Immobilier : le ralentissement se confirme

Un ralentissement de plus en plus prononcé du secteur immobilier : c’est le bilan que l’on peut dresser de l’année 2012, qui s’est inscrite dans la continuité de la précédente. L’un des principaux indicateurs du marché résidentiel, le nombre des ventes immobilières, annonce la couleur : les transactions ont reculé de 10,1 % par rapport à l’année 2011, déjà marquée par une contraction des ventes de 11 %. La tendance s’est confirmée début 2013, les ventes immobilières ayant affiché une baisse annuelle de 18,9 % fin février, à 8 547 transactions, selon le Registre foncier. Après le boom de 2008-2009, la demande locale s’est tassée, principalement en raison de la cherté des produits sur le marché. La situation politique au Liban – qui subit les conséquences de la guerre en Syrie – a également contribué à faire baisser la confiance des ménages et n’a pas permis d’attirer la diaspora libanaise, qui avait constitué l’un des principaux moteurs du boom immobilier il y a cinq ans. La demande étrangère a, elle aussi, continué de diminuer de 9,5 % en 2012, avec 1 385 ventes immobilières. Les ressortissants du Golfe ont suivi les consignes de leurs gouvernements respectifs de ne plus se rendre au Liban. L’arrivée massive de ressortissants syriens fuyant les combats en Syrie a finalement eu un impact limité sur les ventes immobilières, l’écrasante majorité des réfugiés s’étant orientée vers des locations. Afin de stimuler la demande, la Banque centrale a encouragé les prêts au logement : à la fin de l’année 2012, le plafond des prêts au logement subventionnés par l’Établissement public pour l’habitat a été également relevé, passant de 179 000 dollars à 333 000 dollars. Début 2013, la Banque centrale a lancé des mesures permettant aux banques commerciales d’offrir des crédits immobiliers avec des taux d’intérêt avantageux.
Malgré la baisse de la demande, les grilles de prix ont peu bougé dans l’ensemble, même si des promoteurs ont consenti des baisses de tarifs de l’ordre de 10 à 15 %, sur un certain nombre d’unités, en particulier les grandes surfaces. Cette absence d’élasticité des prix à la chute de la demande s’est traduite par une nouvelle augmentation de la valeur des transactions immobilières : +3,8 % en 2012. La valeur moyenne des ventes est également en hausse à 123 051 dollars en 2012, contre 106 533 dollars en 2011. Les acheteurs, soucieux de trouver des produits conformes à leur budget, se sont encore un peu plus éloignés de Beyrouth : la capitale n’a concentré que 7,8 % des ventes immobilières en 2012, contre 23,9 % dans le caza de Baabda par exemple.

Les activités de construction touchées

Le ralentissement de la demande s’est répercuté de manière inévitable sur les activités de construction. Le nombre de permis de construire délivrés a connu une baisse de 0,84 % en 2012, mais c’est surtout la surface concernée par ces nouveaux permis qui a diminué de manière significative. L’administration libanaise a en effet octroyé en 2012 des permis pour une surface de 14 680 917 m², soit une réduction de 10,8 % par rapport à l’année 2011. Pendant les deux premiers mois de l’année 2013, la tendance s’est encore accentuée, avec une diminution de 47 % de la surface des permis émis par rapport à 2012. Les nouveaux projets lancés sur le marché cette année devraient donc être moins nombreux en 2013. La nouvelle tendance est de construire des surfaces plus petites, majoritairement en dessous de 200 m², et davantage en dehors de Beyrouth : seulement 5,4 % des nouveaux projets ont été lancés dans la capitale en 2012, contre 45,4 % dans le Mont- Liban.

Baisse des livraisons de ciment

L’engourdissement du secteur résidentiel a aussi eu des répercussions sur les livraisons de ciment, en baisse de 4,3 % en 2012, et ce pour la première fois depuis de nombreuses années. « Le secteur résidentiel, qui représente environ 75 % de l’activité de construction, a été affecté en 2012, ce qui a entraîné une légère baisse des livraisons de ciment. Mais pour un petit pays comme le Liban, le niveau de consommation de ciment par habitant reste encore élevé », estime Jamil Bou Haroun, directeur du développement de la société Holcim.      « La baisse des livraisons de ciment devrait se poursuivre en 2013 et en 2014. La relance du secteur dépendra de l’évolution de la situation politique dans le pays et des investissements étrangers au Liban. Dans certaines régions, où les touristes du Golfe investissaient auparavant, les activités de construction se sont pratiquement arrêtées », affirme Adib el-Hachem, directeur marketing à la Cimenterie nationale. Les exportations des cimentiers n’ont pas été affectées, en particulier pour la Cimenterie nationale – plus grand exportateur libanais – qui a écoulé 30 % de sa production à l’étranger en 2012. « Nous avons exporté 250 000 tonnes de ciment de plus qu’en 2011, principalement vers la Syrie, notre principal client étranger. Le marché est resté ouvert, car la production nationale syrienne a été affectée par la dégradation de la situation politique, et les importations de Turquie ont fortement diminué », explique Adib el-Hachem. Pour autant, les perspectives s’annoncent différentes pour l’avenir. « La détérioration des conditions sécuritaires en Syrie pendant les premiers mois de 2013 nous a obligés à nous réorienter vers d’autres marchés plus lointains, comme la Libye », conclut le directeur marketing à la Cimenterie nationale.