Des appartements toujours plus petits à Beyrouth, notamment à Achrafié

Depuis une dizaine d’années, la taille moyenne des logements neufs ne cesse de rétrécir. Cette baisse est l’une des conséquences du ralentissement du marché immobilier dans la capitale et de la hausse des prix de 2005 à 2010.

Étant donné que les budgets des acheteurs est de plus en plus serré et qu’il n’a pas augmenté proportionnellement à la hausse des prix de l’immobilier, les promoteurs sont logiquement en train de s’adapter. Ils proposent des surfaces plus petites en espérant que leur produit restera accessible et abordable au plus grand nombre d’acheteurs.

De ce fait, au cours des douze derniers mois, la superficie moyenne d’un appartement en construction a perdu 12 m2, ce qui équivaut à une valeur d’environ 35 000 à 45 000 dollars sur le prix total d’un logement. La baisse était déjà de 8 % entre 2015 et 2016.

Ainsi, entre 2009 et 2017, la surface moyenne d’un appartement neuf a régressé de 128 m2, ce qui est aujourd’hui la surface d’un logement de deux chambres à coucher.

Les promoteurs continuent de proposer des logements de trois chambres à coucher, mais leurs architectes grappillent chaque mètre carré possible dans toutes les pièces afin de réduire la superficie. Les chambres par exemple sont de plus en plus minuscules. Certaines font désormais à peine 2,7 mètres de large et il est de plus en plus difficile d’y ajouter un bureau. Avoir un balcon ouvert est aussi devenu un luxe, puisqu’il est désormais intégré dans la surface de la salle à manger.

La moyenne des appartements en chantier varie d’un quartier à un autre. Le chiffre le plus élevé est au centre-ville avec une moyenne de 270 m2, soit 5,5 % de moins qu’en 2016. Beyrouth-Ouest affiche une moyenne de 185 m2 comme en 2016. Par contre, avec 166 m2, Achrafié observe une baisse spectaculaire de 15,7 % par rapport à 2016.

Les projets résidentiels de petits appartements se sont en effet multipliés à Achrafié. Sur un total de 89 chantiers actuellement en cours, 30 proposent des surfaces inférieures à 100 m2. Plusieurs produits sont à moins de 250 000 dollars.

Le phénomène est global, environ 60 % des quartiers d’Achrafié (16 sur 26) offrent ce type de logements. On retrouve le plus grand nombre de projets avec des petites superficies dans les secteurs de corniche du Fleuve, Fassouh, Mar Mikhaël, hôtel Alexandre et Geitaoui.

Ces logements séduisent une clientèle multiple, les personnes célibataires, les divorcés, les expatriés à la recherche d’un pied-à-terre et les investisseurs qui mettront leur bien sur le marché locatif.

La réduction des surfaces s’observe également dans les secteurs dits bourgeois comme Sursock. Les unités de 400 à 600 m2 sont devenues rares. Les récents projets affichent dorénavant des moyennes de 270 à 325 m2.

Conscients que la demande est désormais limitée, les promoteurs ne sont plus intéressés par les larges surfaces et les chantiers avec des produits au-delà de 350 m2 sont ultraminoritaires.

Mais si les petites surfaces se multiplient à Achrafié, elles restent rarissimes à Beyrouth-Ouest. Deux projets à Hamra et à Tarik Jdidé vendent des logements inférieurs à 100 m2. La timidité des promoteurs pour ce créneau est surprenante, sachant que les petites surfaces seraient assurément recherchées et appréciées à proximité des universités et des hôpitaux.

En revanche, au centre-ville de Beyrouth, le phénomène n’est plus une inconnue. Sur les huit chantiers en cours, trois affichent des surfaces de 65 à 80 m2. Ces projets se trouvent en périphérie du périmètre de Solidere dans les secteurs de Saifi Village, sérail et Wadi Abou Jmil. Certains produits sont affichés à partir de 357 000 dollars.

Le pionnier au centre-ville avait été la tour Damac à Minet el-Hosn avec des unités de 52 m2. Certains sont encore sur le marché à un prix entre 370 000 à 400 000 dollars.