Raja Makarem: « Le ralentissement du marché est sain »

Comment se porte le marché immobilier à Beyrouth ?
Le marché connaît une phase d’accalmie depuis environ deux ans, après la période de 2005-2008 marquée par une croissance continue des prix et une demande. Aujourd’hui, il existe toujours autant de projets sur le marché, l’appétit des acheteurs est intact, mais ces derniers cherchent le juste prix et ne sont plus prêts à surpayer un produit. Ils continuent de digérer les hausses des années précédentes. La clientèle d’expatriés, qui représente environ 40 % des acheteurs à Beyrouth, a ralenti ses achats depuis la crise économique de 2008-2009. Et la crise régionale que connaît le Moyen-Orient depuis le début de l’année n’incite pas cette catégorie d’acheteurs à investir dans l’immobilier. Quant aux Arabes du Golfe, ils investissent beaucoup moins au Liban depuis la guerre de 2006. Autant dire que l’été s’annonce très calme…

Pourra-t-on parler de crise du marché si la situation perdure ?
La phase de stabilité est encore beaucoup trop récente pour parler de crise. Il faut une période de stagnation plus longue, de cinq à dix ans, pour employer ce terme. Au contraire, le ralentissement du marché est sain, après une période que l’on pourrait qualifier d’anormale. Il n’existe pas encore de réel danger pour les promoteurs qui ont de solides assises financières. On compte en moyenne entre 20 et 30 % d’appartements invendus dans les projets livrés en 2011, mais le phénomène touche tout au plus quelques dizaines d’unités à Beyrouth. Les petits promoteurs qui ont emprunté auprès des banques sont ceux qui risquent de souffrir le plus si la stabilisation se poursuivait.

Le marché du luxe est-il le plus affecté ?
Les projets haut de gamme à partir de 400-500 m² et au-delà de 5 000 dollars le m² sont ceux qui se vendent le plus difficilement, mais les promoteurs ont généralement vendu 50 à 60 % de leurs unités, ce qui leur a permis de rembourser le prix du terrain et le coût de construction.

Doit-on s’attendre à une baisse des prix dans les prochains mois ?
À Beyrouth, les prix sont stables depuis un an et le statu quo devrait encore se prolonger, sauf en cas de changement majeur sur la scène politique locale ou internationale. Officiellement, les prix affichés par les promoteurs sont toujours les mêmes, mais ils se négocient en réalité beaucoup plus facilement qu’auparavant. Les baisses peuvent atteindre 5 à 10 %. Les promoteurs ne bradent pas les prix, mais acceptent des marges de profit plus raisonnables. Même s’ils se contentent de 15 % de marge au lieu de 20 à 25 % il y a trois ou quatre ans, l’investissement immobilier reste toujours plus attractif que des placements bancaires.
Dans certains quartiers populaires ou périphériques de Beyrouth ou dans les banlieues, les prix ont en revanche augmenté, car les promoteurs offrent des produits plus demandés à des prix abordables.

Quelle est la nouvelle physionomie du marché ?
Les surfaces mises en vente sont plus petites qu’auparavant. C’est le seul moyen pour les promoteurs de faire accepter des hausses de prix. Auparavant, ils proposaient des 250 m² à 2 000 dollars le m² ; aujourd’hui, ils optent pour des 175 m² à 3 000 dollars le m². Pour l’acheteur, ce n’est plus la taille qui compte, mais le budget. À Beyrouth, la demande est principalement orientée vers les produits entre 500 000 et 800 000 dollars. La hausse des prix dans la capitale a poussé acheteurs et promoteurs à se diriger vers des quartiers autrefois considérés comme populaires. C’est le cas de secteurs comme Fassouh ou Hôtel-Dieu. De nouvelles régions comme la Corniche du Fleuve sont désormais demandées. Les banlieues ont aussi beaucoup profité de l’inflation à Beyrouth. Elles concentrent aujourd’hui l’essentiel de l’activité immobilière du pays.