Banlieues de Beyrouth : plus de 1 000 appartements à moins de 500 000 dollars

Bayada
Bayada est le quartier résidentiel en vogue tout près de Rabié. Les immeubles sont récents et à l’architecture soignée, avec de nombreux espaces verts qui permettent de respirer à l’écart de la capitale. Le quartier s’étend de part et d’autre d’une route en lacets qui monte de Mtayleb à l’autoroute de Bickfaya. Les prix du neuf atteignent en moyenne 2 700 dollars le m² et la plupart des promoteurs affichent des tarifs 10 à 15 % supérieurs à ceux de l’année dernière, conséquence de la forte demande et de l’augmentation des prix des terrains. Dans une demi-douzaine de projets, les unités dépassent même le million de dollars, mais Bayada s’adresse surtout aux familles dont le budget varie entre 500 000 et un million de dollars, pour des surfaces qui dépassent systématiquement 200 m². Les unités les plus chères se trouvent dans la partie basse de Bayada. Les produits en dessous de 2 500 dollars le m² sont regroupés dans le vieux centre de Bayada, à proximité de l’autoroute. La densité urbaine y est plus forte, et la voirie moins bien entretenue.

Hazmié
À cinq minutes d’Achrafié et à quinze minutes du centre-ville de Beyrouth, Hazmié propose des unités en moyenne entre 1 600 et 2 700 dollars le m² au premier étage, avec une cinquantaine d’unités encore à vendre à moins de 500 000 dollars. Idéalement située, Hazmié sera encore mieux desservie dans les années à venir, avec l’achèvement d’une autoroute qui passera par le rond-point Sayad et connectera plusieurs sites : l’autoroute de Damas, l’autoroute de l’aéroport, le palais présidentiel, l’ancienne autoroute de Saïda, etc. Hazmié est également très proche de nombreuses structures commerciales. L’ouverture programmée en 2013 du Beirut City Center, un mall qui s’étendra sur plus de 60 000 m², sera un atout supplémentaire. Les prix du mètre carré dans cette zone ne sont pas homogènes : sur la route intérieure parallèle à l’autoroute de Damas, les prix dépassent facilement les 2 000 dollars le m², en particulier dans le périmètre de l’usine Coca-Cola. Idem pour les zones à la lisière de Mar Takla. Les prix sont en revanche inférieurs à 2 000 dollars dans le vieux Hazmié, où les immeubles sont plus vétustes. L’artère commerciale Mar Roukoz et ses alentours offrent également des opportunités à des tarifs plus modestes.

Baabda
L’intérêt pour Baabda ne faiblit pas. Proche de Yarzé et de Brasilia – la région des ambassades – tout en proposant des prix moins élevés, Baabda est une bonne opportunité pour les budgets situés entre 500 000 et 800 000 dollars. Ces six derniers mois, une dizaine de nouveaux projets ont été lancés dans la région. Il faut distinguer plusieurs secteurs : la zone à proximité de la nouvelle ambassade jordanienne et du centre résidentiel Chahine, où les prix sont les plus bas, entre 1 500 et 2 000 dollars le m² ; le secteur à proximité du Sérail et de l’église Mar Abda, où les tarifs sont en moyenne de 2 400 dollars le m² et la colline de Tallet el-Rayess. Cette dernière zone offre de belles vues sur la mer et les prix sont quasiment similaires à ceux de Yarzé, environ 3 500 dollars le m². Cinq projets affichent des tarifs supérieurs au million de dollars. Quelques promoteurs isolés ont baissé leurs tarifs, mais la plupart les ont soit maintenus, soit légèrement augmentés. Si la région présente de nombreux avantages, bonne accessibilité à Beyrouth, sécurité, espaces de verdure préservés, les prix restent encore élevés. Peu de promoteurs ont vendu ces derniers mois : environ 150 unités sont disponibles sur le marché.

Mar Takla
Avec près de cinquante projets en construction, Mar Takla est, avec Mansourié, la banlieue de Beyrouth qui connaît depuis quelques années la croissance immobilière la plus impressionnante. Au moins 220 unités y sont actuellement en vente, pour des budgets oscillant en moyenne entre 400 000 et 600 000 dollars.
L’offre est tellement importante que les acheteurs peuvent prendre le temps de comparer les produits. Résultat, les prix ont stagné depuis un an, certains promoteurs affichant même des baisses de 5 à 10 %. Le montant des unités varie selon les secteurs résidentiels : sur la colline et la place de Mar Takla, les prix sont en moyenne de 2 400 dollars le m². L’environnement est calme, il existe encore quelques zones boisées et des allées ombragées.
Dans la nouvelle région de New Mar Takla, entre la colline de Mar Takla et la vallée du Nahr Beyrouth, les tarifs sont en moyenne de 2 000 dollars le m², avec des appartements disponibles à partir de 1 750 dollars le m².
Les promoteurs y continuent de construire sur des pentes abruptes, creusant à tout-va dans la falaise. Toute la zone est encore en construction et les routes ne sont pas encore systématiquement goudronnées. Mar Takla et New Mar Takla, en plus de leur bonne accessibilité, offrent également des vues dégagées sur la capitale, la vallée du Nahr Beyrouth et Mansourié.

Jal el-Dib
Située juste avant Antélias, Jal el-Dib est une petite banlieue résidentielle convoitée. Moins urbanisée et bruyante que Zalka, elle offre un environnement urbain agréable. C’est dans la partie supérieure de Jal el-Dib – qui correspond à l’ancien village – que se situent les quelques projets résidentiels en construction. La partie littorale reste, elle, principalement commerciale. Une demi-douzaine de nouveaux immeubles se trouvent dans le périmètre du nouveau bâtiment de la municipalité, ou le long de rues parallèles. Près d’une centaine d’unités sont disponibles, du fait de la construction de plusieurs gros projets (comme l’immeuble Adonis Abou Jaoudé). Les superficies proposées sont petites (moins de 200 m²), mais il existe des écarts importants dans les prix de vente : les tarifs proposés s’échelonnent entre 200 000 et 550 000 dollars, selon la taille, l’emplacement et les vues sur la mer. Le mètre carré dépasse 2 000 dollars à proximité du centre Midway, mais redescend en dessous de 1 700 dollars le m² dans des zones périphériques, en particulier en montant vers Bkennaya. Il reste encore quelques parcelles disponibles dans la région, dont le prix oscille entre 1 500 et 2 500 dollars, selon plusieurs promoteurs interrogés.

Bauchrié
De toutes les banlieues de Beyrouth passées au crible cet été par Le Commerce du Levant, Bauchrié est celle dont les prix au mètre carré sont les moins élevés. La région s’adresse à des budgets situés entre 150 000 et 300 000 dollars, et près d’une cinquantaine d’unités sont même à vendre en dessous de 200 000 dollars. Les appartements dépassent rarement 150 m² et visent essentiellement une clientèle de résidents, souvent de jeunes familles qui n’ont plus les moyens de se loger dans la capitale. La région est populaire, fortement urbanisée et très étendue. Elle offre de ce fait différentes facettes : des zones résidentielles denses, d’autres plus aérées et vertes, de grandes artères commerçantes, des usines, des antennes universitaires… Les nouvelles constructions se concentrent essentiellement à New Raouda et à Ras Sabtié, dans la partie supérieure de Bauchrié. Les routes sont plus larges, les pins encore bien visibles dans le paysage, notamment autour de l’Université du Middle East, vaste colline boisée appartenant à l’Église adventiste du septième jour. Les tarifs sont en moyenne de 1 500 dollars le m². Plus bas, à Raouda et Sabtié, on trouve quelques projets disséminés, à 1 400 dollars le m² en moyenne. Le long de la rue de Sabtié, parallèle au boulevard Camille Chamoun, les prix peuvent atteindre 1 700 dollars le m². Il existe aussi un certain nombre de projets en cours à Sed el-Bauchrié, quartier dense près d’une zone industrielle, et également à proximité de Zaatarié, dans un nouveau quartier d’habitation à deux pas de l’Université libanaise de Fanar. Les prix démarrent à 1 200 dollars le m².

Zalka-Biakout
À l’entrée nord de Beyrouth, Zalka est une banlieue très centrale, à la fois proche de la capitale, du CityMall, elle offre aussi un accès rapide à l’autoroute de Jounié. La demande dans la région est toujours soutenue et le rythme des constructions s’est même légèrement accéléré en 2011, avec une dizaine de projets en cours et près de 80 unités disponibles. Avec une moyenne de 1 900 dollars le m², les prix ont augmenté d’environ 5 % par rapport à 2010. Certains promoteurs ont haussé leurs tarifs de 10 à 20 %, plusieurs unités dépassant la barre symbolique de 500 000 dollars.
La majorité des projets se répartit entre la vieille route de Tripoli et la rue Saydet al-Najat, en général à l’écart des zones à forte densité urbaine. Le secteur de Biakout, qui surplombe Zalka, offre des vues sur le littoral, davantage de verdure, mais la voirie laisse parfois à désirer et l’environnement urbain est souvent décousu. Trois projets seulement sont actuellement en cours de construction, malgré le développement du versant nord de Biakout ces dernières années. Le prix du mètre carré est en moyenne de 1 600 dollars, avec des unités disponibles à partir de 260 000 dollars.

Fanar
Fanar offre un paysage urbain hétéroclite : des zones résidentielles au milieu des pins, des quartiers plus populaires, des secteurs industriels, des espaces commerciaux, des établissements scolaires et plusieurs antennes universitaires. Sur une colline à plus de 300 mètres d’altitude, la région offre de belles vues panoramiques sur le littoral, à moins de dix kilomètres de la capitale. Les prix sont élastiques, variant de 1 250 à 3 000 dollars le m². La moyenne des produits se négocie cependant entre 200 000 et 400 000 dollars. Plus l’on monte en altitude, plus les prix sont élevés. Dans la partie basse de Fanar, notamment près de l’Université libanaise, il est possible de trouver des logements à moins de 1 500 dollars. Le complexe résidentiel Fanar Residences en est une bonne illustration, avec une centaine d’unités à vendre à partir de 1 300 dollars le m². Les tarifs sont également modestes dans une nouvelle zone en construction, le long d’une petite route qui descend de l’ancienne municipalité à l’usine de café Najjar. Sur plusieurs milliers de mètres carrés, les forêts de pins laissent la place aux bétonneuses. Dans la partie supérieure de Fanar, qu’il s’agisse du quartier autour de l’église Saint-Charbel, de celui près de l’église Notre-Dame de Fanar, ou de la zone à la lisière avec Aïn Saadé, le prix des appartements dépasse souvent 2 000 dollars le m². Parmi les 220 unités disponibles à Fanar, il existe donc des affaires pour toutes les bourses.

Jdeidé
Jdeidé est l’une des banlieues les plus proches de Beyrouth et les plus faciles d’accès, les axes autoroutiers la desservant étant généralement peu embouteillés. Le paysage urbain est très diversifié, mélangeant zones d’habitations denses, grands terrains vagues, petites industries ou grandes artères commerciales. Jdeidé continue d’attirer une classe moyenne au budget serré entre 200 000 et 400 000 dollars, qui n’a plus les moyens de se loger dans la capitale. Aucun appartement en construction ne dépasse 500 000 dollars, car les superficies font toutes moins de 200 m². Près de 200 appartements sont en vente, et malgré cela, les prix ont augmenté de 15 à 20 % en un an, signe que la demande est forte. Ce sont dans les quartiers récents, en particulier le quartier Asseily (entre la rue Asseily et la rue principale Kanayess, derrière Volvo), que les prix sont les plus abordables, en moyenne à 1 500 dollars le m². Dans le quartier Saint-Antoine, aussi très récent (proche de l’église du même nom), les unités ne dépassent pas 1 800 dollars le m².
Les appartements les plus onéreux se situent au cœur de Jdeidé, dans le périmètre de la rue de La Sagesse (entre le jardin municipal et le CityMall). Le vaste projet des Jdeidé Towers, qui comprend 270 unités à la limite entre Jdeidé et Bauchrié, a été pratiquement vendu en l’espace d’un an et demi.

Dekwané
Aux portes de la capitale, Dekwané poursuit sa croissance immobilière à un rythme constant. Près de 80 unités sont actuellement mises en vente sur le marché. Les prix ont presque doublé en l’espace de trois ans, passant de 1 000 dollars à 1 800 dollars le m² en moyenne, mais Dekwané reste toujours plus abordable que Sin el-Fil et Horch Tabet, situés à proximité. La banlieue est en outre très facilement accessible, grâce aux nombreuses voies routières qui la desservent, notamment l’axe rond-point Sin el-Fil, rond-point Hayek et rond-point Mkallès.
Les nouveaux projets immobiliers se concentrent dans deux zones résidentielles contrastées. Cityrama est un nouveau quartier d’habitation qui n’existait pas il y a dix ans, situé derrière l’axe qui relie les ronds-points Hayek et Mkallès. Les immeubles sont flambant neufs, l’environnement calme, ce qui continue de séduire une clientèle de résidents et d’expatriés avec un budget entre 350 000 et 450 000 dollars. Si plusieurs immeubles sont encore en construction à Cityrama, l’expansion immobilière touche à sa fin : il ne reste guère que quelques terrains constructibles. Ras Dekwané est au contraire un quartier beaucoup plus populaire et dense, avec des prix en moyenne à 1 500 dollars le m². Les superficies proposées ne dépassent pas 150 m². Il existe des unités disponibles en bas de Ras Dekwané, dans l’ancienne région de Tall el-Zaatar ou derrière la place de Dekwané.

Aïn el-Remmané
À cheval sur les municipalités de Furn el-Chebback et de Chiah, Aïn el-Remmané est l’un des quartiers les plus proches du Beyrouth administratif. Autre atout de taille : le prix des appartements au premier étage est 60 à 70 % moins élevé qu’à Achrafié, visant une clientèle mixte avec des budgets entre 250 000 et 450 000 dollars. La réputation de “poudrière” du quartier, qui remonte au déclenchement de la guerre civile, n’a pas empêché les promoteurs de parier sur le développement de Aïn el-Remmané. Une vingtaine d’immeubles seront achevés d’ici à deux ans, avec près de 80 unités à vendre. Les nouveaux projets immobiliers se regroupent dans plusieurs secteurs.
Dans la partie au sud du rond-point Tayyouné, le prix au mètre carré dépasse souvent 2 000 dollars, les promoteurs jouant de la proximité avec Badaro. Plusieurs autres immeubles en construction sont aussi disséminés au cœur de Aïn el-Remmané, dans la rue Karm el-Zeitoun et autour, près de l’axe routier conduisant à l’église Mar MiKhaël. Le prix au mètre carré se situe entre 1 500 et 1 800 dollars. Enfin, le sud du quartier connaît un essor, en particulier le long de la rue Edmond Gharios, et dans le secteur derrière le centre Galaxy. La zone est un peu moins dense, avec de grandes avenues commerçantes. Les unités varient entre 1 700 et 2 000 dollars le m². 

Furn el-Chebback
Limitrophe d’Achrafié, Furn el-Chebback offre de bonnes opportunités pour les budgets entre 200 000 et 300 000 dollars. Sauf quelques exceptions, le prix du mètre carré n’y dépasse pas les 2 000 dollars et est presque 50 % moins élevé qu’à Achrafié au premier étage. Le quartier s’organise autour d’une artère commerciale principale et d’un vaste labyrinthe de ruelles. Les immeubles, vétustes, n’ont pour la plupart pas été rénovés depuis la fin de la guerre, et l’environnement urbain est souvent dégradé. Mais Furn el-Chebback offre d’autres avantages : le quartier est bien placé, dispose d’une vie de quartier animée, avec de nombreux commerces, restaurants, écoles ou des salles de cinéma (centre Abraj). Malgré un maillage urbain très dense, les promoteurs arrivent encore à lancer de nouveaux projets : une dizaine sont actuellement en cours de construction, avec plus de 75 unités mises en vente. Certains projets se développent plus récemment en périphérie de Furn el-Chebback, entre les autoroutes Élias Hraoui et Émile Lahoud, une zone moins urbanisée avec de nombreux terrains vagues. C’est le cas notamment du projet Le Cyprès, du groupe A&H Development, l’un des plus gros promoteurs de la capitale, qui a décidé d’investir à Furn el-Chebback. Parmi la vingtaine d’unités à vendre, celles du dernier étage atteint les 4 000 dollars le m².