Le problème – Monsieur K. est propriétaire de 1 200 parts dans un bien-fonds d’une superficie totale de 19 000 m², son frère possède les 1 200 parts restantes. Les deux frères désirent sortir de l’indivision en partageant le bien-fonds en lots de superficie équivalente. Monsieur K. aimerait savoir s’ils sont obligés de céder 25 % du total de la superficie au domaine public (espaces communs comme la voirie et les espaces verts) ? Et dans l’affirmative, doivent-ils le faire lors du partage, ou peuvent-ils attendre de réaliser leur futur projet pour le faire ?
Le conseil de l’avocat – Le lotissement est une opération d’aménagement qui a pour objet la division d’une (ou plusieurs) propriété(s) foncière(s) en plusieurs parcelles. La création et l’aménagement d’un lotissement sont soumis aux règles générales d’urbanisme édictées par les articles 27 et suivants du code de l’urbanisme (décret-loi n° 69 du 9 septembre 1983). Pour les détails d’application, des circulaires administratives déterminant les conditions spécifiques à chaque région foncière sont émises par la Direction générale de l’aménagement du territoire et sont notifiées aux différents services de chaque région. Une demande de lotissement assortie du projet de lotissement (incluant les plans) doit être déposée auprès de la Direction générale de l’urbanisme de la région dans laquelle se situe le bien-fonds. Lorsque la superficie totale du bien-fonds objet du lotissement est supérieure à 10 000 m2, le dossier du lotissement est présenté directement à la Direction générale de l’urbanisme qui est compétente dans ce cas pour étudier le projet de lotissement. Si le projet de lotissement est conforme aux lois en vigueur relatives à l’aménagement du territoire et à la construction, ainsi qu’aux normes propres aux différentes régions (largeur et profondeur du terrain, superficie minimale, accès à la voie publique), l’administration délivre aux requérants une autorisation préalable de lotissement. Cette autorisation préalable peut prévoir, selon l’importance du projet de lotissement, l’octroi par le lotisseur d’un espace commun qui ne peut excéder 25 % de la totalité de la superficie et qui serait consacré à la voirie, l’espace vert, l’infrastructure, les réseaux d’électricité et d’eau, etc. Les formalités découlant du lotissement doivent alors être exécutées auprès du registre foncier dans l’année qui suit l’octroi de l’autorisation préalable. De même, le lotisseur doit réaliser les travaux prévus dans l’autorisation préalable (voirie, installation des réseaux d’eau, d’électricité, etc.) dans le délai imparti par l’administration (généralement fixé à deux ou trois ans et qui ne peut excéder les dix ans dans tous les cas). À la suite de l’accomplissement de toutes les formalités et l’exécution de tous les travaux prévus, la Direction générale de l’urbanisme délivre un certificat de conformité permettant d’enregistrer auprès du registre foncier les nouvelles parcelles résultant du lotissement. Il sera créé pour chacune d’entre elles un nouveau feuillet réel et chacune portera un numéro différent de celui du bien-fonds initial dont elles sont dérivées. Toutefois si, comme dans le cas présent, les lotisseurs désirent remettre les travaux à une étape ultérieure, ils peuvent en faire la demande. En effet, un régime spécial permet de procéder au lotissement par étapes, ce qui permet de réaliser une partie seulement du partage et de reporter l’exécution des travaux exigés par l’administration à une étape ultérieure. Dans ce cas, toutes les conditions relatives au lotissement doivent être réunies et le projet de lotissement final déposé auprès de l’administration compétente comme pour un lotissement normal. Mais certaines conditions supplémentaires doivent être réunies. D’abord, il faudrait que le nombre total de parcelles loties ne soit pas supérieur à cinq. Ensuite, il faudrait que la superficie de chaque parcelle lotie n’excède pas le quadruple de la superficie minimale autorisée dans la région. Si le projet de lotissement par étapes déposé auprès de la Direction de l’urbanisme est conforme aux lois et aux normes en vigueur, une autorisation préalable est accordée, qui prévoit l’exécution du lotissement par étapes. Cette autorisation permettra de réaliser une partie du partage, et d’en reporter la deuxième partie ainsi que la réalisation de certains travaux communs à une étape ultérieure. La réalisation de la première étape permettra d’inscrire directement chaque nouvelle parcelle lotie auprès du registre foncier et de donner à chaque parcelle un numéro différent, à condition d’inscrire une prénotation (“ishara”) sur le feuillet réel de chaque nouvelle parcelle, mentionnant que, lors d’un lotissement futur de la parcelle, le propriétaire doit consacrer une surface déterminée (fixée dans l’autorisation et n’excédant pas 25 % de la superficie de la parcelle) aux voiries et espaces verts. Il est important de noter que ces parties peuvent rester privées et ne sont pas nécessairement cédées au domaine public (sauf en cas d’alignement ou d’expropriation de ces parties). Dans ce dernier cas, les propriétaires peuvent exploiter les parcelles loties et en disposer librement. Toutefois, en cas de construction sur les parcelles portant la prénotation, l’administration se réserve le droit de diminuer le quotient global d’exploitation du terrain de 25 % si le projet final de lotissement n’est pas complété.