Combien vaut un appartement en chantier à Beyrouth?

Sur un panel de 252 chantiers résidentiels dans l’ensemble de Beyrouth municipal, l’appartement médian se situe au 6e étage et a une surface moyenne de 182 m² avec trois chambres à coucher et une place de parking. L’étude de Ramco se base sur une augmentation moyenne de 75 dollars le m2 par étage.

Ainsi, un premier étage en construction est en moyenne inférieur à la barre symbolique des 3 000 dollars le m² après négociation. Ce qui positionne la valeur moyenne d’un appartement en chantier à 594.639 dollars après négociation.

Ne pas se précipiter

Ramco estime que la marge moyenne de négociation d’un logement en chantier à Beyrouth se situe actuellement entre 10 et 15 %. Les marges de négociation varient bien sûr d’un promoteur à un autre et d’un quartier à l’autre.

Tous les propriétaires n’acceptant pas facilement de rabais. Mais de nombreuses rumeurs, voire de fausses informations circulant sur l’état du marché, il faut préciser que les plus grosses marges concernent des produits finis avec défaut et pas forcément les appartements en construction.

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Si le marché traverse certes une crise sans précédent, accepter la première contre-offre qui se présente peut s’avérer délicat : beaucoup de promoteurs font en effet encore de la résistance et semblent vouloir ignorer la crise que traverse le secteur immobilier. Ils refusent de céder et ne sont pas très flexibles sur leur prix.

Les plus durs en négociation n’accordent pas plus que 5 % de ristourne.

Un marché en stand-by

À l’opposé, d’autres promoteurs ont été pris au piège par le ralentissement des ventes et la baisse de la demande. Faute d’argent liquide, plusieurs d’entre eux ralentissent les travaux. Certains chantiers ont pris beaucoup de retard : des projets sont ainsi sur le marché depuis plus de cinq à six ans, voire plus dans des cas extrêmes.

S’ils sous-traitent la construction de leur projet, les promoteurs ont des échéances à tenir. Souvent coincés par leur banque (particulièrement à la fin des travaux), ils se montrent alors plus souples et accordent des réductions importantes pour ne pas perdre des acheteurs potentiels. Les cas extrêmes vont de 30 à 40 % par rapport aux prix affichés. Les appartements les plus chers se trouvent au centre-ville et le long du littoral, et dans certains quartiers huppés comme Sursock et Ramlet el-Baida. 

Un logement de 270 m2 au 6e étage dans le périmètre de Solidere est par exemple estimé autour de 1,7 million de dollars, soit 6 339 dollars le m2. Le stock en construction est plus cher que certains invendus qui peuvent être bradés au centre-ville à environ 5 000 dollars le m2 au premier étage. Avec une moyenne de 166 m2 par appartement en construction, la valeur médiane à Achrafié après négociation avoisine les 550 000 dollars. Ce chiffre est affecté par la multiplication des logements de 50 à 100 m2.

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En effet, plus de 30 % au moins des chantiers à Achrafié proposent des produits d’une seule chambre à coucher. Désormais, en effet, la priorité des promoteurs sont les petites surfaces et les petits budgets pour les célibataires et les couples seniors ou sans enfants. Dans ce contexte, les familles avec trois enfants qui ont un pouvoir d’achat serré ont de plus en plus de difficultés à trouver un logement neuf dans Beyrouth municipe. Elles sont souvent exclues de la capitale et sont contraintes de prospecter en périphérie de la capitale.

Seuls quelques quartiers en périphérie d’Achrafié (comme Beddaoui, Geitaoui, Saint-Louis ou Adlié) peuvent encore satisfaire la demande des familles modestes qui cherchent un logement de trois chambres pour moins de 500 000 dollars.