La crise immobilière n’épargne pas Hamra. En 2018, l’érosion des loyers des boutiques et des bureaux s’est confirmée. L’agence de conseil immobilier Ramco estime qu’en l’espace de quelques mois, les baisses ont atteint de 10 à 15 %.
Hamra reste l’une des rues marchandes les plus animées de Beyrouth. Mais le quartier n’a pas pour autant échappé à la morosité de l’économie locale.
Cela s’est répercuté directement sur les loyers des magasins et des bureaux. Ceux-ci sont en baisse de 10 à 15 % au cours des derniers mois.
Actuellement, environ 4 000 m2 de surfaces commerciales sont disponibles à la location. Au total, cela représente une dizaine d’emplacements.
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Certains de ses locaux ne trouvent pas preneurs depuis plusieurs années. Il s’agit de larges surfaces supérieures à 500 m2.
Conséquence : le loyer d’un local de 600 m2 est passé en l’espace de douze mois de 300.000 à 250.000 dollars par an, soit environ 400 dollars le m2 annuel. Comme la plupart des destinations commerciales à Beyrouth – dont les centres commerciaux –, la rue Hamra n’a pas échappé à la baisse des prix en 2018.
Beaucoup de locaux vacants
Depuis plusieurs années, les emplacements situés à ses extrémités sont moins recherchés : 70% des locaux vacants sont situés dans ces secteurs. Pourtant, les propriétaires ne semblent pas avoir adapté leurs offres : les loyers demandés y sont incohérents.
Car, si les meilleurs emplacements sur la rue Hamra sont estimés entre 600 et 900 dollars le m2 par an, les points de vente à son entrée et à sa sortie ne devraient pas dépasser les 500 dollars le m2 annuel.
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L’effritement des loyers coïncide avec un changement progressif du profil des enseignes présentes. Voilà longtemps que les grandes surfaces de produits bon marché (comme Akil, Eldorado, Max, LC Waikiki) se sont imposées.
Logiquement, les marques internationales (comme Jack & Jones, Nike et Adidas) deviennent minoritaires. Aussi, la franchise anglaise Costa Coffee a été remplacée par l’enseigne locale Rossa. Les vendeurs de chawarma et les bars à chichas se sont multipliés.
La dernière tendance le long de la rue Hamra, ce sont les vendeurs de fruits secs, pistaches et cacahouètes. Pas moins de quatre boutiques ont ouvert en quelques mois.
Une demande limitée
Voilà plusieurs années que la rue Hamra n’est plus une destination d’affaires recherchée à Beyrouth. La demande est de plus en plus limitée et les disponibilités ne cessent d’augmenter.Pour preuve, les deux chantiers immobiliers en cours le long de la rue (Ikon 394 et Vermelho) sont des immeubles résidentiels.
Aucun promoteur n’ose se lancer dans un projet d’affaires sur la rue Hamra. Ce désamour s’explique principalement par la dégradation de Hamra comme adresse d’affaires. En effet, la rue souffre d’une accessibilité difficile, de l’absence de parkings et surtout d’un délabrement du parc des bureaux.
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À part un ou deux immeubles correctement entretenus, le stock de bureaux vacants sur la rue Hamra est vétuste et se trouve dans des immeubles bas de gamme dont les façades et les entrées sont dégradées.
En définitive, plusieurs immeubles appartiennent à des propriétaires étrangers qui entretiennent mal leur bien. Sans surprise, une spirale négative s’est instaurée. La faible demande n’encourage pas les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation.
Cette décote s’est traduite par une baisse continue des loyers. Les produits bas de gamme se situent autour de 125 dollars le m2 par an. Plusieurs bureaux de 70 à 80 m2 sont disponibles à partir de 11.000 dollars par an, soit un peu plus de 900 dollars par mois.
Ainsi, le stock de bureaux de la rue Hamra ne fait plus le poids devant les produits mieux entretenus et disponibles au Gefinor ou à Aïn el-Mreissé où les loyers sont autour de 175 à 200 dollars le m2 annuel.
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