Mar Takla, un boom qui n’en finit plus

Depuis de nombreuses années déjà, Mar Takla s’affirme comme une destination résidentielle en plein essor. Et rien ne semble annoncer un ralentissement des constructions, sauf peut-être le manque de terrains disponibles. Pour pallier à cette éventualité, les promoteurs ont trouvé la parade : creuser dans la falaise, souvent sur un terrain difficile, afin de développer une nouvelle zone résidentielle : New Mar Takla.
Le long de la vallée du Nahr Beyrouth, vers l’aqueduc romain Zubaida, cette nouvelle région, parsemée d’oliviers il y a encore quelques années, compte actuellement plus d’une vingtaine d’immeubles en chantier. Les projets poussent ici et là sans aucune cohésion et harmonie urbaine. Même la voirie qui n’est pas goudronnée ne suit pas la cadence.
Au total, plus de 200 unités seront mises sur le marché sur l’ensemble du secteur de Mar Takla et New Mar Takla d’ici à deux ans.
La cible des promoteurs reste les jeunes couples avec enfants à la recherche d’un logement à moindre coût aux portes de Beyrouth. Même certains clients du Golfe se montrent intéressés par le profil de la région.
Mais quelle est la recette d’un tel succès ? Avant tout une proximité de Beyrouth, notamment d’Achrafié, grâce à la nouvelle autoroute qui relie Adlié au rond-point Sayyad, et qui va se prolonger jusqu’à l’aéroport, un environnement calme et protégé, et la présence de nombreuses infrastructures commerciales (en plus du supermarché Bou Khalil, l’enseigne Spinneys ainsi que Beirut City Center, un vaste centre commercial appartenant au groupe al-Futtaim vont ouvrir prochainement à Hazmié). Les vues agréables sur la capitale, la vallée du Fleuve de Beyrouth et Mansourié sont également un atout de taille.
Conséquence de la forte demande dans la région, les prix ont doublé depuis 2008, pour atteindre jusqu’à 2 400 dollars en moyenne sur la colline et autour de la place de Mar Takla. Ils ne dépassent généralement pas 2 000 dollars à New Mar Takla. Néanmoins, le gigantesque projet où est impliqué Solidere International sur le site de l’ancienne Asfourié pourrait – à moyen terme – faire aussi flamber les prix au-delà de la barre symbolique des 3 000 dollars le m2.
D’ici là, les budgets situés entre 400 000 et 600 000 dollars sont susceptibles de dénicher de belles affaires, pour des surfaces situées généralement entre 200 et 300 m2.

Les projets autour de la colline de Mar Takla

Dans un environnement agréable et aéré, plusieurs immeubles en construction se concentrent dans la rue Antonine, qui descend de la place de Mar Takla. La plupart des projets sont vendus, comme le Saint Élie 2 ou le Bella Vista 2, mais ce n’est encore pas le cas de l’immeuble Sélim Khoury. Les 10 appartements de 280 m2 sont en vente à 2 200 dollars le m2. « Les prix ont augmenté de 5 à 7 % chaque mois en moyenne depuis deux ans, prévient le promoteur Sélim Khoury, mais la région attire toujours autant des expatriés et des résidents de toutes confessions. » À proximité, l’immeuble Georges Khoury, un promoteur qui a commencé à construire dans la région en 1996. Le projet, qui sera achevé en décembre 2010, comporte encore trois appartements de 220 m2 à 2 100 dollars le m2.
La rue de l’ancienne ambassade de Libye recèle également d’autres projets : l’immeuble de Georges Bassil, le Mar Takla 3443, sera terminé à la fin de l’année et propose dix unités de 260 m2 à 2 300 dollars le m2. Plus loin, près de la résidence Sainte-Rita, Mar Takla 3384 en est encore à la phase de béton et sera livré fin 2011. « Nous proposons huit appartements de 210 m2 et un rez-de-jardin de 385 m2. Nous avons constaté que les surfaces de plus de 400 m2 sont plus difficiles à vendre et intéressent surtout les ressortissants du Golfe », explique l’architecte Nabil Najjar. « Le budget de 500 000 dollars dans la région suppose au moins une épargne de 200 000 à 300 000 dollars, ce qui n’est pas à la portée de tous les jeunes couples. Les acheteurs de Mar Takla sont plutôt des familles qui ont achevé une partie de leur carrière et souhaitent déménager », poursuit Nabil Najjar. Sur l’autre versant de la colline de Mar Takla, 3400 Mar Takla appartient à Georges Ghaib. Il offre des vues dégagées sur la vallée du Nahr Beyrouth. Le premier étage, de 500 m2, ainsi que plusieurs simplex de 250 m2 sont à vendre à 2 000 dollars le m2. Les unités, qui seront livrées dans environ un an et demi, comprennent le chauffage individuel, mais uniquement les installations pour l’air conditionné. Dans un autre secteur tout en bas de la rue Antonine à la limite du quartier plus populaire de Mar Roukoz se trouve Golden Beauty, des frères Fady et Joseph Saleh, qui propose huit simplex de 250 m2 et deux duplex de 400 m2. « Le rez-de-chaussée et le premier étage sont à vendre à 2 600 dollars le m2, ensuite il faut ajouter 50 dollars le m2 par étage supplémentaire, explique Fady Saleh. Les clients viennent surtout de Beyrouth, notamment d’Achrafié. » Toujours à la limite de Mar Roukoz, près de l’église Mar Youhanna, rue Assaad, dans une zone verte et dégagée, l’immeuble Wehbé comporte huit unités de 240 m2 et un rez-de-jardin de 320 m2 au prix de 2 400 dollars le m2. Rien n’a encore été vendu, la fin des travaux n’étant pas programmée avant 15 mois. Hazmieh Gardens, du promoteur Sami Hélou, se trouve dans une rue parallèle. « Le projet s’adresse plutôt à une clientèle d’expatriés, pour un budget aux alentours de 800 000 dollars. J’ai choisi de construire des appartements de 300 et 330 m2, car c’est la surface la plus demandée dans la région », soutient Sami Hélou. Les neuf unités restantes, qui bénéficient d’une cave de 25 m2, de deux parkings, de réservoirs d’eau individuels, de chauffage et d’air conditionné individuel, sont à vendre à 2 500 dollars le m2.

« Le boom devrait se calmer dans deux ans à Mar Takla »

La région située entre la place Mar Takla et le ministère du Travail dispose d’un certain charme, avec des constructions pour la plupart neuves et de belle qualité. La montée de l’immeuble Jacaronda contient deux projets en cours : l’immeuble Beijjani est sur le point de s’achever. Deux unités de 450 m2 sont encore à vendre à 2 200 dollars le m2. Les travaux de Baabda 4217, propriété du groupe Haykal, seront finis dans trois mois et seules les deux unités du premier étage, de 220 et 226 m2, n’ont pas été écoulées. Le prix, affiché à 2 650 dollars le m2. Juste à côté de l’église Mar Takla, la Résidence 601 comporte deux blocs. Le projet commencé à la fin 2009 sera terminé à la fin de l’année 2010. Le premier bloc comprend dix appartements de 260 et 270 m2, et les dix unités du second font 330 et 370 m2. « Onze appartements sont disponibles entre 2 500 et 2 900 dollars, selon les étages. Depuis que nous avons commencé à vendre en mars 2009, nous n’avons pas augmenté nos prix », explique Rabih Haddad, ingénieur et fils du propriétaire Nabil Haddad. Ce dernier a commencé à construire dans la région dès la fin de la guerre civile. « Le premier boom immobilier à Mar Takla a eu lieu au milieu des années 90, puis après 2006. Il ne reste plus beaucoup de parcelles libres, la croissance immobilière devrait se calmer d’ici à deux ans et se transférer à New Mar Takla », projette Rabih Haddad. Derrière la Résidence 601, Mar Takla 2485 propose encore huit unités à vendre, de 280 et 360 m2, dans une fourchette de 2 500 à 2 800 dollars le m2. « Avec la forte demande, nous nous attendons à une augmentation de 10 à   15 % cet été. Les prix resteront toujours nettement moins chers qu’à Achrafié », dit l’ingénieur Wissam Daccache.

À New Mar Takla, des projets à la pelle

En contrebas de la place Mar Takla, une route goudronnée mène à la région de New Mar Takla, qui connaît une vraie fièvre immobilière depuis trois ou quatre ans. La voirie est encore souvent rudimentaire, les chemins de terre étant tout juste accessibles pour les bétonneuses. La région, récemment urbanisée, reste encore verte et sa position géographique, sur une falaise, offre un horizon dégagé. Le premier projet, qui appartient à Ihsan el-Amin, est le Belle View, dont la livraison est prévue dans un an, propose six simplex de 250 m2 à 400 000 dollars et deux duplex de 325 m2 à 700 000 dollars, avec de jolies vues sur la vallée. Environ 60 % du projet a déjà été vendu. À proximité se trouve l’entrée supérieure du projet Olive Steps, le plus important de New Mar Takla. S’étendant sur plus de 7 000 m2, il totalise 82 unités. Le projet se compose de sept immeubles séparés les uns des autres par des jardins. La première phase a commencé en 2007, avec trois blocs déjà achevés. La seconde phase est en cours,  avec une vingtaine d’appartements mis sur le marché : des unités des blocs A et B de 250 et 350 m2, entre 2 000 et 2 200 dollars le m2 et des unités des blocs C et D de 250 m2, de 1 700 à 1 800 dollars le m2. La société Seven Invest, propriétaire du projet, a décidé de convertir les grandes surfaces initialement prévues (260 à 675 m2) en de plus petites unités. « Cela correspond mieux à la demande, car les acheteurs qui disposent de 800 000 dollars pour les 400 m2 préféreront habiter dans la capitale. Les grandes surfaces s’adressent aux résidents du Golfe, qui représentent environ 10 % de notre clientèle », affirme Marwan Youssef, le représentant des ventes. « Nos acheteurs peuvent bénéficier de prêts de la Bank of Beirut, qui finance notre projet. Mais seulement 20 % de nos clients empruntent à la banque », ajoute Marwan Youssef. À deux pas du Olive Steps, le 55 99 sera terminé dans dix-huit mois. Cinq unités n’ont pas trouvé preneur : quatre simplex de 240 m2 et un duplex de 425 m2. La grille de prix commence à 1 850 dollars le m2 pour le rez-de-jardin et grimpe jusqu’à 2 400 dollars le m2 pour le duplex. En direction de la vallée, rue de l’église de la Résurrection, First Building a été lancé par Tony Khalil et Bassel Semaan, et sera livré dans deux mois. Sur les cinq appartements, seul le duplex de 550 m2 à un million de dollars n’a pas encore été vendu, alors que la plupart des autres logements ont été écoulés entre 2008 et 2009. Les associés ont lancé il y a un mois un nouveau projet, le Mar Takla 5261, premier d’une série de trois immeubles comptant au total 24 appartements. « Le prix des terrains a considérablement augmenté. J’ai acheté le terrain de Mar Takla 5261 en 2006 à 400 dollars le m2. En 2009, il était passé à 800 dollars, et maintenant, il vaut presque 2 000 dollars », constate Tony Khalil. Les deux autres immeubles seront lancés dans six mois, tandis que Mar Takla 5261 propose des simplex de 180 à 200 m2, ainsi que deux duplex de 280 m2, le tout à environ 2 000 dollars le m2. Le terrain adjacent est occupé par 2558 New Mar Takla, du propriétaire Georges Wehbé, avec ses dix unités disponibles de 200 m2 à 400 000 dollars, terminées dans deux ans. Tout près de l’église de la Résurrection, le projet Tamadher appartient à un promoteur koweïtien, Anouar el-Ayoub. Il reste encore quatre des cinq appartements de 327 m2, le premier appartement étant vendu en 2009. Les prix, stables depuis octobre 2009, tournent autour de 2 000 dollars le m2. À 500 mètres de l’église de la Résurrection, l’immeuble La Tulipe, de Georges Brax, vient également de commencer et les 10 appartements de 200 m2 seront livrés dans deux ans, équipés de double mur, double vitrage, chauffage et air conditionné individuels, ainsi que de trois parkings par unité. Le prix demandé varie entre 1 800 et 2 000 dollars le m2. Six logements sont encore disponibles. Dans un virage après le prolongement de la route de l’église de la Résurrection, l’immeuble Jamil Zakhem a été lancé par le propriétaire Mounir Zakhem en mars 2010, qui a déjà lancé neufs projets à Mar Takla. Six appartements encore à la vente, essentiellement des simplex de      250 m2 à 1 900 dollars le m2.

« Les prix sont surestimés »

En montant vers le haut de Mar Takla, le projet Falaise propose quatre simplex de 290 m2 et un duplex de 450 m2, à 2 200 dollars le m2. « Les prix sont surestimés dans la région et ne devraient pas théoriquement dépasser 1 800 dollars le m2. Mais en fait, ils suivent les prix des terrains qui sont aussi surévalués, ils ne devraient pas être vendus au-delà de 1 200 ou 1 300 dollars le m2 », explique l’architecte du projet Edgar Kassab. « De plus en plus de Libanais expatriés sont intéressés par la région. Avant, ils investissaient dans l’immobilier dans le Golfe, mais avec la crise ils sont revenus acheter au Liban. Environ 80 % des acheteurs sont en fait des spéculateurs », poursuit-il.  En haut de New Mar Takla, là où le dénivelé est le plus important, se profilent d’autres immeubles en construction, dont le centre Lebdi 2. Il s’agit du second projet de Hachem Lebdi, après le centre Lebdi 1, terminé en 2008. Les dix appartements restants de 210, 240 et 310 m2, répartis en deux blocs, sont affichés à 2 500 dollars le m2. « Les tarifs se justifient par le terrain privilégié et les vues sur la mer. Il pourrait y avoir une augmentation des prix de 20 % d’ici à un an si la situation politique reste stable. Les proches banlieues de Beyrouth risquent d’atteindre les 3 000 dollars le m2, surtout avec les facilités offertes par les banques », explique Hachem Lebdi. « Il existe encore des parcelles libres pour lancer de nouveaux projets à New Mar Takla, mais beaucoup ont été achetées par des Koweïtiens ou des Libanais pour le compte de Koweïtiens », affirme Hachem Lebdi.
Dans la partie inférieure de New Mar Takla, en descendant vers la vallée du Nahr el-Kalb, se trouvent aussi plusieurs projets. Le projet Ziadé, dont les travaux seront terminés dans deux ans, propose les prix les moins élevés de la région, à 1 650 dollars le m2. Six simplex de 195 m2 et deux duplex de 310 m2 sont encore mis sur le marché. Plusieurs appartements ont été vendus au cours des derniers mois. Encore plus proche du Fleuve de Beyrouth, le projet 109 209, sur la petite route qui mène à l’aqueduc romain Zubaida, donne presque l’impression de se retrouver à la campagne, dans une zone isolée. Les huit appartements encore en vente de 185 m2 sont affichés à 1 700 dollars le m2 par le propriétaire Michel Asmar. En longeant la vallée du Fleuve de Beyrouth, mais dans la direction de Mar Takla, après les réservoirs d’eau, l’immeuble Fadi Massaad est composé de simplex de 200 m2 et de duplex de 300 m2. Quatre sont à vendre de 1 700 à 2 000 dollars le m2, à noter toutefois que l’air conditionné individuel ne fait pas partie des prestations inclues dans le prix des appartements.
En remontant vers l’embranchement initial de New Mar Takla, différents projets se succèdent, dont certains sont privés. L’immeuble Choueiry et Daabour, situé au niveau d’un rond-point, a commencé en 2007, mais a dû être interrompu et repris en 2008. Aujourd’hui, il ne reste que deux unités de 330 et 350 m2 en vente, au premier et au deuxième étage. « Nous demandons 2 000 dollars le m2, alors que nous avions vendu notre premier appartement à 800 dollars le m2 en 2008. À chaque fois que l’on vend une unité, nous augmentons le prix des suivants », explique Michel Daabour. À côté, 5282 New Mar Takla, du promoteur Jean Mikhaël, qui vient de terminer un autre immeuble à Mar Takla, est constitué de 20 appartements de 160, 210 et 250 m2, mais aucun n’a trouvé acquéreur, le chantier venant à peine de commencer. L’immeuble Tabib ne dispose plus que d’un  seul appartement de 400 m2 disponible. Le projet, qui devait au départ être une résidence privée, est devenu commercial, avec le succès de la région de New Mar Takla. Les prix sont les plus élevés de la région, à 3 000 dollars le m2. « Cela s’explique par une qualité haut de gamme, avec une grande terrasse panoramique, des espaces modulables, des systèmes d’alarme et aussi un système d’air conditionné qui économise 30 % d’énergie », justifie Roland Tabib, le propriétaire du projet financé par la Banque Byblos, qui a déjà construit auparavant à Ajaltoun. Toujours dans la même rue, deux projets proches de l’autre et appartenant au même propriétaire, Sélim Khalil, tout près du Pearl 4. Le Cedar 2, qui se compose de deux blocs, sera fini dans quinze mois et comportera quatorze logements de 150 à 160 m2. « Un appartement de 160 m2 reste à vendre à 1 650 dollars le m2 au premier étage, la plupart des autres appartements ont été vendus sur plan », explique Sélim Khalil. Une centaine de mètres en contrebas, Sélim Khalil vient de lancer City Pearl, un projet de 29 appartements qui se divise en trois blocs. Comme pour le précédent projet, les ventes ont été réalisées sur plan, puisqu’il ne reste plus que quatre unités à 1 700 dollars le m2.