Seules sont concernées les transmissions et cessions entre vifs réalisées à titre onéreux.

Quel doit être son champ d’application ?
- L’impôt ne doit pas s’appliquer s’il y a plus-value au moment de la cession de la résidence principale d’un résident, ce qui devrait d’emblée exclure de son champ une grande partie des transactions. On peut réfléchir à étendre cette exclusion à une résidence secondaire, étant donné les spécificités de l’usage libanais en la matière, à condition d’imposer des critères de distance entre la résidence principale et la résidence secondaire.
- En revanche, toute transaction relevant de la spéculation immobilière doit être assujettie à l’impôt sur la plus-value, de même que les cessions effectuées par des non-résidents. Pour ces derniers, on peut envisager un aménagement spécial concernant leur résidence principale : le propriétaire non résident pourrait bénéficier d’un abattement de 10 % par an après cinq ans de détention appelé coefficient d’érosion (c’est-à-dire que l'impôt devient nul après 15 ans de détention). 
- En ce qui concerne les terrains, toutes les transactions devraient être assujetties à cet impôt sur la plus-value (avec application du coefficient d’érosion monétaire), à l’exception des terrains agricoles et industriels.
- Les portefeuilles financiers sont concernés si les plus-values sont qualifiées de plus-values spéculatives. On entend par cela soit (i) les plus-values nées de la cession de titres de participation importante (qui excèdent un certain seuil eu égard à la taille de l’entreprise, le nombre d’actionnaire et sa cotation ou non en Bourse) (ii) soit qui perturbent le marché et portent atteinte à l’intérêt social. Il est important ici de distinguer entre plus-values à court terme et plus-values à long terme (qui seront soit exonérées, soit imposables à taux réduit) ; voire aussi de n’imposer que les revenus de placement non liés à l’exercice d’une activité professionnelle.
- Il serait judicieux d’imposer les plus-values résultant de la concession d’éléments de propriété industrielle (brevets, inventions, marques ou procédés de fabrication, etc.) et de les qualifier de plus-values professionnelles ; sous réserve toutefois que les droits de la propriété industrielle fassent partie de l’actif immobilisé de l’entreprise afin d’en contrôler l’utilisation et la mutation. À défaut, les subsides seront considérés comme des revenus habituels soumis à l’imposition générale progressive sur le revenu.
- Il conviendrait aussi d’inclure dans le champ d’application de cet impôt (tant que l’impôt général “unifié” sur le revenu n’est pas encore instauré) les indemnités d’assurance et les dommages et intérêts perçus à raison d’actifs imposables ou de biens non exonérés (conformément aux propositions qui précèdent) lorsqu’elles ne sont pas consacrées au remplacement ou à la restauration du bien à hauteur du prix d’origine.

Comment procéder ?
Il faut distinguer les plus-values immobilières (terrains et immeubles) des plus-values mobilières (titres, valeurs corporelles et incorporelles, etc.).
Les premières (si elles ne sont pas exonérées) feront l’objet d’une déclaration spécifique lors de chaque cession qui sera établie par et chez le notaire. Celui-ci percevra l’impôt qui sera versé avec les droits d’enregistrement lors du dépôt de la déclaration et du transfert de propriété.
Pour ce qui est des plus-values mobilières, du fait que certaines bénéficient parfois de défalcation et/ou d’exonération, et/ou de sursis d’imposition, la déclaration devra se faire auprès du ministère des Finances l’année suivant celle de la cession en même temps que la déclaration du contribuable liée à ses revenus professionnels.

L’administration est-elle en mesure de mettre en place cet impôt réaménagé ?
Il faudra créer un département spécifique au sein de l’administration fiscale. Celui-ci aura les moyens de vérifier combien de résidences chaque personne détient à travers le registre foncier et/ou le département de l’impôt sur la propriété bâtie.
Tout bien qui n’est ni une résidence principale ni une résidence secondaire (une par personne) serait soumis lors de sa cession à l’impôt sur la plus-value qui pourrait être fixé à 20 %, augmenté d’une contribution aux municipalités dans le cadre du projet de décentralisation.
Afin de limiter l’évasion fiscale, il est possible d’assujettir les transactions immobilières à la TVA (quitte à exonérer la résidence principale et une résidence secondaire et quitte à ce que le taux soit réduit pour limiter son impact inflationniste).

 

Voir le tableau récapitulatif dans la version pdf.