Beyrouth-Ouest

Hamra

Avec plus de 500 appartements en construction, le boom immobilier de Hamra ne faiblit pas. Pourtant, après des années de frénésie alimentée par une demande soutenue, l’heure est au retour au calme. Les prix de 2013 sont relativement similaires à ceux de 2012, avec une variation de -5 à +12 % suivant les projets. Mais la majorité d’entre eux a maintenu sa grille de 2012. La valeur moyenne du mètre carré au premier étage se situe toujours autour de 4 000 dollars .
La stabilité des prix n’a pourtant pas ralenti l’appétit des promoteurs qui continuent de miser sur Hamra. Leur cible reste les personnes qui désirent résider à proximité de leur lieu de travail (universités, cliniques et hôpitaux) mais également les investisseurs à la recherche de petites unités faciles à louer.
Actuellement, dix-sept projets sont en construction. En fonction des emplacements, les prix varient de 3 600 à 5 000 dollars le m2.
La moyenne des appartements se situe autour de 225 m2. La baisse des surfaces est particulièrement visible, puisque de plus en plus de logements de 120 à 150 m2 avec deux à trois chambres à coucher sont proposés.
Les prix les plus élevés se trouvent dans le secteur de l’Université américaine de Beyrouth (AUB). Certains immeubles de la rue Sidani et Makhoul ont des vues dégagées sur le campus de l’Université américaine et le littoral.
Au cœur de Hamra, la rue Souraty ne brille ni par sa verdure ni son calme. Pourtant plusieurs chantiers (124 Ras Beirut, Hamra Garden et Hamra 494) y sont en cours. La taille des logements varie de 195 à 275 m2. Les tarifs commencent à 4 000 dollars le m2.
Pour ceux qui ne sont pas découragés par les embouteillages de la rue Hamra, le projet Vermelho leur propose des unités de 183 m2.
À l’est du quartier Hamra, pouvoir bénéficier d’une vue sur la place Wardié coûte relativement cher : le mètre carré démarre à 4 500 dollars. Le premier prix pour un appartement de 174 à 186 m2 est fixé à 835 000 dollars. À ce prix, la demande peine à suivre et les taux de vente sont faibles.
Le sud de Hamra est logiquement le secteur le plus abordable. Les plus petits budgets peuvent y dénicher des logements à moins de 700 000 dollars. Par exemple, Hamra 924 offre un second étage de 155 m2 à 660 000 dollars. De nombreux appartements de 225 m2 sont disponibles rue Émile Eddé. Toutefois, les prix y sont trop élevés pour des produits de qualité médiocre. Les ventes patinent donc. Car les acheteurs ne sont pas dupes. Le moindre défaut est souvent rédhibitoire. Les promoteurs n’ont pas compris qu’il fallait baisser leurs prétentions.

Clemenceau-Kantari

Clemenceau ne manque pas d’atouts. Proche du centre-ville et de Hamra, le quartier garde une structure sociale cosmopolite et compte encore quelques palais de caractère (Joumblatt, Daouk, Ladki).
Clemenceau reste une adresse résidentielle agréable bien que la rue éponyme soit quotidiennement saturée. Heureusement, ses perpendiculaires sont plus calmes. Par exemple, la rue Émir Omar compte trois immeubles en construction (Clemenceau 446, Clemenceau 500, Studio 442). Il faut compter un million de dollars pour un appartement de 175 m2 au 11e étage. Pour les familles à la recherche d’un appartement plus vaste, il faut prévoir plus de 1,7 million de dollars pour un 400 m2 au 3e étage.
Les rues Omar Daouk et May Ziadé sont les secteurs les plus chers de Clemenceau. Les promoteurs y proposent de larges unités au-delà de 350 m2 qui correspondent à la moyenne des surfaces à Clemenceau. Cette taille reste relativement grande et frustre les personnes dont les budgets tournent autour d’un million de dollars et qui ont du mal à trouver des disponibilités dans le quartier.
Actuellement, un seul promoteur offre des produits de luxe de 170 à 245 m2 à partir de 885 000 dollars.
Le secteur Kantari profite de sa proximité avec le centre-ville. Actuellement, deux projets s’y développent. Le mètre carré y commence à environ 4 200 dollars. Les disponibilités démarrent entre 1,1 et 1,2 million de dollars pour des appartements de 278 à 284 m2.

Aïn el-Mreissé

L’actualité immobilière à Aïn el-Mreissé est dominée par le chantier de La Citadelle de Beyrouth. Situé à proximité de l’hôtel Le Vendôme, le projet affiche des chiffres impressionnants : 44 000 m2 de surface résidentielle et 64 appartements de 685 m2. À l’image des produits le long de l’avenue de Paris, les vues sur la Méditerranée s’envolent au-delà de 8 000 dollars le m2 à partir du premier étage. C’est aussi élevé qu’au centre-ville !
Les projets en construction à l’intérieur de Aïn el-Mreissé proposent des logements beaucoup plus petits. La moyenne y est d’environ 170 m2 et vise un budget entre 700 000 et 800 000 dollars. La partie ouest du quartier (comme la rue Arslane Sinno) offre un environnement décent et reste purement résidentielle. Cela contraste avec la partie est le long des rues Dabbous et Rustom Pacha où les immeubles résidentiels cohabitent avec plusieurs hôtels et appartements meublés. Le mètre carré commence à partir de 3 700 dollars et les prestations y sont médiocres.

Manara-Jal el-Bahr

La valeur du mètre carré à Ras Beyrouth continue d’atteindre des sommets ! Certains promoteurs demandent de 7 500 à 8 500 dollars le m2. À la fin de la rue Bliss dans le secteur de l’ancien phare, deux projets (Majestic et Beirut 700) s’imposent avec respectivement 22 et 23 étages. Majestic est sur le point d’être livré et propose des unités de 650 m2. Beirut 700 confirme la réduction des surfaces sur le marché avec un panel plus varié. Les surfaces vont de 325 à 435 m2. Des simplex de 645 m2 occupent les étages supérieurs. Bien que situés à l’intérieur de Ras Beyrouth, ces deux immeubles bénéficient de vues dégagées sur la Méditerranée.
Le quartier de Manara n’est pas exclusivement réservé à l’élite. De petits projets de 10 à 12 étages proposent des surfaces plus accessibles à des ménages à la recherche d’un logement de trois chambres à coucher de 175 à 240 m2. Acquérir un bien à proximité de la Corniche se négocie de 900 000 à 1,2 million de dollars. De telles surfaces permettent également de cibler d’éventuels expatriés désireux d’avoir un pied-à-terre à quelques mètres des complexes balnéaires du Bain militaire et du Sporting. Cela peut être aussi un bon investissement pour le marché locatif, puisque les petites unités sur le front de mer sont rares et souvent appréciées des étrangers.
Toutefois, les prix demandés restent élevés et la clientèle ne suit pas. Ainsi, les prix de la rue Nagib Ardati qui n’offre pas obligatoirement des vues sur la mer se tassent. Deux immeubles y ont baissé leur prix de 15 % au cours des deux dernières années.

Caracas-Raouché-Sakiet el-Janzir

Le front de mer de Raouché compte quatre chantiers. Avec des prix de départ qui varient de 7 500 à 8 500 dollars le m2, l’avenue du Général de Gaulle est devenue aussi chère que l’avenue Wafic Sinno à Minet el-Hosn au centre-ville. Pourtant l’environnement urbain y est moins prestigieux et surtout la promenade de Raouché attire une clientèle moins huppée que celle de Zaitunay Bay. Malgré cela, Raouché a sa clientèle qui est prête à casser sa tirelire (pas moins de 4 millions de dollars) pour avoir une vue sur la Grotte aux Pigeons ou la baie du Mövenpick. Toutefois, l’appétit des clients s’est nettement tassé ces deux dernières années. Les projets (Bahri Gardens II, Carlton Residence) dont la commercialisation avait démarré en 2008 et 2009 s’en sortent beaucoup mieux que les immeubles récemment mis sur le marché comme le Raouche View. Les ventes miraculeuses aux étrangers du Golfe se font très rares. Une fois les Saoudiens ou les Koweïtiens partis, plus personne n’est prêt à acheter à n’importe quel prix.
Au-delà du front de mer, les prix chutent rapidement. Avec un mètre carré autour de 4 500 à 5 000 dollars, il est possible de trouver dans les premiers étages des appartements de 325 à 415 m2 sur la rue d’Australie pour moins de 2 millions de dollars.
L’actualité immobilière de Sakiet el-Janzir est dominée par le projet The Height et ses 26 étages. Dessiné par le bureau d’architecture Batimat, l’immeuble va donner une nouvelle image à ce quartier où le mètre carré commence en dessous de 4 000 dollars. La valeur de Sakiet el-Janzir est ainsi similaire à Hamra et Koraytem mais inférieure de 30 à 40 % à Verdun. Rue Georges Zouein, un immeuble peine à écouler son stock d’appartements de 500 m2. C’est 32 % de plus que la moyenne des superficies à Sakiet el-Janzir. Le projet ne correspond pas à la demande et seulement huit unités ont été vendues depuis 2009 !
À proximité de Hamra, Caracas est une adresse résidentielle qui peut satisfaire les ménages dont les budgets sont inférieurs à un million de dollars. Souvent sous-estimé, le secteur a pourtant plusieurs atouts. Facile d’accès, purement résidentiel avec peu de fonctions commerciales en bas des immeubles et à quelques minutes du front de mer, Caracas est le quartier le moins cher de Ras Beyrouth. Des appartements de 235 à 250 m2 avec trois chambres à coucher sont disponibles de 900 000 à 1,1 million de dollars. Toutefois, ces surfaces peinent encore à séduire. Cela confirme que Caracas serait plus approprié pour de petites surfaces de 150 à 175 m2. Afin de redynamiser ses ventes qui ne décollent pas depuis deux ans, un immeuble situé rue Labban a subdivisé ses quatre premiers étages de 360 m2 en deux unités de 180 m2. Le promoteur a également réajusté sa grille des prix avec une réduction de 11 % par rapport à 2011.

Koraytem

Pas moins de douze projets résidentiels sont actuellement en construction à Koraytem. Ce chiffre impressionnant traduit l’intérêt des promoteurs pour ce quartier qui bénéficie d’une bonne image. Les prix demandés commencent généralement autour de 4 000 dollars le m2 et sont relativement compétitifs par rapport aux tarifs de Sakiet el-Janzir et de Hamra. L’intérieur de Koraytem est très résidentiel et les immeubles n’ont pas de boutiques au rez-de-chaussée. La proximité du Collège Protestant Français en fait une adresse idéale pour les familles à la recherche d’un bon rapport qualité/cadre de vie.
L’avenue Takieddine Solh qui s’étire des secteurs Snoubra au Chouran affiche des prix variés. Autour de Snoubra, le mètre carré au premier étage varie de 3 800 à 4 200 dollars. Les appartements proposés ont trois chambres à coucher. Les surfaces vont de 200 à 250 m2. En revanche, à l’approche de Chouran, les appartements qui dominent les jardins du Collège Protestant sont plus chers. Les prix commencent autour de 4 500 dollars le m2. Les promoteurs offrent surtout de larges unités (de 550 à 600 m2) susceptibles de séduire une clientèle huppée.
Malgré les restrictions sécuritaires dues à la présence de la résidence Hariri, la rue Madame Curie est un axe agréable. Les prix y sont relativement stables depuis 2010. Les familles qui souhaitent bénéficier de vues dégagées peuvent négocier un 10e étage de 325 m2 à 1 739 000 dollars.

Verdun-Aïn el-Tiné

Avec sept projets en cours, Verdun continue de restructurer son parc résidentiel. Plus de 200 appartements ont été mis ou sont encore sur le marché. La rue Verdun s’accapare les produits haut de gamme avec un mètre carré qui s’étire au premier étage de 5 000 à 5 500 dollars. Verdun Gate Residence fait figure d’exception avec un prix de départ de 6 400 dollars le m2.
Les promoteurs ont noté les difficultés d’un projet proche du Concorde Square qui peine à écouler ses appartements de 550 à 600 m2. Ainsi, plusieurs projets (V Verdun et Verdun Gate Residence) proposent de petites surfaces de 215 à 260 m2. Deux projets ont même modifié leur surface en cours de route. Vertini est passé d’une surface de 340 m2 à deux unités de 170 et 185 m2. Verdun Heights a commencé son marketing avec 26 appartements de 450 à 490 m2. Faute de clients, il a restructuré le projet avec 50 unités de 275 à 362 m2 avec une meilleure réussite. Les familles qui ne sont pas attirées par un logement directement sur la rue Verdun peuvent trouver des options à l’intérieur du quartier le long de ruelles uniquement résidentielles sans commerce en bas des immeubles. Ainsi, pour moins de 800 000 dollars, il est possible d’acquérir un logement de 170 à 175 m2 dans des immeubles situés rue Habib Srour et rue du Chili. Le secteur Tabet qui se trouve derrière le supermarché Goodies offre également des options intéressantes. Ce quartier est calme et bien structuré avec ses rues orthogonales. Les prix y sont de 15 à 20 % moins chers que les produits qui donnent directement sur la rue Verdun. Pour ceux qui n’ont pas d’inconvénient à résider au fond d’une impasse, un projet propose un appartement de 275 m2 au 10e étage à 4 350 dollars le m2.
Aïn el-Tiné bénéficie d’une bonne notoriété à Ras Beyrouth. Les immeubles ne comptent pas de fonctions commerciales contrairement à Verdun. Pas moins de cinq chantiers y sont actuellement en cours. Certains impressionnent par leurs chiffres. Ainsi, Olive Residence propose des unités de 965 m2 tandis que Titanium Tower totalise plus de 26 400 m2 de surfaces résidentielles. Cette effervescence immobilière traduit l’intérêt croissant d’une élite locale pour ce quartier où le mètre carré commence de 5 000 à 5 500 dollars. Suivant la tendance au rétrécissement des surfaces, les promoteurs proposent de plus en plus de petites superficies afin de réduire la facture totale. Surplombant la résidence du chef du Parlement, un immeuble offre des unités de 202 m2 à partir de 1,1 million. Pour le même budget, il est possible d’acquérir un logement de 236 m2 dans un immeuble de la rue de Vienne.

Ramlet el-Baida

La notoriété de Ramlet el-Baida ne faiblit pas. Le quartier reste l’une des adresses préférées d’une nouvelle élite locale et expatriée. Le front de mer et l’intérieur de Ramlet el-Baida affichent des prix parmi les plus élevés de Beyrouth. Si l’environnement s’est nettement amélioré au cours des dernières années, le quartier n’offre pas un paysage urbain totalement homogène. Il reste ici et là des immeubles dégradés et des parcelles en friche (comme l’ancien jardin public qui n’a jamais été réaménagé et l’ancien site de l’ambassade américaine). Malgré cela, les prix de Ramlet el-Baida frôlent ceux du centre-ville. Un promoteur demande plus de 9 000 dollars au premier étage. De 2008 à 2013, les prix ont augmenté de 30 %.
Toutefois, quelques propriétaires sont en train de réajuster leur prix. Rue Khalil al-Jamal, le mètre carré a perdu 16 % depuis 2009. Longtemps alimentée par une clientèle étrangère charmée par les vues, la demande s’est calmée. Les acheteurs locaux sont peu enclins à surenchérir.
Les deux projets du front de mer offrent des appartements de 538 à 555 m2. Les vues sont remarquables sur la baie et la plage publique. Les tarifs demandés commencent autour de 5 millions de dollars. Cela ne semble pas effrayer les clients puisqu’un projet a vu son taux de vente passer de 57 % à 71 % de 2012 à 2013.
Plus on s’éloigne du littoral et plus la superficie des appartements rétrécit. Il est possible d’acquérir des appartements de 350 à 450 m2 le long des rues Farid Trad et Thomas Edison. Paradoxalement, ces deux axes sont aussi chers que l’avenue des Français à Minet el-Hosn. Un 5e étage rue Thomas Edison est affiché à 7 150 dollars le m2.
La rue Farid Trad illustre parfaitement l’essor immobilier du quartier. La rue s’est embellie et demeure une adresse recherchée pour son accessibilité. De 2006 à 2013, les prix ont doublé. Néanmoins, ils font du sur place depuis un an voir dans certains cas, ils sont à la baisse. Le promoteur d’un projet de 11 appartements de 450 m2 vient de réduire ses prix de 15 % par rapport à l’an passé.

Tallet el-Khayat-Unesco

Acquérir un appartement neuf à Tallet el-Khayat est de plus en plus difficile. Les mises en chantier devenant rares, il n’est plus aussi aisé de se loger dans ce secteur intercalé entre Verdun et Mar Élias. Toutefois, quelques options sont disponibles à proximité des réservoirs d’eau de la municipalité. Le premier prix pour un logement de 282 m2 est d’environ 1,3 million de dollars. La rue Tamer Mallat y est devenue aussi chère que certaines ruelles du quartier Verdun.
Les plus petits budgets peuvent chercher du côté de la rue Mama. Les superficies y sont 40 % plus petites que la moyenne des appartements de Tallet el-Khayat. Les ménages y trouveront des logements à moins de 800 000 dollars. Le secteur n’a pas la même notoriété que le cœur de Tallet el-Khayat. Un promoteur y offre des unités de 212 m2. Mais il peine à écouler son stock. Le premier étage est affiché à 760 000 dollars. La facture monte à 850 000 dollars au delà du 8e étage.
Les immeubles avec vue sur le jardin Mufti Khaled mériteraient d’être mieux considérés. Si le secteur est à cheval entre Tallet el-Khayat et Aïcha Bakkar, l’environnement y est agréable. Les immeubles proposent des unités de trois chambres à coucher de 165 à 230 m2 avec un prix de départ de 700 000 à 800 000 dollars.
Le développement résidentiel du quartier Unesco ne s’arrête pas. Si en 2006, le mètre carré rue Chebli Mallat commençait autour de 1 600 dollars, il est désormais autour de 3 750 dollars. Unesco est l’un des quartiers où la hausse des prix a été la plus importante au cours des sept dernières années. Les petites surfaces y sont très demandées. Les appartements entre 200 et 250 m2 se vendent avant la fin des travaux. C’est plus délicat pour les produits entre 300 et 350 m2. Pour vendre, certains promoteurs sont obligés de présenter une grille de prix attractive. Il est possible d’acquérir un 350 m2 à partir de 1,4 million de dollars.

Sanayeh-Spears

La cote de Sanayeh ne cesse de progresser. Si actuellement, on ne trouve plus de projets neufs directement sur le jardin public, les produits disponibles se trouvent dans les rues alentours avec, dans certains cas, des vues partielles sur les arbres de Sanayeh. Avec un premier étage entre 3 500 et 3 750 dollars le m2, les prix sont proches de ceux de Hamra et de Clemenceau. Le quartier est sans doute encore sous-estimé. Pourtant, il est calme et proche de toutes les centralités économiques de Ras Beyrouth. Les produits autour de 200 m2 trouvent rapidement preneurs. À l’opposé, un immeuble rue Medhat Pacha peine à écouler son stock d’appartements de 260 m2. Avec un mètre carré affiché à 4 000 dollars, il touche les budgets d’un million de dollar qui hésitent encore à acquérir un bien dans ce quartier.
En l’espace d’un an, les promoteurs ont fait de la rue Spears une nouvelle adresse résidentielle. Longtemps en marge du boom immobilier, cette rue compte désormais quelques chantiers et d’autres seront prochainement lancés. Ce soudain intérêt des promoteurs s’inscrit dans la continuité du développement de Clemenceau, Kantari, Sanayeh et Zarif.
Cet essor est spectaculaire surtout que les projets affichent des chiffres impressionnants : 57 000 m2 de surfaces résidentielles, 313 appartements sur le marché, des tours de 25 à 32 étages.
Cet appétit tardif des promoteurs est surprenant tellement la rue offre des avantages qui ne sont pas récents : accessibilité facile, plusieurs bâtiments historiques, présence du palais Takieddine Solh, proximité du centre-ville, de Verdun et de Hamra.
La majorité des projets suit la tendance du marché avec une multiplication de petites surfaces inférieures à 200 m2 (la moyenne est de 182 m2). De telles superficies s’affichent à partir de 750 000 dollars. L’immeuble Deck 32 propose 90 % de ses unités entre 193 et 210 m2 sur un total de 141 appartements.
À la fin de la rue – devant la Tour el-Murr –, les promoteurs ont modifié les surfaces par rapport aux plans initiaux. Les appartements de 376 m2 ont été divisés en deux unités de 225 et 215 m2. Perpendiculaire à la rue Spears, l’immeuble Spears 1858 cible le créneau des deux chambres à coucher avec des logements principalement de 112 à 145 m2. Le premier prix est à 425 000 dollars.