Selon la dernière étude de la société de conseil immobilier Ramco, les prix des appartements neufs ont augmenté en moyenne de 30 % au cours des cinq premiers mois de 2008. Naturellement, cette hausse fluctue d’un projet à un autre en fonction de l’avancement des travaux. Ainsi, la valeur d’un appartement livrable dans quelques mois n’a pas la même courbe exponentielle qu’un produit dont la construction vient à peine de commencer.
Plusieurs éléments explicatifs peuvent être avancés :
• D’abord, la hausse du coût de la construction qui représente un tiers de la valeur de l’appartement. Certains produits tels que le ciment et l’acier ont connu une augmentation de 20 à 30 % de janvier à juin 2008. Le coût de la main-d’œuvre et des professionnels du bâtiment est en hausse. La flambée du cours du pétrole et de l’euro par rapport au dollar est également à prendre en considération. Conséquence : certains promoteurs affichent partiellement les prix en euros.
• L’augmentation des prix des terrains est aussi importante. L’incidence foncière à Beyrouth fluctue désormais entre 400 et 1 500 dollars le m2 constructible (hors centre-ville et front de mer). Dans les quartiers les plus recherchés comme Ras Beyrouth et Furn el-Hayek, le chiffre varie de 1 000 à 1 500 dollars le m2. De plus, la pénurie de parcelles disponibles n’encourage pas la stabilisation des prix.
• Malgré un contexte sécuritaire et politique fragile de janvier à mai, la demande pour le neuf a été malgré tout stable. L’offensive de l’opposition début mai sur Beyrouth-Ouest n’a pas eu de conséquences directes. L’appétit des clients n’a été ralenti que quelques jours. Si l’élection d’un nouveau président de la République n’a pas encore été totalement répercutée sur le marché, il est évident qu’une accalmie politique aura des répercussions positives sur la demande et, par ricochet, sur les prix.
• Certains produits de bonne qualité, bien placés et fonctionnels tels que les petits appartements de 150 à 200 m2 et les studios marchent fort, portés par une demande soutenue de la part des investisseurs, les familles monoparentales et les expatriés. Dans ce contexte, les promoteurs n’hésitent pas à procéder à des hausses vertigineuses de leur tarif. Par exemple, comme le prouve le tableau ci-dessous, les prix d’un nouveau projet dans le secteur de Gemmayzé ont augmenté de plus de 80 % au cours des cinq premiers mois de l’année. Bien qu’il s’agisse d’un cas marginal, des hausses similaires ont été enregistrées également à Jnah, un quartier où la demande de la part des Libanais expatriés est constante. Hausse des prix par région
Quartier Chantier qui vient Chantier en
de commencer* phase finale**
Gemmayzé 80 % 30 %
Furn el-Hayek 40 % 20-30 %
Monnot - 35 %
Hamra 30 % 20 %
Ramlet el-Baïda 30-50 % -
Verdun 30 % -
Raouché - 25-30 %
Jnah 50-80 % 30 %
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