L’opportunité blanche neige

ment créer une destination touristique capable d’attirer une nouvelle clientèle, à
part les locaux, donc des Libanais expatriés,
des Européens et des touristes du
Golfe. Nous ne faisons pas de compétition
avec qui que ce soit, car l’offre pour ce
genre de tourisme est encore trop faible»,
insiste el-Amine.
Si le plan directeur
préliminaire avait
tablé sur 96 millions
de m2, le projet final
couvre une superficie
de 60 millions de
m2, du moins pour le moment. Une bonne
partie (33 millions m2) faisait partie du jurd
de Bednayel (sur la route Zahlé-Baalbeck),
alors qu’une autre partie (16 millions m2)
était située au jurd de Chmestar (plus près
de Baalbeck). Des terrains qui n’étaient
évidemment pas lotis, donc pratiquement
invendables “au détail” et peu productifs
en tout cas. Les procédures d’achat, facilitées
en phase préliminaire par l’homme
d’affaires Adel Merhej (frère du député
Béchara Merhej), sont longtemps restées
secrètes jusqu’à l’annonce publique du
projet. Plus d’un an et demi pour négocier
l’achat des 71 parcelles du projet, qui ont
concerné plus de 650 propriétaires dont
150 étaient décédés. «Nous avons travaillé
avec des centaines d’héritiers dont certains
étaient en Australie, au Canada, en
Allemagne et aux États-Unis. Nous leur
avons envoyé des invitations pour qu’ils
viennent au Liban. Nous savions que cela
allait être compliqué mais pas autant», précise
el-Amine.
Illustration des péripéties : certains dossiers
comptaient plus de 800 certificats
de propriétés.
Cependant, nos
structures sociales
traditionnelles ont
été cette fois utiles,
car de nombreuses
négociations se
sont faites par l’intermédiaire d’un chef
de famille. Des familles bien connues de
la région, notamment les Haïdar,
Hamadé, Hajj Sleimane, Amro et
Husseini, dont l’ancien président du
Parlement Hussein Husseini, qui n’a pas
vendu, à la différence de certains de ses
frères. Selon al-Salam, appartenant en
grande partie à l’homme d’affaires libanais
Jean Abou Rached, le mètre carré se serait
négocié entre 1 et 3 $. D’autres sources parlent
de nombreuses parcelles vendues à
0,75 $ ou même moins du côté de Chmestar
(lieu-dit Slouki). L’achat des terrains n’a été
possible qu’à partir d’un montage financier
sous la forme de GDR (voir article suivant),
avec d’abord une promesse ferme du
Saoudien Zaid el-Chérif, qui a avancé 100
millions $. Jean Abou Rached est lui aussi
Deux projets, Sannine Zenith et
Ehden, vont d’ici à 5 ans repositionner
le Liban comme LA destination
touristique hivernale de la région – qui n’en
contient pas beaucoup. Dès aujourd’hui,
chacun d’eux n’hésite pas à afficher ses
ambitions : Ehden se dit prêt à recevoir les
Jeux asiatiques d’hiver de 2009 et Sannine
Zenith espère être retenu pour accueillir les
Jeux olympiques d’hiver. Pas moins.
C’est dire que le tourisme au Liban n’en
finit pas de prendre de nouvelles altitudes.
De sorte que l’on n’hésite plus à ressortir
les formules consacrées : «Le tourisme
c’est le pétrole du Liban», dixit Firas el-
Amine, directeur des relations publiques de
la société al-Salam Holding, promoteur du
projet Sannine Zenith Lebanon.
Un pétrole qui a attiré plusieurs genres de
“prospecteurs”, hôteliers, professionnels
du voyage, des centres de loisirs, etc.
Restent les sports d’hiver ; c’est là où ces
deux nouveaux projets d’envergure, qui
seront opérationnels dans quelques
années, combleront le déficit de l’offre.
SANNINE ZENITH
LA COURSE AUX RECORDS
C’est l’événement médiatique de la rentrée
2004 : des passions exacerbées alternaient
avec des applaudissements, beaucoup
d’encre, alors que «nous voulons simple-
Plus d’un an et demi pour négocier
l’achat des 71 parcelles du projet,
qui ont concerné plus
de 650 propriétaires
dont 150 étaient décédés pour mener des projets d’envergure dans
plusieurs pays, avant d’arriver au Liban.
PLAN D’AMÉNAGEMENT
L’une des conséquences immédiates du projet
a été l’augmentation de la valeur foncière dans
les villages limitrophes. Par exemple, à
Bednayel village, le mètre carré est monté à 20
$, alors qu’il n’était que de 7-8 $ auparavant.
«Le ski sera l’activité hivernale principale. Mais
l’attrait de la neige n’est pas capable de rentabiliser
seul un tel
investissement, surtout
que la saison est
courte, donc nous
serons également un
complexe touristique
pour le reste de l’année avec des attractions
sportives et ludiques, grâce à un cadre naturel
parfait, et à un bon aménagement», s’enthousiasme
el-Amine.
partie prenante de l’affaire, bien qu’il ne
soit pas aussi riche que ses partenaires
du Golfe. Diplômé de l’AUB et de Berkely
(finances), il a travaillé successivement
en Arabie saoudite, en Suisse, aux États-
Unis. Puis, avec des partenaires saoudiens,
koweïtiens, qatariens, il a fondé une
série de sociétés autour de sa structurephare
: “Gulf Finance & Investment Co.”.
Qui leur a servi d’outil d’investissement
Comme son nom l’indique, le projet se
trouve sur le mont Sannine surplombant
à l’ouest le littoral méditerranéen et à
l’est la plaine de la Békaa. Situé à une
altitude de 1 400 à 2 600 mètres, le projet
est délimité à l’est par les villages de
Qaa er-Rim, Fourzol, Nabi Ayla, Niha,
Tamnine el-Faouka, Qsarnaba,
Bednayel, Slouqi, Chmestar et Mazraat
Beit Slaibi. À l’ouest, le projet se trouve à
proximité des villages de Qanat Bakiche,
Ouyoun el-Simane et Zaarour.
Où se trouve le projet ?
Le mégaprojet repose
en fait sur 6 éléments
principaux : 3 villages
résidentiels, un terrain
de golf, une station de
ski avec un domaine
skiable de 18 millions de m2 et un centre commercial
pour la zone. Ce dernier sera planifié
comme un pôle de 120 000 m2 constitué d’un
complexe de cinémas, d’hôtels de 2 à 5
Une proximité idéale : 15 minutes
jusqu’à Baalbeck, autant
pour arriver à Zahlé et pas plus
d’une heure à partir de Damas ment par la position centrale du site, entre
la Békaa, le Metn et le Kesrouan, donc
accessible par les divers axes routiers,
actuels ou futurs, de ces régions. Et une
proximité idéale : 15 minutes jusqu’à
Baalbeck, autant pour arriver à Zahlé et pas
plus d’une heure à partir de Damas.
Parallèlement, les promoteurs envisagent,
s’ils en ont l’autorisation, de construire un
héliport qui sera en liaison avec l’AIB ou
encore d’utiliser l’aéroport tout proche de
Riyak pour faciliter l’afflux des touristes. On
parle même de créer un pôle touristique sur
le littoral dans la région de Amchit, directement
connecté avec celui de Sannine, pour
accueillir des bateaux de croisière.
«Notre objectif est de
susciter l’envie de
venir au Liban. Le fait
que le projet soit à
quelques minutes
d’héritages remarquables comme Baalbeck
et Niha constitue un avantage comparatif
par rapport aux stations hivernales européennes,
généralement éloignées des sites
historiques», précise el-Amine.
Cependant, le projet Sannine Zenith Lebanon
dont les premiers travaux sont prévus pour
2005 reste quand même une opération immobilière
et foncière. Au total, plus de 3 800 lots
privés (de 700 m2 à 110 000 m2) répartis dans
les trois villages seront accessibles à la propriété,
dès que le plan directeur final aura été
achevé. Avec des prix oscillant entre 30 et 120
$ le m2. Déjà intéressés, des banques et des
investisseurs arabes et libanais locaux ou
expatriés (même d’Amérique du Sud) se sont
fait connaître. Une grande société européenne
envisage de construire des hôtels. Des investisseurs
français se sont également manifestés
pour proposer “le plus grand centre de
chirurgie esthétique au Moyen-Orient”...
«Nous n’imaginions pas un tel enthousiasme
de la part d’investisseurs pour participer à ce
projet», assure el-Amine, qui avoue que les
controverses suscitées par le projet lui ont
assuré une promotion indirecte.
étoiles, de restaurants et de commerces
mais aussi de services publics : poste de
police, pompiers, clinique…
Le projet sera articulé autour de trois centres
résidentiels. Situé entre
1 500 et 1 900 mètres
d’altitude, le premier village
sera conçu de
façon à présenter des
atouts écologiques :
environnement intact et
amélioré, jardin botanique, centre équestre.
D’une superficie totale de 4,7 millions de m2,
le second village sera situé autour d’un lac
semi-artificiel, avec des maisons en architecture
traditionnelle. Le troisième village sera
spécifiquement orienté vers le sport avec un
centre d’entraînement et un terrain de golf de
18 trous. Avec ces équipements et ces infrastructures,
les promoteurs espèrent postuler
pour accueillir les
Jeux olympiques
d’hiver dans une
prochaine édition.
«Obtenir les jeux
n’est pas une farce», certifie el-Amine.
Et pour cela, al-Salam assure que son projet
respectera l’écosystème : 2 millions d’arbres
seront plantés (pour un coût de 60 millions
$), une flore riche et préservée, énergie solaire,
là où c’est possible, des stations d’épuration,
un centre de recherches écologiques
(en collaboration avec l’AUB), etc. Certains
détracteurs peuvent légitimement mettre en
doute ces belles intentions. Mais il faut suivre
la logique du business
plan d’un tel projet : si
l’environnement n’est
pas scrupuleusement
mis en valeur, le projet
sera tout simplement
impossible à
commercialiser. C’est un peu à la manière
du centre-ville dont l’urbanisme étudié a pu
jusqu’à présent attirer les investisseurs.
LES PREMIERS INVESTISSEURS
POTENTIELS
Justement, les investisseurs potentiels à
Sannine pourraient être encouragés égale-
Un centre commercial
constitué d’un complexe
de cinémas, d’hôtels
de 2 à 5 étoiles, de restaurants
et de commerces
Des investisseurs français
proposent “le plus grand centre
de chirurgie esthétique
au Moyen-Orient”
Les chiffres-clés de Sannine Zenith
Surface achetée 60 millions de m2,
soit 0,57 % du Liban
Investissement total 1,4 à 1,5 milliard $
Nombre d’emplois prévu Plus de 10 000
Surface à bâtir 20 à 30 %
de la surface totale
Centre commercial 120 000 m2
Nombre d’hôtels 4 à 5
Nombre d’arbres à planter 2 millions
Domaine skiable 18,8 millions de m2 ouvrir son parc immobilier à la location à des
agences organisées, qui souhaitent développer
des activités de plein air comme la randonnée,
le VTT et la spéléologie. Car les promoteurs,
là aussi, ont pris le parti de l’écotourisme.
«Nous y sommes d’abord sensibles
parce que nous sommes originaires de cette
région. Puis, nous pensons qu’il faut se positionner
dans un cadre de développement
heures de pointe de 8h à 11h entraîneront un
flux de 300 véhicules par heure.
Le centre névralgique de la station reposera
donc sur cette zone de départ de la télécabine,
qui pourra avoir un débit de 3 600 personnes
par heure. Les promoteurs misent sur
une fréquentation de 11 000 skieurs par jour
en week-end. «Le Grand Tripoli compte
300 000 habitants, et une population “dormante”
de skieurs, car Faraya est loin et Les
Cèdres ont une offre limitée», affirme Tayoun,
qui mise aussi sur la
clientèle beyrouthine,
à 1h40 de la
nouvelle station.
Une fois dans le
domaine skiable,
situé entre 2 100 m
et 2 900 mètres d’altitude, les visiteurs
auront accès aux 57 km de pistes, à une
quinzaine de remontées mécaniques et aux
autres tronçons de la télécabine. La zone
d’arrivée comportera, elle aussi, un centre
hôtelier (150 lits) avec un SPA. Deux petits
hameaux constitués de bungalows et de
“erzals” seront également sur le site.
Au niveau du montage contractuel,
Europtima loue 15 millions de m2 à la municipalité
de Zghorta-Ehden, qui recevra une
partie fixe par an comme loyer, en plus
d’un pourcentage du chiffre d’affaires des
remontées mécaniques. «Il y a aussi 25
millions de m2 en réserve foncière, c’est-àdire
bloqués pour empêcher tout développement
avoisinant», précise Tayoun, qui
estime l’ensemble du coût du projet à 70
millions $. Mais ceci n’inclut pas les différents
business qui vont s’y greffer.
Pour la saison estivale, Europtima compte ?
EHDEN
30 ANS PLUS TARD
De 1974 à 2004, c’est le temps qu’il aura
fallu à la région d’Ehden pour commencer à
concrétiser son propre domaine skiable. Car
une étude de faisabilité réalisée par la
Direction générale de l’urbanisme avait proposé
Ehden comme site possible d’une nouvelle
station de ski. Mais c’était en 1974,
donc trop tard pour réaliser quoi que ce soit.
Il a fallu attendre la fin des années 1990 pour
ressortir le projet des tiroirs. Finalement, en
réponse à un appel d’offres international
sous forme de DBOT (Design, Build, Operate
and Transfer) lancé en 2000 par la municipalité
de Zghorta-Ehden, un consortium franco-
libanais, dirigé par la société Europtima, a
été retenu pour aménager un domaine
skiable, au départ de la région dite de Nabeh
Mar Sarkis à l’est du village d’Ehden.
Le village, qui peut accueillir en été plus de
20 000 personnes, ne compte actuellement
qu’une petite structure touristique avec
quelques hôtels (soit environ 500 lits), un
country-club et des restaurants. «Ehden n’a
pas besoin de nous pour vivre en été. La
région est déjà riche avec son patrimoine religieux
et gastronomique, sa réserve naturelle,
ses activités de randonnée et de spéléologie,
sans oublier la Vallée de Kadisha. L’objectif est
donc d’apporter une
offre nouvelle pour la
saison hivernale, complémenter
ce qui existe
déjà», explique
Ghassan Tayoun, partenaire
d’Europtima.
Le domaine skiable d’Ehden aura la particularité
assez exceptionnelle d’être inaccessible
en voiture. Seule une télécabine permettra
aux visiteurs de se rendre sur les pistes :
«L’absence de routes pour accéder à la station
donnera un cachet spécifique, à part que cela
évitera la pollution, les décharges incontrôlées
et les nuisances», ajoute Tayoun.
MAR SARKIS BÉNIT L’AFFAIRE
La zone de départ sera située au coeur du
domaine municipal, une zone de 100 000 m2
louée au couvent Mar Sarkis qui comportera
quatre parties : une partie hôtelière de 200 lits,
une zone de chalets privés de 300 lits, un
centre aéré et une gare d’où partira la télécabine.
Une promenade piétonne, où circulera
également une navette, reliera l’hôtel et la
base de départ. Au total, plus de 1 000 places
de parking couvert seront disponibles. Les
Détenue majoritairement par des
Libanais, dont Gaby et Ghassan Tayoun,
et des associés occidentaux, Europtima
est une société spécialisée dans le conseil
en investissement immobilier (gestion
de projet, assistance maîtrise d’ouvrage,
économie de la construction et contrôle
des coûts). Fondée en 1989, Europtima
qui compte des bureaux à Paris,
Londres, Dublin, Milan, Rome, Lisbonne,
Barcelone, Varsovie et Manama emploie
120 personnes réparties sur l’Europe,
l’Afrique du Nord et le Moyen-Orient.
Europtima a déjà participé à de multiples
projets immobiliers d’une superficie
totale de 750 000 m2 : immeubles de
bureaux et résidentiels, centres commerciaux,
hôpitaux, hôtels, aéroports, complexes
touristiques et bâtiments éducatifs
et gouvernementaux.
Pour le projet d’Ehden, Europtima fait
partie d’un consortium avec trois partenaires
français : Transmontagne (spécialisé
dans l’exploitation de domaines
skiables), Pomagalsky (le leader mondial
de la construction de remontées
mécaniques) et TIM (bureau d’études
spécialisé dans le transport et l’ingénierie
en montagne et la conception de
stations de ski).
Au Liban, le groupe travaille également
sur un projet résidentiel proche du
centre-ville de Beyrouth, un autre de
bureaux à Zghorta et un projet commercial
dans la banlieue de Beyrouth.
Qui est Europtima ?
Un fonds de rénovation
du patrimoine bâti,
avec un budget
de 1,5 million $, sera créé durable», insiste Tayoun. Ainsi, le périmètre
du domaine ne touche pas la réserve naturelle
de Horsh Ehden : au contraire et afin d’en
améliorer la conservation, un fonds spécifique
de 500 000 $ sera créé. Pour prouver sa
bonne foi, Europtima a même consenti
quelques retouches à son projet initial pour un
développement minimaliste en altitude. La
zone la plus élevée n’aura ni constructions ni
remontées. Et ceux qui voudront y faire du ski
iront en hélicoptère. Ce manque à gagner sera
compensé par un projet immobilier (maisons,
appartements et hôtels) prévu à l’ouest du village
d’Ehden, pour promouvoir justement le
développement de la ville. «Nous voulons
qu’Ehden bénéficie également de notre projet.
Nous estimons que la première année 4 millions
$ seront injectés dans l’économie locale.
Quand un skieur paie 1 $ en remontée, il
dépense 1,2 à 1,4 $ en achats divers», précise
Tayoun.
MULTITUDE D’OPÉRATEURS
De plus, un fonds de rénovation du patrimoine
bâti, avec un budget de 1,5 million $, sera
créé. Les immeubles choisis bénéficieront
d’un financement à la rénovation. Afin de
récupérer l’argent investi, le fonds prendra en
hiver l’usufruit du bien-fonds en le plaçant
dans le circuit locatif comme chambres
d’hôtes. Par contre, le propriétaire gérera ces
chambres en été comme il le fait actuellement.
Une fois la somme de la rénovation
remboursée, le propriétaire pourra bénéficier
de son immeuble, été comme hiver.
Pour finaliser la structure juridique, une société
sera créée et aura tous les droits d’utilisation
du site pour une période de 39 ans. Son
capital sera ouvert à 20 % aux investisseurs
locaux, mais Europtima, qui sera un actionnaire
principal, gardera la conduite du projet.
«Nous avons déjà assuré la majeure partie du
capital. Le profil des investisseurs est varié :
déjà plusieurs banques libanaises et une
banque française. Parallèlement, il y a des
opérateurs hôteliers
qui nous ont contactés.
Mais nous souhaitons
avoir aussi un
opérateur style
auberge de jeunesse
avec une vocation éducative», conclut
Tayoun. Le premier coup de pioche est
prévu pour cet été et une inauguration
partielle est prévue en 2006, alors que
l’achèvement final des travaux attendra
2008. Ce qui sera idéal pour éventuellement
accueillir une partie des Jeux asiatiques
d’hiver en 2009, qui se dérouleront
au Liban.
Bien que le ski soit réservé en général à une
minorité, les promoteurs
des projets
Sannine et Ehden
restent ambitieux et
estiment qu’en augmentant
le domaine
skiable existant, les
nouvelles stations vont accroître la demande
en attirant de nouveaux pratiquants.
De plus, Europtima et as-Salam comptent
aussi sur le potentiel de clients en provenance
de Syrie et de Chypre, estimé à 20 000 personnes.
Cependant, les cibles les plus intéressantes
sont clairement définies : les
Européens, fatigués des mêmes Chamonix,
puis les expatriés occidentaux et Libanais
résidents dans le Golfe, à part les jeunes ressortissants
occidentalisés de ces pays.
Skier le matin et se baigner
l’après-midi, n’est-il pas le
cliché touristique le plus
connu ? Sauf que, actuellement,
le nombre de skieurs
au Liban est limité à
30 000 personnes, soit
0,8 % des Libanais. En
moyenne, les amoureux
de la glisse skient 10 fois
par an au cours d’une saison
réduite à 120 jours. Et
se répartissent sur 4 stations
publiques (Les
Cèdres, Faraya, Laklouk,
Qanat Bakiche) et 2 stations
privées (Faqra et
Zaarour). Leur capacité
totale est évaluée à 15 000
skieurs par jour.
Avec 80 km de piste, la station
de Faraya reste la plus
connue et la plus fréquentée,
avec une affluence qui
peut atteindre 5 000
skieurs par week-end ensoleillé.
La plus ancienne est
la station des Cèdres fondée
dans les années 1930
par les Français, et qui attire
environ 1 000 skieurs
par jour pendant les weekends.
L’une des plus
petites stations, construite
en 1967 par la famille
Karam, est Qanat Bakiche.
À l’échelle régionale, peu
de concurrence sérieuse :
Chypre compte deux
petites stations (Troodos et
Pano Platres) et le Golan
occupé a également sa station
située à proximité du
village de Neve Ativ, avec
45 km de piste et une
capacité de 2 000 skieurs
par jour. La Turquie possède
également 9 stations,
les plus proches du Liban
sont Erciyes à côté de
Kayseri et Saklikent au
nord d’Antalya. Un peu
plus loin, l’Iran compte 16
stations de ski. La plus
connue est Dizin à 60 km
au nord-est de Téhéran.
Le ski au Liban
Le domaine skiable d’Ehden
sera inaccessible en voiture,
une télécabine permettra
aux visiteurs de se rendre
sur les pistes
Domaine skiable
Stations Nb. de Altitude
remontées
Faraya 18 1 874 à 2 463 m
Laklouk 7 1 650 à 1 920 m
Les Cèdres 5 1 850 à 3 087 m
Faqra 3 1 735 à 2 001 m
Qanat Bakiche 2 1 904 à 2 250 m
Zaarour 2 1 651 à 2 000 m