Où acheter à Beyrouth en 2018
Comme chaque année, Le Commerce du Levant a répertorié le prix des appartements neufs dans les différents quartiers de Beyrouth, en collaboration avec Ramco Real Estate Advisers. Le constat est sans appel : le marché est toujours en crise. L’acheteur qui peut payer comptant est en situation de force.
Le secteur immobilier n’arrive pas à sortir du marasme dont il souffre depuis au moins quatre ans et l’arrêt des prêts logement subventionnés il y a quelques mois n’a sans doute pas aidé. Les signes de la crise ne trompent pas : il y a de moins en moins de chantiers à Beyrouth. Les promoteurs sont plus frileux alors que les valeurs foncières restent élevées, en décalage avec le marché. Il y a encore quelques années, une vingtaine de chantiers démarraient chaque mois dans la capitale, aujourd’hui c’est moins d’une dizaine. Certains quartiers n’ont pas vu naître un seul projet au cours des trois dernières années.
Il y a aussi de plus en plus d’appartements invendus. La multiplication des bâtiments fantômes reflète le marasme actuel.
Autre inquiétude, il y a davantage de chantiers à l’arrêt. Certains promoteurs sont dans le rouge et n’arrivent pas à achever leur projet. Les retards de livraison s’accumulent, allant jusqu’à plus de cinq ans pour certains immeubles.
Dans un tel contexte, il n’est pas surprenant de voir les prix chuter. Le dernier indice des prix des appartements en construction à Beyrouth, publié en juin dernier, révèle une baisse moyenne de 1,8 % en 2017, après 1,5 % en 2016. Ramco estime toutefois que la baisse effective des prix, après négociation, ces quatre à cinq dernières années est de 15 % en moyenne, avec des cas isolés de 20 à 30 % pour les projets en difficulté.
Mais les rabais consentis par les promoteurs ne suffisent plus à débloquer le marché. Certains appartements sont affichés avec 30 % de réduction sans que les ventes ne suivent. Car plus la crise perdure, plus l’acheteur est exigeant, recherchant les plus belles opportunités.
Les propriétaires, eux, ne sont pas tous flexibles. Beaucoup font de la résistance et maintiennent leurs prix à des niveaux jugés peu attractifs par les acquéreurs potentiels, alors que le contexte économique est difficile et les taux d’intérêt sur les crédits bancaires sont en forte hausse. Les prêts logement subventionnés ayant été suspendus par la Banque du Liban, jusqu’en 2019 en principe, l’acheteur en position de force est celui qui peut payer comptant. Il est en situation d’obtenir les meilleurs rabais.
Méthodologie Les valeurs mentionnées dans ce dossier résultent d’une enquête de terrain réalisée à Beyrouth entre mai et juillet 2018. Les prix moyens par quartier, indiqués sur la carte centrale, sont ceux des projets résidentiels actuellement en construction, calculés à partir des prix officiels affichés par les promoteurs pour un premier étage. En revanche, les chiffres mentionnés rue par rue sont basés sur nos estimations. Ils prennent en compte les prix affichés par les propriétaires, les dernières transactions et les marges de négociations possibles. En partenariat avec Ramco Real Estate Advisers 01/349911 |
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