Nouvelle vague de complexes balnéaires

C’est un nouveau créneau que les promoteurs immobiliers n’avaient plus exploité depuis un certain nombre d’années : les complexes balnéaires. Une dizaine de grands projets ont démarré en 2015 ou doivent débuter en 2016, principalement sur le littoral nord, de Zouk à Tripoli, mais aussi à Beyrouth (Eden Rock, Summerland). Au total, plusieurs milliers d’unités seront mises sur le marché d’ici à cinq ans. « Avec la flambée des prix de l’immobilier entre 2005 et 2010, de grands promoteurs ont acheté des terrains en bord de mer. Ils commencent maintenant à lancer des projets sur ces parcelles », explique Serge Carnaby, partenaire de l’agence immobilière Carnaby Real Estate et responsable des ventes et du marketing du Kempinski Summerland & Resort Beirut. Après 2006, les promoteurs se sont dans un premier temps davantage tournés vers la construction de résidences secondaires en haute montagne, en particulier à Kfardebiane. Mais sept à huit ans plus tard, l’offre y est excédentaire et la demande n’est plus véritablement au rendez-vous. Les sociétés immobilières exploitent donc le nouveau filon du littoral. « La plupart des complexes balnéaires au Liban datent de la guerre civile et ont vieilli. Il existe un vrai besoin de renouveau », explique Amanda Hajjar, responsable du marketing de Plus Properties, qui commercialise le projet Aquagate à Tabarja.

Premières constructions dans les années 1980

Les premiers complexes balnéaires ont été construits au Liban au début des années 1980 dans la région de Jounié, puis le phénomène s’est étendu plus au nord, près de Batroun et de Tripoli. Une troisième phase a été marquée par le développement d’une quinzaine de nouveaux “compounds” en plein boom immobilier d’après-guerre. Depuis, les nouveaux projets se faisaient plus rares. Dans les anciens complexes, le marché de la revente est limité et les prix souvent élevés, variant en moyenne entre 5 000 et 10 000 dollars le mètre carré (notamment à Aquamarina). « Les nouveaux projets viennent combler un manque d’offre. Nous avons vendu plus de 200 chalets sur plan lors du lancement de notre projet, preuve que ce type de produits suscite un vrai intérêt », explique Sélim Haddad, PDG de Rise Properties, copropriétaire avec la société Saab Marina du complexe balnéaire Kye Beach Resort à Tabarja.

Des appartements à partir de 250 000 dollars

Les nouveaux resorts en bord de mer s’adressent à plusieurs types de clientèle. Les mégaprojets de plusieurs centaines d’unités comme le Kye ou le Galatéia proposent de petites superficies à partir de 50 m² avec une chambre à coucher et visent de jeunes familles qui disposent d’un budget débutant à 250 000-300 000 dollars. « Les plus petits appartements sont surtout conçus pour être utilisés la nuit, alors que pendant la journée, les propriétaires profitent de leur jardin privatif ou des activités récréatives proposées sur place », affirme Sélim Haddad. D’autres projets comme Amchit Bay ou Tortuga, à Batroun, comprennent beaucoup moins d’unités, mais s’adressent à une clientèle aisée, prête à mettre sur la table plus d’un million de dollars pour s’offrir une résidence de luxe face à la mer. « Ce type de projets vise des acheteurs qui ont les moyens de se construire une villa en bord de mer, mais qui préfèrent bénéficier de la même qualité de construction sans avoir à se préoccuper de l’entretien de leur bien », explique Mireille Korab Abi Nasr, responsable des ventes et du marketing au sein du groupe immobilier FFA Real Estate, promoteur de Amchit Bay.
Les nouveaux complexes balnéaires visent à la fois une clientèle locale et expatriée. « La proportion de clients libanais expatriés tourne autour de 40 %, soit un peu plus que dans la majorité des autres projets que nous commercialisons. Le “chalet” balnéaire peut même parfois remplacer l’achat d’un pied-à-terre à Beyrouth », estime Chahé Yérévanian, le PDG de Sayfco, qui commercialisera le projet Galatéia à Zouk Mosbeh. La clientèle locale a, quant à elle, tendance à utiliser ses appartements pendant les week-ends tout au long de l’année, et pas seulement pendant les périodes de fête ou la saison estivale. « Le resort Kye a aussi vocation à fonctionner les mois d’hiver : il comprendra une piscine chauffée intérieure, des cours de squash, un water park et des restaurants qui fonctionneront toute l’année », note ainsi Sélim Haddad.

Titres de propriétés

Les promoteurs qui construisent les nouveaux complexes balnéaires insistent tous sur le fait qu’ils remettront à leurs clients des titres de propriété en bonne et due forme. Car dans la plupart des anciens centres balnéaires constitués en sociétés anonymes (SAL), les acquéreurs n’en disposaient pas1. Ils ont généralement acheté un certain nombre d’actions de la société propriétaire du projet, leur donnant le droit d’utiliser un “chalet”, ainsi que les espaces communs. Dans ce système, les promoteurs ont réparti les actions afin d’en posséder toujours plus de la moitié, gardant un petit stock d’appartements mis en location. Un modèle qui a fait son temps et qui a été surtout mis en place comme alternative pour des projets qui ont illégalement occupé le domaine public maritime pendant les années de guerre civile. Cette fois, les promoteurs des nouveaux projets en cours de commercialisation promettent à leurs clients de leur remettre un titre de propriété en bonne et due forme, ainsi que d’éventuelles actions dans la société gérant le centre balnéaire.

(1) Georges Glasze, « Les complexes résidentiels fermés au Liban » (2004)