Plus de 530 appartements invendus au centre-ville de Beyrouth

Le nombre des appartements invendus, qu’ils soient terminés et encore en construction, n’a cessé de s’amplifier au cours des dernières années avec le recul de la demande locale, expatriée et étrangère. Comme la plupart des quartiers de Beyrouth, le centre-ville n’a pas été épargné par la crise immobilière.

Les promoteurs peinent à vendre autant avant qu’après la construction. Sur un panel de 43 immeubles en chantier ou construits au cours des dix dernières années, 27 (62,7 %) ont encore des invendus. Certains produits sont sur le marché depuis plusieurs années. Ils sont répertoriés dans plusieurs agences immobilières, mais ni les propriétaires ni les intermédiaires n’arrivent à écouler le stock.

Avec le temps, beaucoup de ces appartements ne sont plus entretenus et perdent de la valeur par rapport aux logements livrés plus récemment.

Bien que la moyenne des superficies des invendus soit de 295 m2, le phénomène touche en particulier les grandes surfaces, de 500 à 800 m2. Les petits appartements, de 100 à 200 m2, ne sont toutefois pas épargnés. Même les appartements de 200 m2 proposés à moins d’un million ne se vendent plus.

Malgré la notoriété et un marketing tous azimuts depuis plusieurs années, il est quasiment impossible aujourd’hui pour un promoteur de vendre la totalité de ses appartements avant la fin des travaux.

Les explications sont multiples : mauvais emplacements, surfaces inadaptées, prix incohérents… le tout dans un contexte de crise économique qui décourage les éventuels acheteurs.

Au total, le stock des invendus représente 158 705 m2 de surfaces résidentielles sur un total de 689 443 m2, soit un taux de vente de 77 %.

La valeur marchande de ces invendus s’élève à environ 1,31 milliard de dollars, sans tenir compte de la marge de négociation qui varie de 10 à 30 % selon les cas. Parmi les 27 immeubles avec des invendus, six ont encore plus de 100 millions de dollars d’appartements à vendre.

L’abondance des invendus entraîne inévitablement un effritement des prix. Certains promoteurs s’obstinent encore à afficher des prix de départ au-delà de 7 000 dollars le m2, mais sans surprise cette stratégie les met en marge du marché. Les dernières ventes ont été réalisées dans la fourchette des 5 000 à 5 500 dollars le m2 au premier étage.

Les promoteurs sont désormais en compétition avec le marché des reventes où les prix sont souvent cassés. Certains investisseurs ayant acquis leur bien il y a plusieurs années cherchent désespérément un acquéreur. Il est désormais possible de trouver des appartements entre 4 000 et 4 500 dollars le m2.

La cacophonie des prix avantage les acheteurs potentiels qui ont dorénavant un large choix de surfaces dans la majorité des immeubles du centre-ville.

La seule bonne nouvelle pour les promoteurs est la hausse du nombre de projets à l’arrêt comme Venus Towers, Beb Beirut et Beirut Square, qui décourage les acheteurs d’acheter sur plan. La logique voudrait que les acquéreurs se tournent désormais vers les logements terminés et invendus.