Est de Beyrouth

Saïfi

Situé en bordure du périmètre de Solidere, Saïfi est un quartier hétéroclite. De la place Tabaris à l’entrée du port de Beyrouth, il offre différents visages. Les grands axes sont bruyants. Mais à l’opposé, les rues intérieures comme Mar Maroun et Nahr Ibrahim sont calmes et gardent un certain charme.
C’est ce qui explique que les prix varient de 25 % d’une rue à une autre. Sachant que les promoteurs agissent à leur guise en fonction de l’emplacement de leur immeuble et surtout de l’évolution de leur vente. Étant donné que les grandes surfaces se vendent difficilement, leurs propriétaires sont obligés d’accorder d’importants rabais pour pouvoir écouler leur stock. Il est ainsi possible d’acquérir un appartement à partir de 4 000 dollars le m2.
Le nord de Saïfi à proximité de l’entrée du port est la partie la plus chère notamment en raison des vues dégagées sur le littoral et la montagne. Les prix demandés par un projet situé le long de l’avenue Charles Hélou varient de 6 000 à 7 700 dollars le m2 entre le 3e et le 31e étage. Dessiné par un des architectes libanais les plus connus, l’immeuble est plus cher que certains produits du centre-ville.
Les prix de l’avenue Georges Haddad sont à la baisse. Quotidiennement encombré et très bruyant, cet axe est surcoté. Les valeurs foncières imposent aux promoteurs d’afficher des prix relativement élevés pour les appartements. Mais les ventes ont du mal à suivre. Pourtant, les logements de deux chambres à coucher de 180 à 190 m2 sont proposés à partir de 900 000 dollars.
Incontestablement, cette avenue est plus appropriée à des projets commerciaux (bureaux et boutiques) qu’à des immeubles résidentiels.
Entre Tabaris et Gemmayzé, la rue du Liban séduit les personnes désireuses de résider en bordure d’Achrafié. Depuis le départ des bars, la rue est agréable. Les petites surfaces de 170 à 230 m2 sont mises sur le marché entre 715 000 et 1,2 million de dollars. La rue al-Arz est plutôt un axe commercial avec plusieurs anciens immeubles de bureaux. La faiblesse des ventes prouve que ce n’est pas encore une destination résidentielle recherchée. Après négociation, un premier étage ne devrait pas dépasser les 4 000 dollars le m2.

Gemmayzé

Finies les nuisances nocturnes, finis les embouteillages, finie la foule de fêtards, Gemmayzé est enfin une adresse résidentielle agréable à vivre. Depuis l’exode des restaurants et des pubs depuis deux ans, la rue Gouraud a retrouvé son calme d’antan. La vague des restaurants à la mode a trouvé une autre victime, Mar Mikhaël.
Gemmayzé en profite pleinement et la valeur des appartements y est désormais sous-estimée. Facile d’accès, Gemmayzé est unique avec ses anciens immeubles, ses jardins, ses escaliers et ses impasses. Peu de quartier à Beyrouth ont un tel panel de paysages.
Le projet Gemmayze Village qui doit se terminer en 2017 va incontestablement donner à moyen et long terme une nouvelle dynamique à la rue Gouraud. Actuellement, il faut compter 4 500 dollars le m2 pour un logement de 343 m2 au 7e étage, ce qui donne un prix de départ de 3 800 dollars le m2 au premier étage. Les axes perpendiculaires à la rue Gouraud ont également un bel avenir. Les rues Mar Antonios ou Antoine Kazan sont extrêmement calmes et n’ont aucune activité commerciale au rez-de-chaussée.
La rue Pasteur est surtout connue pour ses immeubles d’affaires. Les valeurs du mètre carré varient en fonction de l’emplacement de l’appartement, que ce soit au sud ou au nord de la rue. Les prix les plus élevés se trouvent dans les immeubles qui dominent le port. Pourtant, les premiers étages directement exposés au trafic de l’avenue Charles Hélou y sont bruyants. Ainsi, le mètre carré ne devrait pas démarrer à plus de 3 750 dollars. Malgré une baisse des prix depuis deux ans, les ventes restent faibles. L’un des projets du quartier n’a vendu que 20 % de son stock en trois ans !

Mar Mitr

Le marché résidentiel de Mar Mitr s’est tassé au cours des douze derniers mois. Ceci s’est confirmé avec la multiplication des invendus. Pourtant, le quartier reste une excellente adresse limitrophe de Sassine et de Furn el-Hayek, à quelques minutes du centre commercial ABC.
Malgré ces atouts, les ventes tournent au ralenti. Les prix sont pourtant 10 à 15 % inférieurs à ceux du carré d’or.
Les valeurs du mètre carré varient en fonction de l’emplacement de l’appartement. Le quartier Mar Mitr est scindé en deux parties par l’avenue qui descend de Sassine vers La Sagesse. Autour du Centre culturel brésilien, la rue Mar Mitr commence autour de 3 500 dollars le m2 après négociation. Toutefois, des propriétaires sont plus gourmands et demandent par exemple 4 200 dollars le m2 pour un 140 m2. Quelques reventes se situent à 3 800 dollars le m2 pour un étage similaire.
Parallèle à la rue Mar Mitr, la rue Aabrine est plus abordable. Certains produits invendus depuis plusieurs années ont subi de belles décotes et sont moins chers de 10 à 15 % que les produits neufs en chantier.
La rue Mar Mitr autour de l’hypermarché Spinneys est moins cotée. L’environnement urbain y est moins agréable que du côté de l’école Zahrat el-Ihsan. Les petites surfaces autour de 100 m2 sont proposées à partir de 340 000 dollars.

Mar Mikhaël - Kobayate

Mar Mikhaël est l’un des rares quartiers de Beyrouth qui maintient ses prix. L’heure des soldes n’y est pas d’actualité. Ce microphénomène s’explique par la notoriété grandissante de ce quartier qui connaît un boom immobilier depuis quelques années.
Totalement ignorée des promoteurs jusqu’en 2008-2009, Mar Mikhaël est aujourd’hui l’adresse à la mode comme le fut un certain temps Gemmayzé dans un passé pas si lointain que cela.
Sa notoriété est liée à la multiplication des restaurants et des bars qui en ont fait la destination des nouveaux “bobos” de Beyrouth.
Les prix qui oscillent entre 3 000 et 3 500 dollars le m2 au premier étage sont encore très attractifs en comparaison de ceux des autres quartiers d’Achrafié comme Sioufi ou Sodeco. Ce “boboland” de Beyrouth est un très bon investissement : c’est recherché et encore bon marché. Les plus malins peuvent y acquérir des appartements pour les mettre ensuite sur le marché locatif, le quartier étant notamment apprécié des étrangers établis provisoirement au Liban.
Dessinés par l’architecte Bernard Khoury, les projets LIV Lofts et The Skyline ont valorisé la rue Pharaon. Le premier étage se situe autour de 3 500 dollars le m2. Tant que les parcelles entre l’avenue Charles Hélou et la rue Pharaon resteront vierges, leurs appartements auront des vues dégagées sur le port de Beyrouth.
La rue principale de Mar Mikhaël (rue Nahr) a été envahie de pubs et de restaurants. L’axe est quotidiennement encombré dès la fin de l’après-midi. Le m2 y est inférieur à la rue Pharaon qui est plus calme et moins dense. Pourtant, la rue Nahr a gardé quelques immeubles anciens.
Comme l’an passé, le secteur de Kobayate ne compte que deux projets en chantier. Les promoteurs n’ont pas encore été convaincus par le potentiel de ce quartier résidentiel relativement calme et facile d’accès. L’évolution des prix contraste d’un projet à l’autre. L’un a gardé sa grille des prix inchangée alors que le second a augmenté de 6 % ses prix en douze mois.
Kobayate est l’un des quartiers d’Achrafié qui offre les plus petites surfaces : la moyenne des appartements neufs y est de 153 m2 !
À l’opposé de la rue Nahr, qui peine à s’imposer, la rue Patriarche Arida est plus représentative de l’esprit de Kobayate, c’est-à-dire un petit village méconnu en bordure d’Achrafié. Un logement de 115 m2 est proposé à 391 000 dollars au 6e étage.

Sursock

Vitrine de la bourgeoisie beyrouthine, Sursock reste une valeur sûre sur le marché immobilier. Ses jardins, son musée et ses palais en font une adresse résidentielle d’une excellente notoriété. Toutefois, une petite révolution est en cours à Sursock. La moyenne des appartements neufs mis en chantier a baissé de 26 % depuis un an ! Aujourd’hui, cette moyenne est de 287 m2. Ainsi, les promoteurs veulent désacraliser le mythe de Sursock en le rendant de plus en plus accessible. Le résultat est surprenant : il est plus facile de vendre un 300 m2 qu’un 600 m2 à Sursock. Ainsi, le projet Les Domes de Sursock qui offre 54 logements de 560 à 600 m2 compte une vingtaine d’invendus. À l’opposé, le projet Marbella a déjà vendu toutes ses unités de 71 à 237 m2 quelques mois avant la fin des travaux.
Naturellement, la rue Sursock qui s’étire de la place Tabaris à la montée Accaoui est la plus chère du quartier. À flanc de colline, le secteur surplombe le quartier Gemmayzé. Ainsi, les appartements ont rapidement des dégagements. Par exemple, un trois chambres à coucher de 325 m2 est affiché à 2,1 millions de dollars au 10e étage. Toutefois, avec un prix de départ d’environ 5 250 dollars le m2, cette rue demeure plus abordable que la rue Georges Haimari à Sassine.
Entre la rue Sursock et l’avenue Charles Malek, les rues Nicolas Ghosn et Najib Trad offrent des opportunités pour les clients intéressés par de petites surfaces. Ainsi, un logement de 147 m2 est proposé au 10e étage à 1 175 000 dollars. Ce secteur peut séduire les investisseurs à la recherche d’un bon placement. Un appartement peut rapporter annuellement entre 3 et 4 % de sa valeur de vente.

Furn el-Hayek

Furn el-Hayek fait toujours autant rêver, mais plus à n’importe quel prix. Depuis plus de deux ans, les prix font officiellement du surplace. En revanche, les négociations vont bon train. Aujourd’hui, Furn el-Hayek suit enfin le mouvement de baisse observé à Beyrouth. Avec quinze chantiers en cours, les promoteurs se livrent une belle bataille pour s’attirer les quelques acheteurs à la recherche d’un logement dans le carré d’or d’Achrafié.
Avec la baisse des prix, un premier étage se situe entre 4 000 et 4 500 dollars le m2 en fonction de la qualité du projet et de la renommée du promoteur.
Malgré cela, les ventes sont lentes. Furn el-Hayek est touché par le ralentissement du marché. Plus exigeante et moins sensible aux coups de cœur, l’élite locale et expatriée prend son temps pour comparer les prix et les prestations. Les grandes surfaces de 450 m2 et plus sont les plus touchées. Ainsi, certains produits sont sur le marché depuis plusieurs années, sans réussite. La baisse des prix n’a pas pour autant permis de redynamiser le secteur.
Avec un mètre carré officiellement compris entre 5 000 et 7 000 dollars en fonction des étages, les rues Abdel Wahab Inglizi et Wadih Naïm (Trabaud) sont les plus chères de Furn el-Hayek. Les plus imposants complexes résidentiels y proposent généralement de grandes superficies : 20/30 (400 et 600 m2), Abdel Wahab 618 (majorité de 520 m2) et FAL Towers (500 et 700 m2). Pour courtiser d’éventuels acheteurs, chaque projet propose des services plus ou moins similaires (piscine, salle de sport, jardins, espaces de jeux, etc.). Même si les résidents ne les utiliseront pas ou peu, ces services sont devenus quasiment obligatoires pour ce type de projets haut de gamme.
Parallèlement, Furn el-Hayek compte plusieurs petits projets d’une dizaine d’unités. Les prestations y sont variables d’un immeuble à l’autre. Bien que située dans le carré d’or, la qualité de construction n’est pas toujours au rendez-vous ! Mais il s’agit des rares options disponibles pour les budgets de 1 à 1,5 million de dollars. Avec une telle enveloppe, il est possible d’acquérir des appartements de 280 m2 rue Raymond Khalifé ou de 230 m2 rue Saints-Cœurs.
Furn el-Hayek est l’un des rares quartiers de Beyrouth où la moyenne des appartements en construction (403 m2) est en hausse de 2,2 % par rapport à 2013, mais certains promoteurs vont à contre-courant de cette tendance avec des superficies inférieures à 200 m2 comme cet appartement de 182 m2 proposé rue Bethléem à 928 000 dollars.

Hôpital Rizk – Nazareth

Les immeubles situés autour du complexe scolaire Nazareth bénéficient de beaux dégagements. Si les prix affichés restent stables, variant entre 3 500 et 4 000 dollars le m2, une marge de négociation de 10 % minimum permet de situer le premier étage autour de 3 400 à 3 500 dollars le m2. C’est le prix à payer pour avoir des vues ouvertes. Trois gros projets (plus de 36 000 m2 de surfaces résidentielles et 248 appartements) s’accaparent le marché le long des rues Zahar et Nazareth : The Quarter, Ashrafieh 361 et Capital Towers. Ce sont des produits de qualité avec une moyenne de 248 m2 par appartement.
Depuis quelques années, le groupe de promotion immobilière Seven Invest a misé sur la rue Chemayteli. Tel un puzzle, il a acheté parcelle après parcelle. Malgré un environnement urbain dégradé, une rue étroite et en mauvais état, ce promoteur veut en faire une destination résidentielle pour les petits budgets des primo-accédants. Après avoir proposé des produits de 150 à 175 m2, Seven Invest s’oriente désormais vers de plus petites surfaces autour de 100 m2 avec deux chambres à coucher.

Sodeco – Monnot

L’actualité immobilière de Sodeco est toujours rythmée par la construction de Sama Beirut dont l’inauguration est prévue fin 2015. Avec 193 mètres, le projet qui sera la tour la plus haute du Liban a été à nouveau modifié en 2013. Désormais les treize premiers niveaux sont des bureaux. Ainsi, le premier étage résidentiel commence au 14e étage à partir de 5 940 dollars le m2. La moyenne des 54 appartements est de 492 m2.
Derrière le centre Sodeco Square, les appartements qui se vendent le mieux varient de 120 à 175 m2. La valeur du mètre carré y est relativement stable depuis deux ans. Avec une enveloppe de 425 000 dollars, il est possible d’avoir un 118 m2 doté de deux petites chambres à coucher.
La rue Seifeddine el-Khatib relie le secteur Sodeco à l’université de médecine de l’USJ. Rue étroite avec encore des immeubles dégradés, cet axe populaire est recherché par les petits budgets. Un logement de 160 m2 est proposé à 496 000 dollars, c’est 32 000 dollars de moins qu’en 2013 ! Parallèlement, les promoteurs offrant des appartements entre 200 et 250 m2 peinent à trouver preneur. Les familles prêtes à débourser 700 000 à 750 000 dollars ambitionnent d’acquérir un bien dans un secteur un peu plus “huppé”.
Malgré la désertion des restaurants et des bars de la rue Monnot, les promoteurs tardent à y démarrer de nouveaux projets. Pourtant les parcelles disponibles ne manquent pas. Situé au cœur de Beyrouth, le quartier a retrouvé son calme. Proche de l’université USJ, la rue est facile d’accès et rarement encombrée. À court terme, elle ferait une excellente adresse résidentielle. Toutefois, les valeurs foncières sont trop élevées pour que les promoteurs soient en mesure d’offrir des appartements à des prix abordables. Logiquement, les prix de Monnot ne peuvent pas être supérieurs à ceux de Furn el-Hayek qui a bien meilleure notoriété.
Le seul projet actuellement en construction propose un panel de plusieurs surfaces de 104 à 309 m2. Le penthouse est une exception avec 553 m2 et une large terrasse. Logiquement, plus de 70 % des petites unités ont déjà été vendues.

Georges Haimari – Sassine

Les valeurs des appartements font le grand écart à Sassine. Entre la rue Georges Haimari et Élias Baaklini, pourtant distantes d’une centaine de mètres, les prix varient du simple au double. Il est vrai que la rue Georges Haimari est un micromarché. Cet axe n’est pas prêt de perdre son record de la rue la plus chère d’Achrafié. Elle détient ce titre honorifique depuis plusieurs années. Son positionnement géographique est parfait puisqu’il est sur l’un des points culminants d’Achrafié. La largeur des parcelles a permis aux promoteurs de construire des tours élevées comme le projet Skygate qui va compter 42 étages. Le prix des deux derniers niveaux est annoncé à 12 500 dollars le m2. Malgré cette notoriété, les ventes le long de Georges Haimari sont affectées par le ralentissement actuel du marché du luxe. Afin de relancer son projet, un promoteur a subdivisé ses unités de 785 m2 en deux logements de 394 m2. Le prix affiché pour un premier étage est de 6 000 dollars le m2 comme en 2013.
Le marché immobilier autour de la place Sassine est hétéroclite. La qualité et les prestations varient en fonction des immeubles. Ainsi, les prix du m2 diffèrent d’une rue à l’autre. La moyenne des appartements est de 215 m2. Mais, les biens qui se vendent le mieux se situent autour de 150 à 175 m2.
Derrière l’université AUST, la rue Raja Abou Haidar affiche un premier étage entre 2 900 et 3 500 dollars le m2. Les produits bas de gamme ont du mal à trouver preneur et se négocient en dessous de la barre symbolique de 3 000 dollars le m2. En revanche, les appartements de qualité avec une architecture élégante sont appréciés. Par exemple, un 148 m2 en construction est affiché à
518 000 dollars au 2e étage.
La rue Mar Charbel autour du couvent et de l’église Lazarié bénéficie de très beaux dégagements. Les niveaux élevés ont des vues sur le littoral et la montagne. Une revente au 6e étage est proposée à 4 000 dollars le m2. Le secteur entre les avenues Alfred Naccache et Élias Sarkis propose un panel varié de surfaces de 110 à 265 m2. L’environnement urbain y est moins dégradé que le quartier derrière l’AUST. Les prix y sont relativement stables comme le prouve ce logement de 228 m2 au 4e étage, annoncé depuis 2012 à 850 000 dollars.

La Sagesse - Geitaoui

L’activité immobilière dans le secteur La Sagesse se concentre le long de l’avenue Charles Malek. Cet axe n’offre rien de spécial. Mais la largeur de l’avenue permet au moins de bénéficier de dégagements et parfois de vues vers le port de Beyrouth. Paradoxalement, l’avenue Charles Malek est aussi chère que certaines rues de Mar Mikhaël, pourtant le quartier à la mode du moment.
Le secteur La Sagesse serait-il surcoté ? Les prix des appartements reflètent la valeur foncière qui, le long de Charles Malek, n’a cessé de croître au cours des cinq dernières années. Cette inflation excessive conduit les promoteurs à proposer des produits à partir de 3 800 dollars le m2 !
À la limite avec le secteur Saint-Louis, les produits neufs se concentrent au niveau du tunnel à proximité de l’ancien immeuble MTV. Les plus petites surfaces proposées sont des logements d’une chambre à coucher. Comme ce produit de 96 m2 mis sur le marché à 350 000 dollars, au second étage.
Si les premiers étages sont relativement chers, que dire des appartements les plus élevés ? Il faut compter plus de 4 800 dollars le m2 au-delà du 13e étage. C’est le prix pour avoir un bien avec une vue dégagée.
Si l’avenue Charles Malek est surcotée, Geitaoui est sous-estimé. Mal connu des Beyrouthins qui le dénigrent, le quartier a pourtant quelques atouts. Il est vrai que son bâti est souvent ancien et parfois dégradé, mais pour les petits budgets, Geitaoui peut être une opportunité à saisir. Avec un prix de départ d’environ 3 000 dollars le m2 et une moyenne de 174 m2, la valeur d’un appartement dans ce secteur devrait commencer à partir de 522 000 dollars.
La rue Moscou est la plus agréable de Geitaoui. Elle longe le jardin public des Jésuites. Bien que mal entretenu, il permet au moins d’avoir un peu de verdure et des dégagements. Pour 700 000 dollars, il est possible de résider dans un logement de 211 m2 au 4e étage. La valeur du mètre carre décline de 5 à 10 % dans les rues perpendiculaires à la rue Moscou.
Perpendiculaire à la rue de l’hôpital Saint-Georges, la rue Achou a un avantage méconnu ; elle surplombe le secteur de Kobayate. Ainsi, elle compte de beaux dégagements dès le deuxième étage qui s’affiche à 3 300 dollars le m2.
Pour les budgets très serrés, la rue Hanna el-Khazen qui relie les secteurs Saint-Louis à Kobayate est la moins chère du quartier. Un logement de 147 m2 au 8e étage est annoncé à 490 000 dollars.

Sioufi - Hay Sirian

Le quartier Sioufi est vaste et compte plusieurs entités géographiques différentes. Les plus beaux produits se trouvent autour du jardin de Sioufi. Bien qu’il soit dans un triste état de délabrement, il reste un espace vert agréable donnant des dégagements sur la périphérie est de Beyrouth. Certains promoteurs demandent plus de 4 000 dollars le m2 pour un premier étage.
Les familles à la recherche de grands appartements de 325 à 385 m2 trouveront plusieurs options disponibles dans le projet St-Georges Résidence, rue Sioufi. La grille des prix démarre à 1,3 million de dollars.
Les plus petits budgets peuvent se reporter vers des produits de 176 m2 à partir de 545 000 dollars en contrebas de l’école évangélique GBES. C’est le même prix qu’en 2013.
Dans le même secteur, rue du Guatemala, un promoteur a proposé avec succès des petites surfaces de 60 à 180 m2. L’engouement a été tel que les prix ont augmenté de 20 % de 2011 à 2014 !
En 2007, un appartement au 8e étage rue Paraguay était annoncé à 2 250 dollars le m2. Aujourd’hui, le même étage dans un projet adjacent est affiché à 3 750 dollars le m2, c’est 66 % de plus.
La rue Ikhwan al-Safa qui relie Sioufi à Hay Sirian compte surtout des invendus de 200 à 250 m2. Un 4e étage de 230 m2 est proposé à 700 000 dollars.
Entre Sioufi et Hôtel-Dieu, le secteur Hay Sirian est une option pour les budgets serrés. Les promoteurs ont commencé à s’intéresser à ce quartier populaire et dégradé en 2009 lorsque les travaux de J Towers (un projet de 108 appartements de 145 à 250 m2) ont été lancés rue de Libye. Le m2 le long de cet axe commence autour de 3 000 dollars. Il n’était que de 2 500 dollars le m2 en 2010 ! La valeur d’un 262 m2 avec trois chambres à coucher est de 786 000 dollars au 3e étage.
Rue Sassine, des unités de 105 m2 sont mises sur le marché à partir de 315 000 dollars, c’est 21 000 dollars de moins qu’en 2013.

Grand Lycée - Hôtel Alexandre

La zone qui englobe les secteurs Grand Lycée, Hôtel-Dieu et Hôtel Alexandre compte douze chantiers résidentiels. Soit un stock de 383 appartements. Le projet Ciel et Jardin illustre cette effervescence immobilière. Situé sur une parcelle de 4 517 m2, l’immeuble de 33 étages dispose de logements de 125 à 310 m2. Le prix de départ est depuis 2012 de 3 500 dollars le m2.
Ciel et Jardin est une exception le long de la rue Adib Ishac où les projets sont généralement plus petits avec uniquement une quinzaine d’appartements de 85 à 195 m2. Les prix varient d’un immeuble à l’autre en fonction de la qualité. Le minimum avant négociation commence à partir de 3 000 dollars le m2.
Autour du Grand Lycée, un large panel de produits est disponible. Entre 2013 et 2014, la surface moyenne est passée de 163 à 151 m2, soit une baisse de 7,3 %. L’architecte Bernard Khoury a imposé son style le long de la rue Habib Pacha al-Saad avec des immeubles avant-gardistes. Ces projets ont fait flamber la valeur du mètre carré. Un produit signé de cet architecte est affiché 25 à 30 % plus cher qu’un produit standard.
La rue Nabaat al-Moutran longe les cimetières maronite et arménien-orthodoxe. Les projets situés au nord de la rue ont eu une décote de 5 % par rapport à 2013. Les vues sur les tombes n’ont pas de succès.
À proximité du siège des FSI, la rue Mrouj affiche des logements de 132 m2 à partir de 422 000 dollars.

Badaro

Depuis le projet Convivium VII inauguré en 2010, Badaro est redevenu une adresse résidentielle recherchée. Cette dynamique s’explique par un excellent rapport qualité/prix, l’un des meilleurs d’Achrafié. Bien que Badaro ne plaise pas à tout le monde, ce quartier est un micro-village encerclé de plusieurs grands axes de circulation qui en font un îlot indépendant.
Avec un premier étage situé autour de 3 000 dollars le m2, le quartier reste l’un des moins chers. Autant en profiter ! De plus, la moyenne des appartements ne cesse de se réduire : -29 % de 2013 à 2014. De plus en plus de promoteurs offrent de petites surfaces à partir du studio de 75 m2 à un trois chambres à coucher de 170 m2.
Bordée de pins, la rue Alam dans le secteur Horch Kfoury est un petit bijou. Ses immeubles datant des années 1960 lui donnent une spécificité rare à Beyrouth. Logiquement, les prix y sont plus élevés que ceux de la rue Badaro, plus bruyante. Par exemple, il faut prévoir 3 800 dollars le m2 au 4e étage.
Depuis 2012, le m2 rue Beni Kanaan est inchangé. Cette adresse reste une bonne affaire. Avec une enveloppe entre 500 000 et 550 000 dollars, il est possible d’acquérir un logement de 159 à 170 m2.
Avoir des vues sur la forêt des Pins est un luxe qui se paie cher. Les appartements le long de l’avenue Omar Beyhum sont les plus chers de Badaro. Les surfaces s’étirent de 250 à 300 m2. Il faut compter 4 400 dollars le m2 pour un 7e étage.
Le secteur le plus accessible de Badaro se trouve autour de l’hôpital militaire. La rue du Musée y compte des invendus mis sur le marché de 3 550 à 4 050 dollars le m2 au-delà du 6e étage.

Corniche du Fleuve

Aux portes de Beyrouth, la région dite de la corniche du Fleuve constitue une réserve foncière considérable. La présence de nombreuses parcelles non bâties attise depuis plusieurs années l’appétit des promoteurs qui y voient un nouveau terrain de jeu. Logiquement, les projets résidentiels s’y sont multipliés depuis 2011. À ce jour, la corniche du Fleuve reste un vaste chantier, dans l’attente du premier immeuble terminé, aucune personne n’y réside encore. Quelque 728 appartements au total y sont en construction, répartis dans sept projets différents.
Le secteur profite pleinement de la saturation urbaine d’Achrafié et de la hausse des prix au cours des dernières années. La corniche du Fleuve se positionne comme une alternative pour se loger dans du neuf à moindre coût tout en restant relativement proche du centre-ville, des centres commerciaux et des sorties de la capitale.
La zone entre l’avenue Gemayel et l’ancien Tiro est totalement vierge. C’est là que sera érigé le futur Beyrouth. L’arrêt du projet Bella Casa en mars 2014 (35 000 m2 de surfaces résidentielles et plus de 180 logements) est un cas isolé et ne peut remettre en cause le potentiel résidentiel de ce quartier. Un projet très original dessiné par un architecte local en vogue demande des prix aussi élevés que ceux des beaux quartiers d’Achrafié. C’est le prix à payer pour un produit atypique ! En moyenne toutefois un appartement au premier étage devrait se situer autour de 3 000 dollars le m2.
L’ancien quartier industriel intercalé entre la zone ferroviaire et les rives du Fleuve connaît une reconversion spectaculaire. Cinq complexes résidentiels y sont actuellement en construction. La grille des prix dans ce secteur autour de Beirut Art Center commence entre 3 000 et 3 400 dollars le m2. Ce tarif sera-t-il assez séduisant pour convaincre la jeune génération locale et expatriée de vivre dans cette partie de Beyrouth ?
Les promoteurs misent sur ce nouveau quartier auquel la friche industrielle donne un cachet spécifique et espèrent en faire le “Soho” de Beyrouth. Affaire à suivre !