Immobilier : toujours pas de reprise

L’année 2013 a confirmé le ralentissement du marché immobilier amorcé début 2011, avec la baisse des principaux indicateurs du secteur. L’enlisement du conflit en Syrie, la vague d’attentats sans précédent dans tout le pays et le vide gouvernemental qui a duré dix mois ont fragilisé le moral des acheteurs. Pour la troisième année consécutive, les volumes des ventes immobilières ont diminué – de 7,3 % en 2013 –, de même que le nombre de permis de construire attribués par les ordres des ingénieurs de Beyrouth et de Tripoli, qui a baissé de 10,9 % par rapport à l’année 2012.
Les acheteurs expatriés ne constituent plus que 10 à 20 % de la demande contre 40 % lors des années de boom, selon plusieurs promoteurs. La demande locale semble davantage freinée par l’érosion du pouvoir d’achat due à la crise et s’est placée dans une position d’attente, en espérant que les promoteurs courbent davantage l’échine.

Des prix toujours élevés

Selon une récente étude publiée par l’agence immobilière Ramco Real Estate Advisers, le coût moyen d’un appartement en construction à Beyrouth atteint actuellement 4 331 dollars par mètre carré (hors marges de négociation). L’étude qui a passé au crible 382 projets de Beyrouth municipe, en prenant comme référence le sixième étage de chaque immeuble, est parvenue à la conclusion que la surface moyenne vendue était de 252 m², pour une valeur moyenne d’un million de dollars.  Avec la stagnation de la demande depuis près de trois ans, les promoteurs ont cependant consenti à lâcher du lest et les tarifs en 2013 ont diminué de
10 % en moyenne. Mais ces baisses ne sont pas généralisées et semblent davantage concerner les produits haut de gamme plutôt que les petites surfaces. La valeur moyenne des ventes à l’échelle nationale continue même d’être en hausse à 128 182 dollars contre 123 051 en 2012 (+4,1 %). Afin de soutenir la demande, la Banque centrale a lancé, début 2013, une nouvelle série de mesures injectant 1,47 milliard de dollars dans l’économie libanaise, en prêtant des fonds aux banques commerciales à un taux d’intérêt de 1 %. Environ 50 % de ces fonds ont été affectés aux crédits immobiliers, offrant aux acheteurs des taux d’intérêt intéressants. Ces prêts bonifiés ne peuvent pas dépasser le plafond de 530 700 dollars pour acquérir un appartement, mais couvrent une partie importante de la demande.
Le plan de la Banque centrale a été étendu à l’année 2014, même s’il sera moins ambitieux : la BDL injectera 800 millions de dollars, destinés aux banques commerciales, afin de soutenir les secteurs immobiliers et technologiques. Près de 600 millions de dollars pourraient venir soutenir les prêts au logement. De quoi embellir les perspectives pour 2014 ? Les deux premiers mois de l’année semblent à cet égard prometteurs avec un nombre total de ventes qui a bondi de 20 % en rythme annuel sur la période pour retrouver, avec environ 10 300 ventes, un niveau proche de celui de l’année 2011. Les augures semblent également favorables du côté de la construction : le nombre de permis de construire délivrés a ainsi progressé de 7,7 % en rythme annuel, à 2 864 unités, tandis que la surface concernée s’est accrue de 19 %, à 2 203 651 m2.

Livraisons de ciment en hausse

Cette apparente atonie immobilière n’a pas affecté les livraisons de ciment, bien au contraire : avec 5,8 millions de tonnes livrées en 2013, en hausse annuelle de 9,8 %, le secteur a connu une année record. Plusieurs facteurs expliquent cette décorrélation avec les attributions de permis de construire. « Il y a souvent un décalage temporel entre ces deux données et une part des chiffres actuels correspond aux permis délivrés en 2011 », explique d’abord Wadih Malha, directeur commercial de Sibline, le troisième producteur local avec environ 20 % de parts de marché. Ensuite et surtout l’existence de chantiers n’apparaissant pas dans les chiffres émis par les ordres d’ingénieurs : outre les constructions purement illégales, certaines ont été initiées dans un cadre dérogatoire au droit commun de l’urbanisme : « De juillet à septembre, une décision politique a exonéré d’autorisation préalable l’octroi de permis de construire pour les unités de moins de 120 m² dans toutes les régions libanaises, hors Beyrouth et Mont-Liban », confirme Adib el-Hachem, directeur marketing à la Cimenterie nationale qui détient environ 45 % du marché. Du fait de cette hausse inattendue de la demande locale, la part de ciment exporté est, elle, en diminution : «La crise syrienne nous a conduits à aller sur d’autres marchés mais en part globale, nos exportations ont diminué à environ 9 % de notre production », précise Adib el-Hachem.