Ouest de Beyrouth

Hamra

Avec quinze immeubles en construction, Hamra est l’un des quartiers les plus actifs de Ras Beyrouth. Pourtant, aucun chantier n’a démarré au cours des douze derniers mois.
Habiter Hamra reste un choix spécifique essentiellement conditionné par la proximité de l’AUBMC et de l’Université américaine. Les acheteurs sont souvent des médecins et des professeurs qui veulent vivre à quelques pas de leur lieu de travail.
L’écart des prix à Hamra peut aller jusqu’à 1 000 dollars le m2 entre un quartier et l’autre, en fonction de l’emplacement et de la qualité de la construction. Mais globalement, les tarifs y sont stables par rapport à 2013.
Naturellement, la partie la plus prestigieuse se situe dans le nord du quartier autour du campus de l’AUB. Un immeuble de la rue Jeanne-d’Arc affiche un premier étage à 5 000 dollars le m2. C’est 20 % de plus que la juste valeur sur cet axe. Sans surprise, aucune vente n’a été à ce jour enregistrée. La place Wardié est également surcotée. Certains logements sont affichés à partir de 4 500 à 4 600 dollars le m2 au second étage. Les ventes ont du mal à suivre. Les acquéreurs ne voient pas l’intérêt de payer si cher un produit autour d’une place aussi bruyante. Pour cette raison, un propriétaire vient de réduire sa grille tarifaire de 6 % par rapport à 2012. Celle-ci commence désormais à 4 200 dollars le m2.
La rue Souraty est l’un des axes les plus embouteillés de Hamra et n’a aucun charme particulier. Pourtant, les promoteurs y multiplient les projets. Les surfaces varient de 190 à 275 m2. Il faut prévoir un budget de 900 000 à 1,2 million de dollars pour avoir un appartement aux premiers étages.
Pour ceux qui veulent vivre directement le long de la rue Hamra, le projet Vermelho Hamra propose des unités de 163 m2 à partir de 900 000 dollars au 15e étage. C’est le seul immeuble résidentiel en chantier le long de cette rue marchande.
Les budgets plus serrés peuvent se tourner vers la rue M. Gandhi où des logements de 155 m2 sont proposés de 660 000 à 1,1 million de dollars.
Le sud du quartier Hamra est le plus abordable. Avec un premier étage à 3 300 dollars le m2, la rue Abdel Menhem Riad est l’une des moins chères de Hamra. La valeur du mètre carré y est en baisse de 20 % depuis 2011.

Clemenceau - Kantari

Avec une moyenne de 391 m2, Clemenceau fait partie des quartiers de Ras Beyrouth qui comptent les appartements les plus grands. Clemenceau n’est accessible que pour une certaine élite dont le budget doit être supérieur à 1,7 million de dollars, le prix de départ se situant entre 4 000 et 4 500 dollars le m2.
Les meilleurs emplacements de Clemenceau se trouvent autour des jardins de l’École supérieure des affaires, un havre de verdure au milieu de la ville. Ainsi, une vente le long de la rue Omar Daouk a récemment été finalisée sur la base de 4 500 dollars le m2 au premier étage.
Bruyante et quotidiennement embouteillée, la rue Clemenceau est moins prestigieuse. Un premier étage ne devrait pas être supérieur à 4 000 dollars le m2. Cet axe serait plus approprié pour les petites unités de 80 à 150 m2, mais aucun promoteur n’ose encore s’aventurer vers ce créneau.
Le mètre carré le plus cher de Clemenceau se trouve rue May Ziadé où il faut débourser 900 000 dollars pour acquérir un logement de 170 m2. Cette rue garde un certain charme avec quelques anciens immeubles.
À proximité de l’ancien Holiday Inn, la rue Émir Omar est résidentielle sans commerce. Elle bénéficie d’un emplacement idéal aux portes du centre-ville. C’est l’un des meilleurs rapports qualité/prix de Clemenceau avec un prix de départ de 3 800 à 4 000 dollars le m2.
La moyenne des appartements neufs en construction (259 m2) dans le secteur Kantari est similaire à celle de l’ensemble de Beyrouth. L’adresse est idéale pour les familles à la recherche d’un logement de trois chambres à coucher de 215 à 280 m2 avec une enveloppe de départ comprise entre 900 000 et 1,1 million de dollars.

Aïn el-Mreissé

Le mètre carré sur le front de mer de Aïn el-Mreissé fait partie des plus chers de Beyrouth. Le secteur n’a ni le prestige ni l’homogénéité urbaine de Minet el-Hosn au centre-ville. Mais une vue sur la mer le long de l’avenue de Paris se négocie à partir de 8 000 dollars le m2. Les appartements mis en chantier ont des surfaces moyennes de 536 m2. Actuellement, le marché immobilier du front de mer est dominé par La Citadelle de Beyrouth, un projet de 64 unités d’environ 685 m2 chacune.
L’intérieur du quartier Aïn el-Mreissé offre un marché totalement différent de celui du front de mer. La moyenne des appartements en construction est de 167 m2 et un premier étage s’affiche entre 3 500 et 4 000 dollars le m2.
Chaque année, un nouveau projet résidentiel est lancé rue Rustom Pacha. Cet axe qui est également connu pour ses hôtels (SAS Radison) n’a aucun charme spécifique. Pourtant le mètre carré est passé de 1 600 dollars en 2007 à 4 000 dollars en 2014.
La partie la plus abordable de Aïn el-Mreissé se situe le long des rues Nsouli et Sinno, soit le secteur entre l’hôtel Orient Queen et l’ancien port de Aïn el-Mreissé. Un 190 m2 peut se négocier à partir de 715 000 dollars. Malgré la présence de petites surfaces, le ralentissement du marché immobilier y est également perceptible. Pour redynamiser ses ventes, un promoteur a baissé ses tarifs de 16 % au cours des 12 derniers mois. Pour l’instant, ce geste promotionnel n’a pas eu de succès !

Raouché - Sakiet el-Janzir

De tous les quartiers de Beyrouth situés le long du littoral, Raouché est le moins cher, même si une vue sur la Grotte aux Pigeons est un privilège que propose par exemple l’immeuble Raouche View at 1090. Mais il est indéniable que le front de mer de Raouché n’a pas le même prestige que celui de Jal el-Bahr ou du centre-ville. Cette corniche (c’est-à-dire l’avenue Charles-de-Gaulle) est populaire et fréquentée par le grand public. Cela n’en fait pas une destination élitiste. Raouché connaît actuellement un net ralentissement. Un premier étage s’affiche à environ 7 000 dollars le m2. Étant donné que les ventes peinent à suivre, un promoteur accorde actuellement un rabais de 6 % sur ses tarifs de 2013. La correction des prix va sans doute continuer à l’avenir.
Hormis cette baisse, les prix à Raouché restent stables.
Rue d’Andalousie, un projet propose en 2014 les mêmes prix qu’en 2011, soit 7 575 dollars le m2 au 13e étage.
La rue d’Australie est surtout connue pour ses immeubles d’appartements meublés et ses hôtels. Elle offre une décote de 28 % par rapport aux produits directement sur la mer. Un 400 m2 est mis sur le marché à 2 millions de dollars.
Intercalé entre Koraytem et Raouché, Sakiet el-Janzir peut satisfaire tous les budgets. Naturellement, la qualité de construction varie d’un projet à l’autre. Les grandes familles peuvent acquérir un 500 m2 à partir de 2,5 millions de dollars rue Georges Zouein alors que les petits budgets de 525 000 dollars doivent se contenter d’un logement de 130 m2 rue Mozart. Les prix restent stables. Par exemple, le projet Universal Tower affiche la même grille depuis 2012.
Avec un premier étage à 3 400 dollars le m2, la rue Abi Tammam est la moins chère de Sakiet el-Janzir. Un logement de 217 m2 au 5e étage est affiché à 800 000 dollars.

Caracas

Longtemps sous-estimé par les promoteurs, Caracas tend à devenir une nouvelle destination résidentielle à Ras Beyrouth. Plusieurs projets ont démarré en ce début 2014. Intercalé entre Raouché, Manara, Koraytem et Hamra, Caracas est une alternative à moindre coût pour les familles à la recherche d’un logement de trois chambres à coucher pour moins d’un million de dollars. La moyenne des appartements en chantier y est de 242 m2, soit 10 % de moins qu’en 2013. La rue du Koweït est la plus abordable. Un logement de 212 m2 est proposé à partir de 800 000 dollars. La rue est calme et reste facile d’accès. Les rues Salaheddine Ayoubi et Labban offrent des grilles de prix plus ou moins similaires. Les produits inférieurs à 200 m2 y trouvent rapidement preneurs, à l’opposé des surfaces au-delà de 350 m2. Il faut un budget de 990 000 dollars pour un 235 m2, c’est 7 % de plus qu’en 2013 ! Il est aussi possible d’avoir une vue sur la mer à partir de Caracas, mais les tarifs s’envolent alors au-delà de 5 500 dollars le m2 pour un 10e étage.

Manara

À proximité de l’ancien phare, Bliss est l’une des rues les plus chères de Beyrouth même si elle ne se trouve pas directement sur le front de mer. Mais située sur un promontoire, elle surplombe les quartiers de Jal el-Bahr et Manara, et donc le littoral.
Le dernier projet mis en chantier (Beirut 700) dans ce secteur affiche une grille de prix qui s’étire de 8 600 à 13 000 dollars le m2. Dans le même secteur géographique, un immeuble adjacent propose ses invendus à partir de
7 700 dollars le m2. Par comparaison, la majorité des rues du centre-ville n’affichent pas de tels tarifs ! Ainsi, Ras Beyrouth s’affirme comme une adresse résidentielle haut de gamme pour une élite locale et expatriée. Aucun produit n’est affiché à moins de 2,8 millions de dollars.
Le mètre carré le long de la rue Najib Ardati est en baisse. Par exemple, un projet a réduit ses tarifs de 9 % depuis 2013. Il faut tout de même débourser 1,1 million de dollars pour un premier étage de 245 m2. Les appartements situés le long des rues Ardati et Bahreïn n’offrent pas obligatoirement des vues sur la mer.

Tallet el-Khayat – Unesco

L’actualité immobilière de Tallet el-Khayat et Unesco est au ralenti. Aucun nouveau projet résidentiel n’y a été lancé depuis deux ans. La faute à un marché qui stagne et à la rareté de parcelles à bâtir. Dans ce contexte, les prix font du surplace. La rue Mama à Tallet el-Khayat offre deux types de tarifs. Le projet Hill Top est affiché à 4 500 dollars le m2. Tandis que l’immeuble Aloha commence uniquement à 3 600 dollars le m2. Hill Top est un imposant complexe de 66 appartements de 335 à 465 m2. Le second projet propose des unités de 212 m2 entre 765 000 et 925 000 dollars.
Avec un premier étage à plus de 4 500 dollars le m2, la rue Tamer Mallat est la plus chère de Tallet el-Khayat. Proche des réservoirs de la compagnie des eaux, cette rue est calme et surélevée. Les appartements y ont une belle exposition plein sud. Le choix pour un appartement neuf à Unesco commence à manquer. Il y a de moins en moins de chantier. Que ce soit justifié ou non, la rue Unesco affiche des prix aussi élevés (au-delà de 5 000 dollars le m2) que la rue Farid Trad à Ramlet el-Baïda et la rue Verdun. Pourtant, cet axe est très bruyant et n’offre pas de vue sur le littoral. Les bons plans se trouvent dans les invendus de la rue Chebli Mallat, un axe qui relie l’avenue Saëb Salam à la place Habib Abi Chahla. Il est possible d’acquérir des appartements de 350 m2 à partir de 1,5 million de dollars ou un logement de 290 m2 à 1,4 million de dollars au 11e étage.

Sanayeh – Spears

Avoir une vue sur le jardin Sanayeh est un privilège. Depuis qu’il a été réhabilité, il est devenu une destination très agréable. Malheureusement, il n’y a plus actuellement de produits neufs et de grandes tailles donnant directement sur le jardin. Il faut se contenter de produits de moyenne gamme de 200 à 250 m2 dans des rues adjacentes (Alameddine, Medhat Pacha et Aliyé). Avec des grilles de prix qui oscillent entre 3 750 et 4 000 dollars le m2, il faut compter un minimum de 900 000 à 1 million de dollars.
En l’espace de quelques années, le marché immobilier dans le secteur Spears s’est accéléré. Les chiffres sont impressionnants : 407 appartements à vendre, environ 67 500 m2 de surfaces résidentielles, 81 appartements par projet. Les promoteurs misent beaucoup sur le futur potentiel de la rue Spears dont le  m2 commence de 4 000 à 4 500 dollars en fonction de l’emplacement. Spears a deux atouts principaux : son accessibilité et son cachet architectural avec des immeubles historiques. Les promoteurs veulent attirer les personnes à la recherche de petits appartements (la moyenne est de 165 m2, soit -9 % par rapport à 2013). Si la partie ouest de la rue Spears autour de l’immeuble Union est séduisante, la partie est au niveau de l’avenue Fouad Chéhab (le ring) tarde à trouver son public.

Ramlet el-Baïda

Admirer le coucher du soleil sur le front de mer de Ramlet el-Baïda est un privilège réservé à une poignée de millionnaires. Les nouveaux projets sur l’avenue Rafic Hariri sont relativement rares. Le seul actuellement en chantier (Sands Tower) propose des unités de 538 m2. Il faut débourser 5,2 millions de dollars (avant négociation) pour s’offrir un 3e étage.
Naturellement, dès que l’on s’éloigne du front de mer, les prix baissent. Perpendiculaire à l’avenue Rafic Hariri, la rue Khalil al-Jamal affiche les mêmes tarifs qu’en 2013, soit 7 000 dollars le m2 au premier étage. Cet axe longe le jardin abandonné de Ramlet el-Baïda. S’il était rénové, il lui donnerait une belle plus-value.
Certains appartements de la rue Thomas Edison peuvent avoir une vue partielle sur le littoral. Ce droit se paie au prix fort, par exemple un 10e étage de 388 m2 est annoncé à 8 350 dollars le m2.
Les prix à l’intérieur de Ramlet el-Baïda ont légèrement fléchi. La rue Farid Trad commence entre 4 500 et 4 800 dollars le m2. En 2011, les propriétaires demandaient environ 5 000 dollars le m2. Comptez au minimum aujourd’hui 2,1 millions de dollars pour un logement de 450 m2. Perpendiculaire à Farid Trad, la rue al-Akhtal al-Saghir est la moins chère de Ramlet el-Baïda. Orientés sud, les appartements n’ont pas de vues sur la Méditerranée. Il faut compter 1,6 million de dollars pour un 345 m2 au premier étage.

Koraytem

Les disponibilités foncières commencent à manquer à Koraytem pour les promoteurs puisque aucun nouveau projet n’y a été mis en chantier au cours des douze derniers mois. Cette stabilité est également perceptible au niveau des prix qui restent plus ou moins les mêmes qu’en 2013.
Du secteur Snoubra à l’ambassade saoudienne, les prix des appartements situés le long de l’avenue Takieddine Solh sont variés. La partie la moins chère se trouve au niveau de la boulangerie Pain d’or et de la pâtisserie Amal Bohsali, les transactions commencent à partir de 3 700 dollars le m2. Bien que large, l’avenue n’offre aucun charme spécifique. Un promoteur affiche 875 000 dollars pour un logement de 217 m2 au second étage.
Les prix augmentent de 20 % autour des jardins du complexe scolaire du Collège protestant français. C’est le quartier chic de Koraytem où les logements ont des surfaces de 500 à 600 m2. Certaines unités bénéficient de vues sur le littoral. Mais ces grands appartements ont de plus en plus de mal à se vendre. La valeur d’un premier étage y est passée de 2 400 à 4 500 dollars le m2 entre 2007 et 2014.
La rue Madame Curie et ses perpendiculaires sont des adresses résidentielles relativement bon marché par rapport aux prix de Hamra et Sakiet el-Janzir. La grille des prix devrait varier de 3 800 à 4 000 dollars le m2. La chasse aux bonnes affaires a commencé. Les surfaces proposées s’étirent de 200 à 350 m2 et ciblent des budgets d’environ 800 000 à 1,9 million de dollars en fonction des étages.

Verdun – Aïn el-Tiné

Aïn el-Tiné est l’un des quartiers chics de Beyrouth. Sa notoriété s’est renforcée avec la multiplication des projets résidentiels lancés au cours des dernières années comme Palacio Residence, Olive Residence et Titanium Tower.
Pourtant Aïn el-Tiné n’a ni jardins, ni immeubles anciens, ni avenues bordées d’arbres. Mais elle reste une destination appréciée proche des boutiques de la rue de Verdun et du front de mer de Raouché.
Les immeubles autour de la résidence du chef du Parlement proposent des produits à partir de 5 200 dollars le m2. Rue Schubert, les petites surfaces de 200 à 300 m2 se vendent vite.
Entre les ronds-points de Sakiet el-Janzir et Aïn el-Tiné, l’avenue Mohammad Toufic Khaled propose des logements de 285 m2 à 1 567 000 dollars avant négociation.
La partie la moins chère de Aïn el-Tiné se situe au nord de la rue de Vienne. Cet axe résidentiel se compose d’un mélange d’immeubles récents et de ruelles étroites avec des bicoques souvent dégradées. Pour cette raison, un premier étage y est 25 % moins cher que sur la rue Schubert. Un projet y vend des appartements de 236 m2 à partir d’un million de dollars, mais la moitié des unités étant restées invendues, la grille des prix a été réduite de 10 % par rapport à 2013. Quelque 129 appartements sont actuellement en construction dans le quartier Verdun qui bénéficie toujours d’une bonne cote. Cette notoriété va rapidement se renforcer avec l’inauguration en 2017 du centre commercial Verdun Mall, le premier espace de loisir et de shopping dans la partie ouest de Beyrouth.
En raison de l’inflation, les promoteurs de Verdun ne cessent de réduire la taille des appartements. La surface moyenne a perdu 19 % en l’espace d’un an pour passer de 330 m2 à 266 m2. Cette adaptation est surtout la conséquence des difficultés à écouler les grands appartements (de 450 à 550 m2). Les clients potentiels préfèrent avec le même budget acquérir un bien à Aïn el-Tiné ou à Koraytem.
Rue Verdun, les prix restent relativement inchangés depuis 2012, soit entre 5 000 et 5 250 dollars le m2 au premier étage.
Les opportunités pour les personnes désireuses d’acheter un produit entre 225 et 240 m2 se négocient à partir de 1 250 000 dollars en fonction de l’étage.
Le quartier Tabet derrière l’épicerie fine Goodies a du charme avec ses immeubles des années 1960. Un appartement rue du Chili est 10 à 15 % moins cher que sur la rue principale. En revanche, dès que les vues se dégagent, les prix s’envolent au-delà de 6 000 dollars le m2.
Le moins cher de Verdun se trouve rue Habib Srour, une perpendiculaire. Les esprits se sont calmés puisqu’un logement de 175 m2 est affiché à partir de 725 000 dollars, c’est 3 % de moins qu’en 2013.