Beyrouth-Est

Saïfi

Profitant de la réputation de Saifi Village, Saïfi a vu ses prix grimper en flèche au cours des dernières années. Ainsi, le mètre carré rue Nahr Ibrahim est passé de 1 800 dollars en 2005 à environ 4 000 dollars en 2013. Toutefois, depuis plusieurs mois, les prix marquent le pas. L’avenue Georges Haddad a une bonne réputation avec quelques enseignes commerciales de renom comme Paul et Fauchon. Avec les nuisances du trafic incessant, cette adresse résidentielle ne brille pas par sa tranquillité. Toutefois, les prix y sont 30 % moins chers qu’à Saifi Village.
Depuis 2010, la partie nord de l’avenue affiche un mètre carré d’environ 5 000 dollars. Cette barre symbolique étant difficile à obtenir, depuis quelques mois, les promoteurs sont de plus en plus prêts à négocier. Désormais, il faut se baser sur une valeur de 4 500 à 4 800 dollars pour un premier étage.
Pour compenser la cherté du mètre carré pour une région qui n’a rien de spécifique à part d’être située à deux minutes de la place des Martyrs, les promoteurs cherchent à cibler les couples à la recherche de petits appartements de 175 à 190 m2 dont le budget commence autour de 800 000 dollars après négociation. Les enveloppes au-delà de 1,5 million de dollars sont plus réticentes à y investir. Ainsi, un appartement de 285 m2 est sur le marché à 1,6 million de dollars depuis deux ans sans succès.
Parallèlement, le marché des grandes surfaces a commencé à se tasser sérieusement. Un immeuble avec une vingtaine de produits d’environ 425 m2 n’a pas pu écouler son stock malgré un produit de qualité. Ce constat confirme que le quartier s’oriente de plus en plus vers les surfaces inférieures à 250 m2. Le dernier projet mis sur le marché rue al-Arz propose un panel de simplex de 162 à 264 m2 à partir de 4 400 dollars le m2.
Dans les petites ruelles comme les rues du Liban et Mar Maroun, les prix de départ oscillent entre 4 000 et 4 250 dollars le m2.

Gemmayzé

Comme en 2012, cinq projets résidentiels sont en construction à Gemmayzé. Est-ce un signe que le marché s’y essouffle ? Il est vrai que l’adresse est plus connue pour ses restaurants et ses pubs que ses appartements. Aussi, l’engouement des promoteurs pour le secteur Mar Mikhaël fait-il de l’ombre à Gemmayzé.
Surtout que la moyenne des appartements proposés (367 m2) semble en total décalage avec la demande. En fait, cette moyenne est plombée par deux projets le long de la rue Pasteur à proximité de l’avenue Charles Hélou. Les promoteurs y offrent principalement des unités de 400 à 500 m2 avec un prix de départ d’environ 4 500 dollars le m2. Sans surprise dans le contexte actuel, les ventes sont au ralenti. Les seuls appartements qui échappent encore au marasme sont les petites unités qui peuvent séduire une clientèle branchée dont les budgets sont serrés. Rue Rizk, devant l’église Saint-Antoine, un immeuble dispose de quelques disponibilités de 107 à 160 m2 de 400 000 à 700 000 dollars en fonction des étages.
Le mètre carré se négocie dans les rues perpendiculaires à la rue Gouraud, à partir de 3 500 à 3 600 dollars. Par exemple, la rue Mar Antonios est purement résidentielle sans restaurant au bas des immeubles. Elle a de plus un certain charme avec ses immeubles anciens.
À l’opposé, la rue Gouraud affiche des tarifs d’environ 4 000 dollars le m2.

Mar Mikhaël-Kobayate

Au début des années 2000, Mar Mikhaël était boudé par les Beyrouthins et délaissé par les investisseurs. Ils lui préféraient le secteur de Gemmayzé, plus tendance. En 2009, seulement deux projets étaient mis sur le marché. Mais avec la hausse des prix à Achrafié, les promoteurs y ont vu de belles opportunités de proposer des logements bon marché. Les transactions foncières se sont multipliées et plusieurs anciens bâtiments ont été détruits.
Entre 2010 et 2013, Mar Mikhaël a été victime de son succès. Les prix ont augmenté de 10 à 15 %. Toutefois, le quartier reste l’un des plus abordables d’Achrafié.
Les acheteurs l’apprécient, car il est agréable à vivre et bien placé. Heureusement, Mar Mikhaël est à quelques minutes du centre-ville. Les jeunes couples y sont également séduits par l’architecture souvent moderne des projets dessinés par des signatures locales reconnues comme Bernard Khoury, Jean-Marc Bonfils, Rachid Karam et Soma.
Mar Mikhaël est surtout l’adresse à la mode du moment. Les couche-tard en ont fait leur destination préférée et de plus en plus de Libanais y veulent un logement. De nombreux bars et restaurants ont donné à la région un réel charme. Toutefois, l’activité nocturne est en train de nuire à la vie du quartier qui subit le même fléau (bruit, embouteillage) que Gemmayzé il y a cinq-six ans.
Mar Mikhaël est un quartier coup de cœur pour la nouvelle génération. Le long de la rue Nahr, il reste des options de 790 000 à 900 000 dollars pour des logements de trois chambres à coucher de 225 m2. Sur l’ancien site du cinéma Vendôme, rue Nahr, Aya Tower, une tour de 20 étages propose une quarantaine d’appartements. La grille des prix démarre à 3 700 dollars le m2, c’est 27 % de plus qu’en 2010.
La rue Pharaon est plus calme que la rue Nahr. Étant donné que les parcelles adjacentes sont non bâties, les appartements ont des vues dégagées sur le port de Beyrouth. Les ventes au premier étage se réalisent sur la base d’un mètre carré entre 3 000 et 3 200 dollars.
Dans le prolongement de Mar Mikhaël, Kobayate a été mis en lumière après l’ouverture du restaurant Tawlet en 2009. Deux promoteurs y construisent des produits de 77 à 190 m2. Sur la rue principale, le mètre carré tourne autour de 3 000 dollars en revanche, il se situe autour de 2 850 dollars dans les rues intérieures à proximité de l’hôtel Villa Clara.
Depuis 2010, les prix ont augmenté de 15 %. Cette inflation correspond également à l’essor de la restauration dans ce quartier. Bien que l’adresse leur fût totalement inconnue, il y a quelques années, une certaine clientèle est de plus en plus désireuse d’y résider. Les jeunes couples et les célibataires y voient une opportunité de se loger pour pas trop cher. À partir de 330 000 dollars, il est possible d’acquérir un petit appartement de 115 m2.

Sursock

Avec un premier étage en moyenne à 5 000 dollars le m2, Sursock reste l’un des quartiers les plus huppés d’Achrafié. Toutefois, les prix marquent le pas depuis plusieurs années. Plusieurs projets affichent les mêmes grilles de prix depuis 2010 et 2011. Cependant, les prix avaient déjà presque doublé de 2007 à 2010.
Avec plus de 31 000 m2 de surfaces résidentielles, Les Dômes de Sursock dominent le secteur autour du centre Sofil. Le projet dont les travaux se terminent est sur le marché depuis 2007. Si plus de 90 % des unités de 600 m2 sont vendues, il reste plusieurs disponibilités dans le stock des 560 m2. Les prix commencent à partir de 5 000 dollars le m2.
Les autres projets en cours se situent autour de l’église Saint-Nicolas dans la partie sud du quartier Sursock. Si la moyenne des appartements dans le quartier est d’environ 400 m2, deux promoteurs essayent de modifier cette logique en proposant de petites unités. C’est la meilleure stratégie pour contrecarrer le ralentissement du marché des grands appartements.
Pour un million de dollars, il est possible d’acquérir des logements de 147 m2 rue Nicolas Ghosn. Ainsi, le mètre carré de cette rue est devenu aussi élevé que celui de l’avenue des Français à Minet el-Hosn. Toutefois, ce constat ne freine pas pour autant les ventes et prouve qu’il y a une demande pour de petits logements dans des quartiers haut de gamme. Un immeuble rue Najib Trad vient également de subdiviser plusieurs appartements afin d’offrir des options à des budgets plus serrés. Par exemple, un 135 m2 avec deux chambres à coucher avec leur salle de bains et une cuisine “à l’américaine” est affiché à 810 000 dollars.

La Sagesse-Geitaoui

Si la partie occidentale de l’avenue Charles Malek est une adresse d’affaires reconnue avec des immeubles de bureaux de prestige, la partie orientale de l’avenue tend de son côté à devenir une nouvelle destination résidentielle. Le boom immobilier se trouve autour de l’école de La Sagesse en direction de l’ancien immeuble MTV. Plusieurs parcelles ont été achetées au cours des dernières années et leurs propriétaires ont démarré presque simultanément plusieurs projets dans le même périmètre.
Les grilles de prix varient d’un projet à l’autre. Les immeubles qui ne donnent pas directement sur l’avenue commencent à partir de 3 000 dollars le m2. Les prix les plus élevés se situent devant le complexe scolaire de La Sagesse. Par exemple, un appartement de 150 m2 est affiché à 550 000 dollars pour un premier étage. C’est 3 700 dollars le m2, soit 15 % de plus que Mar Mikhaël qui bénéficie d’une notoriété bien supérieure au quartier de La Sagesse.
Au-dessus du tunnel du secteur Saint-Louis, les prix varient de 3 100 à 3 500 dollars le m2 au premier niveau. Les appartements inférieurs à 150 m2 sont recherchés. Mais les produits surcotés et les étages élevés sont difficiles à vendre. Qui est prêt à payer un étage élevé au-delà de 4 500 dollars le m2 à Saint-Louis ?
Le secteur Geitaoui n’est pas apprécié à sa juste valeur. Il est vrai que le cadre urbain est souvent dégradé et dense. Mais cela ne mérite pas un tel rejet de la part des ménages. Si Geitaoui est populaire, il reste une adresse résidentielle abordable. Le long du jardin public des Jésuites, la rue Moscou est la plus agréable. Le mètre carré y flirte avec les 3 000 dollars. Malheureusement, le jardin fait l’objet d’un plan de rénovation et risque d’être prochainement en travaux. Résider dans ce secteur va perdre de son intérêt pendant quelques mois. Les premiers étages le long de la rue de l’Hôpital Saint-Georges commencent autour de 3 000 dollars le m2. Mais le prix décline de 5 à 10 % en direction de l’Hôpital libanais.

Furn el-Hayek

Le carré d’or formé principalement des rues Abdel Wahab Inglizi, Trabaud et Chehadé garde sa cote. C’est le quartier de Beyrouth qui compte le plus de chantiers ! Dix-huit immeubles y sont en construction. Furn el-Hayek est un chantier à ciel ouvert. Toutes les rues sont touchées. Rapporté à la superficie du quartier, cela fait presque un chantier tous les 20 000 m2.
Mais ce secteur reste avec son savant mélange de magasins de luxe, de restaurants et de petits commerces l’un des quartiers privilégiés de Beyrouth. Certaines ruelles offrent un calme surprenant contrairement aux axes principaux plutôt bruyants.
Cette frénésie immobilière ne semble pas encore freiner l’intérêt des acheteurs qui considèrent Furn el-Hayek comme une adresse chic au cœur d’Achrafié. Toutefois, la qualité des appartements varie d’un projet à l’autre. Il ne suffit pas de payer plus de 4 500 dollars le m2 pour obtenir obligatoirement un produit haut de gamme. Heureusement, les acheteurs ne sont pas dupes et privilégient les projets signés de promoteurs reconnus. Cette diversité se traduit par le panel des prix qui varient de 3 800 à 5 000 dollars le m2 au premier étage. C’est grosso modo les mêmes prix qu’en 2012.
Deux types de projets cohabitent. Il y a les mégaprojets dont certains (Abdel Wahab 618, 20/30, FAL Towers) affichent des chiffres impressionnants au-delà de 20 000 m2 de surfaces résidentielles. Ces immeubles qui s’étirent sur 20 à 30 étages ciblent une clientèle haut de gamme sensible au design des projets, aux espaces communs et aux services (club de sport, piscines, jardins aménagés, etc.). Ces produits (de 350 à 600 m2) sont plus conformes à la moyenne des superficies du quartier. Parallèlement, plusieurs petits propriétaires essayent de profiter de la notoriété du quartier pour construire des immeubles d’une dizaine d’unités de 200 à 250 m2 le long des rues secondaires du quartier où les prix sont plus accessibles (de 3 800 à 4 250 dollars/m2). Parallèlement, plusieurs promoteurs explorent le marché des petits appartements de 180 à 190 m2 pour des budgets qui démarrent à 850 000 dollars.

Mar Mitr

Mar Mitr essaie de tirer profit de sa proximité avec Furn el-Hayek. Toutefois, le quartier reste surcoté comme le prouve la multiplication des invendus dans les immeubles terminés en 2012. Les acheteurs se font plus rares. Logiquement, les prix sont en baisse, de l’ordre de 5 à 10 %. De plus, le quartier est pénalisé par les embouteillages et le manque de dégagements, puisque la densité urbaine y est forte.
Avec ses 27 étages, l’immeuble The Mondrian illustre parfaitement les nouvelles tendances du marché. Le projet avait été initialement baptisé Level 27 et proposait depuis 2008 principalement des appartements de 430 m2. Naturellement, les ventes n’ont pas suivi et le projet a changé de mains. Désormais, l’immeuble se compose de 39 simplex dont une trentaine de logements de 150 à 255 m2. La grille des prix commence depuis 2010 et va jusqu’à 4 000 dollars le m2. Toutefois, la juste valeur de la rue Abrine devrait se situer autour de 3 500 dollars le m2.
Selon les chantiers, la rue Mar Mitr propose un large panel de surfaces de 140 à 570 m2. Le mètre carré devrait osciller au premier étage entre 3 700 et 3 800 dollars.

Georges Haimari-Sassine

Le marché immobilier de Sassine se compose de deux types de produits : les biens haut de gamme le long de la rue Georges Haimari et les produits moyen de gamme le long des multiples tentacules qui mènent à la place Sassine.
La rue Georges Haimari est la plus chère d’Achrafié. Les promoteurs y démarrent officiellement leur grille de prix à 6 000 dollars le m2, ce qui équivaut après négociation à 5 500 dollars le m2. Deux projets s’imposent : Beirut Heights et Skygate qui va compter 42 étages. La moyenne des appartements dans ces deux chantiers s’envole à 488 m2.
Sassine dispose d’un atout maître : elle permet de se rendre à pied à l’ABC, l’un des centres commerciaux et de loisirs les plus populaires du Liban. Parmi les projets qui gravitent autour de la place Sassine, le secteur oriental (derrière l’immeuble de La Voix du Liban) est le plus cher. C’est la partie de Sassine la plus plate. Les produits proposés varient de deux à trois chambres à coucher, soit de 170 à 230 m2. Il faut prévoir une enveloppe minimum de 700 000 à 850 000 dollars.
La rue Mar Charbel ceinture l’école et le couvent Lazarieh. Les appartements situés aux étages supérieurs bénéficient d’un panorama impressionnant. Ces vues compensent une accessibilité souvent difficile le long d’un axe étroit. Le mètre carré y commence à partir de 3 300 dollars.
Le secteur situé entre la place Sassine et l’université AUST peut satisfaire les petits budgets. Le mètre carré y commence vers 3 000 dollars. Toutefois, la qualité des projets y est variable en fonction. La rue Sassine est l’axe le mieux entretenu. Le mètre carré commence à 3 200 dollars. Les disponibilités se trouvent autour d’un million de dollars pour un appartement de 240 m2. Sa perpendiculaire, la rue Élias Baaklini, est intéressante. Son cadre urbain est décent et les prix cohérents. La grille des prix démarre à 3 000 dollars le m2. Si les premiers étages trouvent facilement des acquéreurs, c’est par contre plus délicat pour les étages élevés. Malgré des vues dégagées, certains produits sont sur le marché depuis 2010 sans succès. Sans doute, les budgets au-delà de 950 000 dollars souhaitent-ils investir dans un quartier plus prestigieux.

Secteur Byblos Bank

Le secteur derrière le siège social de la banque Byblos a de nombreux atouts. Purement résidentiel, facile d’accès et à quelques minutes du centre commercial ABC, il s’affirme comme une adresse accessible aux petits budgets.
Malgré tous ces attraits, les ventes n’ont pas l’air de suivre. Plusieurs immeubles terminés en 2011 et 2012 ont encore plusieurs appartements invendus. La qualité des produits et la pauvreté de l’architecture handicapent certains immeubles.
Même si les immeubles sont distants de quelques mètres, les prix varient d’un promoteur à l’autre, soit de 3 200 à 4 000 dollars le m2. Ces tarifs n’ont pas varié depuis 2012. Mais ils ont doublé par rapport à 2007 !
Les appartements neufs le long de la rue Georges Naccache peuvent séduire les familles à la recherche d’un produit entre 200 et 280 m2. Il faut prévoir un mètre carré au-delà du 8e étage à 4 000 dollars. La rue Georges Tabet, une perpendiculaire à la montée Adib Ishac, affiche des tarifs similaires à ceux de la rue Naccache.

Sodeco-Monnot

Impossible de parler du marché immobilier de Sodeco sans évoquer Sama Beirut qui représente plus de 65 % du stock actuellement en construction dans le quartier. La tour la plus haute du Liban va cumuler à 193 mètres et totalise 81 appartements. Depuis 2011, les promoteurs ont tenté de relancer les ventes en mettant sur le marché de plus petites surfaces afin de coller davantage à la demande. Ainsi, le premier niveau résidentiel (qui se trouve au 10e étage de la tour) dispose d’unités de 194 à 291 m2. Le mètre carré y démarre de 4 900 à 5 600 dollars.
Hormis Sama Beirut, Sodeco compte plusieurs projets dans deux secteurs géographiques distincts : zone Sodeco Square et le long de la rue Seifeddine el-Khatib.
Derrière le centre d’affaires Sodeco Square, les produits oscillent de 118 à 250 m2. Les investisseurs à la recherche d’un placement doivent privilégier les petites surfaces. Par exemple, un appartement de 118 m2 à 460 000 dollars à un étage élevé pourrait se louer par an à plus de 4 % de sa valeur. Le quartier est central et demeure à proximité de l’ambassade de France et des facultés de l’Université Saint-Joseph.
Entre la colline de Nazareth et la route de Damas, la rue Seifeddine el-Khatib est en train de changer de look. Les vieux immeubles délabrés sont détruits progressivement et sont remplacés par de nouveaux bâtiments. Le secteur est loin d’être luxueux, mais les prix y sont encore acceptables. Un logement de 160 m2 est affiché à partir de 510 000 dollars.
L’actualité immobilière de Monnot est limitée. Un seul projet y est en cours de construction. Pourtant, la qualité de vie à Monnot n’est plus handicapée par les restaurants, puisque ces derniers y sont de moins en moins nombreux. Monnot n’étant plus la destination des noctambules, sa centralité en fait une bonne adresse à la limite de Furn el-Hayek. Les prix devraient y commencer à partir de 3 500 dollars le m2.

Hôpital Rizk-Nazareth

Avec onze chantiers en cours, le secteur Nazareth est en pleine mutation. Plus de 250 appartements y sont en construction. Ce stock peut satisfaire un large panel de budgets, puisque Nazareth affiche de grandes disparités de prix.
Les bons produits se construisent en bordure du complexe scolaire de Nazareth. Les immeubles qui s’étirent sur une vingtaine d’étages bénéficient de dégagements. Adjacentes à l’hôpital Rizk, les disponibilités pour un appartement de 260 m2 commencent à partir de 3 700 dollars le m2 et varient de 962 000 à 1 456 000 dollars.
À l’intérieur de Nazareth, la rue Chemayteli est étroite et guère séduisante. Le bitume y est défoncé. Toutefois, le bâti ancien et souvent dégradé disparaît progressivement au profit de nouvelles constructions. Cette petite ruelle compte principalement des unités de 150 à 175 m2. Quelques produits sont de piètre qualité. Heureusement, un promoteur qui y développe plusieurs projets tente de changer l’image de la rue avec des produits design et appropriés à une clientèle jeune. Le mètre carré au premier étage se situe entre 2 700 et 2 900 dollars.
Le cadre urbain de la rue Srougi qui longe les cimetières est très contrasté. La valeur du mètre carré dépend de la qualité des produits. Les appartements bas de gamme sont affichés autour de 2 500 dollars le m2. En revanche, les biens plus acceptables coûtent de 20 à 25 % plus cher.

Grand Lycée

La taille moyenne des appartements dans le secteur autour du Grand Lycée est l’un des plus petits d’Achrafié.
Le marché immobilier se divise en deux zones : la partie orientale a quelques projets le long de la rue des Laïcs et la partie ouest compte deux projets ultramodernes.
Les produits les plus abordables se trouvent sur l’axe qui relie la montée Adib Ishac. La rue des Laïcs est étroite et a une forte densité urbaine. La majorité des appartements ne dispose pas de dégagements. Mais cela reste une adresse résidentielle abordable avec un bon rapport qualité/prix. Les dernières transactions se basent sur 3 000 dollars le m2 pour un appartement au 7e étage.
Cette rue offre également de belles occasions d’acquérir de petites surfaces de 110 à 157 m2. Les acheteurs ont le choix entre de petits immeubles avec moins d’une dizaine d’unités et de larges complexes avec plus de 50 appartements. Le mètre carré commence à partir de 2 800 dollars.
L’architecte Bernard Khoury a donné une nouvelle dynamique au quartier autour du Grand Lycée. Son style a des fans qui sont prêts à payer le prix fort. Ainsi, le mètre carré le long de la rue Habib Pasha al-Saad a doublé depuis 2007. Il s’agit d’un micromarché qui fonctionne indépendamment des rues voisines.
La montée Adib Ishac autour de l’hôtel Alexandre poursuit son développement entamé en 2007. À cette époque, le premier étage s’affichait à 1 500 dollars le m2.
Désormais, les promoteurs y proposent principalement de petits logements de 150 à 200 m2. Le premier prix se situe autour de 525 000 dollars.
Chaque année de nouveaux projets apparaissent. Le dernier en date annonce des chiffres impressionnants : 29 865 m2 de surfaces résidentielles, 159 appartements, 33 étages. La grille des prix s’étire de 3 500 à plus de 5 000 dollars le m2. Ce projet intitulé Ciel et Jardin contraste avec les bâtiments voisins qui ne comptent souvent qu’une dizaine d’appartements.
Si la moyenne des appartements est de 183 m2, de plus en plus de promoteurs exploitent le créneau des studios de 60 à 85 m2. En fonction des projets, la facture gravite autour de 280 000 dollars.
Les prix varient en fonction des prestations et de la qualité de la construction. Certains promoteurs commencent les grilles de prix à 3 500 dollars le m2 tandis que d’autres peinent à vendre à partir de 2 700 dollars le m2.

Sioufi-Hay Sirian

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Avec plus de 300 appartements et 78 000 m2 de surfaces résidentielles en construction, le développement urbain de Sioufi est à son apogée. Sioufi étant un vaste quartier, les disparités entre les immeubles sont importantes. Le haut de gamme se situe autour du jardin public. Une tour de 28 étages avec des simplex de 326 m2 annonce des valeurs aussi élevées qu’à Abdel Wahab Inglizi. Hormis cette exception, les prix commencent au minimum autour de 3 000 dollars le m2. Le bas de la rue Ikhwan al-Safa est le moins cher. Un appartement de 203 m2 y est affiché à 558 250 dollars, soit 2 750 dollars le m2 pour un premier étage. Les prix de la rue Guatemala ont explosé depuis 2011 (soit une hausse de 20 %). La raison : un projet qui compte des dizaines de petites surfaces dont plusieurs de 60 à 91 m2 sont déjà vendus à 58 % deux ans avant la fin des travaux et le promoteur en profite pour être gourmand.
La rue Amine Gemayel domine le secteur Fiat. Les appartements ont de beaux dégagements. Un premier étage de 235 m2 se situe à moins de 700 000 dollars.
Il y a encore quelques années, il était difficile d’imaginer que Hay Sirian pouvait devenir une adresse résidentielle à Achrafié. Pourtant depuis deux ans, de nouveaux projets se succèdent.
L’avenir du secteur immobilier dans le secteur Hay Sirian est lié à J Towers. Situé rue de Libye, ce projet de 108 appartements de 145 à 250 m2 essaye de changer l’image du quartier qui ne brille pas par son esthétisme. Mais cela reste l’un des quartiers les plus abordables de la capitale. Pourtant, les prix de J Towers ont augmenté de 14 % depuis 2010.

Badaro

L’actualité immobilière récente de Badaro a été animée début 2013 par la destruction de l’ancienne résidence où a vécu la famille d’Amin Maalouf. Cette perte architecturale illustre l’appétit sans limite des promoteurs pour le secteur Badaro. Tant que les propriétés ne sont pas classées, c’est-à-dire répertoriées, interdites de destruction, avec un mécanisme de compensation pour les propriétaires, le processus ne s’arrêtera pas. Ainsi, un seul projet était en cours de construction en 2009, ils sont désormais sept.
Les prix de Badaro sont relativement stables par rapport à 2012. En moyenne, un premier étage se situe autour de 3 000 dollars le m2.
Le secteur le plus “chic” se situe à Medawar et Horch Kfoury. C’est la seule zone de Badaro où les prix ont augmenté de 15 % depuis 2010. Avec ses allées de pins et ses immeubles des années 70, la rue Alam est séduisante. Pourtant, elle reste sous-estimée. Les prix varient de 3 200 à 4 000 dollars en fonction des étages. Pour 625 000 dollars, il est possible d’avoir un appartement de 165 m2.
La rue Badaro affiche des tarifs similaires, mais elle est plus bruyante et n’a pas le charme de Horch Kfoury.
Les prix les plus abordables sont à chercher au sud-ouest du quartier autour de l’hôpital militaire. Rue du Musée, des appartements sont annoncés à partir de 3 000 dollars le m2. Mais les produits sont de qualité très moyenne.

Saydé-Fassouh

Le marché de Fassouh est à la peine. Les ventes des produits neufs sont pénalisées par le cadre urbain du quartier très dense et sans dégagement. La qualité médiocre des appartements est également un point négatif. Pourtant, depuis 2009, les prix ont augmenté de 35 %.
Les superficies supérieures à 225 m2 et affichées au-delà de 650 000 dollars ne séduisent pas. Les ménages disposant de ces budgets ne sont pas attirés par Fassouh. Par exemple, un immeuble avec des produits de 230 m2 n’a vendu que 30 % de son stock depuis 2010.
Seules les surfaces de 150 à 160 m2 peuvent se tirer d’affaires. Ainsi, un 7e étage rue Moutran Messara est annoncé à 3 600 dollars le m2.
Les prix sont nettement moins élevés dans le secteur de Chahrouri. C’est l’un des quartiers les moins chers d’Achrafié. Ainsi, il faut prévoir 450 000 dollars pour un logement de 180 m2.
Le quartier Saydé serait-il devenu l’adresse des petites surfaces ? Depuis, la construction du projet Olive Garden qui a vendu avec un certain succès des appartements de 125 m2, un nouveau promoteur exploite le créneau des petits budgets. Àproximité de l’église Saydé, son immeuble totalise 52 unités de 92 à 128 m2. Les étages inférieurs sont partis comme des petits pains. En revanche, au-delà du 8e étage, c’est la grise mine, du fait de l’augmentation des prix par étage, les budgets deviennent trop importants. Quels que soient les dégagements, la clientèle n’arrive pas à payer un bien à plus de 4 000 dollars le m2 dans ce quartier.
Malgré sa proximité avec le secteur Karm el-Zeitoun, Saydé mérite une meilleure considération. Les familles désireuses d’une superficie plus grande peuvent trouver rue Ab Youssef Sherfein un logement de 250 m2 à partir de 590 000 dollars.