Les contrastes de Aïn el-Mreissé

Aïn el-Mreissé a deux visages. D’un côté, le front de mer accueille les appartements haut de gamme et les cafés, de l’autre, l’intérieur du quartier offre un paysage sans homogénéité : immeubles dégradés, parcelles abandonnées, boutiques vides et appartements invendus. Ainsi d’une rue à l’autre, la valeur d’une boutique, d’un terrain ou d’un appartement peut varier du simple au triple.

Naturellement, la vitrine de Aïn el-Mreissé est son front de mer. Si la vue de la Méditerranée est partielle, les promoteurs débutent leur grille de prix à 6 000 dollars le m2. Un nouveau projet (Ain el Mreisseh 39 à côté du fast-food McDonald’s) vient d’être lancé, alors que le chantier adjacent, Gray d’Albion, dessiné par l’architecte Bernard Khoury, est à l’arrêt depuis 2016. Dans un contexte de stagnation des ventes et une augmentation des invendus, les prix sont logiquement à la baisse. Dans des cas extrêmes, le mètre carré s’effondre à moins de 3 000 dollars le m2 au premier étage dans des rues secondaires du quartier. Normalement, les prix se situent autour de 4 000 dollars le m2, soit 5 à 10 % de moins qu’en 2015. Mais comparé à il y a dix ans, un premier étage rue Rustom Pacha est passé de 1 600 dollars le m2 en 2007 à 3 800 dollars aujourd’hui. Parallèlement, le quartier est recherché pour les locations d’appartements. Beaucoup de familles syriennes ont séjourné rues Rustom Pacha et Arslane Sinno, depuis la guerre en Syrie en 2011. Aujourd’hui, les loyers pour un logement meublé se négocient de 175 à 200 dollars le m2 par an. Les studios de 70 à 80 m2 trouvent preneurs à partir de 1 400 dollars par mois (soit autour de 225 dollars le m2 par an).

Aïn el-Mreissé compte également quelques immeubles de bureaux (Yassine, Sfeir, Machkhas, Ain el Mreisseh 77) qui affichent d’excellents taux d’occupation. Certains d’entre eux n’ont pas de places de parking et les entrées des immeubles sont parfois délaissées, mais les loyers (autour de 150 dollars par m2 par an) sont très compétitifs par rapport aux prix demandés à Clemenceau et au centre-ville. De plus, l’accès est facile et n’est pas congestionné par les embouteillages comme à Hamra. Ces points positifs devraient encourager les promoteurs à investir dans l’immobilier d’affaires à Aïn el-Mreissé et exploiter les nombreuses parcelles mises sur le marché.

Les incidences foncières demandées par les propriétaires (prix de la parcelle divisé par le métrage à vendre) varient de 1 750 à 2 500 dollars le m2 dans les rues intérieures et s’envolent autour de 4 000 dollars le m2 pour les parcelles devant la Méditerranée.

L’activité commerciale est également la plus dynamique le long du front de mer. La demande vient principalement de petits cafés, de snacks, de restaurants et des salons de coiffure. Les loyers s’étirent de 500 à 700 dollars le m2 par an. À l’opposé, la demande est faible dans les rues secondaires comme la rue Phoenicia. Plusieurs locaux y sont vacants depuis plusieurs mois. Les loyers demandés de 300 à 400 dollars le m2 sont disproportionnés et ne devraient pas dépasser les 200 et 250 dollars le m2.