Destination d’affaires, commerciale, résidentielle et diplomatique, l’avenue Charles Malek est l’un des axes les plus hauts de gamme d’Achrafié. La partie orientale est principalement résidentielle, tandis que la partie proche du centre-ville est commerciale. Mais malgré une forte notoriété, la dynamique est au ralenti et les loyers sont en baisse.

G.D.

L’image de l’avenue Charles Malek repose principalement sur ses immeubles d’affaires dont certains sont des références architecturales comme Sofil, 812 Tabaris, L’Ellipse, Quantum, The Nederlands Tower. Les loyers des bureaux y sont parfois aussi élevés que certains immeubles du centre-ville, puisque les produits de qualité s’affichent de 250 à 275 dollars le m2, tandis que les produits moyen et bas de gamme se situent entre 200 et 250 dollars le m2.

Mais depuis plusieurs années, la dynamique s’essouffle. Aujourd’hui, plus de 2 000 m2 de bureaux sont à la location. Concurrencés par les nouveaux immeubles d’affaires à Sodeco, à la corniche du Fleuve et au centre-ville, l’intérêt des compagnies est en baisse et les loyers à Charles Malek sont parfois perçus comme injustifiés. Des bureaux sur le marché depuis plusieurs années peinent ainsi à s’écouler, même si certains propriétaires ont consenti des baisses de 10 à 15 % depuis deux ans.

Le marché de la vente des bureaux stagne également. Un chantier en cours annonce un prix de départ autour de 5 500 dollars le m2. Après environ trois ans de commercialisation, à peine 20 % du stock a été écoulé.

Les activités commerciales sont également au ralenti. L’intérêt pour l’avenue Charles Malek vient principalement des banques, des boutiques de tapis, des bijouteries et des restaurants comme le confirme l’ouverture du complexe de restaurants Restos Saint-Nicolas en 2017. Malgré ce nouveau projet, le stock des boutiques à louer n’a jamais été aussi important. Pourtant la demande est souvent insatisfaite. Les banques veulent acheter et il y a très peu de locaux à la vente et certains propriétaires de boutiques refusent les demandes de la part de restaurants. La frustration est réelle, puisque le stock disponible ne correspond pas à la demande.

Actuellement, plus de 2 200 m2 sont sur le marché. Les anciens locaux de La Cigale, Legrand et Cedrus Bank sont toujours vacants bien que les loyers soient en repli de 10 à 20 % depuis 2016. Par exemple, le tarif d’un local de 260 m2 est passé de 18 300 dollars par mois en 2017 à 15 400 dollars mensuel en 2018.

Dans ce contexte, l’érosion des loyers est actée. La barre symbolique des 1 000 dollars par m2 par an n’est plus d’actualité. La valeur des bons emplacements se situe désormais autour de 700 à 800 dollars par m2 annuel.

L’extrémité est de Charles Malek, de l’avenue de l’école de la Sagesse au secteur Saint-Louis, est principalement résidentielle. Plusieurs immeubles d’appartements ont été construits depuis 2011. La majorité de ces projets ont une banque au rez-de-chaussée.

En dix ans, la moyenne des prix demandés des appartements au 1er étage a augmenté de 106 %, de 1 700 à 3 500 dollars par m2. Officiellement, depuis quelques années, les prix y sont stables, mais les promoteurs qui peinent à vendre accordent plus facilement des remises.

Les surfaces proposées par les promoteurs varient d’un immeuble à l’autre. Certains ont fait le choix de superficies d’environ 270 m2 de 2008 à 2012. Puis, les petites surfaces de 150 à 200 m2 se sont dernièrement multipliées.

Mais contre toute attente, les deux derniers chantiers qui sont en cours proposent des surfaces de 230 à 250 m2 avec un prix de départ de 875 000 dollars.

La baisse des valeurs des bureaux et des boutiques tarde à se répercuter sur les prix fonciers. Si plusieurs parcelles sont vacantes, les disponibilités foncières sont finalement limitées. Les terrains sont détenus par des familles qui ne sont pas pressées de céder leur bien. De Tabaris à Sofil, les incidences foncières (prix de la parcelle divisé par la surface vendable) devraient se situer entre 1 800 et 2 000 dollars le m2.