Le marché de l’immobilier libanais a finalement été affecté par la crise internationale en 2009. Les statistiques concernant le nombre de transactions réalisées à Beyrouth le montrent. Elles sont en baisse de 13 % en juillet en rythme annuel et de 4,7 % sur les sept premiers mois de l’année par rapport à la même période de 2008. L’indicateur n’est pas pertinent en soi, puisque l’année dernière était une année exceptionnelle, les accords de Doha ayant dynamisé le marché. Mais il est conforté par le constat d’une baisse de 2,7 % par rapport à la période correspondante de l’année 2007.
Ce recul de l’activité est la conséquence indirecte, avec un temps de délai, de la récession régionale et internationale qui affecte l’appétit des clients locaux et les budgets des Libanais expatriés. Ces derniers représentent en effet 40 à 45 % de la clientèle, tous segments confondus, les résidents étant autour de 50 à 60 % et les étrangers à peine 2 à 5 %. Beaucoup de jeunes hommes d’affaires qui s’étaient enrichis et avaient investi leur argent en Bourse ont subi une réduction de leur enveloppe d’investissement.
Le ralentissement a principalement touché le secteur des produits haut de gamme et par ricochet les grandes superficies du front de mer et du centre-ville, c’est-à-dire les appartements affichés à partir de deux à trois millions de dollars. Sur ce créneau, très peu de ventes ont été conclues en 2009. Certains promoteurs n’ont enregistré aucune vente au cours des douze derniers mois.
Les produits situés entre 500 000 et deux millions de dollars sont aussi concernés par l’accalmie. Le stock d’offres dans cette gamme de prix ne cesse d’augmenter au fur et à mesure que les chantiers se terminent : alors que les précédentes années, ils étaient souvent entièrement vendus au moment de la livraison, il reste désormais souvent quelques unités proposées à la vente après la fin des travaux.
Les clients potentiels ont donc tout le temps de choisir et de comparer les prestations et les prix de chaque projet. Leur connaissance du marché est de plus en plus approfondie. Dans une conjoncture de récession, ils savent que les prix vont rester stables ou, au mieux, baisser. Ils ne se sentent pas pressés. Alors qu’en 2008, ils anticipaient une hausse, ce qui précipitait leur décision d’achat.
Pour l’instant, l’intérêt de la clientèle pour ce type de logements ne se dément pas, même si la demande est “en attente”. Notamment de la part des expatriés. Beaucoup ont prospecté le marché cet été en pensant trouver de bonnes occasions. Ils croyaient rééditer au Liban les bonnes affaires médiatisées de régions comme aux États-Unis ou en Europe. Mais le marché beyrouthin a résisté et la grande majorité est repartie bredouille.
Si la situation d’offre excédentaire devait perdurer, le risque serait de parvenir à un excédent d’appartements comme cela avait été observé à la fin des années 1990. On en est encore loin.
L’accalmie est plutôt un signe positif, le marché s’étant contenté de stagner en termes de prix, au lieu de chuter comme à Dubaï par exemple où la baisse a atteint dans certains cas les 40 à 50 %.
Selon une étude du conseil en immobilier Ramco Real Estate Advisers, seuls 20 à 30 % des projets en cours à Beyrouth ont officiellement baissé leur grille de prix. Les promoteurs ont accordé des réductions ici ou là, mais globalement leur assise financière est solide pour faire face aux clients.
L’une des grandes forces du marché libanais repose en effet sur le fait que les spéculateurs y sont encore peu nombreux. Une situation qui est toutefois en train d’évoluer, notamment dans certains quartiers.
Ce sont les spéculateurs qui sont responsables de l’essentiel de l’activité enregistrée ces derniers mois sur certains créneaux à Beyrouth. Alors que plusieurs promoteurs ne vendaient rien, d’autres ont écoulé une grande partie de leurs unités en préventes sur plan. C’est notamment le cas d’un projet au centre-ville dont le démarrage n’est pas prévu avant le printemps 2010 et qui a pourtant été déjà vendu à 50 % sur plan. Quelque 80 % de ces acquéreurs sont des spéculateurs alléchés par des prix de départ très bas et des modalités de paiement particulièrement intéressantes. Le risque est, là aussi, à terme, de parvenir à un excédent d’offres au cas où la demande d’acheteurs “finals” reste durablement faible.
Si l’appétit des expatriés et des ressortissants du Golfe est globalement affecté par la crise, les résidents, eux, maintiennent leur demande et contribuent eux aussi à dynamiser le marché. On assiste toutefois à un déplacement de leur demande vers la périphérie de Beyrouth où les prix sont plus adaptés à leurs budgets. Si les grands appartements sont actuellement boudés, la demande pour les petites surfaces allant de 150 à 200 m2 est soutenue. « L’an dernier, on aurait à peine regardé ces clients, maintenant, on les accueille à bras ouverts », témoigne l’agent immobilier Christian Baz.
Certains promoteurs sont d’ailleurs en train de réorienter leur offre vers cette clientèle. Ainsi, 2009 a surtout été une bonne année en termes de nombre de transactions pour ceux qui opéraient dans le Grand Beyrouth, même si, en valeur, une vente à Beyrouth équivaut à plusieurs ventes hors de la capitale.


« Les clients discutent les prix », Jemmy Saab, directrice des ventes de la société immobilière Jamil Saab & Co.
« C’est la première fois que nous avons un début d’année aussi calme. Même les crises politiques et sécuritaires ne freinaient pas autant nos ventes. Auparavant, les investisseurs achetaient deux à trois appartements. Maintenant, ils discutent les prix. Les trois quarts de nos clients sont des Libanais de la diaspora. Avec l’été, les ventes sont tout de même reparties : sept appartements dont les superficies varient entre 300 et 450 m2, du Patio à Monnot, ont été écoulés. C’est davantage que l’an dernier. Face à cette demande, nous avons revu nos prix à la hausse à 4 000 dollars le m2 au lieu de 3 500 dollars comme c’était le cas au début de l’année. »

« La crise est passée », Hani Haddad, promoteur et directeur de A & H Construction and Development.
« Nous avons réalisé moins de ventes que l’an dernier, quand les ressortissants des pays du Golfe étaient présents. Mais nous avons quand même vendu dix appartements : cinq compris entre 300 et 400 m2, et cinq d’une superficie supérieure à 500 m2. Nos prix ont stagné par rapport à 2008, entre 4 000 et 12 000 dollars le m2 en fonction du projet et de l’emplacement. Maintenant que la crise est passée, nous pensons que la demande va reprendre. »

« À court terme, aucun nouveau projet ne sera lancé », Karim Ibrahim, responsable des ventes du groupe immobilier Jamil Ibrahim Est.
« En raison de la crise, nous avions anticipé un ralentissement du marché des appartements de grand luxe à Beyrouth. Les budgets capables d’acheter des biens à plus de trois millions de dollars pour un 600 m2 sur le front de mer ont disparu. Nos clients sont des ressortissants du Golfe ou des Libanais de la diaspora. Ils achètent nos logements avec de “l’extracash”. Ils n’en ont plus actuellement. En 2008, nous avions écoulé 50 appartements, avec Les Dômes de Sursock ou Carlton Residence. Mais en 2009, seules dix transactions ont été réalisées, dont un seul acheteur en provenance du Golfe ! La demande est très fragile et, outre la crise, les clients savent que le marché ne va pas doubler, alors ils attendent. Huit projets sont en cours dont trois en finition. Nous n’envisageons pas de changer de segment, mais nous n’allons pas prendre de risque. Pour le moment, aucun nouveau projet ne sera lancé. »

« La demande a baissé d’environ 30 % en un an », Frédéric Khalil, agent immobilier chez BEAR.
« Nous n’avons pas réalisé autant de ventes que l’an dernier. La demande a diminué de 30 % en un an. Elle porte soit sur des appartements de très grand luxe (dont les prix sont supérieurs à deux millions de dollars), soit sur des prix inférieurs à 600 000 dollars. Douze logements ont été écoulés à Solidere. Ceux autour d’un million de dollars n’ont pas séduit en raison de leur prix trop élevé. Pour investir dans un bien inférieur à 600 000 dollars, il faut sortir des quartiers résidentiels d’Achrafié où le mètre carré dépasse les 2 000 dollars. »

« La demande locale est maintenant visible », Christian Baz, directeur général de l’agence immobilière Baz Real Estate.
« 2009 n’a rien à voir avec l’année précédente. La demande a chuté de 60 %. Avant, l’intérêt des clients locaux était écrasé par celui des expatriés, maintenant, c’est du 50-50. Il n’y a pas de spéculation cette année, les clients ont un véritable besoin de logement. Le marché des biens supérieurs à un million de dollars est à l’arrêt ; la demande se porte sur les unités inférieures à 500 000 dollars. On a également pu observer un réajustement des prix à la baisse (de 10 à 15 % par rapport à 2008). En un mois et demi, j’ai réalisé cinq ventes, dont deux pour des résidences secondaires. Pour la première fois, une de mes ventes se situe à Furn el-Chebback. Le point commun de ces trois ventes à Beyrouth et aux alentours ? Les appartements font tous 150 m2 ! L’an dernier, rien ne partait en dessous de 300 m2 et de 500 000 dollars. En 2009, on me demande des logements à 150 000 dollars. »

« Nous nous dirigeons vers un système à l’européenne », Samer Hajjar, directeur général de HEC.
« La demande des étrangers en provenance du Golfe, qui représente le plus gros budget, est en baisse de quelque 20 % par rapport aux dernières années. Cet été, nous avons réalisé entre 15 et 20 % de ventes en moins. Seule la demande des appartements à prix moyen, autour de 400 000 dollars, n’a pas baissé. Elle a même augmenté de 15 %. En raison de l’augmentation des prix, les clients cherchent des logements plus petits – allant de 150 à 250 m2, contre 180 à 300 m2 l’an passé. À Mansourié, Fanar ou Antélias, le mètre carré est passé de 800 dollars à 1 100 dollars. Les Libanais recherchent maintenant à sortir de Beyrouth, pour acheter des appartements plus grands et pour un prix inférieur à 500 000 dollars. »

« Étant donné le nombre de projets en construction sur le marché, les clients ont l’embarras du choix », Raja Makarem, PDG de Ramco Real Estate Advisers, agence immobilière et société de conseil.
« Le marché du neuf au cours de l’été 2009 n’a pas été aussi dynamique que les étés 2005 et 2008. Pourtant, dans une conjoncture économique mondiale en berne, le marché beyrouthin s’en tire relativement bien. Il a retrouvé une réelle normalité par rapport aux périodes d’euphories passées comme au cours des six premiers mois de 2008. Sachant que les prix sont stables depuis 12 mois, voire parfois à la baisse, nos clients ne se sentent pas pressés d’acheter et préfèrent prendre leur temps. Nos demandes sont venues principalement d’expatriés vivant en Europe et dans les pays du Golfe. Beaucoup pensaient que les prix étaient à la baisse et pensaient faire de bonnes affaires. Finalement, si certains ont trouvé leur pied-à-terre, beaucoup ont quitté le pays sans se décider. Il est vrai que le nombre de projets en construction sur le marché est considérable. Les clients ont l’embarras du choix. Ils peuvent comparer les emplacements, les superficies des appartements, les prix, les prestations et les modalités de paiements. »

« Pour la première fois depuis 1992, nous développons un projet à l’extérieur de Beyrouth », Karim Bassil, président de BREI, société de promotion immobilière.
« Edelweiss est un village que nous créons à Faqra, à l’image des stations de ski européennes. Les ventes ont débuté en juillet 2009. Sur 130 chalets d’une superficie comprise entre 100 et 130 m2, 65 ont déjà été vendus. Au mètre carré, les prix atteignent 4 250 dollars, ils étaient de 3 500 au début. Notre clientèle n’est composée que de Libanais, expatriés ou non. C’est la première fois depuis 1992 que nous réalisons un projet à l’extérieur de Beyrouth. Il est difficile de vendre dans la capitale maintenant. Le pouvoir d’achat a baissé. La tendance est d’habiter dans de petites surfaces, entre 150 et 200 m2, pour une somme comprise entre 300 000 et 500 000 dollars. Nous avons également décidé de sortir de Gemmayzé et de Saïfi pour développer un projet à Badaro. C’est le Neuilly de Beyrouth. 60 % du projet a été vendu en deux ans, à partir de 2 000 dollars le m2. »

« Nous sommes loin de la saturation », Chawki A. Farhat, ingénieur civil et promoteur.
« L’été 2009 a été plus favorable que l’hiver. Nous avons réalisé quatre ventes à plus d’un million de dollars chacune. Les appartements étaient situés à Achrafié, Furn el-Hayek, rue Abdel Wahab et Gemmayzé. Ils font tous 300 m2 et le prix du mètre carré varie entre 3 500 et 4 500 dollars, en fonction de l’emplacement. Avec la crise, la demande se concentre de plus en plus sur les petites surfaces, 150 m2 au lieu de 300 m2. Mais nous n’en avons pas en stock. Malgré cela, l’année 2009 devrait être meilleure que 2008, nous sommes loin de la saturation. Les prix stagnent, mais ils vont repartir à la hausse. »

« Depuis la crise, l’acheteur est en position de force », Shérif Aoun, architecte et promoteur (Mouin Aoun Contracting).
« Après les élections législatives, on a observé un regain de confiance sur le marché. Nous avons réalisé cinq ventes sur la période, alors que tout le reste de l’année les clients se renseignaient. En fait, la crise a frappé le Liban au début de l’année 2009 : les prix n’ont plus augmenté et la demande a ralenti, surtout à Achrafié, où les acheteurs sont souvent des expatriés qui ont un pouvoir d’achat important. À noter également qu’il n’y a plus les mêmes volumes de vente. L’euphorie de l’an dernier a tout emporté. Nous ne proposons que des petites surfaces de 140 m2 en moyenne. À Achrafié, nos prix au mètre carré varient en fonction des étages entre 2 500 et 4 000 dollars, voire 5 000 dollars dans le triangle d’or. Ainsi, nos produits sont affichés entre 400 000 et 500 000 dollars. »

« Les six meilleurs mois en terme de chiffre d’affaires depuis 12 ans ! » Joe Kanaan, PDG de l’agence immobilière Sodeco Gestion.
« En 2009, les prix se sont stabilisés. L’augmentation en 2008 avait été trop importante. Quand le mètre carré est supérieur à 5 000 dollars, le client négocie une baisse de 5 à 15 %. Sinon, la demande a également ralenti cette année, en raison de la désertion des ressortissants du Golfe. Nos clients sont des Libanais avec un besoin, mais ils ont le temps. Ils hésitent avant de signer et négocient. Leur budget a baissé. Soixante pour cent d’entre eux cherchent un bien pour un montant inférieur à 500 000 dollars, soit des appartements de 175 à 200 m2 à Achrafié. Seulement 15 % peuvent investir dans un logement supérieur à 1,2 million de dollars. Mais les ventes se sont bien portées : en terme de chiffre d’affaires, les six premiers mois de 2009 ont été les meilleurs pour notre société depuis 12 ans ! »

« La meilleure année depuis 1993 », Fadi Abou Jaoudé, président de 3AS, société de promotion immobilière.
« 2009 a été la meilleure année pour nous en terme de ventes depuis le milieu des années 1990. Nous avons vendu 21 appartements, dont 19 à Jal el-Dib. Point commun : leur prix ne dépasse pas 400 000 dollars et les superficies sont inférieures à 350 m2. Cette année, la demande arabe est absente. Nous avons essentiellement des Libanais de la diaspora mais aussi des locaux. Les prix pratiqués à Beyrouth étant trop élevés, les clients préfèrent se tourner vers la proche périphérie. Par exemple, deux clientes louaient à Beyrouth, elles ne pouvaient rien s’offrir. Elles ont chacune acheté un appartement à Jal el-Dib. La somme de ces deux appartements est égale à la moitié d’un seul à Achrafié ! Il ne faut pas que les prix continuent à augmenter, les salaires des Libanais ne progressent pas, ils ne pourront plus rien acheter. »

« Je n’attends plus une seule vente jusqu’à la fin de l’année. Cela reprendra à la mi-2010 », Roubine Guibinian, de Sahag Guibinian & Sons, promoteur.
« Depuis le début de l’année, nous avons vendu une dizaine d’appartements à Dekwané, soit la moitié de notre projet. L’autre partie avait été vendue l’an dernier. Notre clientèle – 50 % de Libanais vivant au Liban, 50 % provenant de la diaspora – n’a pas été touchée par la crise. Le prix de nos appartements varie entre 200 000 et 500 000 dollars pour des superficies comprises entre 250 et 270 m2. Au premier trimestre de 2009, les prix ont augmenté d’environ 15 %, contre 40 % sur les six derniers mois de 2008. Maintenant, ils stagnent. Il n’y a plus de demande. Les affaires devraient reprendre à la mi-2010. »

« Les clients connaissent le marché et hésitent avant l’achat », Amine Bazerji, directeur général de Amine Bazerji Real Estate, agence immobilière.
« L’été, nous avons normalement beaucoup de demandes, mais cela ne veut pas dire que le nombre de transactions est important. En 2009, nous avons réalisé une dizaine de ventes, soit 35 % de plus qu’en 2008, grâce à une reprise durant l’été 2009. Le comportement de nos clients a changé. L’achat est réfléchi et les négociations étaient monnaie courante pendant l’hiver 2009. La demande se tourne vers de petites surfaces et de préférence en périphérie de Beyrouth. Pour une somme comprise entre 300 000 et 400 000 dollars, les clients achètent un appartement d’une superficie moyenne de 220 m2. Mais les prix sont élevés et les budgets plus petits en raison de la crise. »

« Alors que les prix se stabilisaient au début de l’année, ceux des terrains continuaient d’augmenter », Gaby Kikano, ingénieur et promoteur.
« Au début de la crise – début 2009 –, nous n’avons pas réalisé une seule transaction de janvier à avril. Entre juin et juillet, cinq ventes d’appartements dont le prix est compris entre 250 000 et 350 000 dollars pour une surface moyenne de 250 m2 ont été signées. Mais sur l’année, les ventes ont chuté de 50 % par rapport à l’année précédente. Nos projets sont situés à Mansourié, Monteverde ou encore Fanar. Nous ne faisons que des surfaces avoisinant les 250 m2, sauf à Monteverde où elles atteignent 400 à 500 m2. Notre clientèle est essentiellement libanaise, expatriée ou non. Les prix à Beyrouth sont devenus inabordables pour beaucoup de Libanais travaillant au Liban : je pense à deux familles qui ont quitté Gemmayzé pour s’installer à Fanar. En revanche, la vente de terrains se porte bien. Les prix à Fanar ont bondi de 200 % en 2008, cette année, ils ont pris 10 à 20 %. »

« Tous les ans, nos prêts immobiliers augmentent de 50 % », Philippe el-Hajj, directeur général adjoint de la Fransabank
« Pendant les trois dernières années, le marché de l’immobilier a été en plein boom au Liban. Il devrait continuer sur cette lancée pour plusieurs raisons : la demande est supérieure à l’offre. Le Liban aurait besoin de 25 000 unités par an, mais seulement 15 000 sont construites. Sans compter que l’espace fait défaut alors que la plupart des Libanais, expatriés ou locaux, aiment posséder un, voire plusieurs appartements. Dernière explication, les non-Libanais des pays arabes sont très présents sur le marché libanais. Pour toutes ces raisons, les banques s’engagent à fournir des prêts à l’habitat. À la Fransabank, nous avons plusieurs produits pour tout type de clients. Certains prêts peuvent courir sur 30 ans. D’autres, comme ceux de l’EPH (Établissement public de l’habitat), offrent des conditions spéciales pour les personnes ayant un salaire inférieur à cinq millions de livres libanaises. Il s’agit du prêt le plus demandé. Des dizaines de milliers de dossiers sont en cours à la Fransabank. Tous les ans, nous en délivrons 50 % de plus par rapport à l’année précédente. La plupart d’entre eux correspondent à des demandes d’appartements de 150 à 200 mètres carrés. »