Mansourié n’a presque plus rien du petit village couvert d’oliviers qui existait encore il y a trente ans. Aujourd’hui, les promoteurs tentent d’exploiter la moindre parcelle disponible. Le résultat est une urbanisation dense parfois chaotique et l’émergence de nouveaux quartiers au fur et à mesure des nouvelles constructions. Du haut de son promontoire, le centre historique de Mansourié a vu se développer sur ses flancs les secteurs d’Ailout, de Blata et de Bedran. Autant de nouvelles destinations capables de séduire une clientèle à la recherche d’un logement à moindre coût aux portes de Beyrouth dans un environnement décent avec des vues dégagées sur les vallées avoisinantes.
L’enquête exclusive du Commerce du Levant a comptabilisé 19 projets en construction, soit un stock de plus de 100 appartements à vendre, dont une grande majorité sera livrée avant la fin de l’année.
La palette de prix demeure très diversifiée en fonction des zones géographiques, de 800 à 1 500 dollars, soit une moyenne d’environ 1 100 dollars le m2. La majorité des appartements proposés est inférieure à 200 m2. Idéale pour cibler les budgets de 100 000 à 300 000 dollars.

Produits bon marché
à l’entrée de Mansourié

À bord de la voie rapide à l’entrée de Mansourié, Maydaa Center sera livré en juin 2010. Ce centre du promoteur Jihad Maydaa comprendra douze boutiques, onze bureaux et douze appartements de 200 m2. Huit appartements sont encore disponibles sur la base de 1 200 dollars le m2.
En bordure de l’ancienne route qui mène à Beit-Méry aux portes de Mansourié se trouvent plusieurs projets résidentiels. Derrière le centre Marie Wakim, soit légèrement au-dessus de l’Eastwood College, La Résidence Angela sera achevée en mars 2009, après deux ans et demi de travaux. Elle compte quinze appartements de 100 m2, 110 m2 et 130 m2, dont trois sont encore disponibles à une moyenne de 1 000 dollars le m2. Les spécifications sont sommaires, puisque les appartements ne comprennent pas de double mur, de double vitrage ou de chauffage individuel et ont seulement des installations pour l’air conditionné. Malgré la stagnation des ventes depuis quelques mois sur le marché immobilier libanais, le promoteur ne souhaite pas baisser ses prix. « C’est impossible, car nous devons absorber le prix élevé du terrain ainsi que d’autres facteurs comme la hausse de la main-d’œuvre, qui a augmenté de presque 50 % en un an. Désormais, il est difficile de trouver un ouvrier à moins de 15 dollars par jour », estime Hassan Eid. Face à La Résidence Angela, Mansourié 2557 a commencé il y a seulement deux mois et sera terminé en décembre 2009. « Le projet comporte dix appartements, tous libres, de 140 et 170 m2 », explique l’architecte Toubia Nassar. La cible des petites surfaces est la classe moyenne locale. Pour 1 000 dollars le m2, les unités disposent de double mur et d’un chauffage individuel, mais pas d’air conditionné personnalisé ou de double vitrage.
À proximité de l’Eastwood College et de la villa Sehnaoui, les projets bénéficient de vues dégagées sur le littoral de Beyrouth. En face de la société Jana Trading, les travaux de l’immeuble Mansourié 647 doivent être achevés fin 2009. Les cinq unités sont de 200 m2 et l’appartement en sous-sol comprend un jardin de 50 m2. Ce dernier reste disponible ainsi que le 1er et le 2e étage sont encore sur le marché à 1 100 dollars le m2. La demande a baissé ces deux derniers mois, mais reste sans impact sur la stratégie de vente. « Le Liban est un petit pays, et la demande va vite remonter, car il n’y a pas beaucoup d’appartements en vente et les promoteurs ne veulent pas céder. Nous ne pouvons pas baisser le prix de l’appartement à cause de la charge foncière. Un terrain sur la route principale coûte désormais environ 500 dollars. Finalement, il devient presque impossible d’acheter des terrains avec de belles vues à Mansourié », souligne Joseph Himo, l’ingénieur du projet.

Des prix très abordables au cœur de Mansourié

À l’approche de la municipalité de Mansourié-Mkallès-Deychounié, la rue 51 compte plusieurs constructions. La dénivellation y est importante et la voirie peu praticable. Le projet Ghassan Mouawad a commencé il y a dix-huit mois et sera achevé en novembre 2009. Il est formé de deux blocs : le bloc A, de dix appartements de 200 m2, a déjà été vendu en 2008, tandis que le bloc B dispose encore de quatre unités disponibles : trois unités de 200 m2 entre 170 000 et 185 000 dollars et un appartement de 150 m2 proposé à 120 000 dollars, soit à 800 dollars le m2. Le prix le plus attractif de la région ! L’appartement, situé à flanc de coteau, dispose de belles vues sur la mer, mais des spécifications minimums : double mur, mais pas double vitrage, chauffage ou air conditionné individuel.
En contrebas du projet Mouawad se trouve l’immeuble Mansourié 2643, dont le chantier a été lancé l’été dernier. Comprenant neuf appartements, le projet est pratiquement vendu. « Plusieurs logements ont été achetés par les associés, il ne reste qu’un appartement de 200 m2 à vendre à 180 000 dollars, soit à 900 dollars le m2. Il y a encore six mois, nous vendions à 700 dollars le m2 », explique Sleimane Chebli, architecte et lui-même associé au projet. À l’image de la hausse des prix de l’immobilier en 2008, le promoteur a augmenté sa facture de 28 %. Fin des travaux en juin 2010.
Sur la route principale, après le virage de la galerie Bseibès, le projet Olivier 6 du promoteur Nagi Couzi se trouve à proximité du bâtiment de la municipalité de Mansourié.
Commencé en décembre 2008, l’immeuble est le dernier de la série des “Olivier” réalisé par le bureau d’études Joseph et Nagi Couzi. Son premier immeuble dans le secteur datait de 1994 et le plus récent a été vendu en 2008. « Mon père avait en fait commencé à construire trois immeubles à Mansourié entre 1969 et 1972. Après la guerre civile, il a voulu recommencer dans la région où il avait débuté », explique Nagi Couzi. Le dernier immeuble du projet est constitué de quatre unités de 230 m2, encore toutes disponibles à partir de 250 000 dollars au 1er étage. Il faut ajouter 10 000 dollars par étage en plus, soit 43 dollars le m2. L’immeuble dispose de deux parkings par appartement, de double vitrage, de chauffage individuel, d’un réservoir de 4 000 litres d’eau par unité et d’un revêtement de 70 % en pierre naturelle. En revanche, les appartements ne sont pas équipés d’air conditionné individuel ou de double mur. « Les prix demandés sont moins élevés dans cette zone autour de la municipalité, car le taux d’exploitation horizontal est de 50 % contre 30 % dans les zones périphériques de Mansourié », souligne Nagi Couzi. Les appartements visent les familles locales constituées d’employés et de salariés. Le promoteur de l’Olivier 6 ne s’affole pas de la stagnation des ventes. « Nous ne souhaitons pas vendre avant le printemps 2009, car nous souhaitons conserver des marges de profit d’au moins 30 %. Les acheteurs ont jusque-là supporté les augmentations des prix : les salaires ont été revus à la hausse en 2008 et les banques prêtent plus facilement qu’auparavant. Le plafond des crédits est passé de 80 000 à 120 000 dollars », soutient le promoteur.
Devant une petite oliveraie en retrait du bâtiment municipal de Mansourié, se trouvent les projets Mansourié 8 et Mansourié 10. Le premier projet, formé de deux blocs, a été vendu en 2008. De son côté, Mansourié 10, formé de quatre blocs en cours de construction, totalise 32 appartements, dont la moitié a été vendue. Il est le dernier de la série des immeubles nommés “Mansourié” commencée en 1996 par le bureau Simon Massaad. Les deux immeubles au centre comportent chacun six simplex de 190 m2 et deux duplex de 250 m2. Les deux immeubles aux extrémités comprennent 12 simplex de 205 et 210 m2 et quatre duplex de 250 m2. Le prix de vente de 800 dollars le m2 est l’un des plus abordables de Mansourié. « Nos ventes ont chuté de près de 90 % depuis octobre 2008 et nous songeons sérieusement à baisser nos prix », insiste Denise Hanna, architecte du projet, qui se révèle plus pessimiste que ses confrères. « Mais nous nous donnons encore jusqu’à la fin de l’année 2009, c’est-à-dire à la fin des travaux pour y réfléchir, car jusqu’ici nous disposons des fonds nécessaires pour achever le projet », souligne l’architecte.
À la sortie de Mansourié en direction du Collège des Saints-Cœurs d’Aïn Najm, le projet coordonné par l’entrepreneur Georges Brahim compte huit appartements de 160 m2, qui seront livrés en novembre 2009, à 1 000 dollars le m2. À la limite entre Mansourié et Beit-Méry, à une centaine de mètres de l’église Sainte-Thérèse, le promoteur Élias Haddad développe un projet de 20 appartements de 180 m2 à 1 000 dollars le m2. « Avec la crise économique actuelle, les prix ne devraient pas baisser pour des petits appartements à moins de 1 000 dollars le m2, ils pourront peut-être seulement diminuer pour les logements de 1 800 ou 2 000 dollars le m2 », estime t-il.

Ailout, la verdure de 1 300 à 1 500 dollars le m2

Le promoteur dispose également dans le quartier d’Ailout d’un grand projet en construction de 5 400 m2 de surfaces résidentielles, dont il a vendu la dernière unité au mois de février. Zone isolée très calme entourée d’une forêt de pins et encore relativement peu urbanisée, Ailout longe la vallée qui sépare Mansourié des secteurs de Mar Roukoz et Mont La Salle. À l’origine constituée de villas, la région a connu un développement urbain récent avec plusieurs immeubles d’habitation.
Face à l’immeuble Haddad, après avoir dépassé l’embranchement qui conduit à Mar Roukoz, se trouve le projet Mansourié 3038, qui sera livré fin 2009. L’immeuble compte huit appartements, dont six simplex de 225 m2 et des duplex de 350 m2 avec 100 m2 de terrasse aux étages supérieurs. Les deux unités au rez-de-jardin disposent de 160 m2 de verdure. Le prix des appartements est en moyenne à 1 400 dollars le m2, soit 450 000 dollars pour les 350 m2 et 360 000 dollars pour les 225 m2 au rez-de-jardin. Ces produits visent surtout les Libanais expatriés. Cinq appartements restent encore en vente. Le promoteur Georges Choucair table sur une stabilisation des prix jusqu’au printemps 2009 et même une augmentation des prix à l’été : « Les coûts de construction ont globalement augmenté, surtout avec la hausse des matériaux de finition de 40 % depuis un an, en particulier la céramique et le marbre. Même si le prix de l’acier a baissé, il ne constitue que 5 à 6 % du total des coûts de construction, cela ne suffit pas pour motiver une baisse du prix des logements. »
À proximité du restaurant Imara, Mansourié 1218, cerné de verdure, est constitué de deux blocs de huit appartements chacun : six simplex de 205 m2 et deux duplex de 410 m2. Le projet commencé en avril 2008 doit être livré en décembre 2009. 37 % des unités ont déjà été vendues. « La demande a baissé d’environ 30 % ces cinq derniers mois. Avant, nous vendions pratiquement deux appartements par mois », explique Roula Chalhoub, la sœur du promoteur Joseph Chalhoub. Le prix des appartements au rez-de-jardin a été fixé à 260 000 dollars, en comptant 10 000 dollars par étage supplémentaire ; le prix des duplex n’a pour l’instant pas été déterminé. « La zone d’Ailout est très jolie et moins cher que Beit-Méry ou Aïn Saadé, même si la qualité du sol n’est pas toujours idéale pour les promoteurs, car certains terrains sont trop sableux », note Roula Chalhoub.
Après le restaurant Cabana et l’hôtel Matador, le projet Bella Casa se trouve le long d’un petit chemin caillouteux au milieu d’une forêt de pins. Le projet, conçu par la société Casa Properties et le promoteur Georges Baraké – qui est en train de construire plusieurs projets à Monteverde – est le plus cher de Mansourié, avec un prix de départ de 1 500 dollars le m2. Lancé en janvier 2008, le chantier doit se terminer à la fin 2009. Le projet compte seize appartements : 12 simplex de 195 et 230 m2 et quatre duplex de 325 à 450 m2. Ces derniers disposent de terrasses et de jardins de 50 à 150 m2. « Le Bella Casa n’est pas un immeuble classique, mais intègre le concept du toit jardin. Nous avons accepté de perdre du volume pour améliorer l’esthétique », explique l’architecte du projet Carla Abou Arraj. Les prestations comportent des doubles murs, du double vitrage, un chauffage central individuel, un réservoir d’eau de 3 000 litres, du parquet dans les chambres, des cheminées dans les salons, des salles de bains à la demande. Six appartements sont toujours en vente, deux simplex au premier étage et quatre duplex.

Blata domine la vallée du Nahr Beyrouth

Facile d’accès à partir de la nouvelle voie rapide qui contourne l’ancien Mansourié, le quartier Blata ne cesse de se développer. Les résidents y apprécient le calme, la verdure, les vues dégagées sur la vallée du Nahr Beyrouth. Les prix des appartements varient de 1 000 à 1 500 dollars le m2.
À l’entrée de Blata, le projet du Centre Marie Thérèse est aisément identifiable par son style “rustique” : balcons en fer forgé, corniches pour les fenêtres, arcades. L’immeuble compte cinq logements dont trois sont encore à vendre : une unité de 230 m2 à 300 000 dollars et deux duplex de 350 m2 à 350 000 dollars. Les travaux sont terminés depuis mars 2009. Dans la zone dite des “Oliviers”, juste à la limite extérieure de Blata, se trouve le projet du promoteur Fouad Hajj, dont les six appartements devraient être livrés en mars 2009. Situé face à une petite oliveraie, le projet ne manque pas de charme, mais se trouve près de l’autoroute, donc dans une zone particulièrement bruyante. Trois unités de 190, 210 et 230 m2 sont encore sur la table des négociations à partir de 1 300 dollars le m2. « Nous préférons vendre les appartements restants une fois la construction terminée, afin de déterminer notre marge exacte de profit et aussi car les banques – qui prêtent jusqu’à 70 % de la somme totale de l’appartement – exigent souvent un titre de propriété des acheteurs pour se prémunir des promoteurs incapables d’achever leur projet », estime Fouad Hajj. Le promoteur a acheté une autre parcelle de terrain en face de l’immeuble en construction. Il estime sa valeur à 700 dollars le m2. Mais il souhaite plutôt entamer un nouveau projet avec six appartements dès l’été 2009. Derrière le projet du centre Marie Thérèse, Mansourié 3118, du promoteur Joseph Chalhoub, qui a réalisé au total huit projets dans la région depuis une quinzaine d’années, comprend deux blocs, l’un avec huit appartements (six simplex de 200 m2 et deux duplex de 400 m2) et l’autre avec quatre unités (trois simplex de 240 m2 et un duplex de 480 m2). Sept simplex restent encore à vendre de 1 400 à 1 500 dollars le m2, le prix des duplex n’étant pas encore défini. Joseph Chalhoub construit également à Ailout.
Dans la partie la plus basse de Blata, les 15 appartements de l’immeuble Mansourié 300, du promoteur Chucri Massaad, ont déjà été vendus depuis six mois. Les travaux se terminent cet été 2009. En contrebas, l’imposant ensemble Naddaf comporte 37 appartements, dont deux de 115 m2 seulement sont encore disponibles. Le prix demandé est de 110 000 dollars, une somme attractive pour Blata, mais qui s’explique aussi par des spécifications minimums. « Ces logements s’adressent à des jeunes couples sur le point de se marier et qui gagnent entre 1 000 et 2 000 dollars par mois. La plupart des clients qui viennent s’informer ne sont pas prêts à débourser plus de 150 000 dollars », affirme le promoteur Pascal Naddaf.

Bedran, zone dense à partir de 1 000 dollars le m2

Entre Blata et la région Deychounié, le secteur Bedran est une zone résidentielle fortement urbanisée d’une manière souvent chaotique avec une chaussée souvent peu entretenue. Les prix y sont inférieurs de 20 à 30 % par rapport à Blata.
Dans la rue principale, à côté de la société Bel Labtronic, l’immeuble Notre-Dame doit s’achever cet été 2009. 50 % des huit appartements de 210 m2 sont encore disponibles, de 210 000 à 240 000 dollars selon les étages. L’ingénieur et promoteur Georges Tohmé, confirmant les dires de certains promoteurs, prévoit non pas une réduction, mais une augmentation des prix cet été. « On ne sent pas la crise, le pouvoir d’achat des Libanais n’a pas vraiment baissé. Les expatriés qui se sont fait licencier à Dubaï ont pu retrouver un emploi ailleurs dans les Émirats. Je ne vendrais pas à moins de 1 000 dollars le m2 », soutient-il.
À proximité de la villa Younès, le promoteur Ghassan Hneiné vient tout juste de commencer son second projet. Le premier a été vendu en 2008. « Le terrain a été acheté il y a six mois et les travaux seront terminés dans deux ans », explique le promoteur. Sur les huit appartements en vente, six simplex de 165, 170 et 180 m2 sont toujours disponibles. Le prix proposé est actuellement de 950 dollars le m2.