A l'est de Beyrouth, l'immobilier stagne

À Saïfi, les prix font le grand écart

Aucun nouveau projet résidentiel n’a été lancé depuis 2017 à Saïfi. Seuls deux chantiers d’immeubles de bureaux viennent de démarrer le long de l’avenue Charles Hélou. La dynamique de l’immobilier d’affaires à Saïfi contraste avec le ralentissement des projets d’appartements. Il est vrai que le quartier, entouré de voies rapides, est très bruyant.

Certains promoteurs ont toutefois fait le pari de vendre des appartements le long des avenues Georges Haddad et Charles Hélou. Le projet Quasar Tower, dessiné par l’architecte Bernard Khoury, propose ainsi dix-sept surfaces différentes, dont des unités de 60 et 75 m2. La grille des prix commence à 5 500 dollars le m2, c’est 15 % de moins qu’en 2015. Mais cela reste l’une des valeurs les plus élevées pour un projet en construction à Achrafié.

Les prix de Quasar Tower sont une exception, puisque les tarifs dans le quartier s’affichent plutôt autour de 4 000 à 4 400 dollars le m2 avant négociation. Plusieurs transactions se sont réalisées plus ou moins autour de 3 500 dollars le m2 au premier étage.

Le long de l’avenue Georges Haddad, cinq appartements de 177 à 187 m2 sont à vendre à des prix variant entre 761 000 et 841 000 dollars, soit environ 150 000 dollars de moins qu’en 2011.

Il reste quelques grandes surfaces qui s’adressent à une niche spécifique comme ce 445 m2 situé au-delà du 10e étage et proposé à trois millions de dollars, ce n’est que 7 % de moins qu’en 2011.

Deux projets sont en cours rue al-Arz : LIV Saifi, signé également par l’architecte Bernard Khoury, et Saifi 477 réalisé par le cabinet Batimat. Ce dernier compte principalement des surfaces de 170 à 180 m2. Le premier prix est de 791 000 dollars pour un 172 m2 au 3e niveau. Une vingtaine d’appartements sont encore à la vente. Fin des travaux en 2019.

Des reventes sont possibles sur la base de 3 250 dollars le m2 au premier étage dans l’immeuble Convivium 6, construit par la société BREI qui vient de lancer un nouveau projet rue Gouraud, à proximité du restaurant Bayrut Street Food. Des unités de 155 m2 avec trois chambres à coucher sont disponibles de 666 000 à 728 000 dollars.

Beaucoup de grandes surfaces à GemmayzéComme à Saïfi, aucun nouveau chantier n’a démarré au cours des douze derniers mois. Au contraire, un projet rue Gouraud mis sur le marché depuis 2014 est en suspens et les chantiers de deux immeubles dans des perpendiculaires à la rue Gouraud sont à l’arrêt.

Officiellement, la moyenne des prix pour un premier étage est de 3 681 dollars le m2, mais comme partout à Beyrouth, certains propriétaires sont en train de revoir leurs exigences à la baisse. Parallèlement, le marché de la revente offre de belles opportunités parfois sur la base de 3 000 dollars le m2 au premier niveau.

Le stock des invendus compte principalement de larges surfaces qui sont malheureusement peu demandées dans ce quartier. Les clients avec ce type de budget (au-delà de 1,5 million de dollars) préfèrent investir dans un quartier avec un autre standing.

Rue Pasteur, les disponibilités se concentrent dans le complexe Place Pasteur où 71 % du stock est composé d’appartements de 400 à 500 m2. Initialement intitulé Gemmayzeh Village, le projet est devenu Place Pasteur en 2016. La grille des prix commence officiellement à 4 500 dollars le m2, mais des rabais de 15 à 20 % sont possibles en fonction des surfaces recherchées.

Quelques opportunités se trouvent rue Gouraud sur la base de 1,6 à 2,5 millions de dollars pour des surfaces de 350 à 450 m2. Par contre, un 450 m2 situé dans un ancien immeuble avec deux places de parking est disponible à 2 900 dollars le m2.

Dans une parallèle à la rue Gouraud, un appartement de 300 m2 est sur le marché depuis une dizaine d’années. Il est actuellement proposé à 1,3 million de dollars.

Sans surprise, les produits neufs mais avec des défauts, qui s’affichent de 2 500 à 3 000 dollars le m2, ne trouvent pas preneur. C’est le cas par exemple d’appartements de 185 m2 proposés à moins de 500 000 dollars ou d’un produit de 250 m2 mis sur le marché depuis des années à 3 000 dollars le m2 sans succès.

Mar Mikhaël – Kobayate, la restauration ne suffit pas

Mar Mikhaël et Kobayate comptent le même nombre de chantiers qu’en 2017. La dynamique de la restauration n’a pas convaincu de nouveaux promoteurs à lancer des projets.

Principale vitrine touristique de la capitale, Mar Mikhaël n’est pas un lieu de vie idéal. Les embouteillages en fin de journée en font un secteur difficile d’accès et les résidents se plaignent souvent des nuisances sonores provoquées par la centaine de restaurants et de bars installés dans le quartier.

Malgré des projets signés par des architectes connus et des campagnes publicitaires, Mar Mikhaël n’échappe pas à la morosité du marché et les acheteurs ne se bousculent pas. Au cours des derniers mois, peu de transactions ont été enregistrées. Pourtant, les promoteurs maintiennent un prix de départ d’environ 4 000 dollars le m2 avant négociation.

Sur le marché depuis des années, l’immeuble Aya, rue Nahr, propose encore neuf appartements à la vente sur un total de 46 unités, selon son site internet. Un 146 m2 au 5e étage est affiché à 825 000 dollars. Les prix s’envolent au 17e, à 6 287 dollars le m2 pour un 132 m2. Toujours rue Nahr, un projet de 32 logements démarre autour de 4 000 dollars le m2. Environ 54 % des petites surfaces de 69 à 127 m2 ont déjà été vendus.

Plus calme que Nahr, la rue Pharaon abrite quelques appartements avec des vues dégagées sur le port de Beyrouth, dont un 280 m2 au 11e étage, annoncé à 5 175 dollars le m2. À proximité de l’église Mar Mikhaël, un projet récent vend des unités de 150 à 235 m2. Le premier étage est un 235 m2 proposé autour de 900 000 dollars. Dans le même secteur, un 214 m2 est affiché après un discount de 10 % à 3 330 dollars le m2.

À Kobayate, l’actualité immobilière se résume au projet Mar Mikhael Village. Situé sur l’ancien site de l’usine Laziza, l’immeuble mise sur les petites surfaces de 65 à 170 m2 avec des hauteurs sous plafond de 4,4 à 5,75 mètres, ce qui permettra d’avoir des mezzanines. Les derniers étages seront des villas de 155 à 466 m2 avec des terrasses et des piscines. La grille des prix commence à 3 500 dollars le m2 au rez-de-chaussée et plafonne à 4 000 dollars le m2 pour les villas aux derniers étages.

Le neuf de plus en plus rare à SursockConsidéré comme un quartier “bourgeois”, Sursock est l’un des secteurs les plus chers de Beyrouth. Il offre un cadre urbain très agréable avec son musée, ses palais, ses jardins et ses immeubles haut de gamme.

Deux chantiers (L’Élite de Sursock et Sursock Yard) sont en cours depuis trois ans, mais aucun nouveau projet n’a démarré depuis. Les produits neufs se font donc de plus en plus rares. Mais les prix fléchissent aussi malgré la notoriété du quartier. Suite aux réajustements des prix des appartements au centre-ville, le haut de gamme à Sursock a perdu de 10 à 15 % de sa valeur au cours des trois dernières années.

Officiellement, les produits neufs tournent autour de 4 500 dollars le m2 et les reventes commencent en dessous de 4 000 dollars le m2. Mais une fois les négociations commencées, des prix plus intéressants peuvent être obtenus. La baisse est estimée autour de 15 % depuis quatre ou cinq ans.

Rue Sursock, le projet L’Élite de Sursock compte 30 étages avec 52 unités de 325 m2 et un penthouse de 650 m2. Signé du cabinet d’architecture Batimat, l’immeuble bénéficie de dégagements sur le port, puisqu’il surplombe le secteur de Gemmayzé et Saïfi. La grille des prix commence à 4 500 dollars le m2, soit 1 462 500 dollars pour un trois chambres à coucher de 325 m2.

Rue Nagib Trad, l’immeuble Sursock Yard se termine. Les premiers résidents y habitent déjà. Il compte un large panel de superficies de 135 à 580 m2. Il y a quelques années, le promoteur a subdivisé certains appartements de 296 m2 pour offrir des surfaces plus petites de 148 m2 et séduire une clientèle avec un budget plus serré. Officiellement, les prix démarrent à 4 500 dollars le m2.

Pour les plus grosses fortunes, un 630 m2 est proposé à 4,2 millions de dollars au-delà du 10e étage.

Geitaoui – La Sagesse toujours dynamiques

La partie orientale de l’avenue Charles Malek continue de se développer. Trois chantiers sont en cours. En dix ans, la moyenne des prix demandés des appartements au 1er étage a doublé et se situe actuellement autour de 3 300 dollars le m2.

Mais les ventes stagnent ces derniers mois et les taux de vente de certains immeubles sont très faibles, malgré un léger repli des prix.

Les surfaces proposées par les promoteurs varient d’un immeuble à l’autre. Entre 2008 et 2012, beaucoup ont fait le choix de superficies autour de 270 m2. Les petites surfaces, de 150 à 200 m2, se sont ensuite multipliées. Contre toute attente, les chantiers en cours actuellement proposent de plus larges surfaces, de 230 à 250 m2, avec un prix de départ de 875 000 dollars. Il faut prévoir un million de dollars pour un logement de 250 m2 au-delà du 7e étage.

Avec sept immeubles en construction et plusieurs projets en attente, la dynamique de Geitaoui ne fléchit pas. Les promoteurs continuent de miser sur le quartier. Le fait que les parcelles restent encore bon marché leur permet d’offrir des appartements à moins de 3 000 dollars le m2.

Les valeurs les plus élevées se trouvent autour du jardin public. Un nouvel appartement de 210 m2 est annoncé à 700 000 dollars. À l’opposé, un ancien logement de 240 m2 est mis sur le marché à 400 000 dollars.

La rue Nassif Rayess qui relie l’Hôpital orthodoxe à l’avenue Charles Malek compte plusieurs options comme ce duplex de 180 m2 à 620 000 dollars. De 660 000 à 770 000 dollars, il est possible de trouver des appartements de 155 à 185 m2.

Rue Chukri Choucair, plusieurs appartements de 200 m2 sont disponibles à partir de 550 000 dollars, c’est 8 % de moins qu’en 2015.

La rue Khazinein n’est pas facile d’accès, mais elle offre des dégagements puisqu’elle surplombe le secteur Mar Mikhaël et le port de Beyrouth. Les tarifs commencent en dessous de 3 000 dollars le m2. C’est l’une des rues les moins chères de Geitaoui.

De moins en moins de chantiers à Furn el-Hayek – Mar Mitr

Certains le nomment pompeusement le carré d’or d’Achrafié, même si les limites de Furn el-Hayek font plus penser à un rectangle qu’à un carré. Le quartier bénéficie d’une excellente cote, notamment certaines rues comme Wadih Naïm (Trabaud), Gergi Zeidan et Abdel Hadi qui sont charmantes, calmes et vertes.

Il n’y a que quatre chantiers actuellement en cours, contre treize en 2016. Cette accalmie s’explique surtout par la cherté du foncier qui n’encourage pas les promoteurs à lancer des projets. La plupart des propriétaires fonciers refusent en effet de prendre en considération la baisse des prix des appartements de 10 à 20 % ces dernières années.

Les unités les plus chères démarrent à 5 500 dollars le m2, tandis que la moyenne d’un premier étage à Furn el-Hayek se situe autour de 4 675 dollars le m2.

Un projet mise sur des petites surfaces, un pari bien calculé dans ce quartier bourgeois. Quelques studios de 56 m2 sont disponibles. Il faut prévoir 620 000 dollars pour un duplex de 170 m2. Un autre promoteur envisage de commencer prochainement un projet dans le quartier avec également de petites surfaces dont des duplex de 90 m2 à partir de 415 000 dollars.

Dans une perpendiculaire à la rue Abdel Wahab Inglizi, des appartements d’environ 190 m2 qui seront terminés dans quelques semaines sont sur le marché pour moins de 800 000 dollars.

Rue Wadih Naïm (Trabaud), un immeuble récemment livré compte quelques invendus. Une surface de 443 m2 au 18e étage avec des vues dégagées est annoncée à 2 880 000 dollars. Un logement de 295 m2 est à vendre pour 1 448 000 dollars.

À proximité de l’hôtel Albergo, un 350 m2 au 13e étage est affiché à 1 855 000 dollars. C’est le dernier appartement disponible d’un projet de 30 unités livré au début de l’année.

Deux chantiers sont en cours à Mar Mitr dont un est présent sur le marché depuis bientôt dix ans ! Rue Abrine, cinq appartements sont encore à la vente sur un total de 41. Il faut prévoir 946 000 dollars pour un logement de 172 m2 au 16e étage. Pour un étage plus élevé et une surface plus grande, la facture tourne autour de 2,5 millions de dollars pour un 400 m2.

Une cinquantaine d’appartements à Sassine

Il n’y a plus que trois chantiers en cours autour de la place Sassine, ce qui représente une cinquantaine d’unités au total. Le développement de nouveaux projets est freiné par la cherté du foncier. Plusieurs parcelles sont à la vente, mais leurs prix ne sont pas en adéquation avec l’évolution des prix des appartements.

Rue Sassine, un promoteur met en vente différentes petites surfaces : 78, 94 et 108 m2. La fin des travaux est prévue au printemps 2019. Un large duplex est également sur le marché à 1 850 000 dollars pour une superficie de 443 m2. Dans le même secteur géographique, rue Raja Abou Haïdar, des logements de 198 m2 sont proposés à partir de 610 000 dollars. Dans la même rue, un 192 m2 est annoncé à 662 000 dollars au 6e étage. Pour des budgets plus serrés, on trouve un 148 m2 à partir de 470 000 dollars.

Parmi les bonnes affaires, un 235 m2 au-delà du 10e étage est négociable à partir de 916 000 dollars, ce qui équivaut à un premier niveau d’environ 2 800 dollars le m2.

Autour du couvent Lazarieh, un appartement de 250 m2 avec un jardin de 83 m2 est annoncé à un million de dollars. Voila bientôt quatre ans qu’il ne trouve pas preneur.

Un chantier se termine le long de l’avenue Alfred Naccache avec deux unités par étage, de 144 et 174 m2. Le premier prix est de 525 000 dollars. C’est 19 % de moins qu’en 2013.

La rue Georges Haïmari est l’adresse des millionnaires. Il faut compter 8,5 à 9,3 millions de dollars, avant négociation, pour un 788 m2 situé entre le 36e et le 41e étage. Une revente d’un appartement de 520 m2, construit il y a une dizaine d’années, a été fait sur la base de 5 400 dollars le m2 au-delà du 15e étage.

Sodeco – Monnot, des studios à partir de 214 000 dollars

Situé au centre de Beyrouth, Monnot est facile d’accès et les prix y sont moins chers qu’à Furn el-Hayek. Aucun chantier n’y avait été lancé ces dernières années, mais les choses ont changé avec le projet Convivium 9, dont le promoteur est l’un des pionniers des petites surfaces à Achrafié. Avec cet immeuble, il met sur le marché des dizaines de studios composés d’une chambre, d’une salle de bains et d’un salon avec cuisine ouverte. L’architecture est signée Dagher Hanna & Partners et la grille des prix commence à 214 000 dollars, soit 4 200 dollars le m2 pour un 51 m2 (inclus une partie des espaces communs).

Rue Monnot, un autre projet veut surfer sur ce même créneau. Le chantier n’a pas démarré, mais les premières publicités annoncent des duplex à partir de 81 m2.

À Sodeco, depuis la livraison de Sama Beirut, le stock de produits en construction s’est sévèrement réduit. Mais il reste toujours un grand nombre d’invendus dans la majorité des immeubles terminés ces dernières années.

Autour de la galerie marchande Sodeco Square, plusieurs appartements sont disponibles. Un premier étage de 230 m2 est proposé à 3 800 dollars le m2. Par contre, un plus grand appartement, de 360 m2 au-delà du 5e étage, est annoncé à 3 750 dollars le m2. Les prix affichés restent toutefois élevés, puisque la valeur juste ne devrait pas dépasser les 3 000 dollars le m2 au premier étage.

Plusieurs duplex sont sur le marché depuis plusieurs années et peinent à s’écouler. Les surfaces varient de 240 à 320 m2. Les prix s’étirent de 865 000 à 1 250 000 dollars. Ces valeurs sont loin des budgets en cours dans le secteur qui séduit plutôt les familles avec une enveloppe de 500 000 à 700 000 dollars.

Entre Sodeco et le secteur du Grand Lycée, l’étroite rue Seifeddine el-Khatib est la moins chère du quartier. Pour 525 000 dollars, il est possible d’acquérir un 150 m2 au 5e étage.

Les prix s’effritent à Nazareth – Hôpital Rizk

Les prix à Nazareth s’effritent d’année en année. Selon Ramco, les prix annoncés ont baissé de 7 % par rapport à 2017.

Les appartements bénéficient certes de beaux dégagements sur le complexe scolaire de Nazareth, mais cela ne suffit pas à séduire les clients. Un promoteur avait tenté en 2015 d’afficher un premier étage à 4 000 dollars le m2, et les ventes n’avaient clairement pas suivi. Désormais, le tarif est officiellement de 3 500 dollars le m2, soit 12,5 % de moins qu’il y a trois ans.

Deux anciens appartements sont disponibles à la revente rue Nazareth, mais le prix demandé freine les candidats : 700 000 dollars pour un 200 m2 sans parking ! Dans une perpendiculaire à la rue Nazareth, un projet offre des appartements de 160 m2 à partir de 450 000 dollars.

À côté de l’hôpital Rizk, un chantier propose des surfaces de 102 et 115 m2 avec deux chambres à coucher, une cuisine américaine et deux places de parking. Presque la moitié du projet a déjà été vendu. La barre des 4 000 dollars le m2 commence au 7e étage.

Dans le même secteur, un projet est à l’arrêt. Après avoir expulsé les anciens locataires, détruit le bâtiment existant et commencé les préventes, le promoteur n’a jamais démarré l’excavation du site.

Le quartier Chemayteli est toujours en développement. Voilà des années que les immeubles s’y succèdent. Mais depuis quelque temps, la dynamique semble s’être essoufflée. Les chantiers accumulent les retards et plusieurs reventes sont sur le marché. La moyenne d’un premier étage se situe sous la barre des 3 000 dollars le m2. De nombreuses reventes sont notamment proposées en dessous, notamment un 10e étage à 2 700 dollars le m2 et un 11e étage proposé à 3 050 dollars le m2. Ces quelques références confirment qu’un premier niveau devrait plutôt se situer autour de 2 500 dollars le m2.

Plus de 250 appartements à vendre dans le secteur Grand Lycée – Hôtel Alexandre

Au total, 328 appartements sont en construction dans ce secteur situé au sud d’Achrafié. Ce nouveau stock vient s’ajouter au nombre de logements construits ces dernières années et toujours invendus. Selon nos estimations, il y aurait plus de 250 appartements à vendre dans le secteur Grand Lycée-Hôtel Alexandre. Avec un premier étage entre 2 500 et 2 800 dollars le m2 selon les prestations, le quartier se positionne comme l’un des moins chers d’Achrafié.

Deux imposants chantiers sont en cours le long de la rue Adib Ishac. Situés à flanc de colline, les deux immeubles de 29 et 33 étages bénéficient de dégagements sur le secteur du musée national. Dessiné par l’architecte Bernard Mallat, Solaris Tower propose 68 appartements, dont des studios de 86 m2. Le site internet du projet évoque une quinzaine d’unités vendues. Les tarifs varient de 283 800 à 331 100 dollars du 4e au 11e étage, avec une livraison prévue fin 2021. L’immeuble Ciel et Jardin mise sur des studios de 65 m2 pour relancer sa commercialisation. Sa grille de prix commence à partir de 3 200 dollars par m2.

Dans la même rue, des surfaces de 85 m2 sont également disponibles à des tarifs qui tournent autour de 350 000 dollars. Certains invendus de 195 m2 commencent à moins de 2 600 dollars le m2.

Autour du Grand Lycée, l’architecte Bernard Khoury a signé le design de trois immeubles très originaux avec des doubles volumes et des appartements sur plusieurs niveaux. Si deux d’entre eux se sont très bien vendus, avec certaines reventes dépassant les 4 000 dollars le m2, le troisième peine à écouler son stock.

Entre la montée Adib Ishac et le Grand Lycée franco-libanais, la rue du Lycée compte encore plusieurs appartements à la vente. Les projets sont terminés depuis plusieurs années, mais la demande est limitée. Rue Camille Eddé, un appartement de 210 m2 est disponible sur la base de 3 100 dollars le m2 au 10e étage.

Autour du complexe sportif de l’USJ, la rue Mrouj dispose d’appartements de deux chambres à coucher (118 m2) à partir de 330 000 dollars. Dans le même secteur, un nouveau chantier vient de démarrer. Le promoteur propose des unités de 140 à 170 m2, les tarifs vont de 450 000 à 640 000 dollars. La fin des travaux n’est pas prévue avant 2020.

Des dizaines d’invendus à Sioufi – Hay Sirian

Sioufi est l’un des plus vastes quartiers d’Achrafié. Les dynamiques diffèrent d’une rue à l’autre. Le secteur autour du collège des Saints-Cœurs, par exemple, est agréable et calme. Il contraste avec le secteur est de Sioufi, très bruyant, qui domine le carrefour de la Fiat.

Du côté des prix, c’est le grand écart. La fourchette varie en fonction des prestations de 2 500 à 3 500 dollars le m2. Des invendus sont sur le marché depuis plusieurs années, ce qui prouve qu’ils ont un problème, soit au niveau de la qualité, soit des prix. Plus le temps passe et plus leur décote est importante.

Autour du collège des Saints-Cœurs, un nouveau chantier, rue Sioufi, propose des unités de 131 m2. Les prix débutent à 472 500 dollars. Dans le même secteur, un duplex de 240 m2 est proposé à la vente à 700 000 dollars, c’est 200 000 dollars de moins qu’en 2014 !

Rue Guatemala, un complexe d’une cinquantaine d’appartements est terminé. Une poignée d’appartements sont encore à vendre. Les surfaces de 180 m2 vont de 780 000 à 860 000 dollars. Les petites superficies de 90 m2 commencent à 380 000 dollars.

Dans le secteur autour de l’église Saint-Ephrem, des surfaces de 91 et 131 m2 sont disponibles de 286 000 à 449 000 dollars.

Rue Amine Gemayel, la barre symbolique des 3 000 dollars le m2 n’est plus d’actualité. Le stock des invendus de 140 à 235 m2 a tiré les prix vers le bas. Idem rue Ikhwan al-Safa où des appartements de 230 m2 sont proposés de 650 000 à 775 000 dollars en fonction des étages, c’est 15 % de moins depuis 2014.

Un peu plus bas, dans le secteur Hay Sirian, les prix du mètre carré sont parmi les moins chers d’Achrafié. Par contre, l’environnement urbain est contrasté avec des bâtiments anciens dégradés adjacents à des immeubles récents. Les surfaces mises en vente vont de 100 à 160 m2. Le premier prix se situe autour de 255 000 dollars pour un logement de 107 m2.

Les plus grandes superficies sont difficiles à vendre comme cet appartement de 290 m2 au 14e étage proposé à 2 600 dollars le m2.

Badaro en demi-teinte

Badaro est un quartier résidentiel bien situé au cœur de l’agglomération beyrouthine. Abritant aussi plusieurs écoles, un hôpital militaire et des immeubles de bureaux, il est néanmoins congestionné.

Paradoxalement, le boom de la restauration le long de la rue Badaro n’a pas eu d’effets sur l’évolution de l’immobilier dans le quartier. Plusieurs nouveaux immeubles récemment terminés se sont mal vendus. Certains affichent des taux de vente très médiocres bien que Badaro soit relativement bon marché. Le quartier a beaucoup de charme – certaines rues font partie des plus belles de la ville –, mais il ne plaît pas à tout le monde.

La fourchette des prix varie en fonction de la qualité des appartements. Les produits bas de gamme commencent à partir de 2 500 dollars le m2, tandis que les unités d’une qualité supérieure se situent autour de 3 000 dollars le m2.

Le secteur autour de l’hôpital militaire est le plus abordable de Badaro. Un appartement neuf de 200 m2 est mis en vente à 2 850 dollars le m2. Tandis qu’une petite superficie de 125 m2 est annoncée à 350 000 dollars.

Les appartements le long de l’avenue Omar Beyhum dominent la Forêt des pins. Des appartements de 285 m2 sont affichés à 969 000 dollars. Ils étaient proposés à 1 083 000 dollars en 2014.

Un 130 m2 en construction rue Badaro est proposé à 3 654 dollars le m2 au 2e étage. Cette valeur fait partie des plus élevées du quartier.

Le long de la même rue, un 210 m2 au 5e étage est annoncé à 2 857 dollars le m2. Terminé en 2016, l’immeuble n’a été qu’à moitié vendu. Au total, ce bâtiment compte plus de 2 250 m2 d’appartements encore sur le marché. Un chantier dont la fin des travaux est prévue pour l’été 2020 vend des 225 m2 à partir de 730 000 dollars.

Pour 623 000 dollars, il est possible d’acquérir un 178 m2 rue Alam, l’une des rues les plus charmantes de Badaro avec ses pins et ses immeubles des années 60-70. Mais la plus belle opportunité est ce logement neuf de 260 m2 au 5e étage, annoncé à 650 000 dollars.

Dans le même secteur, un 245 m2 avec 96 m2 de terrasse est annoncé à 825 000 dollars, soit 13 % de moins qu’en 2017. L’effritement des prix est également visible dans un projet voisin où les appartements de 164 m2 ont perdu 800 dollars par m2 en six ans.

Corniche du Fleuve, la dynamique se poursuit

Voila plusieurs années que les chantiers se succèdent dans ce secteur situé en bordure d’Achrafié. Malgré des taux de vente mitigés, certains promoteurs continuent de miser sur cette partie de la capitale qu’ils espèrent voir émerger comme le quartier “bobo” de Beyrouth. Leur stratégie et leur marketing reposent sur une architecture innovante et avant-gardiste. Si l’adresse est facile d’accès, elle reste entourée de larges avenues très bruyantes. De plus, l’infrastructure peine à suivre et la voirie est de piètre qualité.

Cinq projets y sont en cours de construction (dont Urban Dream, U Park 1289, Warehouse & Loft) et proposent un total d’environ 300 appartements.

La gamme des prix varie en fonction des projets. Les produits “grands publics” commencent autour de 2 250 dollars le m2. Un appartement de 235 m2 a même été vendu autour de 500 000 dollars. Les appartements style “lofts” se négocient à partir de 3 000 dollars le m2 même si les prix affichés varient de 3 300 à 3 700 dollars le m2.

Dans le secteur de Fiat et du Art Beirut Center, un projet propose des unités de 76 à 226 m2 sans les terrasses autour d’un jardin privé de 2 500 m2. Quelque 48 appartements sont proposés à la vente dont huit studios de moins de 100 m2. Un 78 m2 au second étage est annoncé à 311 000 dollars comme en 2017. Un immeuble adjacent terminé il y a quelques mois propose également un studio de 78 m2, mais à 299 000 dollars.

Zeena Tower compte un podium commercial avec des magasins et des bureaux, puis à partir du 10e étage, 37 appartements de 82 à 375 m2. Les tarifs commencent à 3 800 dollars le m2.

Plusieurs reventes sont possibles dans le complexe Achrafieh 4748. Certaines affichent une valeur de 2 500 dollars le m2 au-delà du 10e étage.

Autour de l’immeuble de la TVA, un nouveau chantier vient d’être lancé avec un large panel de surfaces allant de 85 à 165 m2. Le premier étage est à 3 300 dollars le m2. Un immeuble récemment terminé compte quelques reventes dont une à 3 400 dollars le m2 au-delà du 18e étage, ce qui prouvera que la juste valeur d’un premier étage dans le secteur se situerait autour de 2 500 dollars le m2.

Les autres quartiers d’Achrafié

Les valeurs moyennes dans les quartiers périphériques d’Achrafié varient de 2 340 à 3 067 dollars le m2.

Le secteur Adlié est le plus abordable avec une moyenne de 2 340 dollars le m2. Il est possible d’y acheter des appartements de 125 à 160 m2 pour des budgets de 330 000 à 400 000 dollars.

Fassouh connaît une forte dynamique avec plusieurs nouveaux projets. Les prix varient en fonction de la qualité des produits de 2 800 à 4 000 dollars le m2 au premier niveau. L’un des premiers prix est un 65 m2 à 230 000 dollars.

Dans le prolongement de Mar Mikhaël et de Kobayate, Beddaoui est un quartier agréable avec une faible densité de construction. Les nouveaux appartements varient de 100 à 150 m2. Les grilles des prix commencent de 2 300 à 2 700 dollars le m2.