À la périphérie de Beyrouth, Jdeidé est une région particulièrement bien desservie. Cernée par de multiples axes autoroutiers, elle constitue une polarité dense et multifonctionnelle avec ses établissements scolaires, son artère commerciale (New Jdeidé), ses petites industries et ses zones d’habitation vétustes ou très récentes (secteurs Asseily ou Saint-Antoine) et son quartier populaire (Roueissat). Ce paysage urbain contrasté ne décourage pas les promoteurs qui y voient une destination résidentielle idéale pour les budgets serrés. Une vingtaine d’immeubles sont actuellement en construction essentiellement concentrés dans un triangle situé entre la rue New Jdeidé, l’autoroute Nahr el-Mott et l’avenue Kanayess, l’artère principale de Jdeidé. Au total, quelque 210 appartements sont en vente. La majorité des projets sera achevée à la fin de l’année 2010. En ajoutant les 120 appartements encore sur le marché du projet Abraj Jdeidé, localisé à Bauchrié, l’offre dépasse les 300 unités. Un stock important qui s’écoule lentement. De quoi ravir les familles disposant d’une enveloppe de 200 000 dollars pour acquérir un logement de trois chambres à coucher. La clientèle reste majoritairement composée de Libanais résidents, même si dans certains projets près des deux tiers des acheteurs sont des Libanais expatriés, travaillant pour la plupart dans les pays du Golfe. Les surfaces proposées varient entre 140 et 170 m2, pour des prix moyen de 1 300 dollars le m2 au premier étage, souvent sans chauffage, ni air conditionné. Avec des tarifs qui ne dépassent pas les 1 450 dollars le m2, Jdeidé est l’une des périphéries les moins chères de Beyrouth. Le nouveau quartier Asseily À l’entrée de Jdeidé, à proximité de l’immeuble Volvo, l’immeuble Adel et Issam Raidy comporte 10 appartements. Le projet qui sera livré au printemps 2010 est financé par deux cousins. Deux unités de 158 m2 sont encore à vendre à partir de 200 000 dollars, soit environ 1 250 dollars le m2. L’immeuble a été en grande majorité vendu en 2009. Trois magasins sont également prévus au rez-de-chaussée, une caractéristique très fréquente dans plusieurs autres projets à Jdeidé. Entre la rue Asseily et la rue principale Kanayess commence le nouveau quartier Asseily. Le secteur qui tire son nom de l’ancienne fabrique de coton de la famille Asseily, qui s’était installée dans la région dans les années 1940, s’est urbanisé au cours des dernières décennies. L’immeuble Roberto appartient à Youssef Maksoud, dont la société a construit une dizaine de projets dans le secteur Asseily depuis quelques années. La construction sera terminée dans deux mois, après un an et demi de travaux. Une seule unité de 225 m2 sur les onze de départ reste encore à vendre. « Nous étions auparavant habitués à construire des surfaces de 140 à 160 m2, mais finalement les grandes superficies supérieures à 200 m2 se vendent aussi facilement », explique Johanna Maksoud, la responsable des ventes. Le prix demandé pour les unités est de 1 300 dollars le m2, incluant chauffage, air conditionné individuel et deux places de parking par unité. « Les premiers appartements du projet se sont vendus à 1 000 dollars fin 2009 depuis le prix du mètre carré ne cesse d’augmenter. Ceci s’explique surtout par la hausse du prix des terrains, qui a triplé depuis trois ans à Jdeidé. Sur les axes principaux, le mètre carré de terrain peut atteindre 2 000 dollars », poursuit Johanna Maksoud. La société Maksoud possède encore un terrain de 1 360 m2 dans le quartier Asseily et envisage d’y construire deux nouveaux immeubles d’ici à 2012. L’immeuble Jdeidé 1426 a été lancé par le groupe Haykal dont le propriétaire est Walid el-Hage. Sa société, créée il y a deux ans, lancera à partir de 2012 le projet Zalka Garden’s Towers. Jdeidé 1426 sera terminé en mai 2010 et comprendra 20 unités et 12 magasins. Quinze unités de 155 m2 sont sur le marché. « Les autres ont été vendues il y a deux mois, nous préférons commencer à négocier une fois que l’immeuble entrera dans sa phase de finition », explique Georges Nasser, responsable des ventes. Les prix s’échelonneront de 1 300 à 1 500 dollars le m2, selon les étages. La société Haykal développe également le projet Jdeidé 1512 qui sera achevé dans six mois avec 22 appartements de 160 m2 avec trois chambres à coucher. Trois ventes ont déjà été officialisées depuis février 2010, selon le responsable de la commercialisation. « Les acheteurs dans la région sont à 60 % des expatriés, qui sont prêts à dépenser plus de 200 000 dollars pour trois chambres à coucher, soutient Georges Nasser. Jdeidé est plus demandée que les banlieues environnantes, car l’accès est facile et nettement moins embouteillé que les axes menant à Antélias, Zalka ou Jal el-Dib. De plus, les prix y sont très raisonnables. » La valeur des unités oscillera entre 1 300 et 1 350 dollars le m2. Le groupe Haykal construit aussi Jdeidé 153. Situé dans la région de Saint-Antoine, à proximité de la pharmacie Farida, le projet ne dispose que d’un seul appartement de 124 m2 au huitième étage à 177 000 dollars. « Les appartements se vendent vite, car les prix des unités augmentent en moyenne de 20 % tous les six mois. C’est l’offre qui fait la loi », estime Georges Nasser. L’immeuble Chucri propose 14 appartements de 145 et 149 m2 à 1 300 dollars le m2. Un seul a été vendu en février 2010. « La surface la plus demandée par les jeunes couples est de 120 m2 avec deux chambres à coucher. Le budget des résidents varie entre 120 000 et 140 000 dollars. Ils sont souvent originaires de Beyrouth, mais ne peuvent plus se permettre d’acheter dans la capitale », explique le propriétaire du projet Tony Chucri. Mar Sarkis et Sainte-Rita, des tarifs plus élevés Au cœur du quartier Jdeidé, les rues Mar Sarkis et Sainte-Rita comptent plusieurs projets en cours. La valeur du mètre carré y est 10 à 20 % plus chère que dans le secteur Asseily. Rachelle 1 comprend 15 unités : sept appartements de 115 m2, sept de 157 m2 et un de 180 m2. Le projet sera livré en mars 2011. Seulement 13 % des logements ont été vendus fin 2009. Le prix demandé est de 1 400 dollars le m2 au premier étage, auquel il faut ajouter 2 000 dollars par étage supérieur. Le rez-de-chaussée sera constitué de cinq magasins de 75 à 80 m2. « La demande pour les magasins est plus forte que pour les appartements, explique l’ingénieur du projet Ibrahim Khoury. Mais à partir de maintenant, la demande va reprendre et les prix pourraient augmenter de 7 à 8 % cet été. » La Résidence 888 se situe à quelques mètres du Jdeidé Tower et du centre Makhlouf, en face d’un jardin surélevé. Le projet avait commencé fin 2009 et sera livré à la fin de l’année 2011. Sur un terrain de 2 200 m2, il sera constitué de deux blocs de huit étages. Au total, il compte 34 logements, dont seulement cinq ont été vendus ces deux derniers mois. Le prix affiché est de 1 450 dollars le m2. « La demande est très moyenne en ce moment et vient principalement des résidents », explique l’entrepreneur Élias Habchi. « Il est difficile de trouver de bons terrains dans la région, car les propriétaires rechignent à vendre. Dans certains cas, les terrains appartiennent à une dizaine de propriétaires, ce qui rend les négociations longues et délicates. Les prix du foncier sont en moyenne de 1 600 dollars le m2 », ajoute Élias Habchi. Dans la rue Sainte-Rita, une artère perpendiculaire à la rue Mar Sarkis, les Freiha Résidences font face à l’église Sainte-Rita. « Nous avons construit en 2009 Freiha Towers à Bauchrié. Au total, nous avons développé six immeubles à Jdeidé depuis 1995 », explique le propriétaire Fadi Georges Freiha. Freiha Résidences seront achevées dans neuf mois et comprendront seize appartements et deux étages de magasins. Environ 30 % du projet a déjà été vendu. Les unités de 200 m2 seront équipées de chauffage et air conditionné individuels, double mur et double vitrage. Le prix demandé est le plus élevé de Jdeidé : 1 800 dollars le m2, en rajoutant 10 000 dollars par étage supplémentaire, le dernier étage atteint 2 200 dollars le m2. « Avec la hausse du foncier, les prix des appartements vont flamber, et dans cinq ans la situation sera la même qu’à Paris. On construira des appartements de 80 ou 100 m2 », envisage Fadi Georges Freiha. Toujours dans la rue Sainte-Rita, en direction du nord vers l’autoroute de Nahr el-Mott, l’immeuble Bou Chebel se situe dans une impasse au milieu d’un terrain vague. Le chantier sera terminé en octobre 2010. Seize appartements de 155, 160 et 175 m2 sont encore sur le marché à 1 400 dollars le m2 pour le premier étage. Le dernier étage dispose d’une terrasse de 130 m2. « Les prix des appartements augmentent régulièrement, car nous avons vendu nos premières unités à 1 100 dollars le m2 en octobre 2009 », explique Khaled Bou Chebel, en charge du projet dont la grille des prix a augmenté de 27 % au cours des six derniers mois. Dans la rue Yazbakié, perpendiculaire à la rue Sainte-Rita, l’immeuble Salim Awad est situé à quelques mètres de l’autoroute de Nahr el-Mott. Les 18 appartements de 190 m2 comprennent trois chambres à coucher. Bien que les travaux se termineront le mois prochain, seulement 27 % du projet a été vendu, soit cinq unités. Les tarifs demandés sont de 1 570 dollars le m2. Le propriétaire de l’immeuble a déjà construit plusieurs projets à Jdeidé il y a quelques années et a plusieurs projets en cours à Aïn Saadé et Mar Roukoz. L’essor résidentiel du secteur Saint-Antoine Entre la pharmacie Farida et l’église Mar Mtanios se trouve le quartier Saint-Antoine, dont la quasi-totalité des immeubles a été construite ces dernières années. L’immeuble Dagher et Makhlouf qui sera délivré dans 18 mois est divisé en deux blocs de 10 et de 7 appartements de 165 m2, avec trois chambres à coucher. Les treize unités restantes se vendent à 195 000 dollars. « Nous attendons quelques mois avant de vendre, car les prix auront augmenté de 20 % d’ici à la fin de l’année », pronostique l’un des deux propriétaires Hikmat Dagher, qui va également démarrer un projet à Fanar. Premier coupable de la hausse des prix, la valeur foncière en hausse vertigineuse. « Les prix des terrains ont augmenté de 70 % en 2009. Nous avons acheté notre terrain il y a trois ans à 500 dollars le m2, il vaut maintenant 1 200 dollars. Les parcelles à vendre dans la région se comptent sur les doigts de la main », constate Hikmat Dagher. Le projet Jdeideh 694 appartient à Tony Gharios et Abdo Chemali. L’immeuble se compose de deux blocs de neuf étages, avec au total 36 appartements de 150 m2. L’un des blocs sera achevé ce mois-ci, le second dans sept mois. Vingt appartements sont toujours disponibles à 1 300 dollars en moyenne le mètre carré. Les propriétaires, qui ont effectué plusieurs projets à Jbeil, lanceront l’année prochaine un immeuble à Dekwané. Le projet Jdeidé 141 se trouve dans une petite ruelle derrière l’église Mar Mtanios. Un accès est également possible à partir de l’autoroute Nahr el-Mott. Sur une parcelle de 2 200 m2, le projet est le plus imposant de Jdeidé, avec deux blocs de onze étages pour un total de 44 appartements. Environ 40 % du projet a déjà été écoulé. Les unités de 153 m2 sont à vendre à partir de 215 000 dollars au premier étage qui comprend chauffage et air conditionné individuels, double mur, double vitrage et deux places de parking par appartement. « La demande n’est pas très forte, car les prix ont beaucoup augmenté pour la classe moyenne libanaise, alors que son pouvoir d’achat a stagné », soutient Tony Jurdak, l’un des deux propriétaires du projet. « Il est intéressant de construire dans la région, car le taux d’exploitation est élevé : pour chaque 1 000 m2 de terrain, on peut construire deux fois plus de surface bâtie, confirme Tony Jurdak. En définitive, le nombre des terrains est limité à Jdeidé. Cette rareté s’explique en partie par le fait que certaines parcelles se trouvent sur le tracé du périphérique de Beyrouth imaginé par Écochard il y a des dizaines d’années. Ce sont des propriétés de l’État et ne peuvent pas être vendues. » Entre la rue principale et Fanar Le boom immobilier touche également la partie orientale de Jdeidé – entre l’avenue principale Kanayess et la localité de Fanar. Dans la rue du général Khalil Kanaan, perpendiculaire à la route de Aïn Saadé qui mène au secteur Chalet Suisse, l’immeuble Kleib sera achevé en juin 2010, après un an et demi de travaux. Il reste deux appartements de 175 m2 à vendre, sur les neuf de départ. Le prix demandé est de 1 300 dollars le m2. « Tous nos acheteurs habitent au Liban, sauf un seul qui vit en Afrique. La demande est soutenue, grâce aux crédits des banques, qui peuvent financer jusqu’à 80 % d’un achat », explique Joseph Kleib, propriétaire du projet. « Jdeidé offre beaucoup d’avantages : des espaces commerciaux, des écoles, une proximité de Beyrouth et le calme », poursuit Joseph Kleib. À proximité de l’immeuble Volvo, en direction de Fanar, trois projets se situent à la limite entre Jdeidé et Bauchrié. L’immeuble du docteur Rabil a la particularité d’être uniquement destiné à la location, soit 19 appartements de 70 m2 à partir de 700 dollars par mois. Le second immeuble appartient à la société Maksoud, déjà mentionné précédemment. Le projet sera terminé dans un an et demi et comporte 28 logements de 125 et 145 m2, avec respectivement deux et trois chambres à coucher. Les 125 m2 sont à vendre à 160 000 dollars et les 145 m2 à 190 000 dollars. Alors que les travaux ont démarré il y a deux mois, huit appartements ont été vendus sur plan. Le projet 296 Bauchrieh, situé à proximité de l’usine de bois Maaraweh, se compose de quinze unités de 120 et 140 m2, dont environ 50 % ont été vendues ces six derniers mois. Les appartements sont à vendre en moyenne à 1 250 dollars le m2. Le projet sera livré dans six mois. « Les banques accordent des crédits immobiliers avantageux, car elles disposent de beaucoup de liquidités. Certaines appellent même les promoteurs pour savoir si des acheteurs potentiels seraient intéressés par des prêts. Elles nous proposent aussi des facilités bancaires. C’est ainsi que j’ai obtenu un crédit de 300 000 dollars pour lancer mon projet », raconte le général Fouad Aoun, propriétaire du 296 Bauchrieh, son douzième projet. Abraj Jdeidé, 120 appartements encore en vente Situé à 50 mètres de l’église Mar Takla, le projet Abraj Jdeidé se situe officiellement dans la localité de Bauchrié, mais le terme Jdeidé a été préféré pour dénommer ce projet qui associe la société Sayfco Holding (le promoteur) et la famille Demerjian (le propriétaire du terrain de 15 000 m2). Abraj Jdeidé est composé de cinq tours, comprenant chacune deux blocs collés l’un à l’autre de 12 et 15 étages. Le projet totalise 270 appartements de 122 et 166 m2, avec deux à trois chambres à coucher. Le prix des unités de 122 m2 commence à 150 000 dollars. Il faut ajouter 5 000 dollars par étage. Les unités de 166 m2 sont à vendre à partir de 215 000 dollars, avec toujours 5 000 dollars en plus par étage. Les spécifications comprennent un air conditionné individuel, un simple vitrage, un simple mur, pas de chauffage mais deux places de parking par unité. Abraj Jdeidé comprendra aussi 7 000 m2 d’espaces verts et un terrain de basket-ball. Les excavations ont été lancées au début de cette année. « En deux mois, nous avons déjà vendu 150 appartements et nous pensons vendre la totalité du projet d’ici à l’été », affirme Chahé Yérévanian, PDG de Sayfco Holding. « Nous prévoyons de lancer deux autres grands projets à Dbayé et Antélias, ce qui fera au total près de 1 000 appartements en vente dans le Metn », poursuit-il. Sayfco offre des facilités de paiement à ses clients sur 25 ans en cas de difficultés avec les banques, mais les acquéreurs doivent obligatoirement financer 50 % du projet à sa livraison. Projet Propriétaire Surface des unités Prix des unités Date de (en m2) (dollars/m2) livraison Dagher et Makhlouf Hikmat Dagher et Élias Makhlouf 165 1 200 Août 2011 Abraj Jdeidé Sayfco Holding 122-166 À partir de 1 250 Déc. 2012 Issam et Adel Raidy Issam et Adel Raidy 155 1 250 Mai 2010 296 Bauchrieh Fouad Aoun 120-140 1 250 Août 2010 Jdeideh 694 Tony Gharios et Abdo Chemali 150 De 1 250 à 1400 Sept. 2010 Imm. Roberto Youssef Maksoud 225 1 300 Avril 2010 Imm. Maksoud Élie Maksoud 125-145 1 300 Août 2011 Imm. Chucri Tony Chucri 145-149 1 300 Déc. 2010 Imm. Kleib Joseph Kleib et Élie Nehmé 175 1 300 Juin 2010 Jdeidé 1512 Groupe Haykal 160 De 1 300 à 1 350 Août 2010 Jdeidé 1426 Groupe Haykal 155 De 1 300 à 1 500 Mai 2010 Imm. Bou Chebel Leila Bou Chebel 155-160-175 À partir de 1 400 Oct. 2010 Jdeidé 141 Groupe Jurdak & Abu Farhat 153 De 1 400 à 1 600 Déc. 2011 Rachelle 1 Bilal al-Kontar 115-157-180 À partir de 1 400 Mars 2011 Residence 888 Charbel Haddad 175 1 450 Déc. 2011 Immeuble Salim Awad Salim Awad 190 1 550 Mars 2010 Freiha Residences Fadi Georges Freiha 200 De 1 800 à 2 200 Avril 2010