Les enjeux de l'impôt sur les plus values

« L’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par les particuliers va faire fuir les acheteurs », soupire le président du syndicat des Agents et consultants immobiliers au Liban (REAL), Walid Moussa. Comme lui, de nombreux professionnels s’inquiètent de l’impact que cette disposition fiscale, entrée en vigueur le 26 octobre, pourrait avoir sur un secteur déjà en difficulté. L’impôt touche les « investisseurs qu’il sera désormais encore plus difficile de convaincre d’acheter au Liban », poursuit Walid Moussa. A fortiori les expatriés installés en Europe, qui sont fortement taxés dans leurs pays de résidence, et pour qui l’argument fiscal était jusque-là un élément encourageant pour investir au Liban, ajoute-t-il.

Guillaume Boudisseau, de l'agence de conseil Ramco, est beaucoup moins alarmiste. Pour lui, la mesure pourrait inciter certains vendeurs à reporter leurs projets pour bénéficier du taux d’érosion de la plus-value de 8 % par an, fixé par la loi. « Il est difficile de réaliser des plus-values importantes dans les conditions actuelles du marché. Ceux qui ont acheté il y a dix ans peuvent espérer faire des profits, mais ils ne paieront qu’un impôt minime. En revanche, ceux qui ont acheté il y a un an ou deux ont tout intérêt à attendre pour payer moins d’impôts et pour espérer une hausse des prix », estime-t-il. Mais l’impact potentiel ne devrait pas aller au-delà. « L’impôt sur la plus-value est une pratique courante dans de nombreux pays, et ce n’est pas cela qui freine les investissements », souligne Guillaume Boudisseau. Par comparaison, en France, la plus-value immobilière est taxée à hauteur de 34,5 % et la résidence secondaire n’est pas exonérée, contrairement au Liban où les résidents comme les non-résidents ne paient l’impôt qu’à partir de la troisième propriété bâtie.

Quant aux propriétaires terriens qui ont plusieurs biens, généralement hérités de leur famille depuis plusieurs années, ils ne seront pas affectés grâce au taux d’érosion de la plus-value, relativement élevé. En effet, un bien détenu depuis plus de douze ans est totalement exonéré au Liban, contre 30 ans en France.

Pour le président de l’Association libanaise pour les droits et l’information du contribuable (Aldic), Karim Daher, ce nouvel impôt va concerner en premier lieu les particuliers qui ont développé une activité parallèle très lucrative et souterraine. « Étant donné que l’impôt général sur le revenu n’existe pas encore au Liban, et du fait du secret bancaire, énormément de transactions ont été réalisées ces dernières années par des particuliers, qui ont dégagé des bénéfices importants sur lesquels ils n’ont jamais payé d’impôts », explique-t-il.

En réalité, ces derniers s’apparentent à des marchands de biens, qui seront désormais pris en étau. S’il n’existe pas de statut juridique officiel à l'activité de marchand de biens immobiliers, ces derniers sont généralement définis comme des commerçants qui gagnent leur vie grâce à l’achat et la revente d'actifs immobiliers. « Jusqu’ici ces derniers achetaient et revendaient des biens, de manière ponctuelle sans attirer l’attention, en se présentant comme des particuliers, ils ne payaient donc aucun impôt sur les gains réalisés. Ils devront désormais se déclarer auprès de l’administration fiscale et être assujettis à un impôt », explique Karim Daher. Ils ont désormais intérêt à se déclarer en tant que marchands de biens afin de payer un impôt progressif sur le revenu pour pouvoir déduire leurs charges, plutôt que de payer un impôt de 15 % sur la plus-value.

Freiner la spéculation

Cet avantage fiscal, entre autres facteurs, a soutenu l’engouement pour l’immobilier et la spéculation à l’origine à la flambée des prix entre 2007 et 2010, période durant laquelle la valeur des transactions immobilières a plus que doublé. Mais cette frénésie s’est heurtée depuis au ralentissement économique.

« Cet impôt va décourager les détenteurs d’avoirs fonciers et immobiliers de se tourner vers l’achat et la vente dans un court laps de temps. Cela créera plus de visibilité sur le marché », se réjouit le directeur exécutif du Consultation & Research Institute, Kamal Hamdan. Pour cet économiste, l’intérêt de cette mesure va au-delà du secteur immobilier, et s’inscrit dans une logique de réforme de la fiscalité dans un pays où les taxes indirectes représentent plus des deux tiers des recettes de l’État. « Cet impôt était absolument nécessaire, car le régime fiscal libanais est basé majoritairement sur une seule assise, qui est la consommation, alors que les pays devraient tendre vers un certain équilibre, sinon une complémentarité, entre la taxation de la consommation, du revenu et de la propriété », poursuit-il.

Selon les chiffres du ministère des Finances, les taxes sur les biens et les services (sans compter les droits de douane et les droits d’accises considérés comme des taxes sur le commerce) ont rapporté 2,5 milliards de dollars à l’État en 2016, contre 2 milliards de dollars pour les impôts sur les revenus (bénéfices, salaires et capital), et seulement 812 millions de dollars pour les taxes sur la propriété. Ces dernières sont composées des droits d’enregistrement de 5,8 % payés au moment de l’achat d’un bien immobilier (532 millions de dollars en 2016) et de l’impôt sur la propriété bâtie, qui n’a rapporté que 169 millions de dollars à l’État l’année dernière.

Imposer la rente

Ce dernier porte en réalité sur les revenus fonciers, pas sur la propriété en tant que telle, puisqu’il est calculé en fonction de la valeur locative du bien. Les propriétés bâties occupées sont imposées sur la base des revenus qu’ils rapportent à leur propriétaire, réels ou supposés (si le propriétaire est lui-même occupant) à un taux progressif par tranche allant de 4 % (pour les revenus inférieurs à 20 millions de livres) jusqu’à 14 % pour les revenus supérieurs à 100 millions de livres. L’impôt sur les propriétés bâties a été conçu comme un complément de l’impôt sur le revenu, car il est calculé sur le revenu du bien, et non pas sur sa valeur. Mais sa progressivité est limitée par l’absence d’un impôt général sur le revenu. En effet, un propriétaire possédant trois logements qu’il loue à moins de 20 millions de livres par an ne sera assujetti qu’à l’impôt de la tranche la plus basse sur chacun de ses biens, tandis que si ses revenus étaient considérés dans leur ensemble, il passerait à une tranche d’imposition plus haute.

Les revenus générés par la location d’un bien ou sa vente (la plus-value) sont des revenus provenant du placement d'un capital, et s’apparentent donc à une rente.

Or, « il y a un fossé entre l’impôt sur le revenu du travail et l’impôt sur la rente au Liban. Augmenter la taxe sur les taux d’intérêt de 5 à 7 % ou introduire l’impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers sont des pas en avant non négligeables pour réduire ce fossé », ajoute Kamal Hamdan.

« Un salarié, qui travaille, paye un impôt retenu à la source par son employeur. Un chef d’entreprise, qui prend des risques, paye un impôt de 17 % sur les bénéfices, puis un impôt de 10 % sur le revenu, sans compter les autres charges auxquelles il doit faire face. Et un professionnel indépendant ou libéral paye son impôt progressif sur l’ensemble de son revenu professionnel. Toute l’économie réelle, vive et productive, paye des impôts », renchérit Karim Daher. Pas de raison donc que les revenus générés par l’immobilier en soient exemptés. Au nom de la justice fiscale, Kamal Hamdan aurait même souhaité un impôt sur la plus-value immobilière progressif. « Pourquoi ne pas avoir choisi un impôt progressif, par tranches, afin d’aider les moins favorisés et de taxer davantage les plus riches ? » s’interroge-t-il.

En 2010, les recettes éventuelles de l’impôt sur la plus-value avaient été estimées à un milliard de dollars par an. Ce chiffre devrait toutefois être revu à la baisse à la lumière de la situation actuelle du marché. Les ventes immobilières ont en effet baissé de plus de 30 % entre 2010 et 2016, et les prix ont plongé. Mais « le fait que l’investissement foncier représente les deux tiers du total de l’investissement public et privé au Liban en dit long sur les recettes fiscales potentielles », ajoute Kamal Hamdan.

Autre piste de réforme possible : taxer la propriété, en tant que patrimoine, et non le revenu qu’elle génère. Pour l’instant, outre l’imposition des successions, la propriété n’est assujettie qu’au droit d’enregistrement, payable une fois, lors de l’achat du bien. Cet impôt génère déjà plus de trois fois le montant des recettes de l’impôt sur les propriétés bâties. La création d’une taxe foncière permettrait d’introduire davantage de justice fiscale. Une mesure de ce type avait été adoptée et abandonnée dans les années 1950 sous le mandat de Camille Chamoun, puis envisagée à nouveau en 1999 sous le gouvernement de Sélim Hoss. Cet impôt existe dans de nombreux pays, notamment aux États-Unis, où la property tax représente plus des deux tiers des recettes des municipalités.