Yarzé : la banlieue chic et verte de Beyrouth

Figure d’exception dans le Grand Beyrouth, Yarzé est un micromarché qui veut préserver ses spécificités : bois de pins, calme, allées ombragées, villas haut de gamme, jardins privés, sécurité, vues dégagées sur la capitale et le littoral. Pour sauver cette verdure et son aspect “campagne”, la municipalité de Yarzé impose des restrictions immobilières strictes. À l’avenir, elle envisage même de restreindre encore davantage l’obtention de permis pour les nouvelles constructions.
Yarzé se compose de plusieurs entités géographiques avec diverses prestations et des prix qui dans des cas extrêmes peuvent aller du simple au double :
- La colline qui correspond à un triangle entre le club Al Yarz, le Yarzé Country Club et la route du ministère de la Défense, où les prix sont en moyenne de 3 600 dollars le m².
- Les zones périphériques, entre le club militaire de Yarzé et la région de Rihanié, où le mètre carré peut descendre jusqu'à 2 500 dollars.
À l’instar de Rabié dans le Metn, ou de Horch Tabet à Sin el-Fil, Yarzé fait partie du club restreint des banlieues chic du Grand Beyrouth et jouit d’une notoriété indéniable. Au point que les promoteurs de Baabda n’hésitent pas à affubler leurs projets du nom de Yarzé pour attirer la clientèle. Mais Yarzé est un secteur géographique bien distinct de Baabda et y résider n’est pas à la portée de tout le monde. La région est en effet un marché de niche, qui s’adresse à la classe aisée locale et expatriée disposant d’un budget supérieur à 1,2 million de dollars. À cause d’une réglementation pointue qui limite les surfaces habitables, les appartements font en moyenne 500 m2.
Ce marché haut de gamme a naturellement souffert ces derniers mois du ralentissement du secteur, ainsi plus de 60 appartements sont toujours invendus. Mais Yarzé reste une valeur sûre et constitue toujours une option attrayante pour l’élite libanaise à la recherche de larges superficies dans un cadre vert. Une fois achevés les travaux sur l’autoroute de Damas, qui permettront un accès direct à l’aéroport, Yarzé deviendra une région encore plus centrale et convoitée.

Effervescence autour du club Al Yarz

Encore vierge de constructions il y a quelques années, la zone compte désormais une demi-douzaine de nouveaux projets à proximité du club Al Yarz. Sur la route montant vers le club en venant de Baabda, l’immeuble R1, du promoteur saoudien Walid al-Romaizan, sera livré à la fin 2011. Il est constitué d’un penthouse de 800 m2 et de trois appartements de 510 m2, avec 350 m2 pour le rez-de-jardin. Les prix se situent dans une fourchette entre 3 300 et 3 500 dollars le m2. En face des terrains de sport du club, le Yarzé 568 est un projet de Samir Samara, qui dirige la société Samara for Construction and Trading. Les quatre unités de 475 m² seront livrées à l’automne 2010 et les ventes viennent tout juste de commencer. Les unités, selon les étages, sont à vendre entre 1,2 et 1,3 million de dollars. « Ce type d’appartements s’adresse à des familles déjà installées, et non à des jeunes couples », explique le fils du propriétaire, Bassam Samara. « L’environnement est dégagé en raison des règles d’urbanisme de la région : pas plus de quatre étages et un seul appartement par étage. La municipalité envisage de transformer Yarzé en zone de villas, avec trois étages et des coefficients d’exploitation de 20 et 40 %. Si c’est le cas, il ne sera plus intéressant de construire du résidentiel dans la région », explique Bassam Samara. Mais il existe selon lui une offre encore bien supérieure à la demande à Yarzé. « Les grandes surfaces proposées mettent plus de temps à se vendre. Alors que dans la plupart des régions du Liban, les prix ont parfois pris jusqu’à 50 %, à Yarzé ils n’ont pas augmenté de plus de 5 % ces derniers temps. On peut même envisager une baisse légère des prix dans les prochains mois. » Le Yarzé 5658 propose deux duplex de 385 et 450 m2, avec respectivement des jardins de 90 et 140 m2. Le projet doit être achevé d’ici à six mois. Joseph Saab, propriétaire du projet avec Georges Farjallah, entend vendre ses unités à 3 000 dollars le m2. « Nous constatons un ralentissement de la demande depuis trois ou quatre mois. Nous sommes passés d’une quinzaine de clients à quelques-uns par semaine, explique Joseph Saab. Les surfaces recherchées sont plus petites, entre 250 et 300 m2, mais le lotissement à Yarzé nous oblige à proposer des surfaces entre 400 et 500 m2 », explique le promoteur. À deux pas du précédent projet, les quatre unités de l’immeuble Al Rouba ont été vendues depuis huit mois. Sur la route parallèle à celle du club Al Yarz, Yarzé 5668 est entouré de verdure. Le projet, qui appartient à Khalil Abboud, sera fini en septembre 2011, mais ne propose déjà plus qu’un simplex de 485 m2, à 1,7 million de dollars. Les trois autres ont été vendus en 2009, lors du commencement du projet. « Les terrains à Yarzé sont encore cinq à six fois moins chers qu’à Beyrouth, mais on peut construire trois à quatre fois moins de surface bâtie. C’est plus intéressant de construire dans la capitale, mais l’investissement est plus lourd au départ », affirme Khalil Abboud, également propriétaire d’un projet à Faraya, le Chalet des Pistes. Avant de lancer un nouveau projet à Yarzé, nous attendons que le ratio prix du terrain/prix des appartements s’ajuste. Avec des terrains entre 2 000 et 2 500 dollars le m2, il faudrait vendre en moyenne à 4 500 dollars le m2, et il n’y a pas de demande pour ce prix-là. Les prix actuels sont déjà très élevés et les promoteurs commencent à avoir peur de ne pas pouvoir vendre. Surtout qu’il n’y a plus autant de spéculation qu’avant, ce qui gonflait fictivement la demande », poursuit Khalil Abboud.
À proximité du club Al Yarz, les prix grimpent. Pour preuve, le projet Yarzé Level 333 (en référence au niveau de la mer) propose trois unités de 670 m2 (avec balcons et jardins), pour 4 000 dollars le m2. Les appartements disposent de quatre places de parking, d’une chambre de chauffeur de 25 m2 et d’une cave de 15 m2. « La clientèle visée est très sélective, elle concerne à 80 % des Libanais expatriés », explique l’architecte du projet Nizar Cortas.

« La région est devenue encore plus huppée que Rabié »

En montant vers le couvent Sainte-Clarisse, l’immeuble Yarzé Terrace se situe dans une impasse, à l’écart de la route principale, en face de la villa Boustani. Les prix de ce projet qui sera livré dans six mois s’envolent à 5 000 dollars le m2. Comme les surfaces proposées sont de 700 m2, leur prix est de 3,5 millions de dollars ! « Il nous reste encore deux appartements à vendre et nous avons déjà une liste d’attente. Nos clients ont entre 60 et 70 ans, et cherchent un appartement pour leur retraite », soutient le conseiller financier du projet, Chadi Choueiry. « La région est devenue encore plus huppée que Rabié, ministres, anciens présidents et ambassades ont choisi de s’installer ici », ajoute Chadi Choueiry. Tout proche du couvent Sainte-Clarisse et surplombant le lycée Yarzé, le Yarzé Greens vient de commencer il y a deux mois. Ce projet de deux immeubles est développé par le promoteur Raffi Kaloustian, de la société Lamartine Holding, qui construit également l’immeuble Le Baron à Mar Takla. Dans le premier bloc, deux duplex de 400 m2, dans le second, un duplex de 600 m2 et deux simplex de 340 m2, avec toits-jardin, un système d’énergie solaire et chambres pour chauffeur de 20 m2. Il ne reste que les duplex à vendre, pour des tarifs qui s’étalent entre 3 800 et 4 100 dollars le m2. Le promoteur entend prochainement commencer à proximité du Yarzé Greens un projet de deux villas et un immeuble avec quatre unités de 330 m2. En redescendant vers le très sélect Yarzé Country Club, se trouve le projet La Brocéliande, de la société Greenstone, qui construit également l’immeuble L’Armonial à Beyrouth. L’immeuble de quatre étages en forme de villas a déjà été vendu entièrement au début de l’année 2010, alors que les travaux doivent encore durer jusqu'à la fin 2011.        « Yarzé attire beaucoup la clientèle d’Achrafié. On se dirige de plus en plus vers une logique européenne, où, avec la montée rapide des prix dans la capitale, la clientèle recherche des appartements aussi spacieux qu’à Beyrouth, mais extramuros », explique Karim Saadé, directeur général de Greenstone. La route de Jamhour, qui serpente de la municipalité de Baabda à l’école Notre-Dame de Jamhour, contient deux projets : la Réserve et le Yarzé 1901, qui sera achevé en avril 2012. Ce dernier, qui appartient à Mouïn Mansour, propose quatre unités de 500 m2, avec cinq à six places de parkings par appartement. Le propriétaire qui n’est pas pressé de vendre d’ici à la fin des travaux, affiche pourtant un prix de départ à 3 500 dollars le m2. 

Entre Baabda et Rihanié

Le long de la route du ministère de la Défense, qui monte vers la municipalité de Baabda, se trouve l’immeuble Chbib, du promoteur Édouard Chbib. Le projet, démarré il y a un an, s’achèvera dans environ six mois. Les six appartements disponibles ont des superficies variables entre 330 et 580 m2, à la fois des duplex et des simplex. «  Nous allons commencer nos ventes vers Noël, le prix proposé pour le premier étage sera de 4 300 dollars le m2, en ajoutant 200 dollars par étage supplémentaire, explique Cyril Chbib, le fils du promoteur. La demande est forte de la part des Arabes du Golfe, eux seuls peuvent suivre l’augmentation rapide des prix. Au début de notre projet il y a six mois, nous avions fixé un prix de départ à 3 800 dollars. Je ne serais pas étonné que certains projets atteignent 5 000 dollars le m2 à Yarzé dès l’année prochaine », soutient Cyril Chbib. À côté des Yarzé Twins, Yarzé 1560 se situe dans une petite impasse verdoyante. Sur les quatre appartements appartenant à Maurice Saydé, le troisième étage de 450 m2 est à la vente à 3 700 dollars le m2, les autres étant réservés pour le propriétaire. Sur la route du ministère de la Défense, à proximité de l’immeuble al-Diyar, G. Residence est un immeuble de quatre simplex de 500 m2. Le prix affiché est de 3 500 dollars le m2. Les travaux doivent encore durer deux ans. « La situation politique de plus en plus tendue nous incite à attendre un peu avant de vendre », explique l’architecte du projet Samir Sarrous.
En contrebas du club militaire de Yarz, l’immeuble Aramounie, du nom de son propriétaire Edgar Aramounie, est à une centaine de mètres de l’ambassade coréenne. Le projet sera livré au cours de l’été 2011. Trois des quatre unités ont été vendues l’été dernier et le dernier appartement de 345 m2 reste en vente à 3 200 dollars le m2. Le promoteur prévoit de commencer prochainement des projets à Hazmié et aux États-Unis. « La région manque encore d’infrastructures pour devenir vraiment une région de luxe, avec des routes de meilleure qualité, des poubelles, mais elle reste très demandée par les promoteurs », soutient l’ingénieur du projet Maroun Sfeir. À l’approche de l’église Mar Élias et de la région de Rihanié, plusieurs nouveaux projets sont en cours. Hammad Atassi, PDG de la société Upscale SAL, qui a déjà construit les immeubles Cloud 9 et O2 à Yarzé, a lancé il y a un an le projet Aqua, qui sera terminé à la fin de l’année. L’architecture du projet a été conçue par le Chilien Mathias Klotz. Le projet inclura au total quatre plans d’eau, trois unités de 510 m2 et un rez-de-jardin de 560 m2 avec un jardin de 300 m2. Le dernier étage comprend un espace supplémentaire de 400 m2 avec un petit jardin, une piscine et un espace pour le barbecue. Les prix se situent entre 3 600 dollars le m2 pour le deuxième étage et 4 000 dollars le m2 pour le dernier étage. Aucune unité n’a été vendue encore. « Dans la région, je vends en général à de grandes familles libanaises ou des Arabes du Golfe, mais depuis le début de l’année, les étrangers ne peuvent plus acheter des appartements dans la région de Baabda, car le seuil de 3 % de propriétés immobilières détenues par les étrangers a été atteint », explique Hammad Atassi. « D’habitude, je lance un nouveau projet tous les deux ans, mais le prix des terrains est trop élevé dans la région. Pendant vingt ans, les terrains se situaient entre 400 et 600 dollars le m², et en deux ans, ils ont connu une progression spectaculaire. Ils atteignent maintenant entre 2 100 et 2 500 dollars le m2. Il y a beaucoup de terrains qui ont été achetés par des spéculateurs, non par des promoteurs », affirme Hammad Atassi. Non loin du projet Aqua, Baabda 3677, de Paul Asmar, sera livré en juin 2011. Il contient huit simplex de 300 m2, dont trois ont déjà trouvé acquéreur. L’immeuble sera équipé de deux parkings par appartement, d’une cave de 10 m2 et les hauteurs de plafond atteindront 3,15 m. Les tarifs varient entre 2 700 et 3 000 dollars le m2. « Au début du projet, il y a un an et demi, nous vendions en moyenne le mètre carré à 2 300 dollars contre 2 800 aujourd’hui, car nous sommes obligés de tenir compte de l’augmentation du prix des terrains, pour continuer à faire des marges raisonnables. Le rattrapage des prix par rapport aux pays voisins s’est fait de manière brutale », affirme Paul Asmar. Adjacent à l’immeuble de Paul Asmar, Yarzé 3679, qui sera livré dans six mois, ne compte déjà plus d’unités en vente. Dans le virage, Pino Verde de Tony Hachem est construit sur un terrain de 1 050 m2. Il propose encore quatre appartements de 250 m2 sur les dix de départ, à vendre entre 2 000 et 2 200 dollars le m2. « Ce sont plutôt les Libanais expatriés qui sont intéressés, les résidents locaux vont plutôt se diriger vers des régions comme Zalka, aux tarifs plus raisonnables », affirme Tony Hachem.