Immobilier : les prix à Beyrouth en 2015

Depuis plusieurs années déjà, le secteur immobilier à Beyrouth marque le pas. Toutefois, le ralentissement observé depuis 2011 ne s’est pas aggravé au cours des derniers mois.
La situation politique locale et la dégradation militaire en Syrie et à la frontière libanaise affectent logiquement le moral des acheteurs qui se font plus rares. Pourtant, le nombre de nouveaux projets dans la capitale (environ 380 chantiers sur l’ensemble de la municipalité de Beyrouth) est toujours impressionnant.
Malgré un ralentissement du marché, les acquéreurs sont toujours présents. Ils ont une bonne connaissance des produits à la vente et tournent parfois depuis plusieurs mois à la recherche de la perle rare.
Les prix affichés des appartements en construction à Beyrouth – selon notre étude publiée en avril 2015 – ont baissé de 0,7 % en 2014.
Il ne s’agit pas d’une chute catastrophique, mais la preuve que les prix se réajustent dans un contexte de stagnation.
Toutefois les stratégies divergent d’un promoteur à un autre. Si la grande majorité des promoteurs maintiennent leur grille de prix devant les acheteurs potentiels, d’autres accordent des baisses dès le premier contact ou dès le premier coup de téléphone.
Parallèlement, les marges de négociation sont à la hausse. Certains propriétaires à travers de grosses campagnes publicitaires sont en train d’accorder des rabais au-delà de 10 % dans l’espoir de redynamiser la commercialisation de leur projet. Ce n’est plus un tabou pour quelques promoteurs de dire ouvertement et publiquement que leurs prix sont en baisse. Des rabais de 15 à 20 % sont désormais possibles dans des cas extrêmes.
Les prix les plus élevés se situent toujours sur le front de mer de la capitale du centre-ville à Ramlet el-Baida où les vues sur la Méditerranée se paient au prix fort de 7 500 à 9 000 dollars le mètre carré.
Notre dossier répertorie aussi un grand nombre de rues qui affichent des prix au premier étage de 3 000 à 4 500 dollars le mètre carré. En fonction des emplacements et des surfaces proposés, le gros de l’offre se situe dans une fourchette de 600 000 à 1 200 000 dollars.
Le segment des petits appartements de 70 à 100 mètres carrés est en train de percer (à Mar Mikhaël, Hôtel Alexandre ou à Sioufi) pour des budgets de 250 000 à 450 000 dollars.
Les biens de qualité au centre-ville, à Furn el-Hayek ou à Verdun sont demandés et se vendent à condition, bien sûr, que les propriétaires soient raisonnables. À trop vouloir s’accorder une bonne marge de négociation, les promoteurs surcotent leurs appartements qui peuvent atteindre des niveaux incohérents, dans ce cas, les biens ne sont même pas visités.
De plus, les biens avec des défauts (emplacement bruyant, mauvaise qualité de construction, erreur du promoteur dans le choix des surfaces, etc.) ne se vendent plus. Une fois terminés, ces appartements viennent rejoindre le stock des invendus qui à court et moyen terme auront du mal à s’écouler. Les mauvaises décisions des promoteurs se paient cash.
Ainsi, la situation actuelle a un côté positif puisqu’elle entraîne progressivement la sortie du marché des “amateurs” qui s’étaient lancés dans ce business pendant le boom par pur profit sans connaître la demande. Aujourd’hui, il ne suffit pas de construire, mais il faut savoir vendre et se positionner dans un secteur de plus en plus concurrentiel.

Méthodologie Les prix des appartements résultent d’une enquête réalisée entre mai et juillet 2015. Elle se base sur les prix communiqués par les promoteurs des projets résidentiels actuellement en construction. Les chiffres mentionnés pour chaque rue dans les tableaux signalent le tarif du mètre carré au premier étage. Il s’agit de nos estimations qui prennent en compte les prix affichés par les propriétaires et les valeurs qui pourraient être acceptées par un acheteur après négociations. Le prix moyen par quartier est calculé sur la base d’une marge moyenne de négociation de 5 à 10 % par rapport aux prix affichés par les promoteurs. Ramco Real Estate Advisers 01/349911 [email protected] www.ramcolb.com