Selon l’agence de conseil Ramco, qui a recensé 194 nouveaux projets dans la capitale, les prix affichés ont baissé de 1,8 % en 2017. C’est la plus forte correction depuis 2014.

Les difficultés du marché immobilier ne faiblissent pas. Au contraire, le baromètre de Ramco relève qu’en 2017 les prix demandés par les promoteurs, qui excluent toute marge de négociation et tout escompte, n’ont jamais autant baissé depuis 2014.

De 2014 à 2016, la baisse s’était située entre 0,7 et 1,5 %. Elle s’est amplifiée en 2017 avec une baisse de 63 dollars par m2 dans les projets en construction. Cela représente une baisse d’environ 5 % des prix annoncés depuis quatre ans.

Entre le prix affiché et le prix finalement payé au moment de la vente d’un appartement neuf, la marge de manœuvre de l’acheteur ne cesse d’augmenter. Après négociation, Ramco estime que la baisse effective des prix serait en moyenne de 15 % depuis quatre à cinq ans avec des cas isolés de 20 à 30 % dans des projets en difficulté, c’est-à-dire pris à la gorge par les banques. Alors que l’acheteur se trouve en position de force et que le stock d’appartements à la vente s’accumule, certains promoteurs n’ont plus le choix pour attirer des acheteurs potentiels, ils doivent être flexibles et réduire leur prix.

Ainsi, 70 promoteurs (soit 36,1 % des projets) ont baissé leur prix affiché. C’est 13 % de plus que l’an dernier. Dix-huit cas sur les 194 immeubles répertoriés (9,3 % des projets) ont accordé des remises de 10 à 20 %, soit entre 100 et 250 dollars par mètre carré. Des cas extrêmes se situent autour de 500 dollars le m2.

Ces rabais ne concernent pas exclusivement les produits haut de gamme comme au centre-ville ou le long du front de mer. Les baisses touchent tous les types d’appartements même dans les quartiers dits populaires où le mètre carré tourne autour de 2 500 dollars.

La flexibilité d’une partie des promoteurs s’explique par la baisse de la demande locale et des expatriés, la hausse des invendus et une offre surévaluée qui ne correspond pas aux budgets des acheteurs.

Comme les années précédentes, les prix officiels sont restés inchangés dans la majorité des nouveaux projets recensés (51,6%), mais cette proportion est en baisse par rapport à 2016 (59,5%).

Malgré un ralentissement incontestable du marché immobilier à Beyrouth, beaucoup de promoteurs affichent les mêmes prix et préfèrent négocier une fois que le client potentiel se présente à eux.

Cette stratégie est souvent observée chez les promoteurs les plus connus de la ville qui en façade veulent préserver leur notoriété en proposant les mêmes prix depuis plusieurs années. Cette logique ne trompe pas et les acheteurs ne sont pas dupes ni naïfs. Il est évident que ces promoteurs accordent comme tout le monde des ristournes, puisqu’il s’avère que c’est le seul moyen de réaliser des ventes dans le contexte actuel. Il reste toutefois une minorité qui maintient ses prix parce qu’elle estime qu’ils sont cohérents et que leurs produits sont en demande.

À l’opposé, vingt-quatre promoteurs se sont démarqués du marché et ont augmenté leur prix. Seulement 12,3 % des immeubles répertoriés sont plus chers que l’an passé (en 2016, ce chiffre était de 11,6 %). Leur politique de commercialisation détonne dans une conjoncture aussi concurrentielle. Pourtant certains promoteurs ont pris le risque d’aller à contre-courant de la tendance du marché. Rien a priori ne justifie une hausse des prix, puisque le foncier est en baisse et le coût de construction reste stable. À moins que cela soit une stratégie pour mieux donner un rabais par la suite ?