Immobilier : une année en deux temps

Le marché immobilier, qui a connu un regain d’activité fin 2009 et pendant les premiers mois de 2010, s’est stabilisé depuis l’été dernier. Sur l’ensemble de l’année, le nombre de ventes immobilières a augmenté de 12,76 %, tout en diminuant de 12,2 % sur le dernier trimestre de 2010. Le revirement semble s’être même accentué en 2011, puisque fin février, le registre foncier a comptabilisé 10 630 ventes, soit une baisse de 19 % par rapport à la même période en 2009. Le très net ralentissement du marché s’explique notamment par la détérioration de la situation politique, qui a pesé sur la confiance des consommateurs et des investisseurs. Sur le dernier trimestre 2010, les ventes immobilières aux étrangers ont en effet baissé de 42,1 % par rapport à la même période en 2009, selon des chiffres publiés par Bank Audi. Mais les causes sont également structurelles : une inadaptation de l’offre à la demande et des prix toujours très élevés. Les tarifs affichés par les promoteurs n’ont pas baissé en 2010, même s’il existe des marges de négociation évidentes pour les appartements de plus grandes surfaces. Signe de la résistance des prix, la valeur des ventes immobilières a augmenté davantage que le volume de ces ventes en 2010 : +36,2 % par rapport à 2009, atteignant un record de 9,5 milliards de dollars. Si on constate que le montant des ventes a baissé de 6,2 % sur le dernier trimestre 2010, la valeur moyenne des transactions immobilières a elle continué d’augmenter de 6,9 % sur cette même période, selon Bank Audi. Avec de telles grilles de prix, la demande continue de s’aiguiller vers les périphéries de Beyrouth : les ventes immobilières dans la capitale n’ont augmenté que de 5 % sur l’ensemble de l’année 2010.

Impact sur le secteur de construction

Le ralentissement des ventes ne s’est pas encore répercuté sur le secteur de la construction, majoritairement soutenu en 2010 par les projets immobiliers privés davantage que par les projets publics d’infrastructures. Les livraisons de ciment ont atteint un pic de 5,2 millions de tonnes, soit 6,7 % d’augmentation par rapport à la même période en 2009 (dont environ 10 % de contrebande vers la Syrie). Les deux premiers mois de l’année 2011 ont cependant été marqués par un léger repli, avec des livraisons en baisse annuelle de 1,3 %. « L’année 2011 devrait se poursuivre sur le même rythme que 2010, mais si la baisse des ventes immobilières se confirme, elle aura des conséquences sur le marché du ciment dès 2012. Comme le ciment est surtout utilisé dans le premier tiers de la construction des projets, le marché est actuellement dynamisé par les chantiers débutés après 2009 », explique Adib el-Hachem, directeur marketing à la Cimenterie nationale. « Le marché immobilier pourrait être relancé cette année par les flux de capitaux provenant de l’étranger », estime cependant Adib el-Hachem. La BlomInvest Bank estime que le secteur du ciment devrait décliner à un taux annuel composé de 0,8 % entre 2010 et 2014. Le recul des ventes immobilières semble déjà avoir un impact sur le lancement de futures constructions. « Certains projets dans la capitale ont pris six mois à un an de retard et les promoteurs préfèrent patienter avant de lancer de nouveaux chantiers », résume Guillaume Boudisseau, consultant immobilier chez Ramco Real Estate Advisers. Les permis de construire émis en 2010 ont certes augmenté de 22,7 % sur l’année 2010 (totalisant 17,6 millions de m²), mais cet indicateur n’est pas à lui seul fiable. L’obtention d’un permis de construire ne signifie pas nécessairement une construction dans un avenir proche et n’empêche pas entre-temps une revente des terrains. Et sur le premier trimestre 2011, on constate bien une baisse de la surface pour laquelle les permis de construire ont été octroyés : 3,7 millions de mètres carrés, soit une diminution de 2,5 % sur un an, avec une baisse de 20,1 % en rythme annuel sur le seul mois de mars.