Immobilier : les nouveaux projets à l'ouest de Beyrouth

Nouvelle dynamique autour de la rue Sadate à Hamra

En retirant les valeurs extrêmes, un premier étage à Hamra se vend autour de 4 000 dollars le m2. Toutefois, une certaine incohérence règne sur les prix d’une rue à l’autre et des écarts de 20 à 30 % sont possibles d’un projet à l’autre pourtant distant de quelques mètres.

Les projets dans la périphérie du campus de l’Université américaine de Beyrouth (AUB) sont les plus chers du quartier. Les vues sur le littoral et les espaces verts de l’université se paient au prix fort.

Les promoteurs demandent 5 500 à 6 000 dollars le m2 le long des rues Bliss et Sidani. Par contre, un appartement sur la rue Bliss, mais sans la vue sur l’AUB, commence à moins de 4 500 dollars le m2 comme cet appartement au 4^e étage dont la valeur est passée de 1,3 million en 2015 à 1 050 000 dollars en 2018.

Au sud-ouest de Hamra, plusieurs nouveaux immeubles ont été livrés en 2016 et 2017. Trois chantiers sont également en cours entre les rues Sadate et Antoun Gemayel. Avant négociation, les premiers étages sont annoncés entre 4 200 et 4 400 dollars le m2. La hausse des prix est spectaculaire dans cette partie de Hamra qui ne brille pourtant pas par son paysage urbain, avec un mélange d’immeubles dégradés et de nouvelles constructions. Ce fait peut expliquer pourquoi certains immeubles se vendent mal.

Rue Baalbeck, proche de l’hôtel Commodore, il faut compter plus de 800 000 dollars pour un appartement de 167 m2.

Rue Hamra, le projet IKON 394 propose principalement des appartements de 76 à 110 m2. Ces surfaces sont rarissimes à Ras Beyrouth. Stratégie gagnante du promoteur, puisque plus de 80 % du stock a déjà été vendu sur la base de 4 750 dollars le m2 au premier étage.

Autour de l’hôpital AUBMC, il y a plusieurs reventes. Par exemple, un logement de trois chambres à coucher de 285 m2 est proposé à 1 250 000 dollars. Depuis plusieurs années, des logements invendus sont disponibles rue Souraty. Une vente a été réalisée dernièrement sur la base de 3 700 dollars le m2 au premier étage après un discount de 12 % par rapport à 2016.

Le sud du quartier reste le plus accessible pour les budgets serrés. Même si un nouveau projet vient de démarrer rue Émile Eddé avec un tarif affiché de 4 000 dollars le m2, les prix se situent plutôt depuis quelques années autour de 2 800 dollars le m2 le long des rues Riad et Nobel. C’est dans ce secteur que se trouvent les produits neufs les moins chers de Hamra. Un appartement de trois chambres à coucher de 245 m2 est proposé à 750 000 dollars (soit 3 061 dollars le m2) à partir du 7^e étage.

Sanayeh – Spears – Zarif, des logements à partir de 450 000 dollars

Deux chantiers sont en cours autour du jardin public de Sanayeh. La vue sur cet espace vert, pris d’assaut par des centaines de familles le week-end, est un atout considérable. La surface des appartements proposés varie de 230 à 270 m2 avec des prix qui commencent à 3 800 dollars le m2.

À l’angle des rues Alameddine et Sanayeh, un projet de 24 appartements de 245 m2 affiche un prix de 970 000 dollars pour un premier étage. Autour du jardin, il faut compter 875 000 dollars pour un logement de 230 m2. Fin des travaux en 2019. Pour une surface plus petite de 166 m2, une revente est proposée à 700 000 dollars.

Rue Medhat Pacha, des appartements de trois chambres à coucher de 200 m2 sont disponibles à partir de 700 000 dollars, c’est 100 000 dollars de moins qu’en 2013.

Depuis 2012, plusieurs chantiers sont en cours le long de la rue Spears. Les premiers résidents occupent l’immeuble Vision 1793 où il reste quelques appartements à vendre. Depuis 2014, la grille des prix commence à 4 500 dollars le m2. À l’extrémité de la rue Spears, un projet de 25 étages propose un large panel de surfaces de 215 à 440 m2. Le premier prix est annoncé à 730 000 dollars. Fin des travaux en 2019.

Dans une perpendiculaire à la rue Spears, un promoteur vend des logements de 165 m2 à partir de 577 500 dollars, 33 000 dollars de moins qu’en 2016. Les surfaces plus petites s’écoulent plus facilement comme les unités de 125 à 135 m2 à moins de 450 000 dollars.

Dans le secteur de Zarif, les surfaces proposées varient du simple au double de 100 à 200 m2. Rue Mary Eddé, avec un budget autour de 500 000 dollars on peut acquérir un appartement de 156 m2 avec trois chambres à coucher. Les promoteurs qui ont misé sur des superficies plus proches des 200 m2 sont pénalisés par le ralentissement de la demande. Des affaires peuvent être réalisées à 560 000 dollar

Manara – Jal el-Bahr parmi les secteurs les plus chers de Beyrouth

Depuis la fin des travaux du projet Beirut 700, il n’y a plus qu’un chantier en cours dans le secteur de Manara, qui reste l’un des quartiers les plus chers de la capitale.

Malgré une petite baisse ces derniers mois, le prix annoncé pour un 435 m2 est de 3 480 000 millions de dollars. Ces produits aux prestations impeccables et avec des vues superbes peinent toutefois à trouver preneur dans le contexte actuel du marché.

Rue Najib Ardati, un promoteur a encore plusieurs unités d’environ 240 m2 à la vente. Depuis 2016, il demande 5 000 dollars le m2 au premier étage. Une telle valeur freine les acheteurs potentiels.

Manara compte aussi quelques petites surfaces comme un appartement de deux chambres à coucher affiché à 550 000 dollars ou un 5^e étage de 200 m2 à 990 000 dollars.

Derrière l’hôtel Riviera, un promoteur fait le pari des petites surfaces avec des appartements de 160 m2 à partir de 800 000 dollars. La livraison n’est pas prévue avant l’été 2021. Quelques unités de 250 m2 sont également disponibles de 1,2 à 1,6 million de dollars.

Aïn el-Mreissé, du simple au double

Le front de mer de Aïn el-Mreissé se paie cher comme le montre les prix demandés dans l’immeuble La Citadelle dont la construction est en train de s’achever. Les appartements de 700 m2 commencent à partir de 5,6 millions de dollars. Mais dans un contexte de stagnation du marché de luxe et d’augmentation des invendus, le taux de vente et les prix réels de ce projet restent une énigme.

Rue Ibn Sina, pour une vue partielle sur la Méditerranée, la grille des prix commence à 6 000 dollars le m2.

À l’intérieur du quartier, les valeurs sont plus réalistes comme cet appartement neuf de 300 m2 rue Dar el-Mreissé qui n’a pas de vue sur la mer et qui est proposé à 2 800 dollars le m2. C’est 37 % de moins qu’en 2011. Dans un immeuble adjacent, le premier étage est annoncé à 4 000 dollars le m2, soit 20 % de moins qu’en 2013 !

L’effritement des prix est également perceptible rue Nsouli. Un appartement de 190 m2 proposé en 2014 à 875 000 est désormais sur le marché à 600 000 dollars. Pourtant, un projet voisin demande 800 000 dollars pour un 200 m2 !

Il y a quelques appartements à vendre rue Rustom Pacha où la valeur du mètre carré est en baisse depuis plusieurs années. Ainsi, la valeur d’un 175 m2 est passée de 720 000 en 2013 à 600 000 dollars en 2018. Pour un logement de 215 m2, il faut compter 750 000 dollars.

Les valeurs les plus élevées à l’intérieur du quartier se trouvent rue Van Dyck où la grille des prix commence à partir de 3 600 dollars le m2.

La cote de Caracas en hausse

La cote de Caracas ne cesse d’augmenter. Facile d’accès et relativement calme, le quartier offre un large panel d’options de 400 000 à 1 100 000 dollars.

Sur les quatre chantiers en cours, trois promoteurs misent sur les petites surfaces de 110 à 150 m2.

On y trouve aussi une quarantaine d’appartements neufs invendus.

Les personnes à la recherche d’un studio peuvent s’orienter vers des produits de 85 m2 à partir de 400 000 dollars. La rue Labban compte des logements de 115 à 120 m2 de 540 000 à 590 000 dollars en fonction des étages.

Des appartements de 280 m2 sont disponibles rue al-Kalaa. Les prix y sont en baisse de 15 % depuis 2016. Les appartements disponibles varient de 1 à 1,1 million de dollars. Cette gamme de prix se retrouve rue Salaheddine Ayoubi pour des logements de 235 et 250 m2. En négociant, il est possible d’obtenir au moins 15 % de rabais.

Par contre, pour les budgets de 800 000 à 850 000 dollars, il reste des unités de 195 m2 avec trois chambres à coucher, rue Adel Solh.

Des surfaces de plus en plus petites à Raouché – Sakiet el-Janzir

La partie nord de Raouché connaît une nouvelle dynamique immobilière, avec la création de nouvelles rues et un nouveau quartier résidentiel en devenir. La holding Achour y développe deux projets dont la phase d’excavation est terminée. Le promoteur mise sur les petites surfaces de 107 à 180 m2 à partir de 500 000 dollars.

Le long de la rue Salaheddine Ayoubi, des appartements de 250 m2 sont annoncés à 1 350 000 dollars. Par contre, dans une perpendiculaire à Ayoubi, le mètre carré commence à 3 400 dollars le m2, soit 37 % de moins que le projet voisin. La différence est la vue sur le littoral.

Les fortunes qui cherchent une vue dégagée sur la grotte aux pigeons doivent prévoir 4,7 millions de dollars pour un 575 m2 le long de l’avenue Charles de Gaulle.

Dans les rues secondaires, il faut compter 900 000 dollars pour un logement de 225 m2 ou 1,8 million pour un 400 m2 rue d’Australie.

Autour de la place Sakiet el-Janzir, de petites surfaces plus accessibles sont disponibles. Un chantier propose des appartements de 150 m2 à partir de 555 000 dollars. Fin des travaux en 2021. Rue de Vienne, par contre, une surface similaire de 147 m2 est affichée à 600 000 dollars. La facture monte à 860 000 dollars pour des logements de 215 m2, rue Georges Zouein.

Acheter de plus grands appartements peut être intéressant comme ce 370 m2 annoncé à 1,6 million à un étage élevé. La demande étant limitée, certains propriétaires réalisent que leur tarif doit être attractif pour espérer trouver des clients potentiels.

Une dizaine de chantiers à Aïcha Bakkar – Tallet el-Khayat

Une dizaine de projets sont en cours autour de la mosquée Aïcha Bakkar et le jardin public du mufti Khaled. Les promoteurs construisent surtout des appartements de trois chambres à coucher avec une superficie moyenne de 164 m2 et un prix d’environ 500 000 dollars.

Les axes principaux s’affichent autour de 3 000 dollars le m2, tandis que les rues secondaires se situent entre 2 500 à 2 750 dollars le m2 au premier étage. Les prix sont en baisse de 10 % depuis deux ans.

Rue Kamel Sabbah, un chantier avec des logements de 175 m2 se termine. Le premier niveau est à 525 000 dollars. La facture monte à 640 000 dollars pour un logement de 200 m2 le long de l’avenue Rachidine.

À Tallet el-Khayat, la dynamique est au ralenti et les prix en baisse. Des unités de 236 m2 rue Youssef el-Zein sont affichées à 967 000 dollars aujourd’hui contre 1 050 000 dollars en 2015. Mais les ventes peinent à suivre.

Même constat identique pour les grandes surfaces, qui restent peu demandées, malgré des baisses importantes. Un appartement de 465 m2 notamment est proposé à 3 200 dollars le m2, soit 1 000 dollars le m2 de moins par rapport à 2010.

Les budgets les plus demandés à Tallet el-Khayat se situent autour de 800 000 dollars comme le prouvent les dernières transactions réalisées rue Tamer Mallat. Pour les petits budgets, la rue Mama propose des 135 m2 à partir de 445 000 dollars, avec une livraison au cours de l’été 2021.

Des prix en baisse à Clemenceau – Kantari

Les prix sont à la baisse dans quasiment tous les projets et il y a actuellement plus d’une cinquantaine d’appartements à vendre. Incontestablement, la dynamique du quartier ralentit.

Les valeurs du haut de gamme vont de 4 000 à 4 500 dollars le m2, tandis que le stock standard est annoncé entre 3 500 et 3 500 dollars le m2. Mais ces chiffres “catalogue” sont loin de la réalité puisque, après négociation, il est possible de retrouver des prix qui étaient pratiqués en 2009-2010 !

La rue Clemenceau est l’une des principales sorties de Ras Beyrouth. Les embouteillages y sont quotidiens. Cela pénalise la vente des appartements situés le long de cet axe. Un premier étage peut se négocier autour de 3 000 dollars le m2, puisque les produits affichés à partir de 4 000 dollars ne trouvent pas preneur depuis plusieurs années. Autour de l’hôpital CMC, les prix sont annoncés à plus de 4 000 dollars le m2, mais les ventes peinent à suivre, sachant que le secteur est très animé et bruyant. Une surface de 487 m2 à 2,3 millions au premier étage est d’ailleurs sur le marché depuis plusieurs mois.

Clemenceau bénéficie toujours d’une belle notoriété, mais la clientèle préfère vivre à l’intérieur du quartier, rues Omar Daouk, May Ziadé, du Mexique ou d’Amérique.

Plusieurs disponibilités sont possibles rue Émir Omar où des logements de 275, 345 et 400 m2 sont à vendre. Mais les prix varient d’un propriétaire à un autre. Ainsi, un étage élevé peut être moins cher d’un appartement aux premiers niveaux. Les prix y sont en baisse d’environ 20 % depuis 3-4 ans. Une vente a été dernièrement réalisée sur la base de 3 250 dollars le m2 au premier étage.

Plusieurs reventes sont proposées au-delà du million de dollars, alors qu’il y a une forte demande pour des appartements de 700 000 à 800 000 dollars. Au-delà de ce budget, les ventes sont plus lentes comme ce bel appartement de 225 m2 à 900 000 dollars qui ne trouve pas preneur depuis 2016.

Un chantier rue Georges Cyr propose des unités de 180 m2. Les opportunités commencent autour de 800 000 dollars.

Dans le quartier Kantari, un appartement de 235 m2 est annoncé à 3 600 dollars le m2, soit 14 % de moins qu’en 2015. En bordure du centre-ville, ce secteur est relativement calme avec peu de fonctions commerciales.

Verdun et Aïn el-Tiné en berne

Un vent de panique souffle sur Verdun. D’une part, des transactions se sont faites récemment sur la base de 3 000 dollars le m2 au premier étage, et, d’autre part, les surfaces proposées par les promoteurs sont de plus en plus petites. La superficie moyenne des nouveaux appartements en chantier dans les perpendiculaires à la rue Verdun est désormais de 180 m2.

Une trentaine d’appartements neufs sont sur le marché le long de la rue Verdun. L’ouverture l’an dernier du centre commercial ABC n’a pas changé la donne.

Deux nouveaux projets proposent des appartements de 250 m2, l’un demande 1,2 million de dollars pour un 4^e étage, l’autre 1,3 million de dollars pour un 6^e.

Ces valeurs contrastent avec les dernières transactions réalisées sur des appartements de plus de 550 m2. Proposées à 5 000 dollars le m2 en 2010, les ventes n’ont été possibles qu’avec un rabais de 35 %. S’il s’agit d’un cas isolé, il traduit en partie l’état d’un marché sur lequel les acheteurs ne se manifestent que si le prix est alléchant.

Autour de l’hôtel Bristol, des appartements de 240 à 260 m2 sont disponibles, avec une revente à 890 000 dollars, soit la valeur de l’appartement en 2009 !

Rue Anis Nsouli, à partir de 450 000 dollars, il est possible d’acquérir des appartements de deux chambres à coucher de 116 m2. Le projet sera livré au cours de l’été 2020. La facture est de 780 000 dollars pour un produit plus large de 195 m2. Rue Habib Srour, des surfaces intermédiaires de 174 m2 sont annoncées à partir de 730 000 dollars.

Derrière le supermarché Goodies, plusieurs unités de 185 m2 sont à la vente depuis 2012 sans succès. Le prix demandé est de 4 500 dollars le m2, soit plus de 20 % au-dessus de la concurrence dans le quartier.

Les valeurs à Aïn el-Tiné n’ont pas officiellement changé. Aucun chantier n’y est en cours, mais il reste plusieurs dizaines d’appartements neufs invendus. En fonction des immeubles, il est possible de trouver des produits de 230 m2 à 875 000 dollars, comme des logements de 290 m2 à 1 175 000 dollars.

Les chantiers ralentissent à Koraytem – Snoubra

La dynamique immobilière à Koraytem a sérieusement ralenti. Les nouveaux projets sont rares et le stock des invendus s’écoule lentement.

Si certains nouveaux projets commencent au-delà de 4 000 dollars le m2, en réalité, très peu de ventes se réalisent actuellement sur cette base, puisque les reventes et les invendus s’affichent à partir de 3 250 ou 3 500 dollars le m2.

La rue Takieddine Solh propose des unités de 230 à 260 m2 à partir de 966 000 dollars avant négociation. Deux chantiers viennent de démarrer et affichent un premier étage de 4 200 à 4 500 dollars le m2. Pour des surfaces plus importantes comme 290 m2, les prix varient de 1,1 à 1,4 million de dollars. Le long de cette avenue, un duplex de 380 m2 est proposé depuis plusieurs années. Sa valeur est désormais de 1,5 million de dollars.

Parmi les bonnes affaires, un appartement invendu de 280 m2 avec une terrasse de 150 m2 est annoncé à 950 000 dollars, soit 2 878 dollars le m2 !

Autour du Collège protestant français, les appartements haut de gamme sont peu demandés. Un logement de 570 m2 est sur le marché depuis huit ans. Il est actuellement affiché à 3 millions de dollars, 19 % de moins qu’en 2013. Pour les budgets de deux millions, la rue Madame Curie dispose d’un 400 m2 à un étage élevé.

Rue Abdel Razzak Hamadé, un récent projet de 38 appartements de 250 et 350 m2 compte quelques reventes avec des prix très variés en fonction des propriétaires. Deux étages totalement différents peuvent être affichés au même prix. Naturellement, l’appartement le plus élevé et en meilleure condition sera plus attractif. Si en 2012, le premier étage était annoncé à 5 000 dollars le m2, il serait désormais proposé à environ 3 500 dollars.

Ramlet el-Baida – Jnah – Unesco : les grandes surfaces se raréfient

Il y a encore quelques années, un appartement sur le front de mer de Ramlet el-Baida se négociait à partir de 8 000 dollars le m2 au premier étage. Les temps ont bien changé depuis. Un 530 m2 au 11^e étage affiché à 5,5 millions de dollars en 2009 est désormais proposé à 3,5 millions de dollars, un prix en baisse de 36 % en neuf ans !

Car les grands appartements ne sont plus demandés, et les promoteurs ne sont plus intéressés par ce créneau. Les rares demandeurs doivent se contenter des invendus et des reventes. Les nouveaux produits en chantier rue Farid Trad varient de 235 à 290 m2. La grille des prix commence à 1,2 million de dollars pour une livraison fin 2020.

Perpendiculaire à Farid Trad, la rue Salwa Nassar propose des unités de 430 m2 à partir de 1,7 million de dollars, une facture en baisse de 200 000 dollars par rapport à 2012.

Quelques disponibilités sont sur le marché rue am-Akhtal Assaghir. Un appartement de 400 m2 est annoncé à 4 800 dollars le m2 au premier étage, tandis qu’un logement de 286 m2 au 9^e étage avec une vue sur la mer est proposé à 6 400 dollars le m2. C’est environ 25 % de moins qu’en 2015. Pour les produits sans vue, les prix démarrent à 4 600 dollars le m2.

À proximité de l’ancien jardin public de Ramlet el-Baida, un 400 m2 est à la vente pour 5 800 dollars le m2, soit 400 dollars de moins qu’en 2010.

Aucun chantier résidentiel n’est en cours dans le secteur de l’Unesco. Les prix sont en baisse de 20 % dans certains cas depuis 2014. Deux appartements de 225 et 280 m2 ont été mis sur le marché respectivement à 1,2 million de dollars et à 1 150 000 dollars.

Le long de l’avenue cheikh Sabah al-Salem al-Sabah, les valeurs sont aussi élevées qu’à Ramlet el-Baida. Jnah bénéficie d’une notoriété incontestable. Il faut compter 1 080 000 dollars pour un 225 m2 livré fin 2020. On trouve une quinzaine d’invendus de 320 m2 rue Gabriel Murr à partir de 1 175 000 dollars. Autour de l’hypermarché Spinneys, de petites surfaces de 190 m2 sont en chantier à partir de 900 000 dollars.

Ras el-Nabeh en plein boom

Proche du centre-ville, Ras el-Nabeh est en pleine expansion depuis 2005. Actuellement, il y a onze chantiers, ce qui représente 230 appartements. Le point fort de ce quartier est sa position au cœur de Beyrouth.ais il y a une forte disparité des prix d’une rue à l’autre.

Les prix les plus abordables se trouvent au nord du quartier. Les surfaces proposées varient de 130 à 200 m2. Les promoteurs ciblent les budgets entre 350 000 et 500 000 dollars. Autour de la rue Mohammad el-Hout, trois chantiers offrent des unités de 155 à 165 m2 de 390 000 à 440 000 dollars au premier étage.

La partie sud de Ras el-Nabeh derrière l’ambassade de France compte des projets de meilleure qualité. Le secteur est agréable et calme. Les immeubles y sont récents. Les prix y sont plus élevés de 15 à 20 % que la partie nord. Les superficies vont de 150 à 300 m2 et les prix commencent à partir de 3 000 et 3 200 dollars le m2. Rue Abdel Hafiz Chaar, un nouveau projet de 16 étages compte une gamme variée de surfaces de 124 à 381 m2. Les prix démarrent à 3 200 dollars le m2, comme en 2017.

La partie la plus chère est le long de l’ex-avenue Fouad 1^er qui domine l’hippodrome. La grille des prix débute autour de 3 500 dollars le m2. C’est le prix à payer pour avoir une vue dégagée jusqu’à la Forêt des pins. Un appartement de 390 m2 au 13^e étage y est affiché à 1,6 million de dollars.

Les autres quartiers de Beyrouth-Ouest

Les valeurs moyennes dans les quartiers centraux de Beyrouth-Ouest varient de 1 900 à 3 163 dollars le m2.

Les secteurs les plus abordables sont localisés à Noueiri, Salim Salam, Bourj Abi Haïdar, Bachoura et Basta où le mètre carré varie de 1 900 à 2 500 dollars.

Tarik el-Jdidé dispose des appartements neufs les moins chers de Beyrouth. Les promoteurs proposent des unités de 105 à 115 m2 entre 220 000 et 230 000 dollars. Le record est détenu par un projet situé à côté de l’université arabe où des logements de 102 m2 sont vendus à 190 000 dollars.

Les appartements affichés à plus de 2 500 ou 3 000 dollars le m2 sont à Mar Élias, Zarif, Béchara el-Khoury et Barbir. Les valeurs les plus élevées se trouvent à Wata Moussaitbé où les premiers étages vont de 3 100 à 3 200 dollars le m2. Un promoteur y construit actuellement des appartements de 104 m2 proposés à partir de 332 800 dollars.