Un placement en béton

D’un côté, une vingtaine de per -
sonnes et d’institutions privées
du Moyen-Orient qui souhaitent
diversifier leurs placements. De l’autre,
une société financière, Middle East
Capital Group (MECG), qui offre de quoi
satisfaire leurs desiderata financiers. La
rencontre entre les deux a abouti à la
création en 2003 d’un fonds de promotion
immobilière, Lebanon Real Estate
Development Fund. Géré par une filiale
du MECG, ce fonds sera investi dans 5
réalisations résidentielles, dont deux
projets ont déjà été finalisés : Park Hill à
Achrafieh et Park Clemenceau.
«Le MECG peut identifier pour ses clients
qui le souhaitent des investissements
immobiliers lucratifs, loin des dépôts
bancaires classiques», explique Diab
Chidiac, directeur du fonds d’investissement
de la compagnie MECG, basée à
Guernesey, et dont les principaux actionnaires
sont de grands groupes libanais
et saoudiens.
En fait, un fonds de promotion immobilière
est différent des autres sociétés
immobilières classiques qui réunissent
un ou plusieurs promoteurs. Ces derniers
sont parfaitement informés sur
leurs projets (de la sélection de la parcelle
jusqu’à la commercialisation). À
l’opposé, l’investisseur qui place son
capital dans un fonds peut ignorer totalement
la nature du projet. «Il nous fait
confiance», insiste Chidiac.
DE 300 000 $ À 5 MILLIONS
Prévu initialement pour 5 projets, ce
fonds du MECG a été plafonné à 20 millions
$, avec une limite de 4 millions $
par projet. Donc, si un projet nécessite 8
millions $ d’investissement par exemple,
le fonds ne rentrera qu’à 50 %. Le reste
du capital sera récupéré parmi des coinvestisseurs.
«Au début, nous utilisons le
fonds pour l’acquisition d’un terrain.
Nous réalisons les études immobilières
et le modèle financier. Ensuite, nous
contactons de potentiels coinvestisseurs
dans notre projet. Le fonds cède alors
ses participations excédentaires, en faisant
une plus-value», confie Chidiac.
Créé pour 8 ans, le Lebanon Real Estate
Development Fund regroupe 25 personnes
physiques ou morales, de multiples
nationalités : Libanais, Jordaniens,
Syriens, Émiriens, Bahreïniens,
Saoudiens. «Ces investisseurs ne
connaissent pas spécialement le marché
immobilier libanais. Ils recherchent simplement
un placement financier», raconte
Chidiac.
Il n’empêche que le MECG établit une
plate-forme de communication avec ses
investisseurs : «Nous voulons qu’ils sui-
Park View, Park Hill et
Park Clemenceau, MECG
a trouvé un moyen mnémotechnique
très simple
de signer ses réalisations à
Beyrouth.
• Le premier projet du
MECG fut le Park View, un
immeuble dessiné par
l’architecte Pierre el-
Khoury, sur une parcelle
de 2 716 m2, face à la baie
du Saint-Georges. Ayant
fixé le capital à 8 millions
$, le MECG a cherché des
fonds auprès de plusieurs
investisseurs, acheté le
terrain, puis commencé la
construction. Dès 2001,
les ventes ont été un succès.
Beaucoup des 28
appartements (de 360 m2
à un penthouse de 3 000
m2) ont été vendus avant
que la construction ne
commence. Les prix
variaient – à cette époque
– de 2 500 à 3 300 $ le m2
livré sur béton.
Aujourd’hui, il y a eu plusieurs
reventes. On parle
de 4 500 $ le m2 fini. Au
total, plus de 70 % des
acheteurs sont des ressortissants
arabes.
• Sur les hauteurs
d’Achrafieh, dans la continuité
des tours Rizk,
Abouhamad, Tilal et Twin
Towers, le premier projet
du fonds d’investissement
se nomme Park Hill. «Ce
terrain correspondait à
notre budget et à la
région que nous recherchions.
La taille de la parcelle
(3 000 m2) est idéale,
et l’emplacement
superbe ; les appartements
dans les étages
supérieurs auront une vue
de 270 degrés», explique
Diab Chidiac. Situé tout
près de la place Sassine et
de l’ABC, le projet de 27
millions $ comportera
une tour de 25 étages et
des appartements de 600
à 700 m2. Les demandes
arrivent déjà, mais aucune
vente ne sera entreprise
avant le printemps 2006.
• Finalisée cet été, la
seconde acquisition est
une parcelle de 1 700 m2,
rue Omar Daouk à
Clemenceau. Le projet
Park Clemenceau, estimé
à 22 millions $, est une
tour résidentielle de 21
étages, comportant une
vingtaine de logements :
des appartements de 450
à 500 m2, trois duplex et
des rez-de-jardin. Un dispositif
qui a été rendu
possible par la géographie
du site qui domine
les jardins de l’École supérieure
des affaires (ESA) et
ceux du palais Joumblatt.
La Park connection vent l’évolution de nos projets. Nous
prenons leur avis sur l’architecture,
etc. Cette plate-forme permettra en
tout cas de renforcer les liens entre
nous et nos clients», souligne
Chidiac.
Les dépôts vont d’un minimum de
300 000 à 5 millions $. Les investisseurs
versent une certaine somme
d’argent une fois qu’elle sera
demandée pour l’achat des terrains.
À ce jour, ils ont déjà versé une partie
de leur engagement pour Park
Hill et Park Clemenceau, qui ont
nécessité à eux deux près de 10 millions
$. Prochainement, le fonds va
revendre ses participations sur le
projet de Clemenceau pour récupérer
une partie de la somme investie
qui était supérieure aux 4 millions $
normalement prévu.
La stratégie du fonds de promotion
est encouragée par l’état actuel du marché
immobilier. Pourtant Diab Chidiac
reste lucide : tout projet résidentiel peut
échouer pour une raison ou pour une
autre. Des raisons qui peuvent être des
vestiges archéologiques qui risquent de
retarder le projet, un entrepreneur qui ne
livre pas à temps, ou encore le marché
qui ne serait pas aussi fort que prévu.
Ceci n’empêche pas que l’optimisme
reste de rigueur : «La demande
immobilière qui a démarré en 2002
va continuer jusqu’en 2010. Elle
est axée sur des produits de qualité.
Cela ne veut pas dire des prix
exorbitants, mais des projets
modernes et bien conçus». Les
projets visent autant les jeunes
couples d’un niveau social supérieur
que les Libanais expatriés ou
les ressortissants arabes.
Pour Park Hill et Park Clemenceau,
les deux projets résidentiels en
cours, les ventes devraient commencer,
sur plan, en mars 2006.
Le profil idéal pour le MECG est un
projet dont le coût total oscille
entre 20 et 30 millions $, soit
nécessitant un capital de départ de
6 à 10 millions $. Les priorités sont
les régions d’Achrafieh et de Ras
Beyrouth avec des lots de 1 500 à
3 000 m2. Mais Chidiac n’exclut pas
d’autres possibilités géographiques. Ni
de mettre en place un autre fonds, au
Liban et ailleurs, car le créneau vient
d’être inauguré.
Diab Chidiac : «Au début, nous utilisons
le fonds pour l’acquisition d’un terrain.
Nous réalisons les études immobilières
et le modèle financier. Ensuite, nous
contactons de potentiels coinvestisseurs
dans notre projet»