Le problème – Monsieur K. est locataire depuis près de trente ans de cinq magasins dans un immeuble situé à Sad el-Baouchrié. Lors de la conclusion de ce bail, il avait initialement payé un pas de porte au propriétaire des murs. Il voudrait à son tour pouvoir quitter les locaux loués en contrepartie d’une indemnité d’éviction (khlew) qu’un nouveau locataire lui verserait. Le propriétaire peut-il entraver une telle démarche ? Et dans la négative, le propriétaire aurait-il le droit de réclamer une partie de cette indemnité ? Les nouveaux locataires sont-ils tenus d’exercer le même commerce que lui ? Le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer ?
Le conseil de l'avocat – La notion d’indemnité d’éviction, mieux connue sous le nom de “khlew”, prête souvent à confusion, car elle couvre plusieurs cas de figure. Elle peut signifier le “pas de porte” que le locataire paie initialement au propriétaire des lieux lors de la conclusion du bail. Cette indemnité lui sera restituée par le propriétaire, augmentée d’une plus-value, dans le cas où ce dernier voudrait récupérer son local. Il s’agit alors d’une indemnité payée par le propriétaire au locataire sortant en contrepartie de son éviction des lieux loués. Mais attention, ces deux notions de “khlew” se rapportant à la relation propriétaire-locataire ne doivent pas être confondues avec la cession du contrat de bail qui a lieu entre l’ancien et le nouveau locataire. En effet, on appelle également “khlew” la somme que le nouveau preneur verse à l’ancien locataire en contrepartie de la cession de son contrat de bail. La cession de bail est en effet libre et n’a pas besoin de l’approbation du propriétaire dans les contrats conclus après 1992, à moins d’une clause contraire insérée dans le contrat. En revanche, une telle cession n’est pas possible sans l’accord explicite du propriétaire dans les contrats de bail prorogés datant d’avant-1992. Enfin, ces trois situations ne doivent pas à leur tour être confondues avec la cession du fonds de commerce. Dans ce dernier cas, le droit au bail ne représente que l’un des éléments du fonds de commerce (comme le nom, l’enseigne, la clientèle, etc.) L’acquéreur paie un prix global qui est celui du fonds et non pas seulement le “khlew” qui représente la valeur d’un seul de ses éléments. Dans ce dernier cas de figure, le droit de bail est automatiquement transféré au nouvel acquéreur à condition que celui-ci poursuive le même commerce que son prédécesseur. Une telle cession n’a pas besoin de l’assentiment du propriétaire des lieux. Toutefois, celui-ci peut exercer un droit de préférence et acquérir lui-même le fonds au prix déterminé dans le contrat de cession. Il peut également, dans le cas où il renoncerait à exercer son droit de préférence, demander un juste loyer qui serait fixé par les tribunaux.