Frémissement aux Cèdres

Trois nouveaux projets ont été lancés depuis deux ans autour de la station des Cèdres, signe d’un frémissement du marché. Depuis quatre ou cinq ans, quelques nouveaux projets commerciaux sont sortis de terre, mais le développement immobilier est encore timide. « La demande reste encore fragile, car la station des Cèdres reste éloignée du littoral et à 120 km de Beyrouth. Les infrastructures touristiques sont encore peu développées et il existe peu d’activités pour l’après-ski en hiver, ou même en été », affirme Johnny Kayrouz, copropriétaire de la station des Cèdres et promoteur dans la région. La station elle-même aurait besoin d’un coup de neuf pour pouvoir attirer davantage de clientèle en hiver. La société Établissement pour l’exploitation touristique SAL (plus connue sous le nom Téléski des Cèdres), propriétaire de la station depuis 1959, a réalisé en 2004 une série d’investissements de l’ordre de 6 millions de dollars, pour rénover la station, mais la seconde phase de développement, qui devait être lancée en 2008, n’a jamais démarré, bien que les études techniques aient été réalisées. « Il était notamment prévu d’installer une télécabine et de construire un hôtel, mais la mauvaise situation économique et l’instabilité politique ont repoussé nos projets », explique Johnny Kayrouz. Les propriétaires exploitent seulement 1,5 million de mètres carrés de pistes (une concession de la municipalité de Bécharré sur 40 ans renouvelée en 2004), alors que le domaine skiable pourrait être beaucoup plus étendu. Si la modernisation et l’agrandissement de la station ne semblent pas pour demain, l’amélioration progressive des infrastructures dans la région pourrait attirer plus de monde. La rénovation de tronçons routiers entiers autour de la vallée de la Qadisha permet en effet aux Cèdres d’être petit à petit mieux desservie depuis le littoral, une condition indispensable à son développement. « C’est une région qui a un potentiel énorme, dispose de tous les atouts pour attirer les amateurs de nature. Le dépaysement est garanti, ce n’est pas la cohue comme à Kfardebiane, où l’on finit par retrouver le week-end les mêmes personnes que l’on croise en semaine à Beyrouth. Le prix au mètre carré y est aussi moins élevé », assure le promoteur Khalil Sadek, qui construit deux projets aux Cèdres. Le lancement programmé en 2016 par le groupe Saradar et la famille Ghosn de Cedrar, un village résidentiel haut de gamme localisé sur une colline toute proche du village des Cèdres, devrait également donner une forte impulsion à la région. « Les promoteurs ont acheté des terrains depuis 2005, mais étaient pour la plupart dans l’expectative. Ils pourraient lancer leurs projets une fois que Cedrar sera sur les rails », explique encore Khalil Sadek. Depuis que le groupe Saradar a acheté plus de 100 000 m² de terrains aux Cèdres à partir de 2008, le prix des terrains a d’ailleurs augmenté, variant aujourd’hui en moyenne entre 200 et 350 dollars le mètre carré, contre environ 30 dollars au début des années 2000.

Un vrai casse-tête foncier

Un problème de taille, d’ordre foncier, vient cependant freiner la croissance immobilière de la région. En 1975, au début de la guerre civile, le registre foncier de Tripoli – qui englobait tout le nord du Liban – a brûlé. Les titres de propriétés foncières, les “ifadi iqariye” ayant disparu, de nombreuses personnes sont venues revendiquer des parts de terrains. Des désaccords sont apparus sur la délimitation des parcelles, et les litiges se sont aussi multipliés entre les héritiers au sein d’une même famille. Tout acheteur potentiel d’une parcelle aux Cèdres doit s’assurer que le terrain sur lequel il souhaite investir est “propre”, c’est-à-dire que son titre de propriété ne sera pas revendiqué dans le futur par d’autres personnes. Le terrain doit avoir été à nouveau enregistré au registre foncier, une procédure qui peut prendre plusieurs années. Il faut pour cela fournir des preuves de la propriété du terrain (permis d’occupation, attestation du moukhtar, témoignages…), ce qui nécessite parfois de retrouver des documents remontant aux années 30, voire datant de l’Empire ottoman ! Un vrai casse-tête. Une fois ces éléments de preuve apportés, un titre de propriété provisoire est émis par un juge foncier. Sa décision est publiée au Journal officiel et dans trois journaux locaux, et peut être contestée pendant un délai de quinze jours, période à l’issue de laquelle le titre de propriété devient définitif. « Il n’existe qu’un juge au registre foncier à Tripoli pour s’occuper de tous les dossiers de tout le nord du Liban, ce qui ralentit considérablement les procédures. Il faudrait au minimum que le nombre de juges soit multiplié par cinq, mais l’État libanais ne fait absolument rien pour améliorer la situation », déplore le promoteur Khalil Sadek. Les titres de propriété définitifs sont encore minoritaires dans la région et les investisseurs hésitent à acheter des parcelles avant que leur statut ne soit totalement régularisé. De nombreux procès sont également toujours en cours, créant de fortes tensions entre les différentes familles de la région.

Yamlé, une zone à part aux Cèdres

Toutes les zones aux Cèdres ne sont en outre pas propices au développement immobilier. Certaines zones sont classées non aedificandi ou avec de faibles coefficients d’exploitation. La plupart des projets se situent principalement dans deux zones : à Chaghoura, une région située sur le plateau des Cèdres, autour du petit village, où sont regroupées enseignes hôtelières et de restauration. Il s’agit principalement de terres qui étaient autrefois agricoles et sur lesquelles une bonne partie des titres de propriété ne sont pas encore enregistrés définitivement au registre foncier. Les parcelles y sont de moyenne ou de grande taille. C’est dans une seconde zone, la colline de Yamlé, à proximité de la caserne militaire, que sont localisés la plupart des projets en construction. Là, ne se pose pas la question des titres de propriété, car il s’agit d’une zone de lotissement de 660 000 m², où les terrains ont déjà été divisés en petites parcelles (ne dépassant pas 1 500 m²) entre l’année 1963 et 1972 par des membres de la famille Kayrouz. L’objectif des propriétaires était de faire de Yamlé une zone modèle dans la région. Ils ont asphalté les routes, mis en place un réseau d’infrastructures modernes et construit l’hôtel Saint-Bernard pour donner une impulsion au projet. Les propriétaires souhaitant bâtir à Yamlé devaient se plier à certaines règles d’urbanisme bien précises. Mais la guerre civile, et la présence militaire syrienne dans la région entre 1978 et 1998, a mis le projet en sourdine. La Banque centrale a également mis la main sur une centaine de parcelles appartenant aux Kayrouz à Yamlé. Ceux-ci étaient en effet propriétaires de la banque du Crédit populaire (vendue depuis à l’IBL – International Bank of Lebanon), qui a connu d’importantes difficultés financières et a dû céder des terrains qu’elle avait mis en garantie. Suite à de fortes pressions politiques, la mise aux enchères de ces terrains a été longtemps repoussée, avant que finalement toutes les parcelles soient achetées il y a quelques années par l’homme d’affaires Antoine Daou, un proche de Samir Geagea. Ces parcelles pourraient faire partie d’un nouveau projet de développement de toute la région des Cèdres, souhaitée par le leader des Forces libanaises. Un nouveau schéma directeur de la région est d’ailleurs en chantier depuis dix ans, pour remplacer celui adopté en 1966. Les parcelles possédées par Antoine Daou à Yamlé ne sont a priori pas à vendre, mais il reste encore dans la colline quelques parcelles achetées par d’anciens propriétaires aux Kayrouz ou aux Kayrouz eux-mêmes, et qu’ils ont mises sur le marché. Les chalets dans les nouveaux projets en construction dans cette zone sont affichés de 2 200 à 2 750 dollars le mètre carré. Les prix des terrains varient eux entre 250 et 400 dollars. « Les Cèdres sont encore une région sous-développée, avec des prix du foncier peu élevés par rapport aux autres stations de ski. C’est là qu’il faut investir dans les prochaines années, dans la plus belle station de ski du Moyen-Orient », conclut Jawdat Arnouk, architecte de plusieurs projets dans la région et ancien conseiller à la municipalité de Bécharré, chargé d’établir un nouveau plan directeur dans la région.

Une station ancienne La station de ski des Cèdres est la plus ancienne du Liban encore en fonctionnement. Avec l’établissement du mandat français, l’armée française arrive au Liban dans les années 20 et lance l’exploitation de la haute montagne. À cette période, le ski est pratiqué dans un but militaire. La première école de ski voit le jour en 1937 aux Cèdres à l’initiative des soldats français, puis sera au moment de la Seconde Guerre mondiale utilisée par des soldats australiens. Une dizaine d’années plus tard, le ministre du Tourisme installe un télésiège que l’armée fait fonctionner. À partir de 1959, la société Établissement pour l’exploitation touristique SAL, fondée par quatre amis originaires de la région – deux sont issus de la famille Kayrouz –, commence à développer la station en installant progressivement des remontées mécaniques, jusqu’en 1972. Après la guerre civile, des améliorations ont été réalisées en 1995, puis surtout en 2004. En 2007, un projet de reprise de la station par des investisseurs du Golfe échoue suite au refus opposé par la municipalité de Bécharré. La station est désormais équipée de trois téléskis et de trois télésièges, dont l’un grimpe jusqu’à 2 850 mètres d’altitude. Durant les week-ends d’hiver, environ 1 500 personnes viennent en moyenne skier sur les pistes des Cèdres.

Les projets Les Logs des Cèdres Ce projet appartient au promoteur Khalil Sadek, originaire de Bécharré et propriétaire de la société Multiprojects SARL, qui construit des maisons préfabriquées en bois dans une usine à Enfé. Il se trouve au tout début de la station des Cèdres, à proximité de la route principale et du restaurant Siar. Le chantier a été lancé en 2013 et les six chalets ont été livrés en janvier 2016. Il s’agit de six duplex de 270 m², bâtis sur le modèle des chalets suisses, avec de larges baies vitrées. Les chalets comptent cinq chambres à coucher, et disposent chacun d’un jardin de 600 m² et de six places de parking en sous-sol. Le parking est relié à la route principale par un petit tunnel. Deux chalets ont été vendus au début du projet, et ceux qui restent à vendre le sont à 2 400 dollars le mètre carré, soit 650 000 dollars. Cottage Le Cottage, débuté en 2015, est également un projet de Khalil Sadek et se situe dans la zone dite de Chaghoura, à proximité de l’Auberge Les Cèdres, et à 200 mètres de l’hôtel Le Chalet. Il se situe sur un terrain de 2 500m², dans une zone relativement vierge, avec peu de bâtiments en construction. Cottage est constitué de six chalets, des duplex de 185 m² avec trois chambres à coucher. Chaque chalet dispose d’un jardin individuel de 400 m². Les tarifs sont de 2 400 dollars le mètre carré, soit 450 000 dollars pour chaque chalet. Le promoteur a vendu trois unités en 2015, et trois autres n’ont pas encore trouvé preneurs. Le projet sera livré en juin 2016. Arz 2020 Situé sur la colline de Yamlé, à proximité d’une chapelle, Arz 2020 appartient à Johnny Kayrouz, copropriétaire de la station de ski des Cèdres, et à Toni Nasr. Le projet, qui a commencé en 2011 sur une parcelle de 3 000 m², a été livré en janvier 2016. Il comprend douze chalets, dont la superficie varie entre 165 et 288 m² (trois à quatre chambres à coucher). Certains duplex ont accès à des jardins individuels de 40 m² à 120 m², ou disposent de grandes terrasses. Deux à trois places de parking sont prévues pour chaque unité. Les prix affichés commencent à 2 200 dollars le mètre carré et sept unités restent encore sur le marché. « La demande est moins forte que lors du lancement du projet », note le promoteur Johnny Kayrouz. Les Cèdres 7133 Situé juste derrière le projet Arz 2020, également sur la colline de Yamlé, ce projet qui a débuté au cours de l’année 2015 appartient à Georges Najjar. Divisé en deux blocs, il prévoit la construction de neuf chalets de trois chambres à coucher, dont la superficie varie entre 145 et 165 m². Trois chalets possèdent des jardins de 150 à 200 m². Deux places de parking sont prévues pour chaque unité. « Le style de construction ne correspond pas au style villageois traditionnel, mais s’inspire des chalets des pays nordiques », explique Jawdat Arnouk, l’architecte. Le prix des chalets démarre à 2 750 dollars le mètre carré, soit en moyenne des unités à 550 000 dollars. Le projet sera livré en novembre 2017.