Hariri, Solidere, centre-ville…

Une trentaine de projets immobiliers,
des dizaines de grues à chaque coin de
rue, des duplex de plus de 1 500 m2,
des prix de vente autour de 6 000 $ le m2,
des tours allant jusqu’à 150 mètres de hauteur,
des centaines de vente d’appartements
sur plan : les chiffres du centre-ville
donnent le vertige. Pourtant, le début d’année
2005 n’annonçait rien de bon. Les soubresauts
passés, le processus de reconstruction
a repris sa marche avec un nouveau
dynamisme, dopé par des groupes
d’investisseurs et de clientèle locale, expatriée
et arabe. Il est loin le temps où
Solidere était décriée et critiquée, lors de
sa création.
LA CORNICHE DE L’ÉLITE
L’une de ses tours est déjà visible d’une
bonne partie de la capitale, le front de mer
de Minet el-Hosn commence peu à peu à
se densifier. D’ici à 2008-2009, une
muraille de gratte-ciel dominera la baie du
Saint-Georges et sa marina. Évolution
logique pour une région qui aspire à devenir
la future croisette de Beyrouth.
Après les deux premiers immeubles résidentiels
de la zone, Park View et 24 Avenue
du Parc (projet du groupe Karagulla), les
trois Towers – Marina, Beirut et Platinum
deviennent les symboles de la dynamique
immobilière qui touche ce quartier. Avec
une gamme de prix moyens autour de À mi-chemin du front de mer et du quartier
Wadi Abou Jmil, l’entreprise Mouawad
Projects inaugurera d’ici à 2007 son premier
projet résidentiel au centre-ville. Situé
à l’exact emplacement de l’ancien hôtel
Normandy, l’immeuble The Capital Gardens
comporte 23 appartements répartis dans
deux blocs de 7 étages. «Le taux d’occupation
est de 80 %. Naturellement, les unités
les plus élevées et les plus dégagées se
sont vendues très rapidement. Néanmoins,
plus on approche de la date de livraison et
plus les derniers appartements sont
demandés», explique Aline Khairallah, responsable
du marketing du projet estimé au
total à 22 millions $. Avec une surface bâtie
de 5 600 m2 (sans les sous-sols), The
Capital Gardens dispose principalement
5 000 $ le m2, habiter le front de mer va
devenir un luxe particulier à Beyrouth, pour
une élite privilégiée : ressortissants arabes,
Libanais expatriés et locaux. Cette région
accueillera en tout cas les appartements
les plus chers du pays avec des vues
imprenables sur le littoral et le mont
Sannine.
Le projet le plus médiatisé est le Marina
Towers formé de trois entités (Marina
Tower, Marina Garden et Marina Court),
dont la majorité des appartements a été
achetée pour servir de «résidence principale
», selon le promoteur, autrement dit par
des Libanais. Construit sur une parcelle de
7 100 m2, ce complexe totalise 115 logements
dont les prix de vente varient de
3 100 à 6 000 $ le m2 en fonction de la date
d’achat, de l’emplacement et des étages.
Ce complexe libano-saoudien, qui est estimé
à plus de 200 millions $, comportera un
jardin privé de 3 000 m2. Un projet grandiose
donc qui vient d’être nominé au
concours mondial MIPIM (Marché international
des professionnels de l’immobilier)
qui se tiendra à Cannes en mars.
À proximité de l’hôtel Monroe, deux autres
tours sont en construction et seront livrées
d’ici au second semestre 2007. Dessinée
par l’architecte espagnol Ricardo Bofill et le
Libanais Nabil Gholam, The Platinum Tower
impressionnera avec ses 35 étages et ses
58 appartements. Sa voisine, Beirut Tower,
ne sera pas en reste avec 29 étages et 70
appartements de 200 à 2 000 m2, dont la
valeur s’étire de 4 000 à 6 000 $ le m2.
d’appartements de 175 à 300 m2 dont la
vente tourne autour de 3 400 $ le m2. En 18
mois et en fonction de l’évolution des
ventes et de l’avancement de la construction,
les prix ont progressé de 8 à 10 %.
Encouragé par le succès des préventes de
ce projet, Mouawad Projects a acquis en
2004 une large parcelle à Minet el-Hosn
derrière The Capital Gardens pour y
construire un complexe de trois bâtiments
(un bloc résidentiel et deux immeubles de
bureaux et de magasins). La moyenne des
ventes des 18 appartements est actuellement
de 3 400 $ le m2.
LE VILLAGE ABOU JMIL
En contrebas de la colline du Sérail, Wadi
Abou Jmil est en train de renforcer – ou de
reprendre – sa vocation résidentielle. La
région sera d’ici à 2009 un véritable chantier
à ciel ouvert avec les constructions,
entre autres, de Beirut Village (87 appartements
répartis dans 7 immeubles), Wadi
Residence (68 unités) et The Courtyard (22
appartements de 3 000 à 4 000 $ le m2). La
réussite du Saifi Village a incontestablement
encouragé Solidere à rééditer la formule,
c’est-à-dire inciter les investisseurs
à construire de petits complexes résidentiels
peu élevés au milieu d’espaces verts
avec des appartements de taille plus réduite
qu’au front de mer.
Surplombant le quartier de Wadi Abou Jmil,
The Pavilions est le second projet résidentiel
de Mouawad Projects. Bien que la date de
livraison soit en 2008, ce complexe de 27
appartements a trouvé preneurs, puisque le
taux de vente est déjà de 70 %. Les prix
moyens tournent autour de 3 600 $ le m2. Le
paiement est échelonné en plusieurs ?
«Il y a une demande pour
de nouveaux espaces de
bureaux dans des
immeubles modernes bien
situés et disposant de parking
», note Aline Khairallah
dont le groupe envisage la
construction d’un complexe
de bureaux et de magasins
à l’angle de la rue Omar
Daouk et de l’avenue du
Parc. Mouawad Projects est
bien placé pour connaître le
secteur puisque son premier
projet de bureaux au
centre-ville, l’immeuble The
Atrium (plus de 6 000 m2 de
bureaux), est devenu une
référence avec un taux d’occupation
de 100 %.
Prévu pour 2009, le nouveau
projet de Mouawad
comportera deux blocs avec
des prix de vente moyens
autour de 3 400 $ le m2. Ce
projet viendra prochainement
s’ajouter à la liste des
immeubles de bureaux
actuellement en construction
dont beaucoup sont
situés dans la région de Bab
Idriss, qui tend à devenir un
nouveau quartier des
affaires. Les banques BEMO
et al-Mawarid envisagent
également de construire
leur siège social à proximité
de Audi Plaza, alors que la
Lebanese Canadian Bank a
déjà placé ses empreintes
sur la place des Martyrs. À
l’Avenue du Parc, deux
immeubles ultramodernes
(Berytus Parks et Two Park
Avenue) seront également
disponibles d’ici au second
semestre 2006. Le premier
offre des bureaux à la
location, de 275 à 300 $
le m2, tandis que le
second dispose d’emplacements
à la vente
(autour de 3 000 $ le m2).
L’arrivée sur le marché de ce
nouveau stock viendra satisfaire
les compagnies locales
et régionales qui ont jusqu’à
maintenant boudé les
bureaux disponibles au
centre-ville. Ce stock de
bureaux inoccupés a le
désavantage d’être situé
dans des rues piétonnes et
dans d’anciens immeubles
sans parking dont la répartition
des espaces n’est pas
conforme au management
moderne. Ces données
paralysent un marché qui
compte des dizaines d’immeubles
vides dont l’intérieur
n’a même pas été
refait. Du côté des loyers, la
tendance est à la stagnation,
voire à la baisse. La
location d’un bureau de
100 m2 est ainsi évaluée de
1 250 à 1 500 $ par mois.
Le créneau des bureaux modernes
Marina Towers vient d’être nominé au concours mondial MIPIM qui se tiendra à Cannes en mars. (ici, la nouvelle partie
Marina Court). NB : Ont été pris en compte uniquement les projets actuellement, et effectivement, en cours de construction. Ont été donc exclus de cette liste tous les projets encore
sous étude – même si la parcelle a été achetée –, ou dont la construction, déjà entamée, a été stoppée pour des raisons diverses. coût de construction des appartements de
Foch 94, dont les travaux viennent de démarrer,
sera d’environ 1 000 $ le m2, soit de 30 à
50 % plus chers qu’un projet résidentiel standard
à Beyrouth.
Les clients sont à
60 % des ressortissants
du Golfe et à
40 % des Libanais,
dont la moitié est
constituée d’expatriés
surtout en
Europe. Les acheteurs
n’ont payé
jusque-là que 20 à 40 % du prix de leur
appartement. Une spécificité qui permet à
cette clientèle aisée de ne pas obligatoirement
s’endetter. «La région de Foch correspondait
à nos critères de sélection. La parcelle
avait une taille adéquate, à la fois
proche des souks, de la place des Martyrs et
de vestiges archéologiques laissés par les
Croisés (Burj al-Musalla)», explique Alain
Dargham, conseiller financier chez FFA.
Adjacent à Foch 94, un nouveau projet intitulé
Marfaa 94 vient d’être révélé à la presse.
D’une valeur de 60 millions $, le projet réunit
à nouveau le duo FFA et Hourié. Acheté en
novembre 2005 à 1 400 $ le m2 constructible
(soit environ à 15 millions $), ses promoteurs
espèrent le même engouement que pour leur
précédent projet. Marfaa 94 comportera 9
étages d’appartements de 400 à 900 m2. Les
prix devraient varier de 4 000 à 5 000 $ le
m2. Les travaux d’excavation sont prévus
pour le printemps 2006 avec une inauguration
fixée à fin 2009.
…Et ainsi de suite : ces exemples et
d’autres (voir schéma – plan du centreville)
visent le moyen ou le long terme,
signe que les investisseurs croient à une
rentabilité constante et ascendante de
cette zone.
(Financial
Funds Advisors)
qui a diversifié
ses stratégies
d’investissement
en proposant
à ses
clients un placement
dans
l’immobilier.
Finalement,
une dizaine de
clients, majoritairement
du
Golfe, s’est lancée
dans
l’aventure
moyennant un dépôt supérieur à 500 000 $.
Bonne pioche puisque les appartements se
sont vendus en un temps record : «Malgré un
ralentissement de 3 mois après les événements
de février 2005,
nous avons vendu en
fin de compte les 19
appartements de Foch
94 en l’espace de 12
mois. Le dernier a été
acquis en janvier 2006.
Cette réussite se résume
en plusieurs
points : un bon emplacement,
une taille appropriée pour les appartements,
des prix raisonnables et un marketing
efficace», précise Georges Abou Jaoudé,
directeur général adjoint de FFA, pour qui la
notoriété du centre-ville et sa gestion directe
par Solidere ont sécurisé tant les investisseurs
que les acheteurs.
Griffé par l’architecte libanais Nabil Gholam,
Foch 94 propose des appartements de 200 à
575 m2 dont la fourchette des prix s’est échelonnée
de 3 200 à 3 800 $ le m2. Ce qui est
en ligne avec les prix des 14 appartements du
projet Foch Residence (de 3 300 à 4 000 $).
Comme gage de qualité, FFA affirme que le
étapes : 30 % à la signature, 60 % jusqu’à la
livraison et 10 % à l’enregistrement.
Le projet a surtout séduit une majorité de
Libanais expatriés ou locaux. «Wadi Abou Jmil
attire une clientèle qui apprécie son cachet
calme et typiquement résidentiel. Cette zone
se différencie du front de mer et de Minet el-
Hosn qui sera une zone mixte avec des tours
résidentielles, des boutiques de luxe, des
hôtels et des complexes de bureaux»,
explique Khairallah, dont la politique marketing
repose sur plusieurs éléments : une salle
d’exposition au rez-de-chaussée de l’immeuble
The Atrium rue mosquée Omari,
quelques expositions à Dubaï pour attirer les
expatriés, un site Internet, le bouche-à-oreille
et la notoriété du groupe Mouawad, à qui on
doit l’infrastructure de base du centre-ville.
Bâti sur une parcelle de 3 400 m2, The
Pavilions, dont l’enveloppe approche les 40
millions $, comportera également une villa
traditionnelle de 2 000 m2, une entité à part
de 4 étages avec un jardin privé.
BIFURCATION À FOCH
Plus connue pour ses boutiques de luxe, ses
enseignes internationales et ses rues piétonnes,
la région Foch n’était pas prédestinée
à devenir une zone résidentielle dominante.
Pourtant, force est de constater que
la construction d’appartements se multiplie
le long de la rue Trieste, aussi connue sous
le nom de la rue du Port. Preuve en est, de
plus en plus de promoteurs revoient leur
copie en transformant leur projet d’immeubles
de bureaux en résidences. La
réussite des projets Foch Residence et Foch
94 a sans doute encouragé les indécis.
À l’angle des rues Foch et Trieste, l’immeuble
Foch 94 devrait être terminé à la fin
de 2007. À l’origine de ce projet, dont la
valeur est estimée à 35 millions $, on retrouve
associée à la compagnie HD (Hourié
Development), la société financière FFA
La réussite du Saifi Village a incontestablement encouragé Solidere à rééditer la formule.
Le taux de vente de The Pavilions, second projet résidentiel de Mouawad Projects, est déjà de
70 %, bien que la date de livraison soit en 2008.
?
«Nous avons vendu les
19 appartements de Foch 94
en 12 mois ; le dernier a été
acquis en janvier 2006»,
juste avant le démarrage
des travaux «Nous avons une approche interactive avec les promoteurs.
Si l’un d’eux veut construire un immeuble résidentiel
dans une zone que nous pensons inappropriée, nous
lui conseillerons une autre utilisation».
Le point avec Mounir Douaïdy*
«Nous avons une approche interactive avec les promoteurs»
ouvert à la vente que très récemment, en
2005. Malgré des demandes antérieures,
nous préférions diriger les investisseurs
vers d’autres secteurs comme Minet el-
Hosn, Saïfi et Wadi Abou Jmil où nos
études étaient terminées.
Beirut Gate au sud de la place des
Martyrs fait partie des dernières ventes ?
La valeur de cette transaction est d’environ
200 millions $. Il s’agit de huit lots. Nous
estimons que ce quartier est plus disposé
pour des immeubles de bureaux. Nous
encourageons les nouveaux propriétaires
dans cette direction.
Pourtant, il y a encore de nombreux
bureaux disponibles au centre-ville ?
Je ne suis pas d’accord avec cela.
Aujourd’hui, la disponibilité se trouve
dans les anciens immeubles qui ne
répondent pas aux besoins des grandes
sociétés. Par contre, les nouveaux
immeubles high-tech sont très demandés.
Nous allons oeuvrer dans ce sens en
développant par exemple un réseau de
télécommunications à fibres optiques. Ce
qui nous donnera un privilège par rapport
aux autres régions de Beyrouth.
Avez-vous votre mot à dire sur les différents
projets privés en cours ?
Nous avons une approche interactive avec
les promoteurs. Si l’un d’eux veut construire
un immeuble résidentiel dans une zone
que nous pensons inappropriée, nous
serons les premiers à lui conseiller une
autre utilisation. Il ne s’agit pas de vendre
un terrain, puis de laisser chacun faire ce
qu’il veut. Prenons par exemple le secteur
de Bachoura derrière le projet Landmark. Il
reste un certain nombre de terrains à la
vente qui longent le ring. Nous sommes en
train d’étudier les différentes possibilités
d’aménagement. Cela fait partie du processus
de contrôle de Solidere afin de garantir
la qualité du produit.
Où en êtes-vous avec l’aménagement
du remblai du Normandy ?
Une ou deux parcelles du remblai ont déjà
À combien se montent les ventes des
terrains en 2005 ?
En 2004, notre bilan affichait 158 000 m2
de ventes effectives, ce qui nous donnera,
pour l’ensemble cumulé des transactions
au cours des années, près de 250 contrats
de vente. Il faut savoir qu’il y a plusieurs
phases dans les contrats de vente. Cela
commence par une promesse de vente et
se termine par un acte dûment enregistré
au cadastre. Pour l’année 2005, le chiffre
définitif n’est pas encore connu, mais nous
pensons qu’il sera supérieur de 25 % à
celui de 2004.
Qu’est-ce qui a encouragé cette
demande ?
Il y a eu trois facteurs :
- La conjoncture politique a montré un certain
optimisme. Avant le 14 février 2005,
nous étions en négociation avec de nombreux
investisseurs. Il y a eu une coupure
momentanée de février à mai 2005. Après le
retrait de l’armée syrienne, la confiance
s’est reflétée dans l’intérêt des investisseurs
qui ont vu des opportunités au centre-ville.
- Après 12 ans d’existence, le centre-ville
prend forme : 95 % des travaux d’infrastructure
dans la zone centrale ont été effectués ;
le remblai est en cours d’aménagement ; de
nombreux immeubles ont été rénovés. Cela
a créé un ensemble actif avec des commerces,
des bureaux et des résidences.
- Nous avons observé une croissance des
liquidités dans la région résultant de la
hausse des prix du pétrole. Cet argent qui a
été fructifié sur les marchés financiers
régionaux a été réinvesti dans l’immobilier,
y compris au centre-ville, à Beyrouth et
dans tout le pays.
Quelles sont les zones les plus
demandées ?
Il y a des demandes sur l’ensemble du
centre-ville. Nous avons encore un large
stock disponible, soit 2,9 millions de m2
constructibles en incluant la zone du remblai.
Notre logique de vente suit certains
secteurs géographiques en fonction de
l’évolution du plan directeur. Par exemple,
le secteur de la place des Martyrs n’a été
fait l’objet de vente avec une promesse de
livraison dans quatre ans. Cette zone offre
de nombreuses opportunités avec des vues
à 180 degrés sur la mer et la montagne.
Une spécificité qui mérite un prix supérieur
au niveau actuel, atteignant 2 500 $ le m2
constructible, ce qui est logique. Nous
sommes partis sur la base qu’aujourd’hui
les prix de vente ont atteint 1 600 $ le m2
constructible, donc d’ici à 4 ans et en fonction
de l’évolution de cette région avec sa
corniche de 1,3 km et son jardin de 70 000
m2, cette zone sera prime-prime. Les 2 500
$/m2 seront mérités. Nous avons une liste
d’attente pour les prochaines transactions.
Les travaux des souks de Beyrouth ont
repris en 2005. Comment se présente
ce projet ?
La partie sud sera terminée mi-2007. Nous
sommes en train de travailler sur le merchandising
mix et d’ici à quelques
semaines nous serons en mesure de fixer
les prix et de commencer la commercialisation
des 200 boutiques. Nous avons une
liste d’enseignes intéressées, mais nous
n’avons aucune réservation définitive. La
seule partie où nous avons pris des engagements
concerne le souk des bijoutiers. À
l’autre bout, la reprise des travaux de la
partie nord des souks va reprendre prochainement.
Ainsi, à la fin de 2008, l’ensemble
du projet sera terminé.
(*) Directeur général de Solidere.
C