Avec cinq chantiers résidentiels en cours, Fassouh est l’un des quartiers les plus dynamiques d’Achrafié. La multiplication des projets transforme progressivement la structure sociale avec le départ des anciens résidents et l’arrivée d’une nouvelle classe moyenne.
Situé en contrebas de la place Sassine, Fassouh est pour certains un secteur populaire et dense avec des bâtiments dégradés. C’est dans ce quartier qu’un immeuble s’était effondré en 2012 faisant 27 victimes.
Mais pour d’autres, Fassouh est un petit village calme au cœur d’Achrafié qui offre l’opportunité d’acquérir un appartement neuf pour moins de 250 000 dollars. Depuis une dizaine d’années, dix-sept nouveaux immeubles résidentiels ont été construits. Au total, 238 appartements ont été livrés.
À ce stock, vont bientôt s’ajouter les 93 nouveaux logements des cinq chantiers en cours.
Des prix autour de 2500 dollars
Mais tous ces projets ont engendré la destruction de l’ancien tissu urbain, entraînant un changement dans la composition de la population du quartier avec l’arrivée, progressive et continue, d’une nouvelle classe sociale plus aisée.
Logiquement, cet essor immobilier a affecté l’évolution des prix. En 2007, un premier étage était affiché de 1200 à 1500 dollars le m2. Les surfaces proposées variaient de 150 à 200 m2 et les valeurs des appartements étaient de 200 000 à 300 000 dollars. Aujourd’hui, les prix commencent de 2500 à 3800 dollars le m2, soit une moyenne de 2 911 dollars le m2 au premier étage (soit 3 % de moins qu’en 2017). Ainsi, en dix ans, les tarifs ont plus que doublé et la moyenne des logements neufs est tombée à 106 m2.
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La large gamme de prix s’explique par des prestations très hétéroclites. Sans surprise, les produits bas de gamme sont les moins chers, tandis que les unités de meilleure qualité, comme ces appartements en duplex (chambres à l’étage) de 69 à 95 m2, peuvent dépasser les 3 500 dollars le m2.
Autre phénomène : la multiplication des studios et des logements de moins de 100 m2. Leur prolifération est la traduction de la stratégie des promoteurs qui voient Fassouh comme une adresse résidentielle bon marché pour des célibataires, des divorcés, ou de jeunes couples sans enfant à la recherche d’un logement à moindre coût et les expatriés qui veulent un petit pied-à-terre à deux pas de la place Sassine. Ainsi, il est possible d’acquérir un studio de 65 à 75 m2 de 230 000 à 300 000 dollars.
La location en hausse
Pour les logements de 100 à 130 m2, il faut compter de 320.000 à 450.000 dollars en fonction des étages.
Parallèlement, les appartements neufs, élégants et de qualité se louent assez facilement. Les loyers dans un projet livré en 2018 peuvent atteindre 200 dollars le m2 annuel pour un meublé et de 125 à 150 dollars le m2 par an pour un non-meublé.
La multiplication des projets a attiré l’attention des investisseurs. Si les parcelles vides se raréfient, les promoteurs n’hésitent pas à acquérir des parcelles déjà bâties avec des immeubles occupés par des anciens locataires.
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Au fur et à mesure des transactions, les anciens bâtiments avec de petites boutiques disparaissent au profit de nouveaux immeubles avec des facilités de parking. Si la moyenne des appartements est d’environ 2 900 dollars le m2, le coût des parcelles devrait se situer entre 5 000 et 6 000 dollars le m2.
Fassouh compte également une petite structure commerciale le long des rues Moutran, Messara et Ghophraël. Les activités sont dominées par quelques commerces de proximité. Mais leur nombre est en diminution, puisque les nouvelles constructions sont souvent uniquement résidentielles. Quelques unités de 40 à 100 m2 sont sur le marché avec des loyers de 500 à 1500 dollars par mois.
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