Centre-ville

Le centre-ville de Beyrouth compte dix-neuf projets en construction. Ce nombre est en baisse depuis quelques années. Il était de 26 en 2011.
Au total, cela représente 1 111 appartements et plus de 370 000 mètres carrés de surfaces résidentielles.
L’actualité est dominée par plusieurs gros projets (3 Beirut, Damac, Beirut Terraces, One Oak Residence) qui seront livrés entre la fin 2015 et l’été 2016.
Mais comme sur l’ensemble du marché immobilier, l’offre dépasse la demande. Les ventes se font au compte-gouttes. Moins d’une centaine d’unités ont été achetées au cours des douze derniers mois au centre-ville.
Du coup, les délais de construction s’étendent, car les promoteurs qui vendent mal n’ont aucun intérêt à livrer leur produit rapidement. Ils préfèrent limiter les coûts en ralentissant l’exécution des travaux.
Le centre-ville représente un marché à part. Symbole d’un nouveau Beyrouth, son évolution urbaine est entièrement maîtrisée et contrôlée par la société Solidere. Chaque parcelle a un usage spécifique. Telle une ville nouvelle, le centre-ville offre un paysage architectural élégant avec des immeubles de qualité signés par des architectes locaux et internationaux de renom, des espaces publics, de grandes avenues parfaitement entretenues. À la lumière de ces services, avec un prix de départ d’environ 6 000 dollars le mètre carré, le centre-ville offre ainsi un bon rapport qualité/prix par rapport aux 6 000 dollars le mètre carré demandés à Ras Beyrouth et à Furn el-Hayek.
La plupart des projets en construction dans le centre-ville ont vu leur prix stagner depuis 2014. Certains projets ont même revu leur prix à la baisse, afin de redynamiser leur taux de vente. La stagnation actuelle du marché est une belle occasion d’obtenir des rabais. Bien que le centre-ville s’adresse principalement à des multimillionnaires, il reste possible d’acquérir un bien avec un budget de 1 à 1,5 million de dollars.
Malgré ce contexte, certains projets ont augmenté leurs prix depuis 2014, mais il s’agit de hausses injustifiées dans la plupart des cas.

Trois mégaprojets

La surface moyenne des appartements en construction au centre-ville est de 333 mètres carrés, c’est 95 mètres carrés de plus qu’un logement moyen à Beyrouth municipe.
Quelque 47 % des projets en cours se concentrent dans le secteur Minet el-Hosn et plus précisément entre les avenues Omar Daouk et l’ancienne avenue des Français (rue Adnan Hakim).
Les disponibilités ne manquent pas, puisque cet axe compte trois mégaprojets (Beirut Terraces, Venus Tower et 3 Beirut) avec environ 180 000 mètres carrés de surfaces résidentielles.
Les grilles tarifaires oscillent entre 6 500 et 8 000 dollars le mètre carré. Mais après négociation, il est possible de trouver, par exemple, un appartement de 208 mètres carrés à moins de 1 200 000 dollars.
Globalement, les petites unités sont rares sur le marché. Ce n’est pas la priorité des promoteurs qui n’osent pas encore s’aventurer vers ce créneau. Les plus petits logements dans le secteur Minet el-Hosn sont de 159 mètres carrés et sont proposés à partir de 1 035 000 dollars.
Autour de la baie du Saint-Georges et du complexe de Zaitunay Bay (rue Wafic Sinno), il n’y a aucun chantier en cours. Les invendus y sont très limités. Les transactions se réalisent uniquement sur le marché secondaire en cas de revente comme cet appartement de 600 mètres carrés affiché à environ 4,5 millions de dollars au-delà du 25e étage.
Situé au sud-ouest du centre-ville de Beyrouth en contrebas de la colline du Sérail, Wadi Abou Jmil est une adresse ultrarésidentielle.
Le quartier se structure principalement autour de trois complexes résidentiels (Beirut Square, Wadi Grand Residence, Wadi Hills) avec des caractéristiques similaires : immeubles indépendants de quelques étages (au maximum huit niveaux), résidences fermées et ultrasécurisées, espaces verts clos et central à l’intérieur de chaque complexe, club de sport, parfois avec une piscine, large gamme d’appartements. Les prix après négociation commencent autour de 6 000 dollars par mètre carré.
Le quartier est également devenu une destination très élitiste pour des projets de villas privées où les prix peuvent dépasser les 9 000 dollars le mètre carré.
Le secteur Foch-Allenby bénéficie de la proximité des Souks de Beyrouth. Deux projets (One Oak Residence et Allenby Gate) y sont en chantier et proposent des unités principalement de 277 à 420 mètres carrés. La rue Trieste domine le port de Beyrouth et les appartements y ont des vues dégagées. Quelques disponibilités sont annoncées de 6 700 à 7 500 dollars le mètre carré avant négociation.
Si le cœur de Saifi Village est apprécié, vivre en bordure du quartier a perdu de son charme. Encerclé de grands axes routiers (le ring, l’avenue Georges Haddad et la rue de Damas au niveau de la place Debbas), beaucoup de logements sont exposés au bruit de la circulation. Pourtant, les prix annoncés autour de 7 000 dollars le mètre carré semblent élevés. Comment Saifi Village pourrait-il être plus cher que Wadi Abou Jmil et Minet el-Hosn qui offrent un environnement urbain plus agréable et calme ? Ce positionnement trop élevé pourrait peut-être expliquer pourquoi deux chantiers résidentiels situés le long du ring ont été arrêtés dernièrement.