Que dit la loi sur la libéralisation des loyers ?

1 – Quels sont les contrats de location concernés par la nouvelle législation ?
La loi concerne l’ensemble des baux. Elle proroge le régime “ancien” jusqu’au 31 décembre 2018 pour les baux commerciaux et libère progressivement les baux d’habitation conclus avant le 23 juillet 1992. Si elle est promulguée, la nouvelle législation s’appliquera à tous les appartements, quelle que soit la catégorie à laquelle ils appartiennent (standards ou de luxe). Par luxe, le législateur (loi du 21 juin 1956) entend un logement dont l’immeuble comprend un ascenseur, un concierge et un chauffage central.
En sont exclus les propriétés agricoles, les locations saisonnières, les logements de fonction (réservés aux ouvriers ou aux salariés) ainsi que les propriétés publiques, détenues par l’État ou les municipalités.

2 – Quels sont les buts de la loi ?
Sur le plan juridique, la loi entend mettre un terme à une situation d’exception dont la légalité est contestable. Lors de leur première adoption, en 1938 puis en 1948, ces lois exceptionnelles avaient été votées pour répondre à une crise sociale tout aussi exceptionnelle. Ces circonstances ont changé, mais la législation est restée.
Aujourd’hui, la loi a l’ambition de libéraliser l’ensemble des “anciens loyers” résidentiels, dont les contrats ont été conclus avant 1992, date de la libéralisation des nouveaux baux. Le retour à la “loi du marché” se veut progressif : il doit intervenir en trois phases et s’étaler sur neuf années, à compter de l’entrée en vigueur de la loi (soit six mois après sa publication au Journal officiel). Passé ce délai de neuf ans, les propriétaires seront libres de disposer de leurs biens.

3 – Quel est le mécanisme central de la loi ?
Les députés ont choisi de s’appuyer sur la notion de valeur locative du logement. Celle-ci correspond à 5 % de la valeur estimée du bien loué. Un mode de calcul couramment utilisé dans les pays occidentaux pour estimer le rendement locatif de référence d’un bien, voire d’une région.
Si la valeur estimée d’un bien est, par exemple, de 500 000 dollars, sa valeur locative annuelle est donc de 25 000 dollars (5 %). Un seuil que la loi prévoit d’atteindre au bout de la période de transition en trois paliers. Pendant la première phase de quatre ans, le loyer est augmenté de 15 % de la différence entre cette valeur locative et le loyer actuel. Pendant la deuxième phase de deux ans, l’augmentation équivaut à 20 % de cette différence. Et sur les trois dernières années, la hausse est de 100 % de cette différence.
Si, dans ce même exemple, le loyer actuellement payé, pour le bien évalué à 500 000 dollars, est de 1 000 dollars par an , le locataire devra payer pendant la première phase 3 600 dollars par an d’augmentation (15 % de 24 000 dollars), ce qui représente une hausse de 360 %. Et un loyer de 4 600 dollars annuels.
Pendant la deuxième phase de deux ans, l’augmentation est de 4 800 dollars par an (20 % de 24 000 dollars), soit une hausse de 26 % par rapport à la première phase et de 480 % par rapport au loyer initial. Le loyer est de 5 800 dollars par an. Enfin, lors de la troisième phase, la valeur locative de référence est atteinte, c’est-à-dire 25 000 dollars par an, ce qui correspond à une hausse de 331 % par rapport aux loyers payés pendant la phase 2 et de 2 400 % par rapport au loyer initial.
Au terme de ces neuf années, au cours desquelles le propriétaire aura encaissé 96 000 dollars en plus de loyers (au lieu de 9 000 dollars), il redevient libre de fixer un nouveau loyer qui, s’il ne convient pas au locataire, amènera ce dernier à quitter les lieux, sauf exception.


4 – Comment évalue-t-on la valeur locative du bien ?
Tout le mécanisme de la loi repose sur l’évaluation de la valeur du bien. Une évaluation essentielle d’autant qu’elle sert ensuite de base aux aides potentielles que l’État versera aux locataires (voire dans certains cas les indemnités que le propriétaire doit aussi verser) en cas de départ avant la fin de la période des neuf ans.
Au Liban, il existe déjà une “base de données” établie par les municipalités et le ministère des Finances, pour le règlement des taxes municipales sur la valeur locative. Mais ce système n’est pas précis et ne suit qu’avec difficulté les évolutions du marché.
La nouvelle législation prévoit donc une façon inédite de définir ce “loyer de référence” en s’appuyant cette fois sur des accords contractuels entre locataires et propriétaires (article 18).
Deux situations sont envisagées : un accord entre les deux parties ou un désaccord.
a) Accord amiable entre locataire et propriétaire
Le propriétaire et le locataire s’entendent sur une évaluation commune du bien concerné. Cet accord est ensuite soumis à l’approbation d’une commission (article 18-a), qui reste à créer, chargée de vérifier la bonne application de la loi, pour les questions de paiement et d’évaluation des augmentations.
b) Pas d’accord commun
En cas de désaccord entre les parties, la loi prévoit la nomination de deux experts indépendants, assermentés et inscrits sur la liste des experts, chargés de déterminer la valeur du bien en question. Le premier doit appartenir au corps des ingénieurs et le second doit avoir une expertise dans le domaine de l’immobilier (article 18-b).
- C’est d’abord au propriétaire de nommer ces deux experts, dans un délai de trois mois suivant l’entrée en vigueur de la loi. L’évaluation est ensuite notifiée au locataire par l’intermédiaire d’un notaire.
- Le locataire a la possibilité d’exiger une contre-expertise dans un délai de deux mois à dater de la notification reçue. Il nomme à son tour deux experts (mêmes qualifications professionnelles requises) et avertit le propriétaire, toujours par l’intermédiaire d’un notaire, du nouveau rapport d’expertise.
- Si les deux évaluations diffèrent, le cas est porté devant une commission spéciale, dont la création est prévue dans chaque mohafazat (article 7), chargée de trancher définitivement entre les deux évaluations (article 18-b-4).
Cette commission est présidée par un juge et composée de quatre membres (un représentant des locataires, des propriétaires, du ministère des Finances ainsi que du ministre des Affaires sociales). Véritable “tribunal”, en matière d’évaluation des loyers de référence et des contributions financières, ses décisions sont définitives et ne peuvent faire l’objet d’aucun recours.

5 – Quand la loi entre-t-elle en vigueur ?
Six mois après avoir été publiée au Journal officiel. Quant aux commissions spéciales, présentes dans chaque mohafazat, elles doivent être désignées dans les deux mois suivant l’entrée en vigueur de la loi.

6 – Des mesures sont-elles prévues pour aider les locataires à faire face aux augmentations de loyers ?
Avec la définition de la valeur locative de référence (5 % de la valeur du bien estimé), la création d’une “caisse de solidarité” – ou d’un “fonds de compensation” – (article 3) est l’autre grande nouveauté de la loi. Cette caisse est placée sous la tutelle du ministère des Finances, sans plus de précision. Peut en bénéficier « le locataire et toutes les personnes qui ont le droit de résider avec lui » (article 3). Pour y prétendre, le locataire devra présenter chaque année une demande d’aide, qui lui sera attribuée selon ses revenus et en fonction des différentes phases de hausse de loyers.
Trois cas sont possibles :
- Les revenus du locataire ne dépassent pas deux fois le revenu minimum (moins de 900 dollars mensuels). La caisse couvre 100 % des augmentations de loyers en guise d’aide mensualisée.
- Les revenus du locataire oscillent entre deux et trois fois le salaire minimum (entre 900 et 1350 dollars). La caisse lui verse chaque mois la différence entre 30 % du revenu moyen familial et la valeur locative nouvelle (article 10).
- Les revenus du locataire dépassent trois fois le salaire minimum. Dans ce cas, la caisse ne couvre pas les augmentations de loyer.
À noter que cette contribution de la caisse ne s’applique ni aux locataires de nationalité étrangère ni aux locataires d’immeubles “de luxe”, et ce même s’ils ont des revenus inférieurs à trois fois le salaire minimum. Sur ce point, l’article 4 de la loi est explicite : « Ne profitent pas des aides de cette caisse le locataire qui aura loué dans les conditions de la loi [sur les loyers] de 1967 et de celle de 1974, dans les immeubles qui étaient considérés de luxe, ainsi que les locataires non libanais. » En revanche, le locataire d’un logement de luxe peut bénéficier d’indemnités versées par son propriétaire si celui-ci choisit de favoriser ainsi sa sortie du logement. Dans ce cas, il a droit à la moitié des indemnités dues à un locataire d’un logement standard (voir question suivante).

7 – La caisse a-t-elle aussi été prévue pour favoriser le départ des locataires et leur relogement  en leur offrant une indemnité de départ ?
Oui, la loi dit que la caisse de solidarité versera également une aide au locataire qui souhaiterait résilier le bail “ancien” pour se reloger ailleurs avant la fin de la période “transitoire” de neuf ans. Son montant est fixé à l’équivalent des loyers augmentés pour la période de neuf ans (articles 17 et 27). Le mécanisme est assez similaire à celui imaginé pour calculer  le montant de la contribution (question précédente), due au locataire dont les revenus ne lui permettent pas d’assumer les augmentations de loyer.
Trois cas de figures :
- Les revenus du locataire ne dépassent pas deux fois le revenu minimum. S’il part la première année, la caisse lui verse une indemnité équivalente à 100 % des augmentations de loyers. Le montant de l’indemnité est ensuite diminué de 1/9e chaque année jusqu’à zéro la neuvième et dernière année.
- Les revenus du locataire oscillent entre deux et trois fois le revenu minimum. S’il part la première année, la caisse lui verse une indemnité qui, cette fois, correspond à la différence entre 30 % du revenu moyen familial et la valeur locative. L’indemnité est ensuite diminuée de 1/9e chaque année comme dans le premier cas.
- Les revenus du locataire dépassent trois fois le salaire minimum. Dans ce cas, la caisse ne lui verse aucune indemnité de départ.
Cette indemnité est versée mensuellement au locataire, après décision de la commission spéciale, dès que le locataire remet les clés de l’ancien logement. Prévue pour être versée mensuellement, l’indemnité peut servir à payer un nouveau loyer voire à rembourser directement auprès d’une banque les mensualités d’un crédit à l’habitat.
Dans le cas d’un appartement classé “de luxe” (ascenseur, chauffage central...), le locataire a droit à une indemnité de départ, à négocier toutefois avec son propriétaire. La loi en prévoit cepedant le montant, à savoir la moitié de celle due pour un logement standard.

8 – Comment sera financée cette caisse de solidarité ?
Le texte reste très vague quant aux modalités de financement de cette caisse de solidarité. La loi précise simplement (article 5) qu’elle sera financée par des contributions annuelles du ministère des Finances, sur le budget de l’État ainsi que par des donations, qui donneront lieu à un abattement sur l’impôt sur le revenu ou une exonération des droits de mutation en cas de succession, dont les montants ne sont pas précisés. Contrairement à certaines rumeurs, la Banque du Liban n’est pas impliquée dans son financement.

9 – La loi prévoit-elle un délai supplémentaire pour les locataires les plus nécessiteux ?
L’article 16 prévoit une dérogation à la résiliation du bail pour les locataires les plus nécessiteux : lorsque les revenus du locataire sont inférieurs à trois fois le salaire minimum, la loi l’autorise à rester trois années supplémentaires dans son logement après la fin de la période de transition (de neuf ans).
Pour y prétendre, le locataire doit demander au propriétaire un nouveau bail de trois ans, trois mois avant la fin de la neuvième année. Le loyer est le même que celui de la dernière phase et la caisse de solidarité prend aussi en charge les augmentations de loyers effectives durant ces trois années supplémentaires.
Au cas où le locataire ne souhaite pas demeurer dans l’appartement, il doit notifier le propriétaire de son départ dans les trois mois qui précédent la fin de la période de transition. C’est à cette condition qu’il pourra bénéficier d’une nouvelle aide de la caisse de solidarité pour se reloger ailleurs (article 16).
La caisse de solidarité octroie en effet à la résiliation du bail au locataire, désireux de quitter son ancien logement, une mensualité équivalente au montant des loyers augmentés.
Dans ce cas, le locataire choisit soit de recevoir directement les mensualités de la caisse (pour l’aider à payer son nouveau loyer), soit se désiste en faveur de la banque, qui lui a accordé un prêt (pour l’achat de sa nouvelle demeure), dont le montant équivaut à la somme des mensualités sur trois ans. La caisse rembourse alors directement l’organisme de crédit en lui versant les mensualités.

10 – D’autres mécanismes d’aide sont-ils prévus pour le locataire ?
La loi prévoit (article 35) que le locataire sera exonéré de frais d’assurance relatifs au logement qu’il occupe, des frais d’enregistrement (notamment de timbres) s’il rachète son ancien logement.
Le propriétaire, qui vend son logement à son ancien locataire, peut lui aussi se faire rembourser certains frais : des droits dus sur le lotissement de l’immeuble ainsi que des droits de timbres. Il doit toutefois en faire la demande dans un délai de trois mois, à compter de la date inscrite sur les formalités de vente. Le remboursement se faisant au prorata des lots vendus à l’occupant.
Les locataires, détenteurs de “loyers anciens”, sont prioritaires neuf années durant pour obtenir des prêts à taux bonifiés auprès de l’Établissement public de l’habitat ainsi qu’auprès de la Banque de l’habitat (article 37).

11 – Le propriétaire peut-il récupérer son bien avant cette période de neuf ans ?
L’ensemble du dispositif est pensé pour inciter les anciens locataires à quitter au plus vite leur logement si les deux parties tombent d’accord. La loi conserve cependant les motifs (article 22), qui autorisaient déjà, dans les lois exceptionnelles, le propriétaire à récupérer son logement. Il s’agit de cas de “nécessités familiales”. Parmi ces motifs familiaux, on peut citer le mariage du propriétaire ou de l’un de ses enfants, la survenance d’un enfant, la nécessité d’agrandir le logement familial du propriétaire, notamment si le locataire occupe un local mitoyen à celui de son propriétaire.
D’autres justifications sont également prévues pour récupérer plus vite le logement comme envisager la destruction du logement.
Comme dans le cas d’une justification familiale, c’est alors au propriétaire d’indemniser le locataire. L’indemnité varie selon les cas (voir question suivante). La somme est consignée chez un notaire dans l’attente de la réponse du locataire. Si le locataire accepte, le notaire lui versera 90 % de la somme immédiatement. Les 10 % restants sont versés quand il rend les clés.
Seule obligation légale : le propriétaire devra notifier son locataire deux mois avant la date de la signature du bail initial (notifier le locataire avant le 1er novembre de chaque année si le bail a été signé un 1er janvier par exemple) de son intention de reprendre le logement.
Si le locataire ne respectait pas les conditions de l’accord pour sa sortie du logement, le propriétaire n’aura plus qu’à aller devant le juge d’exécution pour lui réclamer des indemnités d’occupation illégale et le faire sortir.
A contrario, si le propriétaire ne paie pas aux locataires les indemnités dues, celui-ci peut être condamné à payer 2 % par mois de la valeur de l’indemnité.

12 – Quel est le montant de l’indemnité due pour départ anticipé ?
- Si le bail est rompu la première année pour nécessité familiale, la compensation à payer au locataire équivaut à quatre années du loyer de référence.
Dans l’exemple d’un appartement de
500 000 dollars ce serait 25 000 dollars (loyer de référence) x 4 = 100 000 dollars.
Pour un logement de luxe, le montant de l’indemnité est réduit à 50 000 dollars.
- Si le propriétaire entend récupérer son logement pour le détruire et reconstruire, la compensation due sera équivalente à six ans du nouveau loyer, c’est-à-dire 25 000 dollars x 6 = 150 000 dollars. Pour un logement de luxe, la compensation due est de 75 000 dollars.
- Si le propriétaire veut récupérer le logement loué pour d’autres raisons (article 23), il peut parfaitement entamer une négociation avec son locataire. Toutefois, aucun barème d’indemnité n’est ici fixé par la loi. Le propriétaire et le locataire devront se mettre d’accord sur son montant. Le locataire est parfaitement libre de refuser l’offre et de rester dans les locaux, jusqu’à la fin de la période de transition de neuf ans. Mais à terme (au bout des neuf années), le propriétaire n’aura aucune indemnité à lui verser pour le congédier.

13 – Comment régler les litiges si l’accord conclu n’est pas respecté ?
Si le locataire ne respecte pas les conditions de l’accord pour mettre fin au bail, le propriétaire porte plainte devant le juge d’exécution pour lui réclamer des indemnités d’occupation illégale et l’expulser.

14 – Que se passe-t-il si le propriétaire n’a pas les moyens de verser les indemnités prévues ?
La loi (articles 22 et 23) met en place des facilités afin également d’aider le propriétaire à payer les indemnités dues à ses locataires pour accélérer leur procédure de départ. Il est ainsi prévu qu’il puisse solliciter un prêt bancaire à taux bonifiés, aux conditions prévues par la loi de 1996, qui met en place l’Établissement public de l’habitat. La loi ne prévoit pas les conditions d’obtention du crédit. Elle précise tout au plus que le prêt peut être obtenu auprès de n’importe quel organisme financier aux conditions posées par l’l’Établissement public de l’habitat.

15 – Que prévoit la loi pour les personnes partageant le logement du signataire du bail ?
L’article 29 de la loi précise que si le locataire décède (ou s’il quitte l’appartement), le conjoint ainsi que les autres personnes qui ont partagé son logement, sans interruption, depuis le début de la location, peuvent bénéficier du bail pour le reste de la période de transition. Comme auparavant, la loi exige l’existence de liens familiaux entre le locataire principal et les personnes vivant chez lui pour prétendre à la reprise du bail.

16 – Que prévoit la loi si le locataire ne paie pas ses loyers ?
Le locataire (article 34) perd son droit au logement s’il omet de payer son loyer (avec les augmentations légales prévues par la loi). Le propriétaire est en droit d’exiger son départ deux mois après les premières notifications pour défaut de paiement. Les notifications doivent se faire en personne, c’est-à-dire au locataire ou à l’une des personnes qui vivent avec lui. Dans le cas où cette notification “physique” n’est pas possible, la loi prévoit qu’elle soit faite par publication dans la presse sur décision du juge des référés.

17 – Quels sont les recours du propriétaire en cas de non-respect par le locataire de ses obligations ?
Si le locataire change l'usage du local, en le transformant en commerce par exemple alors que le bail est résidentiel, le propriétaire est en droit de réclamer son éviction (article 34-b). De même s’il peut faire constater le mauvais entretien du logement.
L’article 34-b précise que la notion de “mauvais entretien” s’entend comme des « dégradations qui ne sont pas dues à l’usage normal du local ». Autre définition du mauvais entretien : « Un usage (ou l’autorisation d’en user) dans des conditions qui ne sont pas compatibles avec les conditions du bail sans l’accord préalable écrit du propriétaire. »

18 – Dans quel cas le locataire perd-il son droit au bail ?
L’article 34-c prévoit plusieurs cas de figure :
- Le locataire ne paye pas son loyer après avoir été sommé de le faire.
- Il fait un mauvais usage du local (destruction d’un élément à l’intérieur, usage contraire aux termes du contrat de bail).
- Il quitte le local pour une période d’un an, même s’il continue à payer son loyer.
- Il quitte le local pour une période de six mois,  alors qu’il doit son loyer et qu’il n’a pas laissé d’adresse pour le notifier.
- Il est étranger et quitte pour une période de six mois.
- Il sous-loue sans autorisation du propriétaire. Si le locataire possède un appartement (voire seulement les trois quarts d’un appartement) dans un périmètre de moins de 10 kilomètres à vol d’oiseau du logement concerné.
- Il a une épouse, des enfants, mineurs ou majeurs résidant avec lui et qui sont ou deviennent propriétaires d’un bien, la loi considère que le locataire perd également son droit au logement ancien puisqu’il peut être hébergé par ses enfants (article 34-c).

19 – En cas de litige, la procédure par rapport à ce qu’elle est aujourd’hui est-elle accélérée ?
Non, c’est la même procédure. L’article 50 reprend dispositions des autres textes législatifs. C’est le juge unique qui est compétent.