Frénésie immobilière à Achrafieh

Si l’on exclut quelques îlots fonciers
bien spécifiques, la deuxième moitié
des années 1990 était difficile, avec
un secteur immobilier en coma profond.
Mais depuis peu, la région d’Achrafieh,
pour nous limiter l’espace d’une enquête à
cette zone, retrouve un dynamisme spectaculaire.
Aucun quartier n’est épargné par
ce phénomène : à Monnot, Saïfi, Furn el-
Hayeck, Sioufi, Gemmayzé ou Sursock, les
chantiers se succèdent. Les agents immobiliers
courent tous azimuts, les investisseurs
s’activent pour trouver les dernières
parcelles bien situées, les anciennes
bâtisses ne résistent pas aux bulldozers et
les prix grimpent progressivement. Les
nostalgiques des vieilles demeures peuvent
s’arracher les cheveux, devant des tours
résidentielles plus imposantes les unes que
les autres.
Pour preuve, notre échantillon de 19 projets
résidentiels, dont une bonne majorité
située sur le versant nord d’Achrafieh. Des
projets qui sont à différents stades de
construction et totalisent quelque 510
appartements, ce qui représente plus de
160 000 m2 de surfaces résidentielles, soit
une moyenne de 320 m2 par appartement,
ou encore près de 300 millions $ de ventes
réalisées ou prévues. Parmi les quartiers
en vogue, Saïfi-Gemmayzé connaît un
engouement considérable et Furn el-
Hayeck est toujours aussi recherché.
Leur construction n’a pas pu vous échapper.
Dominant tout le flanc sud d’Achrafieh,
St-George Towers affolent les compteurs :
changé de stratégie en fonction de
demande actuelle
et de l’offre existante
dans cette
zone. Nous voulions
proposer un
produit qui n’existe
pas à Achrafieh :
de petits appartements
de luxe»,
explique Tony
Mokbel, Executive
Vice President.
plus de 30 000 m2 de surface résidentielle,
178 appartements, 40 à 50 millions $ d’investissement.
L’histoire de ce projet remonte à 1985,
date à laquelle le groupe Samir Mokbel &
Partners achète cette vaste parcelle de
6 800 m2 occupée alors par l’école Bon
Pasteur. Dans un premier temps, les promoteurs
envisagent de construire deux
tours jumelles avec des appartements de
350 à 400 m2. Finalement, le projet est mis
au frigo pendant plusieurs années. «En
2001, nous l’avons réactivé. Nous avons
St-George Towers
L’alphabet grec
Nous voulions
proposer
un produit
qui n’existe pas
à Achrafieh
de petits
appartements
de luxe»
explique Tony
Mokbel
Les St-George Towers dominant Achrafieh, avec une vue d’un intérieur.
Résultat : St-George Towers comprendra
quatre tours (Alpha, Omega, Delta 1 et 2) de
21 étages. Près de 95 % des appartements
ont une surface habitable de 100 à 200 m2.
«Il y a une demande croissante pour cette
taille, et nous sommes pratiquement les
seuls à proposer ce type d’appartements à
Achrafieh», insiste Mokbel. Suite à des
demandes spécifiques de clients potentiels,
le groupe Mokbel a néanmoins inclus dans le
projet quelques appartements exceptionnels
de 330 m2 et 396 m2, situés dans les étages
les plus élevés des tours Omega et Delta.
Au total, le complexe St-George Towers
offre donc un stock de 178 appartements,
dont une partie est en passe d’être livrée.
Plus de 750 ouvriers s’activent sur le chantier
pour être dans les délais. Les prix de
vente varient en fonction des étages de
1 090 $ à 1 490 $ le m2.
Jusqu’a la mi-janvier, 58 ont déjà été vendus,
dont plus de la moitié concerne les
appartements de 100-105 m2. Cependant, le
groupe Mokbel envisage de se réserver 50
unités pour les mettre ensuite en location.
De ce fait, le taux d’occupation serait de
36 %. «À ce stade des travaux, c’est satisfaisant.
Il faut être réaliste, c’est toujours difficile
de vendre pendant la construction.
Nous ciblons une clientèle qui n’apprécie
pas trop d’acheter sur plan. Elle est prudente
et préfère attendre. La moitié de nos
ventes s’est faite depuis août 2004. En réalité,
cela s’est accéléré dès que l’appartement
modèle a été terminé. Les clients ont
pu alors visualiser concrètement le projet»,
explique Mokbel, qui pense que d’ici à la fin
de l’hiver 2005, il aura atteint la barre des
100 appartements vendus.
Après une grosse campagne à l’occasion du
lancement des travaux en 2001, le groupe
Mokbel a ciblé sa stratégie de communication,
en faisant par exemple des mailings à des
clients potentiels dans le Golfe, notamment à
l’intention de la communauté libanaise expatriée
: «Notre clientèle sera en fin de compte
hétérogène. Il s’agit d’hommes d’affaires, de
professions libérales, ou de jeunes couples
dont le budget, qui tourne autour de 105 000-
110 000 $, leur permet d’acheter un appartement
de 100 m2. Notre clientèle vient également
d’Europe, de pays arabes, d’Australie
mais aussi d’Achrafieh», précise Mokbel.
Au total, St-George Towers a une superficie
totale de 80 000 m2 en comptabilisant les
sous-sols. Le complexe comportera aussi un
jardin de 4 500 m2, un club de remise en
forme de 250 m2, une garderie et 14 boutiques
dont 10 ont déjà été vendues de
3 000 $ à 3 500 $ le m2. Ces espaces commerciaux
abriteront, entre autres, une agence
bancaire (Banque Audi).
«Nous avions l’impression que les ressortissants
du Golfe n’habiteraient
jamais à Achrafieh et qu’ils étaient des
inconditionnels de Raouché, Ramlet el-
Baïda ou de la traditionnelle montagne.
En définitive, c’était faux. Ils ne voient
pas d’inconvénients à vivre à Achrafieh
qu’ils considèrent comme un quartier de
Beyrouth où les prix sont plus abordables
qu’à Ras Beyrouth. Actuellement,
25 % de nos ventes pour le Twin Towers
proviennent de ressortissants du Golfe»,
explique Karim Ibrahim, du groupe Jamil
Ibrahim, le promoteur du projet dont la
livraison est prévue en mars 2005.
Dessiné par l’architecte Nabil Gholam, le
projet se compose de deux “tours
jumelles” de 27 étages qui se situent
dans la lignée des imposantes tours
résidentielles voisines que sont Rizk,
Tilal et Abou Hamad. Bâti sur une parcelle
achetée en 2001 à environ 16 millions
$, le projet comporte 52 appartements
de 520 m2. «Cette taille unique
correspond à la demande actuelle de
notre clientèle, qui cherche des surfaces
entre 400 et 500 m2», ajoute Ibrahim.
Les prix de vente se situent entre 1 700 $
et 2 700 $ le m2, à raison de 29 $ supplémentaires
le m2 par étage, soit 15 000 $.
Cependant, la gamme de prix a démarré au
début des travaux à 1 200-1 500 $ le m2.
Mais, comme le
veut la stratégie du
groupe Jamil
Ibrahim, le prix de
vente augmente en
fonction de la
réduction du stock
disponible.
À la mi-janvier, il
n’y avait plus à
vendre que 7
appartements, dont le dernier étage. «Il y a
eu des périodes où les ventes étaient
presque nulles, puis elles s’accéléraient
sans véritables explications. Par exemple,
en juillet-août 2004, c’était le calme plat.
Puis fin août et début septembre, il y a eu 6
appartements vendus presque d’un coup»,
précise Ibrahim. Finalement 82 % des
appartements ont trouvé preneurs. Une
réussite qui est interprétée par Ibrahim sur
plusieurs niveaux : «Une bonne expérience
du secteur immobilier, des prix étudiés, des
dates de livraison respectées, un standing
de construction et un choix de bons emplacements
». Il faut dire que le portfolio du
groupe atteint déjà plus de 75 immeubles à
Beyrouth depuis 1958.
Prochainement, Jamil Ibrahim entamera un
nouveau projet rue Sursock, après les réussites
des deux précédents projets du quartier
(135 Sursock et 122 Sursock). «Ce
quartier a toujours eu – et garde – une
excellente cote auprès de la population
aisée. Nous avons déjà des clients».
«Nous avons vendu le dernier appartement
cet été alors que le rez-de-chaussée
venait d’être terminé, précise d’emblée
Chawki Farhat, PDG de la Société
immobilière des grands projets d’habitation
et de tourisme (SIGHT) et partenaire
du projet. Toutes nos ventes se sont
faites sans intermédiaire ; nous avons
simplement planté une pancarte avec ?
Tour Nb. Taille Étage Appt
d’appt (m2) par étage
Alpha 40 100-105 1er au 10e 4
22 198 11e au 21e 2
Omega 34 198 1er au 17e 2
4 396 18e au 21e 1
Delta 72 165 1er au 18e 2
1 et 2 6 330 19e au 21e 1
TWIN TOWERS
ENCORE JAMIL IBRAHIM
683 ASHRAFIEH
TOUT EST VENDU
«Nous avions
l’impression
que les
ressortissants
du Golfe
n’habiteraient
jamais
à Achrafieh.
En définitive,
c’était faux»
nos coordonnées
au niveau du
chantier. Étant
donné que c’est
un axe fréquenté,
les gens l’ont vite
repéré et nous ont
contactés». Belle
réussite donc pour ce projet résidentiel
en construction à l’angle des rues Furn
el-Hayeck, Baroudi et Ghandour el-Saad.
Situé sur l’ancienne parcelle – de 600
m2, achetés en 2002 – de la villa Jamil
Baroudi, l’ancien ambassadeur d’Arabie
saoudite à l’ONU, le projet “683
Ashrafieh” compte 9 appartements de
285 m2 et un duplex de 500 m2 aux 10e
et 11e étage. La livraison finale est prévue
pour avril 2006.
Les prix de vente ont varié de 1 300 à
1 700 $ le m2. «Nos clients sont 100 %
libanais. Certains sont des expatriés,
d’autres sont des personnes en mouvance
qui veulent un pied-à-terre à
Beyrouth, et qui sont ennuyés par les
embouteillages entre Beyrouth et le
Metn ou le Kesrouan», souligne Farhat,
qui fut à l’origine dans les années 1980
de la construction du complexe balnéaire
Solemar à Kaslik.
Persuadé que la demande est soutenue
et que le marché à Achrafieh n’est pas
saturé, Farhat s’active dès à présent sur
trois nouveaux projets dans le quartier.
Le premier se trouve rue du Liban à
proximité de l’USJ : un immeuble de 9
appartements de 270 m2. La parcelle sera
bientôt disponible, car le propriétaire est
en train de régler l’indemnisation d’un dernier
locataire. Le second se situe dans le
quartier Gemmayzé, un immeuble qui comportera
12 appartements de 300 m2. Le dernier,
rue Abdel Wahab Inglizi, est en train
d’être finalisé. «Actuellement, nous misons
sur des appartements de 250-300 m2. C’est
la taille qui intéresse le plus large panel de
clients. Nous recherchons essentiellement
des acquéreurs avec un budget de 300 000
à 500 000 $», dévoile Farhat, qui achète ses
terrains autour de 2 000 $ le m2.
Situé sur une parcelle de 1 200 m2, à l’intersection
de la rue Seifeddine el-Khatib et
l’avenue Élias Sarkis, l’immeuble
“Achrafieh 784” domine Sodeco avec ses
22 étages. «Ce quartier a de l’avenir. En
ACHRAFIEH 784 + HUGO 43
LE COMPTE EST BON
Persuadé
que la demande
est soutenue
et que le marché
à Achrafieh
n’est pas saturé
Avec son expérience directe
du marché, Joe
Maatouk, copartner de
l’agence immobilière Best
Estate Advisory &
Research (BEAR), a sa
propre analyse de l’évolution
de l’immobilier résidentiel
à Achrafieh. Pas
toujours commode.
Comment expliquez-vous
le boom actuel de l’immobilier
dans ce quartier ?
De 1995 à 2003, l’immobilier
résidentiel à Achrafieh stagnait
à la suite du surnombre
d’appartements proposés
sur le marché. Il a fallu un
cycle de 7 à 8 ans pour que
le marché les absorbe. Puis,
depuis peu, il y a une relance
liée à la pénurie de produits
disponibles et à la conjoncture
régionale. Les promoteurs
se sont alors rués sur le marché.
La tendance privilégie les
grands appartements
supérieurs à 300 m2, qu’en
pensez-vous ?
Malheureusement, les promoteurs
font tous la même
gaffe, une erreur d’évaluation
qui ne remplit pas les
besoins du marché. Ils surestiment
la demande du haut
de gamme en proposant,
dans leur majorité, des surfaces
de 300 à 500 m2 et
négligent du coup toutes les
autres catégories de surfaces
plus petites qui manquent
terriblement à une
grande majorité de clientèle.
Par conséquent, une tranche
spécifique de clients sera
très satisfaite
avec de larges
appartements,
mais son nombre
limité ne pourra
en aucun cas
résorber toute
cette nouvelle
production. Un
peu plus tard, nous reparlerons
de crise que ces mêmes
promoteurs auront créée. Et
pourtant, il aurait fallu un peu
de bon sens pour l’éviter.
Pourtant plusieurs projets
avec des unités de 300 m2
et plus ont déjà de très
bons taux d’occupation.
Comment l’expliquezvous
?
Ils ont trouvé des preneurs
qui restent, quand même,
limités en nombre, mais sans
d’autres alternatives. Ils se
ruent sur les dernières unités
existantes à des prix encore
abordables. C’est le calme
avant la tempête.
Comment évoluent les prix
des appartements ?
Toujours dans la même catégorie
susmentionnée, la
moyenne des prix a grimpé
en 4 ans (de 2000 à 2004) de
1 000 $ le m2 à 1 400 $. Les
pics peuvent atteindre 2 500
$ le m2 pour les étages les
plus élevés. Cette hausse est
due à deux facteurs : l’incidence
foncière toujours plus
grande et la hausse vertigineuse
du coût de la
construction. Tout en précisant
que le pouvoir d’achat
du Libanais moyen ne s’est
pas amélioré pour autant.
Ceci dit, la logique veut que,
pour un budget égal, il doit se
limiter à des surfaces
moindres. Car la tendance
des prix des terrains est à la
hausse. Aujourd’hui, ces prix
varient de 1 500 $ le m2 à
4 000 $ le m2 à Achrafieh.
Comment expliquez-
vous ces
hausses ?
Cela s’explique
encore une fois par
la pénurie d’appartements
disponibles
sur le marché
actuel, alors que la
demande est très soutenue
conjoncturellement. Mais
tout cela n’est pas fortuit.
Cette tendance est due à plusieurs
facteurs déterminants
survenus presque au même
moment et qui ont joué en
faveur de cette reprise :
- la renaissance du centreville
accentuant la centralisation
vers Beyrouth ;
- les conjonctures internationales
(après le 11 septembre)
et régionales dans le
Golfe ont poussé des ressortissants
arabes à se ruer vers
le Liban ;
- la stagnation du marché de
l’immobilier durant des
années.
Y a-t-il une demande de
la part de la population
déjà résidente à
Achrafieh ?
Les résidents sont les premiers
avertis de l’évolution
du marché ; ils ont compris
qu’il était plus avantageux
d’acheter tout de suite avant
que les prix des appartements
ne flambent.
Y a-t-il encore beaucoup
de parcelles disponibles ?
Il en reste pas mal. Mais la
tendance va actuellement
vers la démolition d’anciens
immeubles et vieilles résidences,
dont certaines avec
regret, pour construire du
neuf.
Comment voyez-vous
alors l’avenir du résidentiel
à Achrafieh ?
En amélioration, je l’espère.
La logique des choses poussera
les prix vers le haut,
encore deux à trois ans.
Dans ce scénario de hausse,
et à la manière d’un mouvement
de pendule, les gens
penseront alors à sortir de
Beyrouth vers la banlieue, où
les prix de l’immobilier seront
plus avantageux.
«Les promoteurs font la même gaffe»
«Ils ont
compris
qu’il était plus
avantageux
d’acheter tout
de suite avant
que les prix
ne flambent»
périphérie du centre-ville et à la limite
d’Achrafieh, Sodeco est en pleine mutation.
La proximité des axes de circulation
permet un accès rapide à la place Sassine,
au carrefour du Musée, à la zone Solidere
et à Verdun», justifie Aboudi Farkouh,
directeur de Conseil & Gestion Immobilière
(CGI), l’instigateur du projet Achrafieh 784.
Compagnie spécialisée dans le conseil, le
courtage, l’investissement et le développement
immobiliers au sein du groupe
Saradar, CGI a pour objectif de proposer à
des investisseurs locaux et étrangers des
opportunités de placements dans des projets
immobiliers haut de gamme au Liban.
Ces personnes sont surtout à la recherche
de placements plus rentables que les
investissements classiques (comptes bancaires,
bourse, bons du Trésor, etc.).
Avec 15 appartements déjà vendus, soit un
taux de réalisation actuel égal à 88 %, l’immeuble
Achrafieh 784, avec ses 15 000 m2
de surface bâtie, est une première réussite
pour CGI. Ce projet de l’architecte Pierre
Bassil est une tour résidentielle de 17 unités :
15 appartements
de 363 m2, 1 appartement-
terrasse de
663 m2 (dont 300
m2 de terrasse) et
un duplex de 526
m2 avec 180 m2 de
plein-air. Les prix
de vente oscillent
de 1 200 à 2 000 $
le m2. «La taille de
la majorité des appartements – 363 m2 – correspond
bien à la demande, qui exige 4
chambres à coucher. Les ventes prouvent
d’ailleurs que notre choix répondait à une
attente de la part de clients locaux et étrangers
», explique Farkouh, qui précise que ce
projet regroupe une dizaine d’investisseurs
libanais et européens.
L’immeuble, qui doit être livré en mai 2005,
a un parking de 4 niveaux avec 132 places,
et des surfaces commerciales de 2 000 m2
prévues dans le plan. Six boutiques ont déjà
été vendues et 3 emplacements sont
aujourd’hui disponibles. Les prix de vente
varient au rez-de-chaussée de 3 000 à
4 500 $ le m2. Au final, le montant des
ventes devrait atteindre 15 millions $.
Encouragé par le succès du projet
Achrafieh 784, CGI travaille actuellement
sur un nouveau projet, qu’elle a baptisé
Hugo 43. «Ce sera le premier immeuble
résidentiel neuf dans le quartier Monnot
depuis la fin de la guerre. Un projet qui
regroupe une quinzaine d’investisseurs
dont des groupes saoudiens et des partenaires
déjà impliqués dans Achrafieh
784», explique Farkouh. Plus connu pour
sa vie nocturne avec ses restaurants et
ses pubs, le quartier Monnot a néanmoins
séduit les investisseurs qui y
voient un nouveau quartier résidentiel
proche du centre-ville, avec un cachet
traditionnel. «Nous avons trouvé ces
trois parcelles qui appartenaient, entre
CGI a pour
objectif
de proposer
à des
investisseurs
des opportunités
de placements
dans des projets
immobiliers
haut de gamme
Une perspective du Convivium III.
autres, aux familles Kamel et Mouawad.
Les négociations ont duré 3 mois. C’est
un lot de 1 800 m2 situé face à l’église
Saint-Sauveur, rue Victor Hugo». Selon
certaines informations, depuis l’annonce
du projet Hugo 43, les prix du terrain ont
augmenté de 20 % dans le quartier.
Également conçu par Pierre Bassil, Hugo
43 est une tour résidentielle de 20 étages
avec deux entrées indépendantes. Le premier
bloc offre 16 appartements de 410 m2
et 3 duplex, alors que dans le second bloc,
16 appartements, de 300 m2, sont prévus.
Au total, les 35 unités de logement représentent
13 663 m2 de surface résidentielle.
À ce jour, 35 % des appartements ont
déjà trouvé preneurs. Les ventes se font
actuellement sur une base de 1 300 à
2 600 $ le m2 en fonction des étages. Le
montant des ventes devrait tourner autour
de 22 millions $, pour ce projet qui sera
livré fin 2006.
«J’adore Gemmayzé. Je suis sensible à
l’architecture traditionnelle et à l’ambiance
de ce quartier», confie Karim Bassil,
General Manager de La Constructa qui a,
encore, deux nouveaux projets résidentiels
à Gemmayzé. L’histoire d’amour entre ce
quartier et La Constructa remonte au début
des années 2000 avec la construction de
deux immeubles résidentiels à cachet spécial,
rue Mar Antonios, une parallèle à la
rue Gouraud. Ce fut une réussite totale.
Tous les appartements ont été vendus de
1 000 à 1 200 $ le
m2. «Il y a eu même
des mouvements
spéculatifs, des
appartements ont
été revendus 30 %
plus chers 4 ans
après la vente initiale
», précise Bassil.
Aujourd’hui, BREI,
la société soeur de La Constructa qui est en
charge de la construction travaille sur deux
projets : Convivium III et Convivium V. Le
premier se situe rue Naccache derrière
l’église Santa Maria. C’est Bernard Khoury
– à qui l’on doit les restaurants Yabani, B0-
18, Le Centrale – qui en est l’architecte.
Convivium III comporte 6 appartements de
700 m2 chacun – tous vendus – et 2 duplex
appelés Town House, de 340 et 550 m2.
«Cette grande taille correspond à des commandes
spécifiques parvenues au début
des travaux», ajoute Bassil. Les prix vont
de 1 450 à 1 700 $ le m2. L’immeuble sera
terminé en décembre 2005.
Convivium V est un projet autrement plus
ambitieux avec son allure de petit village,
rue Gouraud, constitué de 5 immeubles
indépendants autour d’un jardin de 700 m2.
«Nous avons voulu créer une ambiance de
tranquillité à l’image du quartier. Notre
objectif est de s’insérer dans le paysage
sans s’imposer», insiste Bassil, qui reste
très impliqué dans le développement économique
et culturel de Gemmayzé, comme
l’illustre son site Internet
www.gemayze.com. Au total, ce projet qui
ne sera pas livré avant mars 2007 comporte
une trentaine d’appartements et duplex
LA CONSTRUCTA
POUR L’AMOUR DE GEMMAYZÉ
«Il y a eu même
des mouvements
spéculatifs, des
appartements
ont été
revendus 30 %
plus chers
4 ans après
la vente initiale»
de tailles variées – de 140 à 520 m2.
Actuellement, près de 65 % du projet ont
déjà été vendus, et les prix actuels vont de
1 700 à 2 300 $ le m2.
Ce projet comportera aussi un hôtel. Le promoteur
Karim Bassil envisage aussi d’ouvrir
dans cet hôtel un petit musée pour y exposer
des vestiges, dont 2 sarcophages, qui
ont été trouvés pendant les travaux.
Prochainement, La Constructa compte se
lancer dans une nouvelle aventure immobilière,
celle du locatif. «Nous avons un projet
rue Mar Antonios – Convivium IV, où
nous allons rénover une vieille bâtisse qui
a deux appartements de 220 m2 avec 150
m2 de jardin. La location sera de 40 000 à
45 000 $ par an. Il y a une demande insatisfaite
pour ce type de location, car c’est
un créneau qui vise une clientèle spécifique,
surtout étrangère», conclut Bassil.