Faut-il craindre une bulle immobilière ?

Le marché de l’immobilier libanais s’est emballé depuis le début de l’année. En moins de six mois, les prix de certains appartements ont doublé de valeur dans les quartiers les plus recherchés de Beyrouth. La flambée est telle que les acteurs du secteur en sont désorientés. L’exemple tout récent de la crise des “subprime” aux États-Unis et l’éclatement de la bulle immobilière sur le marché américain agissent comme un avertisseur : le Liban serait-il en train de vivre le même phénomène (toutes proportions gardées) ?
C’est le gouverneur de la Banque centrale, Riad Salamé, qui, le premier, a tiré la sonnette d’alarme, en prononçant le mot fatidique : « Bulle. » Nous n’y sommes pas encore, mais le risque de formation d’une bulle est bien réel, affirme-t-il dans une interview au Commerce du Levant (voir page 76). Le gouverneur de la Banque centrale ne croit pas à un scénario catastrophe à l’américaine. Les caractéristiques du marché libanais sont trop différentes du modèle américain : le crédit hypothécaire est ici encore balbutiant et surtout la titrisation de ces créances totalement absentes. C’est l’exemple de Dubaï dont Riad Salamé craint en revanche la reprodcution. La spéculation est en effet le principal moteur de la folle augmentation des prix dans l’émirat. La Standard Chartered Bank explique que l’envolée des prix y est alimentée par « une spéculation excessive sur le court terme, basée sur l’effet de levier », ce qui représente, dit-elle, un procédé « déstabilisant et dangereux ».

Spéculation

Toute la question est donc de savoir quelle est la part de la spéculation dans la récente flambée des prix au Liban. Car on parle de bulle lorsque les prix du marché s’enflamment au point de se déconnecter des fondamentaux économiques qui le sous-tendent. Le risque est aggravé lorsque la spéculation est alimentée par des crédits bancaires. En cas d’éclatement de la bulle, c’est alors le système financier et, par ricochet, l’économie tout entière, qui sont en danger. Exemple : lorsque les prix chutent brutalement, un promoteur qui s’est financé par des emprunts se retrouve à devoir rembourser des traites pour un montant supérieur à la valeur de son projet immobilier. La banque va donc prononcer sa mise en faillite. Si des cas similaires sont nombreux, comme cela s’est déjà produit au Liban à la fin des années 1990, le portefeuille de créances douteuses des banques gonfle de façon démesurée, ce qui a pour conséquence de limiter les possibilités de crédit à d’autres secteurs. Une partie importante de capit